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증시 거대한 섹터 로테이팅이 밀려오나. 데이터만 바라보던 연준, 이제는 이렇게 달라진다
메타와 월마트 장점 닮은 이 주식···워런 버핏도 담지 못해 후회한다 [폼美쳤株]
인공지능(AI)을 핑계로 직원을 대거 집으로 보냈다는 점에선 메타와 닮았다. AI를 야무지게 잘 써먹으면서 의외의 AI 수혜주라는 면에선 월마트와 비슷하다. 두 상장사의 투자 매력을 닮아 올 들어 주가 고공행진을 펼치는 곳은 바로 골드만삭스(티커 GS)다.올 초 미국 투자은행 골드만삭스는 아마존 AI 엔지니어 출신인 다니엘 마르쿠(Daniel Marcu)를 글로벌 AI 엔지니어링 책임자로 영입했다. 이와 함께 사내 직원들이 쓰는 생성형 AI 비서 플랫폼을 배포해 각종 연구자료와 데이터 비교 작업 등을 자동화했다. 동시에 대규모 인력 구조조정도 단행했다.골드만삭스는 JP모건과 뱅크오브아메리카와 투자 은행 업계 삼각 편대를 이루지만 AI에서 만큼은 타의 추종을 불허한다. ‘에비던트 AI 2025년 지표’(Evident AI Index 2025)에서 골드만삭스는 AI 활용 선도 은행 톱 10 안에 들었고, 동시에 전체 직원 수 대비 AI 인재 비중이 가장 높은 은행으로 뽑혔다.시장 평균 보다 2배 오른 골드만삭스 그 비결은지난 3분기 기준. AI 사업은 주로 GBM 매출에 포함. 골드만삭스 주가는 올 들어 지난 11월 15일까지 38.1% 상승했다. 벤치마크(투자 성과 비교 잣대)로 볼 수 있는 S; margin-right: 20px; margin-bottom: 25px; margin-left: 20px; letter-spacing: -0.025em; line-height: 1.5em; min-height: 1.5em; white-space-collapse: preserve; color: rgb(51, 51, 51); font-family: " noto="" sans="" kr";="" background-color:="" rgb(255,="" 255,="" 255);"="" >골드만삭스는 AI사업과 관련해 잘되거나 잘못되거나 돈을 벌 수 있는 구조인 셈이다. 결국 사업 분산이 잘돼 있어 리스크 관리가 된다는 뜻이다.블룸버그에 따르면 골드만삭스는 BNP파리바와 미쓰비스UFJ 등 글로벌 은행 20곳과 함께 미국 뉴멕시코 AI 데이터센터 캠퍼스에 180억 달러 규모의 대출(프로젝트 파이낸스 론)을 제공했다. 이 대출을 갚아야 하는 주체는 오픈AI와 소프트뱅크, 오라클이다.이 대출의 금리 구조는 SOFR(Secured Overnight Financing Rate)에 2.5%포인트(250bp) 가산된다. 만기는 4년이며, 1년씩 2번 연장 옵션이 있다. SOFR은 미국 달러를 하루 동안 빌릴 때 시장에서 실제로 거래된 금리를 바탕으로 계산한 지표금리다. 달러 기준 대표 금리로 통용된다.여기에 2.5%를 가산하니까 돈을 빌려준 입장에선 다른 대출 보다 좋은 조건이다. 오라클 등 차주들은 데이터센터 수익성이 대출금리 보다 높을 것으로 예상해 이같은 조건으로 대출 계약을 맺은 것이다.이같은 AI 관련 대출은 최근 급증하고 있다. 이때 ‘미국 은행 대표’로 자주 언급되는 곳이 골드만삭스다. 주요 투자 은행들은 아직까지 AI 관련 사업 대출을 따로 구분하진 않는다.골드만삭스의 사업 구조는 Global Banking ; margin-right: 20px; margin-bottom: 25px; margin-left: 20px; letter-spacing: -0.025em; line-height: 1.5em; min-height: 1.5em; white-space-collapse: preserve; color: rgb(51, 51, 51); font-family: " noto="" sans="" kr";="" background-color:="" rgb(255,="" 255,="" 255);"="" >뱅크오브아메리카는 워런버핏의 버크셔해서웨이 주식 포트폴리오 중 11%를 차지한다. 애플(22.7%) 아메리칸익스프레스(18.8%)에 이은 서열 3위다. 뱅크오브아메리카 역시 AI 사업에 대출해준다. AI는 주로 이 은행의 글로벌뱅킹 사업부분(Global Banking)에 잡힌다.지난 3분기 기준 전체 매출에서 글로벌뱅킹은 22.2%를 차지하고 있다. 넘버원 사업은 소비자 금융 쪽이다. 소비자 금융은 개인에게 돈 빌려주고 이자 받으면서, 예금·카드·수수료 수익까지 얻는 사업이다. 전통적 사업으로 AI와는 거리가 먼 편이다.뱅크오브아메리카와 JP모건 등 미국 메이저 투자은행들은 이같은 소비자 금융과 기업 상대 투자은행업을 함께 하는 ‘유니버설뱅크’ 성격이다. 골드만삭스의 경우 소비자 금융쪽이 약했는데 AI 사업을 키우면서 그 비중이 더 줄어드는 양상이다. 투자자들은 이같은 변화에 따라 골드만삭스 주식에 더 많은 관심을 갖게 된다.AI에 가려진 年20% 배당성장 독보적2025년은 월가 추정치. 금융주에게 바라는 투자자들의 마음은 똑같다. 다른 업종 상장사 보다 배당을 더 많이 해줬으면 하는 것이다. 골드만삭스는 지난 2018년 연간 주당 배당금 3.15달러를 기록했다. 2025사업년도의 블룸버그 추정치는 14.03달러다. 이는 8년 연평균복합성장률(CAGR) 기준으로 20.5%다.매년 20%씩 배당금이 상승한다는 놀라운 수치는 최근 사상 최고가 근처에 와 있는 골드만삭스의 주가를 설명하는 주된 데이터다. 워런버핏 주식 서열 3위인 뱅크오브아메리카는 같은 기간 CAGR로 9.1%에 그친다. 다른 업종 배당 인상율 보다는 높지만 골드만삭스에 비해선 초라한 숫자다.또 다른 투자은행 JP모건은 어떨까. 2018년 2.72달러에서 2025년 5.79달러로 지속적인 상승이 예고됐다. CAGR 기준 9.9%로 나온다. 금융주에서 배당성장은 주가와 비례한다는 투자 이론이 잘 들어맞는다. 올해 38% 오른 골드만삭스는 JP모건(26.7%)과 뱅크오브아메리카(2.2%)를 큰 격차로 따돌리고 있다.그렇다면 이같은 주가수익률이 이어질까. 반전은 있다. 순이익률은 배당 등 주주환원 기울기를 결정한다는 말도 있다. 골드만삭스의 지난 3분기 순이익률은 26.1%에 그친다. 뱅크오브아메리카의 지난 3분기 순이익률은 28.6%이며 JP모건은 30.3%다. JP모건이 배당금을 올릴 체력이 더 남아 있지만 '힘을 숨기고 있는' 힘순찐일 수 있다는 뜻이다. 미국 은행주에 투자하려는 서학개미들은 투자은행들의 목표주가도 살펴봐야 한다. 골드만삭스의 주가에는 AI 기대감이 미리 다 반영됐다고 보는 시각이 주류다. 현 주가에서 상승여력이 1.9%에 그친다. JP모건의 경우 5.9% 남아 있다는 투자 의견이고, 덜 오른 뱅크오브아메리카에 대해선 11.7%의 상승여력을 제시 중이다.
찬바람과 함께 하락장 문턱에 선 비트코인? [코인진단]
[코인진단-22] 비트코인 가격이 한 달 넘게 약세를 지속하고 있다. 11월 초 한때는 10만달러를 깨고 9만달러대에서 며칠간 머물렀다. 올해 내내 같이 움직이던 미국 기술주의 움직임이 견조한데도, 비트코인만 약세를 보이다 보니 투자자들 사이에서는 ‘하락장’ 언급도 심심찮게 나온다. 4년에 한 번 돌아온다는 경향적 약세장이 이제 시작된 것 아니냐는 것이다.통상 비트코인 가격이 고점 대비 20% 하락하면 하락장의 공포가 스멀스멀 커진다. 지난달 기록했던 비트코인 고점이 개당 12만6000달러. 현재 가격은 10만2000달러니 이런 얘기가 나올만도 하다.하지만 단순한 가격 하락만으로 이런 공포 분위기가 조성되는 것은 아니다. 비트코인의 구체적 유통 흐름을 추적하는 온체인데이터 분석가들 역시 ‘크립토 윈터’ 가능성을 조심스럽게 점치고 있다. 오늘은 이 얘기를 해보려 한다.◆ 기관 매수에 가려져있던 고래 매도…존재감 드러나다지난해 연말은 매우 독특한 시기였다. 미국을 전 세계 암호화폐 No.1 국가로 만들겠다고 공약한 도널드 트럼프 대통령이 당선된 후, 6만달러대에 머물던 비트코인 가격은 가파른 상승을 시작해, 몇 주만에 10만달러를 돌파했다.가격 급등은 이익 실현으로 연결됐다. 온체인 데이터를 보면 이 시기, 보유 연한이 7년 이상 된 비트코인 ‘고래’ 투자자들이 이익실현을 강하게 한 정황이 포착된다. 아래 차트는 이들이 최근 8년동안 대량의 자금을 이동시킨 흔적을 나타낸 것이다. 붉은 선은 1회에 5억달러, 주황색 선은 1회에 1억달러 이상의 자금이 이동된 시기를 말한다. 업계에서는 이런 이동은 매도나 손바뀜으로 추정한다. 대략 10만달러 돌파 시기부터 오래된 ‘전통 고래’들의 이익실현으로 추정되는 트랜잭션이 급증했다는 얘기다. 그리고 이 추세는 2025년 내내 지속되고 있다.이런 움직임은 필연적으로 시중의 비트코인 매도 압력을 늘릴 수밖에 없다. 그렇다면 비트코인 가격은 어떻게 계속 오를 수 있었던 것일까. 답은 간단하다. 미국에서 이전에는 없었던 매수 주체가 나타났기 때문이다. 트럼프 대통령 취임 이후, 디지털자산 친화적인 분위기가 조성되면서 비트코인 현물 상장지수펀드(ETF), 전략적 암호화폐 매수 기업(Digital Treasury Asset, DAT) 등 기관투자자 매수가 잇달았다.하지만 이런 분위기는 10월 11일(한국시간) 발생했던 크립토 대량 청산 사건 이후 생기를 잃어가기 시작했다. 당시 트럼프 대통령이 중국의 희토류 수출제한 조치에 대한 대응으로 100% 추가 관세 카드를 들고 나오자 비트코인은 일시적으로 5% 넘게 폭락했다. 이 과정에서 만 하루동안 약 190억달러(27조8700억원)에 달하는 암호화폐 파생상품 포지션이 청산됐다. 대부분이 가격 상승에 베팅했던 ‘롱 포지션’들이었다.시장에 매수압이 갑자기 사라지자 비트코인 가격은 밀려 내려오기 시작했다. 비트코인 매수에 나서는 기관투자자들도 몸을 사렸다. 영국 투자관리사 파사이드인베스터스 자료에 따르면 최근 2주 동안 미국 비트코인 현물 ETF에서 유출된 자금 규모는 21억 1200만 달러에 달한다.11월 들어서 기관투자자들의 자금 유입은 거의 사라진 상태다. 크립토 자산운용사인 카프리올(Capriole) 자료에 따르면 미국 기관투자자들의 자금 유입은 올해 관세전쟁 직전을 제외하고는 항상 플러스(+) 상태를 유지했다. 그러나 지난 11월 3일부터는 마이너스(-)로 돌아섰다.비트코인 생태계에서는 매일 450개의 비트코인이 채굴된다. 이 물량은 채굴 비용 등을 충당하기 위해 시중에서 처분되는 경우가 많다. 수급 관점에서 보면 비트코인 가격이 제자리를 유지하기 위해서는 매일 450개 이상의 신규 매수가 이뤄져야 한다는 것이다. 카프리올은 11월 3일부터는 기관투자자들의 매수 물량이 이 수준 밑으로 내려갔다고 설명했다.◆ 365일 이동평균선 깨느냐…투자자들 주목하는 이유훈련받은 인간은 이성을 잘 유지한다. 하지만 공포감을 느낄 때는 여러가지 소음에도 잘 휘둘린다. 투자자들도 그런 측면에서 심리와 서사의 영향을 크게 받는다. 이런 점에서 지금 비트코인의 가격적 위치는 공교롭다. 기술적 분석에서 사용하는 365일 이동평균선(MA) 위에 붙어있는 상태이기 때문이다.비트코인 가격 분석을 할 때 365일 이동평균선은 상당히 강력한 저항선으로 취급되지만, 동시에 하락장 시작 시점을 잘 잡아내는 것으로 알려져 있는 지표다. 아래 차트의 가격 흐름을 보면 가장 최근에 있었던 하락장은 2022년 1월(큰 흰색 원)에 시작됐는데, 비트코인 가격이 365일 이동평균선을 강하게 하방 돌파했다. 이후 비트코인 가격이 기술적 반등을 시도했지만 이 선에 가로막혀 재차 하락하면서 1년 여 동안의 긴 하락장이 시작됐다.최근 비트코인 가격은 11월 6일과 7일에 걸쳐 이 선 아래로 살짝 처지는 모습을 보였다. 하지만 이후 미국 정부 셧다운 종료 뉴스가 나오고, 트럼프 대통령이 미국 국민들에 인당 2000달러의 보조금을 지급할 수 있다는 소식이 알려지면서 10만7500달러선까지 반등했다. 그 이후로 추가 상승 동력을 얻지 못하고 13일 현재는 다시 10만2000달러대로 내려간 상태다.정리하자면 비트코인 가격은 10만달러를 돌파한 이후, 올해 내내 전통적인 고래투자자들의 이익 실현으로 하방 압력을 받았다. 이 압력을 ‘신규 고래’라고 할 수 있는 미국의 기관투자자들이 매수로 막아냈던 것이다. 그러나 11월 초부터는 이 매수압력이 사라졌고, 그래서 비트코인 가격이 하락을 거듭하다가 급기야는 하락장 진입을 의미하는 기술적 지표의 경계선까지 내려온 셈이다. 분석가들은 이런 상황에서는 이후의 가격이 위로 가느냐, 아래로 가느냐를 점치기 쉽지 않다.개인적으로 아직까지는 위로 갈 가능성이 약간 더 높아 보인다. 왜냐하면 이번 상승장이 시작된 이후 몇 차례의 하락을 막아내면서 지지선으로서 365일 이동평균선의 신뢰도가 높아졌기 때문이다. 지난해 8월에는 엔캐리 트레이드 언와인드 사태 때 비트코인 급락이 있었지만 막아냈고, 올해 4월 관세전쟁때도 365일 이동평균선을 만나기는 했지만 하방 돌파는 일어나지 않았다. 물론 이런 기술적 지표만으로는 내일의 상황이 어떻게 될지 확언하기 어렵다.결국 비트코인의 향방은 11월과 12월 사이 일어나는 거시경제 변수에 달려있을 것으로 보인다. 시장에서 주목하는 것은 두 가지다. 우선 12월 FOMC에서 미 연방준비제도(연준)이 한차례 더 금리인하를 할 것인가 여부다. 제롬 파월 의장은 10월 FOMC 이후 기자들과의 대화에서 12월 동결 가능성을 암시했지만, 최근 나오는 고용 데이터는 다시 부실화되는 조짐을 보이고 있다.두 번째는 최근 미국 레포시장에서 발생한 유동성 경색 신호를 연준이 얼마나 능동적으로 관리해 줄 것인가 하는 부분이다. 미국 레포 금리는 11월 초 기준금리 상단을 훌쩍 뛰어넘어 4.22%까지 치솟은 바 있다. 이에 따라 2019년에 그랬던 것처럼 연준이 직접 유동성 공급에 뛰어들지 않겠냐는 기대감이 커지고 있다. 두 가지 모두 현실화되지 않는다면 비트코인 가격 반등은 장담하기 어려워 보인다.
10.15 부동산대책 이후 매수-매도 전략 [제네시스박의 1분 절세]
예상한대로 지난 10월 부동산 추가 대책이 나왔고 주요 내용은 규제지역 확대, 그리고 추가 대출규제였다. 특히 규제지역은 투기과열지구, 조정대상지역은 물론 토지거래허가구역까지 광범위하게 지정됐는데 당장은 거래가 멈추었다고 하더라도 이는 추후 심한 부작용을 나을 것으로 보인다. 이런 상황에서 매수자, 매도자 셈법은 매우 복잡하게 됐다. 특히 올해 연말부터 내년 초가 굉장히 중요한 타이밍이라 보이는데 각자 상황에 맞게 다르게 대응해야 할 것이다. 왜 그러한지, 그리고 구체적으로 어떤 이유 때문인지를 살펴보자.10.15 대책을 요약하자면, 1)광범위한 규제지역 추가 지정, 2)부동산 세제 개편에 대한 예고, 그리고 3)추가 대출규제라고 할 수 있다. 무엇보다 서울 전역과 경기도 12개 지역을 조정대상지역, 투기과열지구 그리고 토지거래허가구역으로 묶었는데 이 자체만으로 취득세 중과가 곧바로 시행되고, 추후 다주택자 양도세 중과 유예가 종료되면 양도세 부담 역시 매우 커지게 된다.더 문제는 부동산 세금 규제는 ‘이제 시작’이라는 점이다. 정부는 ‘부동산 세제 합리화’라는 명목으로 관련 연구용역 착수 및 유관부서 TF를 통해 대대적인 개편을 예고하고 있다.다만 그 결과가 언제 나올지는 미지수인데 통상 매년 7월 정기 세제개편을 한다는 점을 고려할 때, 늦어도 2026년 6월 혹은 7월에는 이에 대한 내용이 나올 것으로 예상된다. 그동안 나온 부동산 대책을 고려할때 추후 나올 부동산 세제 개편 역시 세제 전반에 걸쳐 많은 변화가 있을 것으로 예상된다.이런 상황에서 매수자 혹은 매도자는 어떻게 하는 것이 좋을까?◆ 매수자라면 ... '절세 유통기한'에 놓인 물건 관심 가질만첫째, 매수자의 경우 조금 더 관망하면서 정책 효과가 나오는 올해 연말 그리고 내년 초를 지켜보는 것이 좋겠다.예를 들어 2026.5.10부터 다주택자 양도세 중과가 시행되고 향후 부동산 보유세가 올라갈 것으로 예상된다면 다주택자 중 일부는 보유 자산을 매각하려고 할 것이다. 특히 양도세 중과 세부담이 상당히 큰데, 가령 양도차익이 10억원이라고 할 경우 일반과세는 양도세가 3억원 정도지만 3주택 중과인 경우에는 7억원으로 크게 오를 수 있다.일반과세인지 그렇지 않고 양도세 중과인지에 따라 세부담 차이가 무려 4억원이나 벌어질 수 있기에 다주택자 중 일부는 그전에 일부를 매각할 수도 있을 것인데, 양도세 중과가 2026.5.10부터 시행이 된다면 그 전날까지 ‘매도 잔금’을 해야 일반과세로 처분이 가능하다. 계약부터 잔금까지 통상 3개월 내외 정도가 걸린다는 점을 고려한다면 일부는 시간에 쫓겨 급히 처분을 해야 할 수도 있을 것이다. 따라서 매수자라면 이런 ‘절세 유통기한’에 놓인 물건을 노려보는 것이 필요하다. ◆ 매도자라면 ... 서둘러 팔거나 또는 증여가 유리할수도둘째, 매도자라면 매도를 서두르거나 혹은 차라리 증여하는 것이 더 유리할 수 있다.앞서 살펴본 것처럼 양도세 중과가 시행된다면 이제 급해지는 것은 매도 계획을 고려중인 다주택자이다. 따라서 지금부터라도 미리 준비하는 것이 원활한 매도에 유리할 수 있다.만약 매각하기 아까운 물건이거나 혹은 매수자가 잘 나타나지 않는다면 차라리 증여를 하는 것이 더 유리할 수 있는데 이미 서울 전역과 경기도 12개 지역이 2025.10.16부터 조정대상지역으로 지정되었으므로 증여 취득세가 3.5%에서 12%로 크게 오르게 된다.예를 들어 시가 10억원 상당의 주택을 증여한다면 증여세는 약 2.3억원이 나오는데 여기에 증여 취득세 3천5백만원(3.5%)이 아닌 1억 2천만원(12%) 정도의 증여 취득세를 추가로 부담해야 하는 것이다. 증여세는 동일하더라도 취득세의 경우 단순 계산 시 8천5백만원 이상을 더 부담해야 하는데, 이러한 이유로 지난번 칼럼에서 10월 추가 대책이 나온다면 미리 증여하는 것이 유리하다고 강조했던 이유다.◆ 유주택자라면 ... 추가 세금규제를 확인한후 의사결정을셋째, 유주택자의 경우 주택수는 가급적 늘리지 않되, 만약 그럴 계획이 있다면 최소한 추가 세금규제를 지켜보고 의사결정을 하는게 유리하다.앞서 무주택자라면 올해 말부터 내년 초를 잘 지켜봐야 한다고 강조했다. 반면 유주택자라면 보유세, 양도세 중과 등을 대비해서 일부를 처분해야 할 수 있을 것이다. 그런데 이 중에는 임대수입, 투자목적, 실거주 등 여러 이유로 주택 추가 매수를 고려중인 경우도 분명 있을 것이다. 다만 부동산 세제 개편이 어떻게 나올지 모르고, 무엇보다 보유세 부담이 커질 수 있기에 2026년 상반기 중으로 예상되는 추가 세금규제를 보고 의사결정을 하는게 여러모로 유리할 것으로 보인다.이렇듯 규제지역 지정만으로도 취득세 중과, 증여 취득세 12% 적용, 추후 다주택자 양도세 중과시 양도세 부담 증가 등 세금 측면에서 여러 가지로 세부담이 늘어난다는 것을 확인할 수 있다. 여기에 토지거래허가구역 전면 실시로 심한 경우 거주이전의 자유까지 침해될 수 있는 여지도 다분하다.이래저래 상당히 안타까운 상황이지만, 그럼에도 불구하고 각자 상황에 맞는 대응책이 있어야 한다고 생각한다. 무주택자라면 여력이 되는 선에서 최소 내 집 마련은 하는 것이 좋다고 생각하며, 유주택자는 보유세와 양도세를 잘 비교하면서 보유 중인 주택을 어떻게 할지를 정해야 할 것이다. 부동산 세금규제는 이제 시작이다. 매수 그리고 매도하기 전 반드시 본인 상황에 대해 추가 확인하는 것을 잊지 말고, 새롭게 바뀌는 세금 규정도 힘들지만 잘 업데이트해야 할 것이다.
[머니쇼+] 마이클 버리 경고에 겁먹지 마세요···10년 장기 투자할 종목은
최근 주식시장 ‘무대’의 주연은 마이클 버리 사이언자산운용 최고경영자(CEO)다. 2008년 금융위기 전에 미국 주택 가격 거품(버블)을 홀로 예측했다. 부실 주택담보대출에 하락 베팅(숏)해 큰 수익을 거뒀다. 그의 투자 성공 일화를 다룬 영화 ‘빅쇼트’가 유명해지며 그를 설명하는 수식어가 됐다.버리 CEO는 지난 2023년 주식시장이 계속 오르자 “Sell(매도하라)”는 글을 띄웠다. 이후 주요 주식 주가가 곧바로 반등하자 “내가 틀렸다”고 인정하며 시장의 관심사에서 사라졌다. 2년만에 그는 다시 시장의 중심에 섰다. 인공지능(AI) 주식들에 버블이 잔뜩 끼었다며 팔란티어와 엔비디아에 ‘숏’ 포지션을 취하며 말과 행동이 일치하는 모습을 보이고 있다.최근 버리 CEO는 “하이퍼스케일러(대규모 AI 데이터센터 운영업체)들이 AI 투자 비용을 작게 잡으면서 사업 수익률이 좋은 것 처럼 포장하고 있다”고 밝혔다. 그에 따르면 ‘AI 사업성 과대 포장→주가 고평가→AI 주식 매도 물량 증가→AI 연관성 있는 주요 증시 폭락’의 시나리오가 곧 나온다는 것이다.오는 27일 서울 코엑스마곡에서 개막하는 ‘2025 서울머니쇼+(플러스)’의 주식 고수 4인방은 “버리의 경고 대로 주가가 하락하면 오히려 저가 매수 기회로 삼으라”고 답했다. 실제 AI 관련주는 버리의 경고에 따라 급락했다가 곧바로 반등하는 모습을 보이고 있다.이들은 “주식시장은 마이클 버리처럼 끊임없는 의심의 목소리를 잠재워왔다”며 “큰 부자가 되려면 AI 관련주, 시장에서 계속 살아남고 싶으면 국가지수 상장지수펀드(ETF)에 투자하라”고 조언했다. 여기서 국가지수는 국내의 코스피나 미국의 S; border-bottom: 1px solid rgb(206, 212, 218); border-top: 4px solid rgb(86, 112, 209); clear: both; padding-top: 12px; padding-bottom: 16px; margin-right: auto; margin-bottom: 25px; margin-left: auto; width: 700px; color: rgb(51, 51, 51); font-family: " noto="" sans="" kr";="" background-color:="" rgb(255,="" 255,="" 255);"="" >“내년 한국이 더 오른다”···반도체株 담아야이번 머니쇼+에서 주식 세미나 4대 연사는 김중원 현대차증권 상무, 염승환 LS증권 리테일사업부 이사곽상준 매트릭스 투자자문 대표, 이효석 HS아카데미 대표다. 이들은 바이클 버리와 달리 상승론자다. 다만 김중원 상무는 내년 미국 주식의 상대적 강세를, 나머지 3인은 국내 시장 강세를 예측했다.김 상무는 “미국 S; margin-right: 20px; margin-bottom: 25px; margin-left: 20px; letter-spacing: -0.025em; line-height: 1.5em; min-height: 1.5em; white-space-collapse: preserve; color: rgb(51, 51, 51); font-family: " noto="" sans="" kr";="" background-color:="" rgb(255,="" 255,="" 255);"="" >마이클 버리가 제기한 AI 버블은 ‘기우’라는 것이다. 김 상무는 “AI 투자 사이클은 단기 이벤트가 아니라 설비투자에서 데이터센터, 반도체 수요로 이어지는 구조적 사이클”이라면서 “버블 우려는 일부 기술(IT) 기업에 국한되어 있으며, S; margin-right: 20px; margin-bottom: 25px; margin-left: 20px; letter-spacing: -0.025em; line-height: 1.5em; min-height: 1.5em; white-space-collapse: preserve; color: rgb(51, 51, 51); font-family: " noto="" sans="" kr";="" background-color:="" rgb(255,="" 255,="" 255);"="" >김 상무는 내년 국내 증시 역시 최대 10% 상승할 수 있다고 봤다. 그는 “국내 상장사는 AI 투자 확대에 따른 이익 개선 폭이 미국 보다 크다”며 “기존 메모리 반도체 DDR5와 AI 직접 수혜를 받는 고대역폭메모리(HBM) 관련주가 내년까지 실적과 주가 모두 좋을 것”이라고 예상했다.염승환 이사는 김 상무와는 반대의 의견이다. 내년 코스피가 25% 가량 상승할 동안 미국은 100년 평균 상승률(약 10%)에 그칠 것이란 분석이다. 염 이사는 “코스피 올해 누적 수익률이 70%가 넘을 정도로 역대급 상승 행진 중”이라며 “이재명 정부의 주식 부양 의지가 워낙 강력한데다 반도체 공급 부족이란 호재가 진행형”이라고 말했다. 그는 ‘염블리’라는 애칭으로 국내 투자자에게 알려져 있다.‘염블리’는 내년 코스피는 정책과 수급, 실적까지 ‘삼박자’가 완벽하게 맞아떨어져 고공행진을 펼칠 것으로 내다봤다. 그는 “AI 투자 지속 따른 반도체 수요 증가와 갤럭시·아이폰 등 스마트폰 신제품에 탑재되는 메모리 용량 증가로 범용 반도체 수요까지 증가하고 있다”며 “반도체 비중이 높은 코스피가 다른 국가 지수 보다 상대적 강세를 이어갈 것”이라고 전했다.염 이사는 정책 효과와 미국 제조업의 파트너로서 국내 상장사의 ‘레벨업’이 기대된다고 밝혔다. 그는 “이재명 정부의 150조원 성장펀드 집행 따른 경기 부양이 예고됐다”며 “중국을 견제하면서 미국 제조업 부흥에 국내의 조선·원전·전력기기·바이오 등이 모두 포함돼 코스피는 당분간 호재가 만발하다”고 말했다. 그는 개인투자자들이 국내 주식을 20조원 넘게 순매도했기 때문에 내년에는 매수 전환 까지 나올 수 있다고 덧붙였다.‘증시 각도기’ 유튜브 채널로 유명한 곽상준 대표 역시 미국 보다는 국내 시장에 저평가 주식들이 많다고 분석했다. 곽 대표는 “코스피는 정부의 증시 부양 정책과 기업 실적 효과가 동시에 나오고 있어 상승 흐름이 최소한 내년 상반기 까지는 지속될 것”이라고 예측했다.또 다른 재테크 유튜브 ‘스타’ 이효석 대표는 정치 변수가 국내에선 긍정적으로, 미국에선 부정적으로 나타날 수 있다고 봤다. 그는 “내년은 미국 건국 250주년인데, 최근 뉴욕시장 선거 결과에서도 확인할 수 있는 것처럼 기존의 정치 경제 시스템에 대한 근본적인 질문이 나오고 있다”며 “미국 증시는 정책 불확실성 때문에 변동성이 커질 것”이라고 밝혔다. AI 중심으로 은행 대출이 늘고 있는 것도 미국 증시 하락의 기폭제가 될 수 있다고 첨언했다.“10년 장기 투자할만한 주식 현대차와 구글”4인방에게 따로 “10년 묻어둘 국내외 주식 찍어달라”고 했더니 복수 대답이 나왔다. 국내의 현대차와 미국의 구글(알파벳)이다. 최근 젠슨 황 엔비디아 CEO와 만난 정의선 현대차 회장은 그래픽처리장치(GPU) 확보를 통해 단숨에 AI 수혜주로 올라섰다. 구글은 AI 시대 치열한 경쟁 속에서도 검색과 광고 ‘글로벌 넘버원’ 자리를 놓치지 않고 있다.김 상무는 10년 장기 투자할만한 종목으로 “현대차와 키움증권”이라고 답했다. 염 이사는 현대차와 함께 하이브와 한미약품을 제시했다. 이들은 “투자하기 가장 좋은 주식은 싼 주식”이라며 “국내에서 성장 잠재력과 주가 저평가를 동시에 갖춘 종목은 현대차”라는데 일치했다.염 이사는 “로봇과 자율주행에 정의선 회장은 많은 돈을 쏟아 부으면서 젠슨 황과도 친구가 됐다”며 “엔비디아를 파트너로 두면 ‘피지컬 AI’ 생태계에 빠르게 진입할 수 있다”고 전했다. 피지컬AI는 센서·로봇 등 하드웨어와 결합해 현실을 파악하고 직접 행동까지 수행하는 AI를 뜻한다.현대차는 배당주로서도 매력이 많다는 것이다. 시중은행 예금 금리의 2배가 넘는다는 평가다. 염 이사는 “매년 최소 5% 배당수익률을 확보할 수 있는 예금이 들어있는 복권같은 기업”이라고 평가했다.미국 주식 시황에도 능한 곽 대표는 10년 장기 투자할만한 종목으로 구글 아마존 코스트코를 언급했다. 그는 “상장사와 주주간 가장 확실한 가치는 배당”이라며 “구글은 지난 2024년 4월 부터 분기 배당을 도입했다”고 전했다. 그는 개별 종목의 변동성이 싫을 경우 배당 ETF의 비중을 늘리라고 조언하기도 했다.염 이사도 미국 주식 중에선 구글과 테슬라를 추천했다. 그는 구글에 대해 “검색부터 AI 플랫폼까지 모든 것을 갖췄다”며 “구글을 거치지 않고 살 수 있는 사람은 없다고 봐야 한다”고 단언했다.머니쇼+에서 강연한 이들이 모두 같은 목소리를 낸 투자 대상은 배당주다. 특히 은퇴를 앞뒀거나 이미 월급이 감소하기 시작한 세대들은 배당주 비중을 늘리라는 의견이다. 최근 AI 중심의 성장주가 강세를 보인 반면 배당주나 배당ETF는 주가가 떨어졌으니 ‘할인된 가격’에 살 수 있다는 조언이다.이효석 대표는 “국내 상법 개정과 배당소득 분리과세는 고액자산가들의 자금이 부동산에서 주식으로 이동하는 기폭제가 되고 있다”며 “중장기로 성장주에 투자하기 보단 배당주로 투자 비중을 높여야 한다”고 밝혔다.김 상무와 염 이사 역시 주식 포트폴리오 중 배당주 비중이 30%는 넘어야 한다고 말했다. 김 상무는 “배당수익률 보다는 안정적 현금흐름(FCF)과 배당 지속 여부가 중요하다”며 “이를 두루 갖춘 ETF로 Vanguard High Dividend Yield(VYM)가 유망하다”고 전했다. 곽 대표는 “증권사 주가가 올 들어 2배 이상 올랐으나 아직까지 배당주로서 매력이 남아 있다”고 말했다.
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"덜컥 증여했다가 세금 폭탄" ... 고가주택 증여의 함정 [알쓸상증]
주택의 증여는 항상 어렵다. 상가나 현금에 비해 고려할 것이 많기 때문이다. 관련 세금은 수시로 변하고 복잡해 세무전문가도 따라가기 벅차다. 세금 뿐만 아니라 부동산 관련 정책과 대출, 향후 가치상승에 대한 전망까지 종합적으로 고려해야 한다. 특히나 다주택자에게 불친절하고 생애최초 취득하는 주택에 대해서는 많은 혜택을 주는 제도를 가지고 있는 대한민국에서 부모는 다주택을 피해야하고 자녀의 첫 주택 취득은 신중해야 하는 상황이다.전문가들조차도 쉽게 결론내지 못하는 이 문제에 대해 많은 사람들이 혼란스러워 할 것이라 생각된다. 이러한 고민을 가지고 있을 독자들을 위해 시중에 나와있는 여러가지 고가주택의 상속, 증여 방법들의 장단점을 분석했다.◆ 전부증여/일부증여주택의 전부증여/일부증여는 사람들이 가장 흔하게 생각하는 방법이다. 최근 강남3구에 주택 증여가 많다는 기사로 인해 증여가 최선의 방안으로 생각되기도 한다. 하지만 주택의 증여는 많은 것들을 고려해야 한다.전부증여의 경우 거액의 증여세가 문제다. 상속세와 증여세는 세율은 같지만 공제가 다르다. 상속세의 공제가 증여세보다 훨씬 크다. 따라서 같은 금액이라면 증여하는 것이 상속하는 것보다 세금이 더 많다.성년 자녀가 직계존속으로부터 증여받는 경우 증여재산공제는 5000만원밖에 되지 않지만 상속의 경우 일괄공제(5억)/배우자상속공제(최대30억)를 어렵지 않게 받을 수 있다. 이 2가지 공제를 최대한 받으면 재산 규모에 따라 최대 35억까지 공제가 가능하다.따라서 적은 공제액으로 무리하게 증여하기보다는 상속을 기다려 공제를 최대한 받고 상속하는 것이 유리할 수 있다.이렇게 상속세가 더 적음에도 불구하고 강남에서 주택 증여가 많은 이유는 무엇일까?해당 주택 외에 다른 재산도 많아 상속세 최고세율에 도달한 초고액 자산가들이 50%의 상속세를 피하면서 향후 기대되는 가치상승분에 대한 증여를 미리 하고자 하기 때문이다. 따라서 주택뿐만 아니라 보유하고 있는 다른 자산의 규모를 모두 고려해 증여에 대한 의사결정을 해야 한다.전부증여의 경우 거액의 증여세가 부담되기 때문에 소액으로 일부만 증여하는 것을 생각할 수 있는데 이 역시 주의가 필요하다.일부증여의 경우 전부증여하는 것 대비 세금에 대한 부담은 적지만 자녀가 주택의 일부라도 증여받게 되면 생애최초 주택취득에 대한 모든 혜택(대출,취득세감면,청약 등)이 사라지게 된다. 또한 주택의 일부를 취득해도 주택수는 1개로 잡힌다. 자녀가 다른 주택을 취득하게 되면 다주택자가 되어버리는 것이다.현금 증여와는 달리 모든 부동산의 증여는 수증자의 증여세 납부능력을 고려해야 한다. 현금 증여의 경우 증여받은 현금의 일부로 증여세를 납부하면 되지만 주택은 그럴수가 없다. 즉 증여세를 납부할 현금이 자녀에게 이미 형성돼 있어야 한다. 만약 자녀에게 현금이 없다면 부모는 주택뿐만 아니라 증여세를 낼 현금까지 다시 증여해야 하고 증여세는 눈덩이처럼 불어나게 된다.또한 취득세를 납부할 현금도 필요하다. 특히 부모가 다주택자라면 취득세가 중과세 될 수 있으므로 반드시 사전에 확인 후 증여를 진행해야 한다.◆ 부담부증여많은 사람들이 증여세 절세방법으로 알고 있는 부담부증여는 어떤지 살펴보자.부담부증여는 증여에 부담(부채)을 추가해 순증여금액을 감소시켜 증여세를 절감하는 방법이다. 하지만 수증자가 부담하는 부채부분에 대해서는 양도소득세가 발생하므로 부담부증여로 인한 증여세 감소액과 양도소득세 발생액을 비교해서 실행여부를 결정해야 한다.고가 아파트의 경우에는 상대적으로 전세가율이 낮은 편이다. 즉 시가 대비 전세가율(55%~60%)이 낮아 시가에서 보증금을 차감한 금액(증여재산가액)이 여전히 높다. 즉 부담부증여로 증여재산가액을 낮추더라도 여전히 증여세부담이 크다는 것이다.증여세 금액이 크고 자녀가 이를 납부할 현금이 없다면 부담부증여 역시 실행하기는 어렵다. 또한 부담부증여는 1세대1주택 양도소득세 비과세가 적용되었을때 가장 효과가 좋은데 고가주택의 경우 완전한 비과세가 적용되지 않기 때문에 양도소득세 역시 부담스러울 수 밖에 없다.◆ 저가양도저가양도는 부모가 보유한 주택을 자녀에게 시가보다 일정 금액 또는 일정 비율만큼 낮춰 거래하는 것을 말한다. 증여세가 부담되지 않는 범위 내에서 저가로 자녀에게 양도하는 경우 그 금액만큼 자녀에게 세금 없이 증여하는 효과가 있어 증여세 절세 수단으로 많이 활용됐다.하지만 이러한 저가양도의 기술도 고가주택에는 적용하기 어렵다. 자녀의 자금조달이 어렵기 때문이다. 저가양도로 인한 증여세가 발생하지 않는 금액은 시가의 30%와 3억 중 적은 금액이다. 주택의 가격이 10억이 넘는다면 3억이 기준이 되는 것이다. 3억보다 더 낮은 가격으로 부모와 자녀 간에 저가양도를 하는 경우 증여세 과세대상이 된다.만약 시가 12억원의 아파트를 자녀에게 9억에 양도해도 증여세는 과세되지 않는다. 자녀는 9억의 자금을 조달하기만 하면 되는 것이다. 하지만 20억 이상의 고가주택의 경우에는 시가보다 3억을 낮게 거래하더라도 17억 이상의 자금을 자녀가 조달해야 한다. 요즘과 같이 대출이 어려운 시대에는 매우 확보하기 어려운 자금이다.따라서 저가양도는 3억을 세금 없이 증여할 수 있는 장점이 존재하나 자녀가 충분한 현금을 보유해야만 실행 가능하다.◆ 고가주택 외에 다른 재산이 많지 않다면 상속이 정답살펴본 바와 같이 시중에 알려진 다양한 절세방법들은 여러가지 문제로 쉽게 적용하기 힘들어졌다. 이미 주택 가격이 많이 올라버렸기 때문이다. 증여하고자 하는 주택이 향후 폭발적으로 가격이 상승할 것으로 예상되거나(예:재개발, 재건축), 해당 주택 외에 상속재산이 많아 고액의 상속세가 염려된다면 증여세를 부담하고서라도 증여를 해야 할 것이다.하지만 해당 주택 외에 다른 재산이 없다면 상속까지 기다려서 고액의 상속공제를 최대한 활용하는 것이 현명하다. 물론 상속공제를 적용받더라도 일정 금액의 상속세는 부담할 수 밖에 없을 것이다. 따라서 현금이 부족해 상속세를 내지 못해 해당 주택을 파는 일은 없어야 한다.이럴때 활용할 수 있는 것이 종신보험이다. 종신보험의 경우 가입 즉시 납입 기간과 관계없이 일정 금액의 사망보험금을 보장한다. 또한 총 납입한 보험료 보다 많은 보험금을 지급한다.필자는 최근 고가주택에 대한 상속, 증여 문제에 대해 많은 상담을 진행했다. 상담받은 고객의 대부분은 급변하는 자산시장과 제도의 변화로 인해 무언가를 해야 할 것 같다는 불안감을 가지고 있었다. 하지만 상담의 결과는 당장 어떤 액션을 취하기보다는 상속을 기다리는 것이 가장 합리적인 경우가 많았다.때로는 무엇을 하지 않는 것이 최고의 선택이 될 수도 있는 것이다. 주변의 말에 휘둘리기 보다 본인의 상황을 냉정하게 판단하고 의사결정을 해야 한다. 특히 주택의 증여는 더 그렇다.
2025.10.20
개인들 5천억 넘게 베팅한 알테오젠 또 다른 텐배거 이룰까
알테오젠은 코스닥 상장이후 주가가 1만4000% 올랐다. 주식시장 데뷔일이 2014년 12월이니까 10년만에 이룬 성과다. 그러나 최근 1년은 상대적으로 부진하다. 반도체 랠리에 소외되며 주가가 10% 남짓 올랐을 뿐이다. 상대적으로 덜 올라서 저가 매수 기회라고 판단한 개인투자자들이 다시 이 주식에 베팅하고 있다.최근 한달(9월17일~10월17일) 기준 알테오젠에 대해 개인은 5554억원(순매수)을 투자했다. 같은 기준 국내 주식시장에서 SK하이닉스(1조2065억원)에 이은 매수 규모 2위다. 알테오젠은 주사를 편하게 맞을 수 있도록 바꿔 주는 기술을 판매하고, 가성비 바이오의약품을 개발하는 회사다.투자 업계에선 미국의 ‘할로자임’과 ‘코히러스바이오사이언스’(코히러스)를 합쳐놓은 회사라며 높게 평가한다. 여기에 동의하는 개인이 알테오젠에서 또 다른 대박을 노린다. 2024년 실적 기준으로 주가수익비율(PER)이 368배가 넘었는데 향후에는 64배 수준으로 낮아질 것으로 예상돼 매수 부담이 줄었다는 평가도 있다.작년에 흑자전환 ··· 올해 순익 1천억 노려상장 이후 알테오젠 주가. 최근 1년은 부진하다. 투자 이론적으로 이익이 10배 늘어나면 주가도 ‘텐배거’(주가 10배 이상 급등)를 이룬다. 테슬라가 이를 증명했다. 기술(IT)이나 바이오 업종에서 주로 나온다. 알테오젠은 상장이후 텐배거를 6년만에 이뤘다. 주가 3만원에서 30만원으로의 또 한번의 텐배거는 4년만에 달성했다.30만원에서 300만원도 가능할까. 2025년 10월 17일 기준 주가는 43만원대다. 2020년 첫 번째 텐배거는 흑자전환과 관련이 깊다는 분석이다. 2023년 36억원의 적자에서 2024년 607억원으로 흑자전환에 성공했다.주가는 실적에 앞서간다. 그만큼 기대감이 미리 반영된다. 2024년 또 한번의 텐배거는 흑자 규모가 크게 성장할 것이란 스토리에 힘을 받았다. 실제 알테오젠의 올해 순익은 937억원, 2026년은 4129억원으로 급증할 것으로 추정된다. 에프앤가이드 기준이다.알테오젠의 사업은 크게 두 가지다. 먼저 ALT-B4(히알루로니다아제) ‘플랫폼’이다. 이는 정맥주사(IV) 치료제를 피하주사(SC)로 바꿔주는 효소다. 지난 3월 영국 아스트라제네카와 독점 라이선스 계약(복수 종 종양 파이프라인 대상)을 체결하며 각광 받았다.ALT-B4는 과거 미국 머크, 일본 다이이치산쿄와 라이선스 계약 소식이 있었다. 상세 조건은 대부분 비공개였다. 그러나 이번에 이 플랫폼이 아스트라제네카와 정식 계약을 맺으며 제대로 된 레퍼런스를 쌓게 됐다. 레퍼런스는 그만큼 바이오 업계에서 신뢰도를 높였다는 뜻이다.또 다른 캐시카우(현금창출원)는 바이오시밀러 ‘ALT-L9’이다. 지난 9월 유럽연합(EU) 집행위원회로 부터 판매허가를 받아 상업화 국면에 진입했다. 그동안 기술료가 주된 매출이었지만 앞으로는 제대로 된 제품 매출이 추가되는 셈이다.“프리미어리그로 간다” ··· 이전 상장 호재까지2025년 이후는 증권사 추정치. 현재 코스닥시장에 상장돼 있는 알테오젠은 유가증권시장(코스피)로 이전을 노리고 있다. 이런 ‘이사소식’은 국내 바이오주의 주요 호재 중 하나다. 대표적으로 셀트리온이 먼저 이사를 갔다가 초기 주가 상승을 경험했다. 그러나 이후에는 다시 주가가 제자리로 돌아왔다. 이전 상장만으로는 부족하다.10월 17일 기준 코스닥 시가총액 1위 상장사는 알테오젠이다. 코스피로 이사가기 위해선 영업기간, 자본·주식 수, 주식 분산 등 기본 요건을 통과해야 한다. 알테오젠은 너끈히 이 허들을 넘는다. 그 다음으로 매출·당기순이익·시가총액 등 3대 경영 성과에서 하나는 무조건 충족해야 한다.매출 분야에서 1000억원 이상과 시총 2000억원을 넘기 때문에 알테오젠은 코스피 이전을 기정 사실화하고 있다. 최근 한국투자증권을 주관사로 선정해 이사갈 준비에 나섰다. 남은 과제는 한국거래소의 질적 심사(지배구조 등)와 알테오젠의 주주총회다. 주총은 12월 8일로 이미 잡힌 것으로 알려졌다.이 정도 덩치의 회사 치고는 지분 구조가 창업자이자 최대주주이며 대표인 박순재에게 쏠려 있다. 박 대표의 지분율은 19.1%다. 유일한 5% 이상 주요 주주다. 그는 1954년생으로, 서울고와 연세대 생화학과, 미국 퍼듀대 화학 석·박사를 거쳐 MIT에서 박사를 받았다.경쟁사 대비 8배 비싼 주가 지속될까박순재 알테오젠 대표. 과학자 출신 오너 박순재 대표의 강력한 추진력으로 코스닥 1등 회사가 된 알테오젠이지만 투자 리스크도 적잖다. 증권가에선 박 대표의 최근 발언을 종합해 그가 회사에서 은퇴하거나, 전문경영인 체제로 전환될 것으로 보고 있다.균열은 지난 2024년 벌어졌다. 박 대표의 아내이자 공동 창업자인 정혜신 전 최고전략책임자(CSO)가 3164억원규모의 블록딜(대량매매)로 지분을 처분하며 경영에서 떠났다. 올해 주총에선 박 대표가 “내가 영원히 대표를 할 수는 없다”고 전했다. 자신의 지분 역시 매도하거나 은퇴 선언이 나올 수 있다는 것이다. 그는 지속적으로 경영 승계는 없다고 밝혀왔다. 회사를 제3자에 매각할 가능성도 보인다.또 다른 투자 리스크는 할로자임의 특허 침해 소송 건이다. 할로자임은 지난 4월 미 뉴저지 연방법원에 머크의 ‘SC 키트루다’가 자사(할로자임) 특허를 침해했다고 제소했다. 머크는 알테오젠의 ALT-B4를 써서 SC 제형을 개발 중이므로, 판결에 따라 알테오젠의 매출이 감소할 수 있다.알테오젠의 주가가 최근 1년 주춤한 것은 고평가됐기 때문이라는 분석도 있다. 경쟁사 격으로 비교할 수 있는 할로자임(HALO)의 향후 1년 예상 실적 기준 PER은 8.2배에 불과하다. 알테오젠이 64배에 달하기 때문에 8배 고평가됐다는 논리도 가능하다. 배당이 없어 주주환원도 약한 편이다.
2025.10.20
10-15 부동산 초강력 규제로 실수요자들 '멘붕' [박합수의 부동산 끝판]
정부는 지난 15일 ‘주택시장 안정화 대책’을 발표했다. 현 정부가 출범한 후 벌써 3번째 대책이다. 정부는 서울 및 경기도 일부 지역을 중심으로 주택가격 상승세가 가팔라지는 등 시장 불안이 확산되고, 가수요 유입이 가시화되는 상황에서 추가적인 집값 상승 가능성을 조기에 차단하는 선제적 조치가 필요했다는 취지다. 역대 대책 중에서도 최강이라고 평가할 수 있을 만큼 수요 억제 수준이 높다. 전반적인 내용을 살펴보고 그에 따른 시장의 영향과 대응 방안에 대해 살펴본다.◆ 외곽지역 가격 '풍선효과' 우려해 부동산 거래 묶겠다는 의도정부가 가장 먼저 도입할 것으로 예상된 대책은 규제지역 지정이었다. 일명 한강벨트인 마포구, 성동구 등을 중심으로 지정할 것으로 보였다. 하지만 예측을 훨씬 뛰어넘었다.조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역 등 3종의 규제를 서울시 전체, 경기도 12개 시구에 지정했다. 경기도는 과천시, 광명시, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 성남시 분당구·수정구·중원구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시 등이다. 종전 강남 3구, 용산구와 같은 규제 강도로 적용했다.서울의 외곽지역은 사실상 주택 가격 상승이 미미하거나, 2022년 대비 아직 하락 상태인 8개 구도 포함됐다. 경기도 일부 지역도 마찬가지다. 가격이 오르지 않았음에도 풍선효과로 가격이 상승할걸 우려해 서둘러 지정했다.해당 지역 주민들은 현 조치를 억울해하며 반발이 커지는 모양새다. 어떤 면에서 상당한 무리수를 둔 과잉 규제라고 할 수 있다. 연말까지 당분간 수요 위축에 따른 관망세를 보일 수 있는 부분이다.정부가 대책을 발표할 때마다 빠지지 않고 등장하는 것은 대출 규제와 부동산 자금 출처 등 조사 강화다. 이번에는 그 강도가 훨씬 강했다. 대출한도를 주택가격에 따라 차등 적용하고, 부동산 감독기구 출범을 공식화했다. 부동산 거래를 꽁꽁 묶겠다는 의도로 해석된다.현 부동산시장 상황을 개선할 수 있는 근본적인 해결책은 한마디로 공급 확대다. 하지만 공급은 물리적으로 단시간내 이뤄지지 않는다. 지난 10년간 역대 정부에서 체계적으로 공급하지 않은 결과다. 곧바로 해결되지 않는 만큼 보다 구체적인 로드맵을 제시해야 한다.정부는 9.7 공급대책을 발표했다. 하지만 필자가 강조하는 3기 신도시 20만호 추가 공급, 재건축초과이익환수제 폐지와 용적률 상향 등을 통한 도심공급 확대, 부동산PF 문제 등 조기 해결을 통한 민간 자체 공급인 도시개발사업 활성화, 다세대와 주거용 오피스텔 등 비아파트 부문의 세제 등 제도 개선을 통한 공급 추진을 병행해야 한다.조정대상지역이 지정되면 대출규제인 LTV 40% 적용, 신용대출, 중도금과 이주비 대출 등이 강화되고, 세제와 청약 규제 등 전 분야에서 영향력이 강화된다. 세제는 대표적으로 다주택자의 취득세가 2주택 8%, 3주택 이상 12%가 적용돼 진입 문턱이 높아진다. 다주택자 양도세 중과는 2주택자는 기본세율에 20%를 더 내고, 3주택 이상은 30%를 추가한다.또한 장기보유특별공제(연 2%, 15년간 최대 30%)도 배제된다. 현재 2026.5.9까지 유예돼 있다. 1세대 1주택자의 양도세 비과세 요건으로 2년 보유와 2년 거주를 해야 한다. 이밖에도 재건축 조합원당 주택 공급수가 1주택으로 제한되고, 재당첨 제한도 7년이 적용된다.◆ '토허구역' 전체 아파트 확대로 부작용 우려취득세 중과는 일정부분 효과가 있다. 새로운 다주택자가 늘지 않는 것은 어떤 면에서는 다행스러운 부분이다. 양도세가 중과되면 매도 물량이 급감한다. 세제 성격상 팔지 않으면 내지 않는 세금이고, 당장 보유세도 부담이 없기 때문이다. 물론 정부가 보유세 인상을 따로 준비 중인데 내년 이후로 예고됐다. 궁극적으로 매물을 늘리려면 양도소득세를 완화해 퇴로를 확보하는게 우선이다.투기과열지구가 지정되면 일정부분 조정대상지역과 중복된 규제가 적용된다. 정비사업에서는 조합원지위 양도가 제한된다. 재건축은 조합설립인가, 재개발은 관리처분인가 이후에 해당한다. 재건축에서는 단계별로 사업이 지체될 때는 일시 허용된다. 상시적으로는 10년 이상 보유하고 5년 이상 거주한 1주택자는 예외다.당장 조합설립부터 늦어질 수 있는 등 사업이 전반적으로 지체될 여지가 크다. 재당첨 제한은 조정대상지역(7년)과 동시에 지정되면 더 강한 기준인 10년이 적용된다. 청약에서도 2년 이상 지역 거주자에게 우선 공급된다. 정비사업과 청약 전반에서 강도 높은 규제로 사업 진행 속도가 더뎌질 우려가 있다.토지거래허가구역을 전체 아파트(같은 단지 내 연립·다세대 포함)로 확대함에 따라 상당한 부작용이 우려된다. 갭투자 방지를 위한 조치로 실거주 2년을 의무적으로 해야 한다. 하지만 다주택 취득세 중과로 일정부분 제한이 가능하고 최근 부동산 매입 경향은 다주택자가 되려는 수요는 제한적이므로 과잉 조치로 판단된다. 특히 재건축·재개발 등과 상관없는 일반 아파트까지 모두 포함함에 따라 거래 불편과 부작용이 우려된다.사유재산권 침해와 거주 이전의 자유를 해치고, 세입자의 주거 불안이 커진다. 무엇보다 거래 자체가 급감할 수 있어 심각하다. 부동산 거래가 침체하면 경제의 선순환 흐름을 이어가기 어렵다. 전체적인 경제 활성화도 멀어진다. 부동산 경제가 전체 경제에 미치는 순기능과 영향은 무시할 수준이 아니다.◆ 금리 인하기 대출규제 강화는 쉽게 납득 안돼대출 규제는 주택가격 15억원 이하는 대출금액 6억원 이하, 15억원 초과 25억원 이하는 4억원 이하, 25억원 초과는 2억원 이하로 한도를 축소하고, 추가로 스트레스 DSR을 강화했다. 대출한도를 간접적으로 축소하는 제도다.지금은 금리 인상기가 아니고 인하를 앞둔 시점이므로 제도 도입 근거가 합리적이지 않다. 오히려 금리가 인하되면 한도가 늘어날 수 있어 그것을 선제적으로 대비했다는 정부 발표는 놀라울 따름이다.부동산 감독기구는 모든 거래를 조사 대상으로 취급해 감시와 수사까지 한다. 특히 현금 부자인 자산가뿐만 아니라, 전체 매수자는 자금출처 등 세무조사 준비를 철저히 해야 한다. 금액 기준은 국토교통부 20억원 이상, 국세청은 30억원 이상으로 예고한 상태다.역대 초강력 규제가 발표된 상태에서 매수자는 자금조달 등 상환 능력을 점검해야 한다. 매수 시기는 당분간 연말까지 지켜보며 대응하는 전략이 필요하다. 시장의 방향성은 입주물량 등 공급부족이 단시간내 해결되기 어려운 상황이고, 금리 인하를 앞두고 있어 실수요자는 관심을 유지해야 한다.매수에 비중을 두고 꾸준히 준비해야 하는 이유다. 아무리 강력한 수요억제책이라도 공급이 뒷받침되지 않는 한 오래가기 어렵다.향후 전세시장은 매입을 보류한 안주 수요와 신규 수요의 진입, 신규 주택공급 감소 등으로 상승 추세를 이어갈 확률이 높다. 전세대출 규제에 따라 반전세, 월세화 경향이 뚜렷해지며, 세입자의 주거비용도 증가할 수 있다. 결론적으로 강력한 정책 환경 속에서도 내집 마련을 철저히 준비하고 대응해야 한다.
2025.10.21
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