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공시가 급등과 보유세 인상 ... '매도의 기술'이 필요한때 [제네시스박의 1분 절세]
3월 발표된 공동주택 공시가격(안)의 경우 서울 평균 18%, 강남 3구와 한강벨트는 20% 이상 상승폭을 보이면서 보유세 부담이 커질 것으로 전망된다. 여기에 다주택자 양도세 중과까지 적용될 경우 부동산 세부담은 상당해질 것이다. 이런 상황에서 다주택자의 매도 전략 그리고 보유세 인상에 대비하는 방안에는 무엇이 있는지 살펴보자. ◆ 강남 3구 등 보유세 40% 이상 상승 지역 많을듯공시가격은 연 1회 정부에서 발표하는 가격으로, 공동주택 공시가격의 경우 3월 발표를 하고 열람 및 이의신청 과정을 거쳐 4월 말 최종 결정된다. 재산세, 종부세(종합부동산세) 등 보유세를 계산하는 과정에서 그 기준이 되는 것은 공시가격이므로 공시가격이 올랐다는 것은 보유세 자체가 올랐다는 것을 의미한다. 아직 최종 확정은 되지 않았지만, 전국 공동주택 공시가격(안)은 9.16%, 서울의 경우 18.67%이며, 강남 3구와 한강벨트 중 성동구가 29.04%로 가장 높다. 주의할 점은 이 값이 ‘평균가격’이라는 것으로 특정 단지를 보면 이보다 높은 30% 혹은 40% 인상도 꽤 많은 것으로 알려져 있다. 그렇다면 공시가격이 30% 정도 오르면 보유세도 딱 그만큼 오르는 것일까? 안타깝지만 그렇지 않다. 국토교통부 보유세 모의계산에 따르면 강남구 ‘신현대 9차’ 전용 111m2 공시가격은 전년 대비 36% 오른 47억 2600만원이 예상되는데 보유세는 1858만원에서 2919만원으로 57.1% 상승할 것으로 보인다. 서초구 ‘래미안원베일리’ 전용 84m2 역시 공시가격은 33% 오른 45억 6900만원으로 집계되지만 올해 보유세는 2855만원으로 56.1% 상승이 예상된다. 그 외 한강벨트에 위치한 마포, 성동구 주택 역시 공시가격 상승에 따라 보유세는 30% ~ 40% 오른 경우가 많을 것으로 보인다. 이렇듯 1주택자라 하더라도 보유세가 상당히 올라갈 수 있기에 주택수가 많은 다주택자의 경우에는 세부담 인상에 따른 대비가 필요하다. 특히 5월 10일부터는 다주택자 양도세 중과 시행으로 일반과세 대비 양도세 중과 적용시 세부담이 상당히 늘어날 것으로 보인다. 그렇다면 어떻게 대비하는 것이 좋을까? 이미 주택을 보유한 경우 그리고 현재 무주택 상태에서 내 집 마련을 하는 경우로 나누어 살펴보기로 한다. 먼저 이미 주택을 보유한 경우이다. 이 경우 다시 1주택 그리고 다주택으로 구분할 수 있는데, 1주택인 경우라면 세부담이 늘어난다 하더라도 딱히 할게 없다. 경우에 따라서는 단독명의를 공동명의로 변경하기도 하는데, 오히려 절세되는 금액보다 거래비용(취득세 등)이 더 늘어날 수 있기에 특별한 경우가 아니라면 현 상태를 유지하길 권한다. 다만 장기적 관점에서 추후 자녀 등에게 증여하거나 저가양도를 할 수도 있을 것이다. ◆ 중과세율 적용되는 종부세 과표 12억원은 대략 시가 40억원 수준2주택 이상 다주택이라면 이야기다 달라진다. 먼저 보유세의 경우 세대기준 주택수가 아닌 ‘인별 주택수’를 기준으로 판단하는데 종부세의 경우 1세대1주택 단독명의가 아니라면 명의자별 9억씩 공제를 한다. 따라서 2주택인 경우 본인이 보유한 주택 지분에서 공시가격 9억원을 차감하고 난 금액에 대해 종부세가 부과된다. 따라서 개인이 보유한 주택수가(지분 포함) 많을수록 세부담은 커진다. 특히 현행 종부세 과세체계에서는 개인이 보유한 주택수가 3채 이상이면서 종부세 과표 12억원을 초과하는 경우 중과세율이 적용된다. 참고로 종부세 과표 12억원은 대략 40억원 수준으로, 고가주택을 보유하고 있다면 이중 일부를 매도할 경우 주택수도 줄이고 과표를 낮추므로 중과세율을 피할 수 있다. 따라서 2주택 이상 다주택자, 특히 3주택 이상인 경우에는 일단 종부세 중과세율을 피해야 하기에 이중 일부를 처분해야 할 수 있다. 이때 처분이란 제3자에게 매각, 혹은 다른 가족 등에게 증여하는 것을 의미한다. ◆ 매도 계획이라면 물건을 빨리 내놓는게 유리할 듯먼저 매각의 경우, 5월 9일까지 매도계약서를 작성하고 계약금 지급을 증빙(계좌이체 등)할 수 있어야 하는데, 토지거래허가구역 약정서 등을 고려한다면 4월 초, 늦어도 4월 중순까지는 약정서 신청이 들어가야 한다. 따라서 매도를 계획하고 있다면 차라리 지금이라도 일찍 물건을 내놓는 것이 더 유리할 수 있다. 막판 급매가 나올 경우 본의 아니게 가격을 낮춰 거래해야 할 수도 있기 때문이다. 오히려 이러한 급매를 기다리는 다주택자도 있다. 왜 그럴까? 낮은 가격으로 거래될 경우, 해당 가격을 반영해 더 낮은 가액으로 증여가 가능하기 때문이다. 물론 증여시 별도의 감정평가를 받는 것이 안전한데, 시세 대비 낮은 가액으로 거래가 된다면 이를 반영해 감정가액을 다소 낮출 수 있다. 따라서 증여를 고려한다면 이런 거래를 기다렸다가 하는 것도 방법이다. 참고로 부담부증여가 아닌 일반증여의 경우 5월 9일 양도세 중과 시행과는 무관하다. 즉 지금 증여하나 5월 9일이 지나서 중과가 시행된 후 증여하나 동일하기에 급매 거래 여부를 살펴본 후 증여를 해도 될 것이다. 물론 증여자의 보유세 부담을 낮추고 싶다면 보유세 과세기준일인 6월 1일 이전에 증여하는 것이 더 유리하다. 다시 다주택자 매각으로 돌아가보자. 앞서 5월 9일까지 매도 계약서 작성을 해야 양도세 중과를 피할 수 있다고 했는데, 사실 다주택자 양도세 중과는 무조건 다주택이라고 해당하는 것은 아니다. 세대기준 다주택이면서 조정대상지역에 위치한 주택을 매각할때 양도세 중과가 적용된다. 따라서 주택수가 아무리 많다고 하더라도 비조정대상지역에 위치한 주택을 매각하는 경우에는 양도세 중과와 무관하다. 예를 들어 서울 1채, 부산 1채, 이렇게 2주택인 경우에는 비조정대상지역인 부산을 먼저 매각하면 비록 5월 9일이 지났다고 할지라도 양도세 중과에 해당하지 않는다. 이후 남은 서울 1채를 매각하면 비록 서울은 조정대상지역이지만 다주택이 아니므로 양도세 중과에 해당하지 않고 심지어 1주택 비과세도 가능하다. 즉 다주택자라고 해서 무조건 중과에 해당하는 것은 아니므로 이러한 ‘매도의 기술’이 앞으로는 매우 중요해질 것이다. 대표적으로 비조정대상지역에 위치한 주택부터 매각하면 중과에 해당하지 않고(단, 2년 이상 보유하는 것을 권한다. 그렇지 않을 경우 60%, 70% 등 단기 양도세율이 적용되므로), 수도권/광역시 외 기준시가 3억 이하 주택 역시 중과에 해당하지 않는다. 요건을 갖춰 등록한 주택임대사업자 주택 역시 그러하고 상속주택의 경우 상속개시일로부터 5년 내 매각하는 경우에도 중과에 해당하지 않는다. 그 외 일시적 2주택 등 비과세에 해당하는 경우 역시 중과와 무관하다. 다만 위에서 열거한 중과제외 주택은 그 요건을 꼼꼼하게 따져야 하기에 반드시 매도 계약서 작성 전 세무사 등과 검증을 거친 후 매각하는 것을 권한다. ◆ 무주택자라면 지금 나오는 급매물을 잡는 것이 나을수도이제 반대로 매수자를 생각해보자. 현재 1주택 상태라면 여기에서 주택수를 더 늘리는 것은 일단 권하지 않는다. 최소한 7월 정도로 예상되는 세제개편을 보고 판단해도 늦지 않다고 생각한다. 그렇다면 무주택자라면 어떨까? 지금 나오는 다주택자 급매를 노리는 것이 좋을까, 아니면 추후 세제개편이 나오고 추가로 나올 수 있는 저가 매물을 잡는 것이 좋을까? 과거 문재인 정부 당시를 떠올려 보면, 양도세 중과 시행 후 매매 가격이 더 오른 경우가 많았다. 이는 양도세 중과로 인한 세부담을 매매가격에 일부 전가해서 그런 것인데 이번에도 그럴 가능성이 높다. 따라서 여력이 된다면 지금 나오는 급매를 잡는 것이 더 나을 수도 있다고 판단된다. 여기에 추가 대출규제가 나올 수도 있다는 점, 1주택의 경우 실거주라는 점을 고려한다면 내 집 마련 시기를 굳이 늦출 필요가 있을까 하는게 필자의 생각이다. 여기에서 한 가지만 기억한다면 ‘공동명의’로 취득하는 것을 권한다. 종부세에 있어서도 1주택 단독명의가 받을 수 있는 세제혜택이 가능하고(매년 9월 특례 신청 가능), 추후 양도세에 있어서도 더 유리하기 때문이다. 특히 명의 선정은 처음 매수할때 명확히 하는 것이 좋다. 그렇지 않으면 도중에 변경시 오히려 불필요한 거래비용(취득세 등)이 더 들 수도 있어서이다. 부동산 시장 뿐만 아니라 최근 중동 사태 등 어수선한 시장이다. 지금은 다소 보수적으로 그리고 안정적으로 자산 운용을 할 필요가 있다. 최소한의 안전장치(실거주 등)를 걸어두고 침착하고 냉정한 판단이 필요할 때이다.
전쟁 수혜주? ... 4월 미국 AI, 에너지, 금융기업 담아라 [Bongtfolio]
2월말 기습적인 전쟁으로 3월 한달동안 미국 3대지수 모두가 10% 내외의 하락을 보이며 그나마 상대적으로 부진했던 연초 미국 증시에 찬물을 끼얹었습니다. 작년 11월부터 부진한 빅테크는 추가적인 하락을 보이며 투심을 공포로 몰아넣었고, 국내 증시에 환호하던 동학개미마저 3월 수익의 많은 부분을 내놓는 상황이 되었습니다. 앞으로 펼쳐질 전쟁의 양상은 미국과 이란의 정상(?)을 제외하고는 아무도 알 수 없겠지만, 시장의 객관적인 상황에 맞춰 앞일을 고민해본다면 2분기 대응에 많은 도움이 될 것이라 사료됩니다.2020년 코로나, 2021년 증시 고점논란과 금리 상승에 따른 성장주와 가치주 로테이션, 2022년 금리 인상, 2023년 SVB사태, 2024년 금리인하 연기, 2025년 관세. 해당 이벤트는 지난 5년간 2~3월에 미 증시에 악영향을 끼쳤던 원인입니다. 모두 1분기 중반부터 2분기 초까지 영향을 주었고 그 중간에 3,4월이 있었습니다. 특히 2025년 관세에 따른 증시 하락은 역대급이었고, CNN Fear ; font-weight: 400;" >는 최악의 공포 상황, 레벨 3, 4까지 하락하는 모습을 보였습니다. 현재가 9임을 고려하면 지금보다 한단계 더 내려가는 상황이겠죠. 나스닥은 30% 수준의 하락폭을 보였으니까요. 출처 : CNN >이번 이란과의 전쟁(군사 작전)은 유래 없는 호르무즈 해협 봉쇄를 촉발하였고, 60달러대의 안정적인 유가를 단숨에 100달러로 만드는 기염을 토했습니다. 출처 : 블룸버그 > ◆ 금리인상 카드 보다 강달러 용인, 원유공급선 다변화유가의 상승은 인플레이션의 상승, 금리 인하의 연기 또는 취소를 말하기 때문에 주식에는 좋을리 없습니다. 다만 3월 30일 하버드대 포럼에 참석한 파월 의장은 아직 전쟁이 미칠 장기 인플레이션의 상승 나타나지 않고, 정책 대응을 할 필요성도 보이지 않는다고 발언하며 이러한 불안을 완화시켰습니다. 그도 그럴 것이 구조적 노동 시장 변화가 예상된 상황에서 노동 인구의 감소, 소비의 하락이 진행중이라면 소비여력 감소에 따른 물가의 제한적 상승도 고려해 볼 수 있겠죠. 그리고 연준에서 내놓을 통화 정책은 효과를 보려면 6개월 이상 걸리기 때문에 굳이 금리 인상이 카드가 되기는 어려울 것으로 보입니다. 전쟁이 끝나고 외교적인 해결방안이 나올 경우 6개월이면 충분히 해결의 시간이 되기 때문이죠. 그리고 통화 정책은 이러한 공급발 인플레이션에 효과가 별로 없습니다. 침체를 만들어 시장을 정상화 하는 과정에서 나타나는 부작용이 더 클 수 있죠. 2023년 SVB사태와 같이 말이죠. 그래서 미국은 통화 정책 보다 효과적이고 세밀한 정책을 활용할 가능성이 높다고 봅니다. 우선 펀더멘털의 체질을 바꿀 수 있는 규제 완화를 통한 생산성 제고입니다. 제조업의 규제, 신기술 개발의 규제, 그리고 은행에 대한 규제를 최대한 풀어준다면 생산성 제고를 통해 가격을 궁극적으로 낮출 수 있습니다. eSLR 완화와 같은 정책은 기업들에게도 좋겠지만, 은행으로 하여금 채권을 매수할 수 있는 여지를 충분히 만들어주고, 그에 따른 금리 하락을 기대해 볼만합니다. 다음으로 강달러의 용인입니다. 달러가 강하면 이론적으로 수입 물가에 도움이 되고 인플레이션 완화에 기여를 합니다. 다만 3월 투자자들은 유가 상승에 따라 주식도 던졌지만 채권도 함께 던지는 모습이 나타났고, 재무장관이 상단으로 보고 있는 10년물 4.5% 수준까지 금리를 끌어올리는 결과를 만들었습니다. 채권 매도가 정말 많았던 것으로 보입니다. 하지만 투자자들이 달러는 여전히 손에 쥐고 있는데요. 마침 달러 인덱스는 여전히 100포인트 근처에서 움직이고 있습니다. 정부는 금리와 달러가 만나는 지점을 높게 유지하는 정책을 지속적으로 구사할 가능성이 높습니다. 마지막으로 각국의 제재를 풀어 원유 공급 병목을 소폭 완화할 수 있습니다. 이미 러시아산 원유는 30일간 풀었고, 베네수엘라 제재도 실질적으로 풀었습니다. 전세계 원유가 하루에 1억 배럴이 필요하고, 그 중 호르무즈 해협을 오가는 원유가 1500만 배럴 정도 되니 15% 수준인데요. 이중 사우디에서 동서 파이프라인으로 홍해까지 끌어 공급을 했으니 사실상 7-8% 정도가 공급이 안된 셈입니다. 러시아와 베네수엘라 공급으로 이를 조금이나마 해결할 수도 있으리라 봅니다. ◆ 원유 결제 통화도 종전 협상 변수로 부상 가능성하지만 정책과는 별개로 만약에 3월 31일에 나온 월스트리트저널의 보도처럼 미국이 전쟁에서 호르무즈가 닫힌 상태로 그대로 빠져나오는 상황도 고려해 볼 수 있습니다. 만약 미국이 군사작전의 성공을 발표하고 철수해 버린다면 이란이야 폐허가 된 테헤란에서 '멘탈승리'를 외치겠지만, 사실상 아시아를 중심으로 많은 국가들이 이미 너무 올라버린 유가와 이후 이란에서 부과할 통행료를 고려할때 인플레이션은 쉽게 예상가능한 상황이 됩니다. 미국이 아무리 외교적으로 해결하려고 해도 적지 않은 시간이 소요되는 작업일 것이라고 보여집니다. 미국이 사우디와 OPEC의 도움으로 원유 결제 수단으로 도약해 1970년대부터 달러를 기축통화로 만든 역사를 미루어 볼 때 원유 결제 수단이 '달러'인 점은 지금의 미국을 만든 원인 중 하나라고 볼 수 있습니다. 그러나 이를 다른 나라 통화로 결제하기 시작한다면 달러 패권을 위협할 수 있습니다. 이란이 처음에는 위안화 결제를 받는다고 했다가 리얄화로 받겠다고 한 것도 이러한 점을 충분히 고려한 결과가 아닌가 합니다. 리얄화로 환전을 하려면 결국 위안화가 매개체가 될 확률이 높고, 이는 분명 미국에게 눈에 가시 같은 행동일 겁니다. 더 나아가 이 또한 미국과의 협상 카드로 활용할 수 있을것 같습니다. 이를 되돌리기 위해서는 향후 전쟁은 아니더라도 이에 준하는 긴장은 호르무즈해협을 둘러싸고 지속될 전망입니다.다만 선거를 앞둔 트럼프 대통령 입장에서는 일단 이란의 무기는 거의 모두 없앴으니 단기 리스크는 제거한 것으로 향후 불확실한 리스크와 맞바꾼 셈으로 생각할 가능성도 있는 것이죠. '해결하면 돼'라고 하면서 말이죠. 결국 아시아 국가들은 원유 수입의 다변화를 꾀할 수 밖에 없습니다. 같은 중질류를 생산하는 멕시코, 베네수엘라 등 중남미 국가들이 첫번째 대안이 될 것이고, 경질유에 해당하는 미국산을 쓰기 위해 설비투자를 새로 해야할 수도 있습니다. 그럼에도 불구하고 쿠웨이트, UAE, 이라크, 카타르 등 호르무즈 해협을 필요로 하는 국가들의 일일 생산량은 1천만 배럴이 넘는데 반해 아르헨티나, 베네수엘라 등 남미 국가들의 생산량이 3백만 배럴 수준에 지나지 않기 때문에 아시아 국가들은 당분간 높은 기름값에 어려운 시간을 보낼 것 같습니다. ◆ 투자자 입장에서 고려해야 할 3가지 카드자 정리해 보겠습니다. 호르무즈 해협의 재개방과 상관없이 현 상황을 타개하기 위해 미국은 규제완화, 강달러 용인, 제재 완화 카드를 정책으로 활용할 수 있는 반면, 호르무즈 해협이 지속적으로 닫힌다면 아시아 국가들은 달러 패권에 반하는 행동을 할 수 없기 때문에 미국산, 중남미산을 활용해야 하는데, 생산량을 분석해봐도 전쟁 이전에 준하는 수급을 맞추기 어렵습니다.투자자의 입장에서 고려해 본다면, 규제 완화 측면에서는 미국이 현재 육성중인 제조업 그리고 금융업이 유망합니다. 강달러를 미국이 용인하면 당분간 월마트나 홈디포 같은 수입이 많은 기업도 좋겠지만 사실 유리한 기업은 에너지 기업입니다. 현지에서 싸게 생산하고 받는 돈은 달러이기 때문이죠. 제재 완화 카드가 용인되어도 여전히 에너지 기업이 포함됩니다. 달러로 결제가 되는 시스템이기 때문입니다. 예상치 못한 전쟁으로 S; font-weight: 400;" >이 고점대비 약 10%, 나스닥은 약 15% 하락한 현재 상황에서 손이 가장 먼저가는 섹터는 AI 연관 기업들입니다. 제재가 완화되는 측면과도 일치하죠. 생산성을 높이기 위해 그리고 선거와 맞물려 정책을 발의하기 좋은 시기입니다. 그리고 쌉니다. S; font-weight: 400;" >의 선행 PER이 현재 19배가 안되는 상황에서 엔비디아는 18.7배 수준입니다. 또한 구글을 제외하고 나스닥 지수, 엔비디아, 아마존, 마이크로소프트 주식은 모두 작년 관세 폭락 수준까지 밸류에이션이 하락한 상황입니다. 돈은 더 벌 것이라고 보는데, 주가는 떨어져서 매력적인 상황이죠. 지난달 30일 빌에크먼이 우량주를 담을 적기라고 말한 이유와도 일맥상통하다고 봅니다. 주요 기업 투자가 어렵다면 나스닥 지수도 유효할 것이라 봅니다. 출처 : 블룸버그 >◆ 미국의 펀더멘털 리스크를 고민할 시기는 아냐물론 시장이 어느 날 갑자기 정상화가 되면 그간 조정을 많이 받았어도 이전에 상승했던 주식이 먼저 상승하는 법입니다. 그래서 대형주를 포함해 그간 성과가 좋았던 디램 중심의 반도체 기업들, 장비, 데이터센터 인프라 기업, 전력 기업들이 순간 상승할 확률도 높기 때문에 턴어라운도 분위기가 느껴지거나, 이슈가 해결이 되면 꼭 해당 기업들도 대형주와 함께 담아야 합니다. 다음으로 은행과 에너지 기업이 올 한해 좋은 투자처가 될 것 같습니다. eSLR 규제완화 수혜주인 대형은행주와 함께 에너지 기업은 강달러의 수혜 그리고 특히 미국 에너지 기업은 든든한 수요를 바탕으로 올 한해 글로벌로 확장 가능성이 높다고 판단됩니다. 물론 미국이 석유를 본격적으로 수출했던 것은 아니지만, 동맹국에게 원조 성격으로 판매(?)하는 방식도 충분히 가능하다고 봅니다. 정제기업, 대형 정유주, 미국내 내륙 생산 기업들도 좋은 투자처가 될 것으로 판단합니다. 미국 펀더멘털 리스크를 지금 고민하는 것은 이르다고 봅니다. 파월 의장도 언급했듯, 사모펀드 리스크가 시스템 리스크로 번지지는 않을 것이라 봅니다. 따라서 지수 투자도 물론 유효하나, 보다 초과 수익을 내기 위해서는 지수 전체에 투자하는 수준을 벗어나 선별 투자가 필요한 시기라 판단되며 2분기에 한정하더라도 AI 주식에서 금융, 에너지로 포트폴리오를 넓혀 리스크도 분산하고 투자의 폭도 확대할 필요가 있다고 판단됩니다.
신현송 한은 총재 지명자, 라구람 라잔의 길을 걸을까 [경제의 脈]
신현송 신임 한국은행 총재 지명자를 보면 2013년 인도 중앙은행 총재로 발탁됐던 라구람 라잔이 떠오른다. 몇 가지 공통점이 있다.먼저 글로벌 스타 경제학자의 중앙은행 총재 발탁이다. 신 지명자는 신흥국 금융위기와 관련한 금융시스템을 연구한 세계적인 석학이다. 라잔 역시 2008년 글로벌 금융위기를 사전에 경고한 논문으로 주목받은 학자였다. 신 지명자는 국제결제은행(BIS)에서 실무를 익혔고 라잔은 국제통화기금(IMF) 수석 이코노미스트로 명성을 얻었다. 두 사람 모두 이론과 정책 실무를 겸비했다는 평가다.*'고환율 고물가 저성장' 취임 초기 경제상황 엇비슷취임 초기 경제상황도 엇비슷하다. 라잔이 취임한 2013년 인도 경제는 고환율 고물가 저성장이라는 위기에 빠져 있었다. 금융 위기 후 막대한 돈을 풀던 미국이 돈을 거둬들일 것이라고 예고하자 신흥국인 인도가 직격탄을 맞았다. 라잔은 취임 직후 정책의 우선순위를 물가안정에 뒀다. 기준금리를 올려 시중 유동성을 흡수하고 물가를 낮췄다. 중앙은행 주도로 은행들의 외화 유동성을 늘려 루피화 가치를 안정시켰다. 또 감춰진 은행 부실채권을 공개하는 등 금융시스템 개혁도 동시에 진행했다. 이를 통해 실물경제도 안정시켰다.2026년 미국-이란 전쟁의 충격으로 우리 경제도 고물가 고환율 저성장 국면에 접어들었다. 달러당 원화 환율이 1500원을 넘어섰고 유가 급등으로 물가상승세도 본격화할 것으로 보인다. 올해 성장률도 한은이 2월 예상한 2%보다 크게 낮아질 전망이다. 이런 상황에서 통화정책은 딜레마에 빠진다. 물가를 잡기 위해 금리를 높이면 성장이 타격을 입고 성장을 위해 금리를 낮추면 물가를 더욱 자극할 수 있다. 신 내정자도 라잔처럼 단기적으로 고통이 있더라도 통화정책 우선순위를 확실히 정하고 꾸준히 밀어붙여야 성과를 낼 수 있는 상황이다.*신 지명자, 정치권 압력 딛고 위기 극복할 통화정책 펴나가길정치권과의 긴장 관계가 예상되는 점도 비슷하다. 라잔이 취임했을때 인도의 나렌드라 모디 정부는 중앙은행에 돈을 풀어 성장률을 높여야 한다고 압박했다. 라잔은 이런 정부의 압력에도 불구하고 금리를 높였다. 신 지명자도 지선을 앞두고 돈 풀기에 대한 정치권의 압력을 받을 수도 있다. 하지만 환율과 물가, 유가 충격 등을 감안하면 돈을 풀어 물가를 자극할 상황은 아니다.라잔은 중앙은행 총재직을 연임할 것으로 예상됐지만 3년 임기를 마치고 총재직에서 내려왔다. 정치권과의 껄끄러운 관계가 원인을 제공했다. 신 지명자가 위기 앞에서 어떤 통화정책의 길을 만들어 갈지 주목된다.
"바이오 묻고 더블로 가!" 600% 올랐는데 2배 더 오른 알지노믹스
지금 당장 ISA로 국내상장 美ETF에 투자해야 하는 이유는
개인종합자산관리계좌(ISA) 등 국내 절세계좌에서 ‘반칙’에 가까운 혜택이 바로 미국 등 해외 상장지수펀드(ETF)의 국내 상장 버전을 투자할 수 있다는 것이다. 미국 빅테크 주식에 골고루 투자하면서 환율 관련 이익(환차익)까지 챙길 수 있어 고환율 시대를 극복할 투자 팁이다.삼성전자·SK하이닉스·현대차 등으로 구성된 코스피는 반도체·자동차와 같은 하드웨어 중심이다. 업종내 비중도 기술(IT) 비중이 53%가 넘어 쏠림현상이 심하다. 특정 사업이나 업종에 쏠려 있다는 것은 주식시장 상황에 따라 더 많은 투자 위험을 갖게 된다. 한국 보다 다양한 업종으로 구성된 미국 지수 추종 ETF가 핵심 자산으로 평가받는 이유다.일단 ETF 투자 부터 시작해야 한다. ISA내 ETF 비중은 45%(삼성증권·2025년 통계)까지 높아졌다. ISA를 비롯해 연금저축펀드·개인형 퇴직연금(IRP) 등 절세계좌들에는 국내 금융사들의 상품들만 담을 수 있다. 해외주식이나 해외 ETF는 투자할 수 없다. ‘팔은 안으로 굽으니’ 당연한 세금 혜택 조치다.ISA 계좌를 활용해 ETF에 투자하는 사람들의 1등 투자 대상은 미국 우량주다. 2026년 들어 2월까지 삼성증권 ISA 계좌에서 가장 많이 투자된 ETF는 ‘KODEX 미국S; clear: both; display: table; max-width: 700px; margin-right: auto; margin-bottom: 40px; margin-left: auto; color: rgb(51, 51, 51); font-family: " noto="" sans="" kr",="" scmh_nmu;="" background-color:="" rgb(255,="" 255,="" 255);"="" >(단위=%). 3월30일 현재. KODEX는 삼성증권의 ETF 브랜드다. 이런 국내 회사 브랜드가 붙어 있는 ETF를 ‘국내 상장 ETF’라고 말한다. 자산운용사 이름 다음으로 이어지는 명사가 ETF의 투자 철학을 뜻한다. 미국S; margin-right: 20px; margin-bottom: 25px; margin-left: 20px; letter-spacing: -0.025em; line-height: 1.57em; min-height: 1.5em; white-space-collapse: preserve; color: rgb(51, 51, 51); font-family: " noto="" sans="" kr",="" scmh_nmu;="" background-color:="" rgb(255,="" 255,="" 255);"="" >ISA 계좌가 대한민국 국민 대상이나 이 계좌로는 미국 관련 자산에 투자하는 것이 국내 투자(주식·ETF) 보다 유리하다. 글로벌 분산 투자와 환차익은 물론 국내 주식 대비 낮은 변동성 등 세 가지 이유에서다.절세 계좌로 국내 상장 미국 지수 ETF를 사면 글로벌 빅테크 기업들에 대한 간접 투자로 국내 주식 투자 위험도를 낮출 수 있다. 김승호 ‘돈의 속성’ 저자는 “자산 포트폴리오의 15% 이상은 미국 달러 표시 자산이어야 장기 투자가 가능하다”고 말했다. 원화로 생활하는 대한민국 국민들은 고환율과 인플레이션(물가상승) 시대에 더더욱 미국 주식이 필요하다는 뜻이다.미국 ETF를 포트폴리오의 중심축으로 쌓아놓고 국내 주식 ETF를 추가하는 전략이 유효하다. 미국은 소프트웨어 중심이다. 유튜브로 대표되는 구글이나 사무실 프로그램의 대명사 마이크로소프트, 인스타그램 등 SNS의 제왕 메타 등이 그 증거다. 포트폴리오 차원에선 하드웨어 중심인 한국과 함께 투자하기 좋은 구조다.원달러 환율이 1500원 이상의 고환율 시대가 뉴노멀로 정착되고 있다. 2026년 들어 환율 급등(원화값 급락)으로 국내상장 미국 ETF의 수익률이 선전하고 있다. 기초 지수는 미국 지수이지만 수익률은 원화 기준으로 환산하기 때문이다. 주식시장 하락기엔 S;" >시장과 달러 강세가 함께 지속될 땐 국내상장 미국 기초지수 ETF 수익률이 실제 지수 수익률을 크게 웃돈다.미국은 국내 시장 보다 변동성이 덜하다. 마음 편한 장기 투자가 가능해서 미국 지수 추종 ETF가 핵심 자산으로 거론된다. 미국 S; margin-right: 20px; margin-bottom: 25px; margin-left: 20px; letter-spacing: -0.025em; line-height: 1.57em; min-height: 1.5em; white-space-collapse: preserve; color: rgb(51, 51, 51); font-family: " noto="" sans="" kr",="" scmh_nmu;="" background-color:="" rgb(255,="" 255,="" 255);"="" >AI 시대에 반도체가 많이 필요해지면서 코스피는 뜨겁게 타올랐다. 2025년 연간 기준으로 코스피가 주요국에서 1등을 차지했다. 그러나 ‘산이 높으면 골도 깊다’는 말 처럼 시장 하락기엔 급락하는 구조가 반복돼왔다. 포트폴리오 차원에선 많은 비중을 국내 주식이나 ETF로 넣기 어려운 이유다.ISA에 미국 관련 ETF 중심으로 자산을 쌓다가 연금계좌로 ‘이사’가서 세금 혜택을 극대화할 수 있다. ISA 만기 금액을 60일 이내에 연금저축이나 개인형 퇴직연금(IRP)으로 넘기면 이전 금액의 10%(최대 300만원)까지 추가 세액공제를 받을 수 있기 때문이다.기존 연금계좌의 세액공제 한도 900만원에 ISA 전환 공제 300만원을 더하면 최대 1200만원의 세액공제라는 절세 공식이 완성된다. ISA 해지 뒤에 다시 가입하며 이 같은 절세 혜택을 반복해 누려야 한다는 조언도 나온다.
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175년 고인물 미국 유리회사 주가가 3배 폭등한 이유는 [폼美쳤株]
미국 ‘유리 전문점’ 코닝사의 주가가 최근 1년만에 3배 올랐다. 1851년 설립된 이 상장사는 ‘마의 벽’으로 여겨졌던 주가 50달러를 작년에 뛰어 넘으면서 24년의 ‘주가 횡보 시대’를 끝냈다. 철저한 저평가 속에 갇혀 있었던 이 주식은 흡사 과거 국내 주식을 연상시킨다.지난 2014년 삼성코닝 정밀소재를 완전 인수하면서 국내에 알려졌으나 서학개미들은 이 주식에 대한 관심이 거의 없었다. 그러나 최근 인공지능(AI) 시대를 맞아 데이터센터 서버 사이에 연결이 중요해지면서 코닝의 몸값이 뜨고 있다. 서버간 연결에 쓰이는 광섬유·광케이블·커넥터를 대거 판매하는 곳이 바로 코닝이기 때문이다.AT; clear: both; display: table; max-width: 700px; margin-right: auto; margin-bottom: 40px; margin-left: auto; color: rgb(51, 51, 51); font-family: " noto="" sans="" kr",="" scmh_nmu;="" background-color:="" rgb(255,="" 255,="" 255);"="" >175년 전통의 유리 전문 기업 미국 코닝 본사. 1851년 유리 회사로 출발한 코닝은 재료과학(Materials Science)과 대량 제조 역량을 바탕으로 디스플레이 유리, 스마트폰 커버글라스, 광섬유(데이터센터·통신), 제약·바이오용 특수유리까지 사업을 확장해왔다.사업을 확장할 당시엔 ‘혁신’으로 보였으나 경쟁사들이 곧바로 시장에 침투하면서 ‘레거시’가 됐다. 광섬유 역시 투자자들이 고개를 돌릴만한 소재는 아니다. 마치 PC에 들어가는 그래픽카드(GPU)나 모바일용 D램 처럼 일상의 제품이었다. 그러나 사업도 오래하고 볼 일이다. 각각 그래픽카드와 D램으로 최근 주식시장에서 대박난 곳이 바로 엔비디아와 삼성전자다.코닝의 광섬유 사업에 주목해야 한다. AI 데이터센터는 연결 물량이 엄청나게 커진다. GPU 서버를 많이 깔수록 서버간 배선이 폭증한다. 이때 코닝의 광섬유 매출이 급증한다. 광섬유만 파는게 아니다. 고밀도 케이블링, 커넥터·패널, 사전조립 솔루션 등도 묶어서 판매한다.사람들이 AI를 24시간 쓰기 때문에 이같은 서버간 연결이 끊기면 안된다. 따라서 기술 장벽 이상으로 높은 것이 검증된 이력이다. 코닝은 이 분야에서 독보적이다. 최근 빅테크 중 한 곳인 메타가 코닝과 다년 계약을 체결한 것도 이 때문이다. 한 번 계약했으니 다른 회사로 바꾸기도 어렵다.올 초 코닝은 메타와 최대 60억 달러 규모의 장기 계약을 체결했다고 발표했다. 메타에 광섬유·케이블·커넥티비티 솔루션을 공급한다. 주가는 수직 상승한다. 최근 미국과 이란의 전쟁 리스크로 주가 변동성이 커지고 있으나 미래 실적 추정치가 급상승하며 주가가 급하게 쫓아가는 양상이다.2024년에는 미국 거대 통신사 AT; margin-right: 20px; margin-bottom: 25px; margin-left: 20px; letter-spacing: -0.025em; line-height: 1.57em; min-height: 1.5em; white-space-collapse: preserve; color: rgb(51, 51, 51); font-family: " noto="" sans="" kr",="" scmh_nmu;="" background-color:="" rgb(255,="" 255,="" 255);"="" >광섬유 관련 매출은 블룸버그내 데이터에서 ‘Optical Communications’(OC)로 표시된다. 코닝의 OC는 지난 2023년 40억 달러 수준이었으나 이후 급증하면서 2025년 63억 달러 수준으로 뛰었다. 2027년 추정치는 94억 달러로, 4년만에 관련 매출이 2배 이상 급증할 것으로 추정된다.코닝 기준으로 보면 전체 매출 중 OC 비중은 ‘AI 노출도’로 해석된다. 이는 단기 주가 방향을 결정한다. 2021년 30.9%였던 OC 비중은 작년에 40%가 넘었다. 2027년에는 45.7%로 높아질 전망이다. 이는 AI 수요가 탄탄하고 코닝의 실적도 우상향할 것이란 예상 지표로 주로 거론된다.코닝은 통신 등 주요 IT 인프라 투자 부진으로 지난 2023년에 실적이 저조했다. 2022년 142억 달러였던 전체 매출이 1년새 11.3%나 감소한 126억 달러로 쪼그라 들었다. 2024년 실적 턴어라운드 이후 작년에는 전년대비 매출이 19.1%나 증가하며 우상향 궤도에 들어섰다. 2027년에는 사상 첫 ‘연간 200억 달러 매출’을 기록할 것으로 보인다.자료=블룸버그저마진·저배당·고평가 구간 벗어나야 장기 투자 가능배당 투자자 입장에서 보면 코닝은 아쉬운 주식이다. 지금 당장 투자해서 거둘 수 있는 배당수익률은 1%가 채 안된다. 레거시 회사 치곤 낮은 배당률이다. 게다가 배당성장률도 낮은 편이다. 지난 2020년 연간 주당 0.88달러에서 2025년 1.12달러다. 5년 연평균복합성장률(CAGR) 기준 4.9%에 그친다. 물가 상승률을 간신히 헤지하는 수준으로 보인다.그렇다고 코닝을 ‘나쁜 배당주’로 몰아세울 순 없다. 상장사의 배당의지를 뜻하는 배당성향은 2023·24년 2년 연속 100%가 넘었고, 작년엔 60%에 달했다. 연간 순이익 이상을 현금배당한 이후 작년에는 이익의 60%를 주주들에게 나눠줬다는 뜻이다.코닝은 현 상황에서 최선을 다하고 있다는 의미다. 코닝의 낮은 배당률의 근원은 바로 낮은 수익성에 있다. AI 연결을 담당하는 광섬유 사업은 크게 두 분야로 나뉜다. 한쪽은 코닝이 대장주로 있는 케이블·배선 쪽이다. 또 다른 축은 장비·부품 분야인데 이 쪽은 브로드컴과 마벨이 ‘투톱’이다.장비·부품 분야 회사들의 마진율(수익성)은 케이블·배선 회사들의 2배가 넘는다. 실제 코닝의 순이익률 추이를 보면 2023·24년 7% 수준이었다. 작년에 간신히 10%를 넘긴 이후 두 자릿수에서 머물면 지금의 주가 고평가 영역에서 주가가 유지될 수 있다는 분석이다.블룸버그에 따르면 코닝의 지난 1년 실적 기준 주가수익비율(PER)은 77.9배에 달했다. 올해 예상 기준으론 47.7배로 내려 왔으나 여전히 고평가 상태로 볼 수 있다. 결국 이같은 주가 수준이 유지되려면 D램 처럼 폭발적인 양적 수요가 뒷받침돼야 한다는 것이다.
2026.03.04
유가 폭등과 인플레 위기 ... 미국의 '출구전략'을 주시하라 [김한진의 뷰]
시장은 고정된 상식이나 도식적인 규칙 대로 움직이지 않으며, 때로는 비이성적인 흐름이 본질을 왜곡하기도 한다. 최근 중동사태 역시 그렇다. 투자자들은 여러 소음에 매몰되기보다는 늘 재료의 ‘지속성’ 여부를 냉철히 따져봐야 한다. 유가가 단기간 크게 치솟더라도 이내 곧 안정된다면 시장은 오히려 강력한 반등 기회를 맞이할 것이다. 반면에 통제되지 않는 전황이나 석유 인프라의 파괴로 고유가가 장기간 굳어진다면 세계경제는 결국 침체의 늪에 빠지고 말 것이다. 결국 11월 중간선거를 앞둔 백악관의 출구전략과 유가의 정상화 여부가 향후 글로벌 증시의 향방을 가를 핵심 변수다.◆ 상식의 오류들알베르트 아인슈타인은 “상식이란 18세까지 습득한 편견의 집합”이라고 일갈했다. 이 통찰은 경제와 증시에서도 유효하다. 우리가 철칙처럼 믿어온 시장의 상식 중에는 사실과 거리가 멀거나, 상황에 따라 작동되는 ‘반쪽짜리 진실’이 수두룩하다.가령 ‘가격이 오르면 수요가 줄어든다’는 경제학의 기본 명제는 장기로는 타당하나, 단기로는 무용지물일 때가 많다. 최근 수년 간 집값과 주가의 폭발적인 상승이 이를 증명한다. '주식시장은 효율적'이라는 믿음 역시 마찬가지다. 시장은 초 단기적으로는 지극히 비이성적이며 전혀 과학적이지 않다.기업 가치(밸류에이션)와 주가의 상관관계도 상식의 배신에서 자유롭지 않다. 지난 100년간 미 증시에서 PER(주가수익비율)와 1년 수익률의 관계는 제로에 가까웠다. 아무리 저평가된 시장이라도 1년 동안 못 오를 수 있다는 얘기다. 코스피가 만성적인 ‘코리아 디스카운트’에 갇혀 있다가, 2025년 들어서야 반도체 슈퍼 사이클과 주주가치 개선을 계기로 재평가(Re-rating)를 이뤄낸 것도 그 대표적인 예다. 반대로 고평가 논란 속에서도 주가가 일정 기간 계속해서 강세를 보였던 해도 적지 않다. 결국 시장을 도식적인 틀에 가두고 예측하는것 자체가 오만일지 모른다.◆ 지금 중요한 것은 ‘통제 불가능한 인플레이션’ 지속 여부최근 2월 28일 미국과 이스라엘의 이란 공습으로 불거진 중동사태를 바라보는 시각도 그렇다. ‘중동 전쟁은 유가 급등을 부르고, 이는 곧 증시 폭락과 경기 침체로 이어진다’는 공식은 1970년대 2번의 오일쇼크가 남긴 학습효과일 뿐이다. 역사는 다른 장면도 보여준다. 1990년 걸프전 당시 유가는 4개월 만에 두 배 넘게 폭등했지만 곧 안정을 찾았고, 주가는 전쟁 초기 2년간 오히려 두 배나 올랐다. 2003년 이라크 전쟁때 유가는 개전 일을 바닥으로 8년의 전쟁기간 내내 올랐지만 유가와 함께 주가도 함께 상승했다.따라서 중요한 것은 ‘전쟁’ 자체보다도 당시의 경제 환경과 ‘통제 불가능하고 무질서한 인플레이션’의 지속 여부이다. 지금도 확전이나 석유 시설 파괴, 호르무즈 해협의 봉쇄 지속 등이 고유가 형성의 인자인데, 핵심은 ‘전쟁을 주도하는 미국의 의도’에 달려 있다. 즉 유가의 일시적 고점이 아니라, ‘고유가가 얼마나 지루하게 오래 지속되느냐’에 세계경제와 증시의 운명이 달려 있다.전쟁이 멈추든, 미국이 호르무즈 해협을 장악해 물류가 정상화되든, 유가 급등이 ‘일시적 현상’에 그친다면 향후 세계경제와 증시는 큰 문제없이 다시 활력을 되찾을 수 있다. 유가가 전쟁 이전 수준으로 빠르게 내려온다면, 지정학적 위험으로 강제 조정을 거친 증시는 오히려 더 강한 상승 탄력을 받을 것이다.◆ 시장의 눈은 '최고 유가'가 아닌 '평균 유가'를 향하고 있다물론 경기 침체를 피하려면 골든 타임이 있다. 유가가 100달러 위에서 수개월간 머문다면 물가상승과 함께 시장금리가 치솟고 이는 과도한 부채가 쌓여 있는 취약한 신용 부문을 건드릴 것이다. 참고로 이란 전쟁 전 지난 1년간 WTI 기준의 평균 유가는 64달러였으며 최근 2년 평균 유가는 70달러에 불과했다. 고유가와 금리 상승은 높은 밸류에이션을 지닌 주식과 일부 사모대출 시장, 그리고 그간 근근이 버텨 왔던 부실한 회사채 시장에 위협을 가할 것이다.즉 세계경제는 1970년대식 스태그플레이션의 늪에 빠질 것이다. 이때 중앙은행의 두 손 두발은 묶이고 오히려 금리를 올릴 것이다. 중앙은행은 높은 인플레이션이 지나가고 침체의 먹구름이 이미 세계경제를 뒤덮었을때 비로소 금리 인하를 단행할 수 밖에 없다.하지만 급변하는 중동발 인플레이션 위험은 오히려 긍정의 결과를 낳을 것이다. 왜냐하면 기름값 폭등이 가져올 경기침체의 운명에서 미국 역시 결코 자유롭지 않기 때문이다. 즉 미국 역시 고유가의 덫을 피할 수 없다. 따라서 11월 중간선거를 앞둔 트럼프 대통령이 어떤 명분으로 출구를 찾을지 그 귀추가 주목된다. 우리는 지금도 상식과 비상식의 갈림길에 서 있다. 이는 곧 세계경기의 침체와 호황의 분기점이기도 하다.이미 시장의 눈은 유가의 '최고가'가 아닌 '평균 가격'을 향하고 있다. 우리는 ‘고유가는 무조건 나쁘다’는 상식이라는 이름의 편견에서 자유로울 필요가 있다. 미국의 출구전략을 앞당기는 고유가는 그나마 ‘차선의 고유가’이고, 일시적으로 치솟는 고유가는 향후 평균 유가를 떨어뜨리는 촉매제라는 점에서 인내할만한 고유가다.
2026.03.10
종부세 개편, 보유세-거래세 '두토끼' 잡을수 있을까 [박합수의 부동산 끝판]
부동산시장은 5.9일 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 강남지역을 중심으로 하향 조정세가 나타나고 있다. 주택가격과 지역에 따라 다르지만 대략 종전 시세 대비 10% 전후를 낮추는 모습이다. 그렇다고 곧바로 매수세가 붙는 것은 아니다. 매수 예정자는 추가 하락을 기대하고 관망세를 보이는 중이다. 1주택자라도 해당 주택에 거주하지 않는 비거주자에 대한 논란도 커지고 있다. 그 집에 살지 않으면 투기로 볼 것이냐의 문제다. 또한 5.9일 이후 보유세를 어느 정도로 올릴 것인지에 관심이 커지고 있다. 이런 혼란 상황에서 주택 보유자와 무주택자의 대응 방안에 대해 점검해보자.2025년 연간 주택가격 흐름은 하반기 들어 급등하는 전약후강의 모습을 보였다. 서울의 상당수 지역에서 시세 호가를 기준으로 30~50%가 넘는 상승세가 나타났다. 강남 3구만이 아니라 마포·용산·성동·동작·강동구 등과 강북의 신축 아파트, 재건축을 앞둔 단지를 중심으로 상승 폭이 컸다. 단기간 급격한 가격 상승은 과도해 일정 부분 조정이 불가피한 측면도 있다. 지금 매수자는 종전 가격으로 환원될 것으로 기대하고 있다. 하지만 주택가격은 하방경직성이 강한게 특징이다. 특히 오른 가격으로 실거래가 이뤄지면 지지세가 나타난다. 주택가격은 강한 하락 요인이 나타나지 않는 한 조정이 쉽지 않다.◆ 수요 억제책은 약간의 효과는 있겠지만 한계주택가격 급등은 양극화 문제를 더욱 커지게 한다. 현재 일반 매수자는 단기 급등에 따른 부담감으로 추격 매수가 어려울 뿐만 아니라, 대출 규제로 자금조달도 힘든 상황이다. 결국 매수는 현금 부자의 몫이 된다. 전반적인 경제가 K자 양극화 현상이 심화하고 있다. 그 범주에 부동산도 포함된다. 수요억제책은 약간의 효과는 있겠지만 한계가 있다. 오히려 과도하다고 할 정도로 물량을 대거 공급하는 길밖에 없다. 정부는 시간이 걸리더라도 공급 확대에 모든 역량을 집중해야 한다.정부는 다주택자의 매물을 유도하는 의중을 강하게 드러냈다. 당장 신축 등의 공급부족을 일반 매도물량을 늘려 해결하려는 입장이다. 다주택자 뿐만 아니라 등록임대사업자에게도 의무임대기간 경과 시 매도할 것을 주문했다. 등록임대사업자는 의무임대기간 경과 시 양도소득세 중과(조정대상지역 내)에서 제외된다. 등록임대사업자는 임대료 인상률을 연(실제는 계약 주기) 5% 이상 올리지 못하는 대신 취득세, 양도소득세, 재산세 등의 감면 혜택을 받는다. 모든 조건은 등록 당시에 명시된 상태이므로 종료 시점까지 유지해야 법적 안정성을 확보할 수 있다.만약 양도세 중과 유예를 제외하겠다면 신규 등록임대사업자부터 적용해야 합리적이다. 또한 등록 임대주택 중 약 85% 이상이 다세대주택 등이며, 아파트는 15% 내외에 불과하므로 매물 증가는 제한적이다. 정부의 매도 주문은 서울에 있는 아파트를 팔라는게 핵심이기 때문이다.◆ 매도자와 매수자간 줄다리기는 4월 중순까지 이어질 것으로 예상시장에서 매도자와 매수자 간 줄다리기는 3월 중순에서 4월 중순까지 이뤄질 것으로 예상된다. 4월 중순이 넘어가면 토지거래허가를 받을 수 있는 기간(15일)이 촉박하다. 향후 매도자는 꼭 팔아야 하는 경우 조금 더 가격을 낮출 여지도 있다. 매수자는 본인만의 가격 기준을 세우고, 관심 단지를 중심으로 초급매물 등을 살펴보는게 적절하다. 사실 5.9일 이후에는 매물이 사라질 확률이 높다. 시장에서는 보유세를 대비한다는 명분으로 주택가격을 올리고, 전세보다는 반전세나 월세 물량이 많아질 수 있다. 다주택자 양도세 중과 유예를 종료한 2019년 상반기를 반추하면 움직임을 쉽게 알 수 있다.1주택자의 거주, 비거주 논란도 뜨겁다. 거주하지 않으면 투기로 본다는 시각은 문재인 정부 당시에 양도소득세 장기보유특별공제에 이미 반영돼 있다. 보유만 하면 연 8%를 공제해주던 것을 보유 4%, 거주 4%로 분리해 운영하고 있다. 1주택자가 거주하지 못하는 상황은 잔금이 모자라 전세금으로 대체하거나 질병, 학업, 직장 사정, 해외 거주 등 다양한 사유가 있을 수 있다.◆ 1주택자 비거주 문제는 임차인인 세입자 입장도 살펴봐야전 정부는 거주가 어려운 경우 ‘상생임대주택’ 제도를 만들어 배려했다. 왜냐하면 그 집에 세입자가 안정적으로 주거를 할 수 있다는 차원에서 접근한 것이다. 종전 1년 6개월 이상 임대한 세입자에게 연 5% 이하를 올리면서 2년 이상 추가로 임대하면 임대인에게 2년 거주요건을 인정해 준다는 취지다. 2026년 말까지 계약하면 해당한다. 결국 정부는 1주택자의 비거주 문제를 단지 매물을 늘리려는 차원이 아니라 임차인인 세입자 입장도 살펴봐야 한다.정부는 1주택자라도 거주하지 않으면 불이익을 주겠다고 한다. 장기보유특별공제에서 보유에 대한 공제 비율을 축소할 수 있다. 다른 집에서 전세 대출(현재 2억원)을 받아 거주하는 것도 대출한도를 아예 없앨 확률이 높다. 본인의 집에 전세를 준 자금으로 다른 집의 전세금으로 활용하면 된다는 논리다.1주택자의 주택가격을 차등화하고 세금 구간을 세분화할 수 있다. 가령 고가주택 기준은 현행 12억원 이하인데 추가로 25억원과 50억원 구간을 신설하고, 가격이 높아질수록 혜택을 축소하는 등 세금을 늘리는 방법이다. 1주택자 입장에서는 거주냐 비거주냐는 자신의 선택사항이며 실수요자라고 주장할 수 있다. 사실 1주택자는 가격이 상승하더라도 큰 이득은 없다. 주택 매도 후 동급 지역으로 이동한다면 다 같이 가격이 올라있어 큰 의미가 없다. 하급지로 이전하거나 평형을 축소하는 경우만 다소 여유가 생길 뿐이다.보유세 변화는 종합부동산세 개편을 의미한다. 당장 정부가 할 수 있는건 먼저 공정시장가액비율 인상이다. 현재 60%를 100%까지도 상향할 수 있다. 시행령으로 가능하다. 중간 수준인 80%면 정상화로 볼 수도 있다. 그리고 공시가격 현실화를 할 수 있다. 아파트는 현재 시세 대비 약 69%가 공시가격이다. 문재인 정부에서 이 비율을 최대 90%까지 올리려는 시도도 있었다. 하지만 시세보다 높은 역전 현상이 나타날 수 있어 최대치는 잠정 80% 수준이다. 공시가격 자체 상승분과 위 두 가지를 적용하면 법을 개정하지 않고도 2026년에 대략 50%를 올릴 수도 있다.7월 말 세제 개편안에서 세율과 세부담상한선을 변경하는 법 개정도 예상된다. 문재인 정부에서 2021년 최고 세율은 6%(현재 5%)인데 그 이상으로 올릴 수도 있다. 물론 여당에서는 2023년 주도적으로 개정한 법률인만큼 재개정에 대한 부담은 있을 수 있다.◆ 종합부동산세 대폭 올리면 세입자는 '고래 싸움에 새우 등 터지는' 상황 몰릴 우려종합부동산세를 대폭 올리면 보유세와 거래세 둘 다 강화하는 결과가 된다. 결국 퇴로가 차단된다. 다주택자는 팔지 않으면 양도소득세를 내지 않기 때문에, 보유세 부담을 줄이기 위해 월세를 올리고 주택가격에 세금을 반영할 여지가 있다. 또한 문재인 정부 당시의 경험을 살려 최대한 버티기에 들어갈 확률이 높다. 이 와중에 세입자는 고래 싸움에 새우 등이 터지는 형국을 맞을 우려가 있다.다주택자에게 주택을 매도하라고 하는데 왜 전월세 가격이 올라가고, 세입자가 피해를 보느냐? 라는게 정부 시각이다. 한마디로 피해가 거의 없다는 의미다. 무주택자인 세입자가 그것을 매입하면, 세입자가 그만큼 줄어드니 수급이 맞는다는 논리다. 해당 지역의 세입자가 매물을 소화할 수 있을 만큼 역량이 충분하면 가능할 수도 있다. 지금은 대출 규제로 매수자의 자금조달 능력에 한계가 있다.또한 재건축을 앞둔 단지는 조합원지위양도 제한으로 팔기도 어렵다. 재건축 아파트 등은 매매가는 높지만, 노후로 전세가율이 30%에 미치지 못하는 경우도 많다. 세입자가 곧바로 매입하는 사례는 매우 드물다. 한편 수요는 가구 분화 등으로 신규 진입자가 늘어나게 된다. 결국 이런 불균형을 해소하기 위해서라도 역시 공급을 대폭 늘려야 한다.일각에서 주택임대차 계약갱신청구권을 2+2+2로 늘리려는 시도도 예상된다. 최대 기간을 6년으로 한다면 임대인은 기간에 5%+5% 두 번밖에 올릴 수 없다는 생각에 처음부터 전세가를 높일 수 있다. 세입자는 신규 계약 시 부담이 커질 수 있다. 이 경우에도 대폭적인 공급 확대가 최선이다.주택가격이 폭등한 상황이다. 일정부분 하향 조정이 필요하다. 정부의 인위적인 강력한 수요억제책은 어느 정도 효과는 있을 수 있다. 서울의 주택보급률은 2024년 기준으로 93.9%에 불과하다. 그렇지만 낮은 비율에 대한 경각심은 크지 않고 무감각하다. 이 비율을 최소 105% 이상으로 높이는 방안에 몰두해야 한다. 1주택자는 실수요자이므로 지나친 압박은 오히려 부메랑이 될 수도 있다. 무주택 세입자의 구매력 향상을 위해 대출 규제는 적절하게 완화해야 한다. 보유세를 높일 때는 거래세는 완화하는 것이 바람직하다. 결론적으로 주택가격 안정을 위한 유일한 해결책은 공급을 최대한 늘리는 길이다.
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