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고금리 벽에 좌절마세요. 대출이자 덜 내는 법 여기에 N
[*문차장의 한발빠른 재테크뉴스]'최근 금리인상기에도 시중은행 주택담보대출로 연 3%대 대출이 가능합니다'금융당국의 은행들을 향한 '이자장사' 경고가 은행들의 금리 정책에 영향을 미쳐 금리가 이례적으로 낮은 사례가 벌어지고 있습니다. 관치금융이란 비판도 있지만 새로 돈을 빌려야 하는 신규 차주 입장에선 일단 우호적인 상황입니다. 특히 연소득이 상대적으로 낮은 서민들의 대출 상품 금리도 되레 낮아지고 있어 주목됩니다. 기존 차주들이라면 금리인하권을 적극 활용할 수 있습니다. 주목할 만한 것은 은행별로 인하권 수용률이 천차만별인 점입니다.먼저 신규 차주 입장에서 살펴보면 신잔액 코픽스 기준으로 대출금리를 산정받는게 중요합니다.  5일 기준 KB국민은행의 '신잔액 코픽스' 기준 주담대 금리는 연 3.69~5.19%입니다. 일단 코픽스는 국내 8개 은행이 조달한 자금의 가중평균금리로, 여기서 신잔액 코픽스와 신규 코픽스로 구분됩니다. 신규코픽스는 해당 월에 조달한 자금을 기준으로 산정되는 반면 신잔액 코픽스는 그동안 누적된 조달 자금을 기준으로 정해집니다. 은행 입장에서 예·적금 등으로 조달된 자금은 비용인데 신잔액 코픽스의 경우 작년 제로금리 시절부터 조달한 자금이 포함돼 다른 기준에 비해 비용이 낮습니다. 결국 갑작스런 금리 인상기에는 신잔액 코픽스의 금리가 상대적으로 낮을 수 밖에 없습니다. 국민은행 역시 신규 코픽스 기준 주담대 금리는 연3.70~5.20%로 신잔액 보다 높습니다.  5년물 기준인 혼합형(고정금리)의 경우 연 4.58~6.08%로 상단이 이미 연 6%를 넘었습니다. 요즘과 같은 시기엔 신잔액 금리가 낮을 수 밖에 없어 신규 차주에게 유리한 셈입니다. 이런 이유로 정치권과 당국이 신잔액 기준 상품을 재개하라고 압박하는 것입니다.  다만 은행별로 취급하지 않거나 우대금리를 적용하지 않는 사례도 있기 때문에 은행을 직접 방문해 알아보는 '발품 수고'가 필요합니다.  금융권에선 금리인상기에 고정금리가 유리하다는 지적이 나오는데 실제로 그런 상황이 나타나고 있습니다. 신한은행의 경우 신잔액과 신규 코픽스 금리가 연4.50~5.55%로 동일한데 고정금리는 4.48~5.31%로 상·하단 모두 고정금리가 더 낮습니다. 최근 금융채 장기물 금리가 내려가면서 장·단기 금리차가 역전됐는데 신한이 이를 반영한 것입니다. 다른 은행들도 이런 흐름을 반영할 수 있어 무조건 변동금리를 고집할 것이 아니라 고정금리와 변동금리 차이가 크지 않다면 고정금리를 선택하는 것도 요즘과 같은 금리인상기에 효과적인 전략입니다. 하나은행 역시 변동과 고정금리 격차가 크지 않은 상황입니다. 신잔액이 연4.33~5.63%로 가장 낮으나 고정금리(4.84 ~ 6.14)와의 격차가 상단 기준으로 0.51%포인트입니다.  우리은행은 주담대 상단 기준으로 변동과 고정금리 차이가 0.68%포인트입니다. 모두 1%포인트 이내입니다.  금융권에선 시장금리가 꾸준히 오른다고 가정한다면 당연히 고정금리가 더 비싸더라도 이를 택하는 것이 유리하다고 말합니다. 문제는 금리인상기와 함께 인플레이션에 따른 경기침체 우려가 같이 왔다는 것입니다. 경기침체 리스크는 되레 시장금리를 낮추는 요소로 작용합니다. 이같은 복잡다단한 상황을 고려해 금융소비자들은 여전히 변동금리를 선택하고 있는 상황입니다.윤창현 국민의힘 의원실에 따르면 시중 4대 은행(국민 신한 하나 우리은행)에서 주택관련 대출자 중 변동금리 선택 비중은 78%로 여전히 높습니다. 다만 작년 11월 93%에 달하던 비중이 다소 내려가면서 점점 고정금리 선택 비중이 높아지고 있는 점에 주목해야 합니다. 은행입장에선 미래가 어떻게 될 지 모르기 때문에 고정금리에 높은 가산금리를 적용하지만 일단 상당기간 그 금리로 고정돼기 때문에 금리 인상기에 유리합니다. 다만 인플레이션으로 당장의 이자 갚을 돈이 부족한 경우 변동금리로 방어하는 수 밖에 없습니다. 기존 차주라면 금리인하요구권을 적극 활용하거나 금리상한제 대출상품에 가입하는 것이 유리합니다. 금리인하요구권은 재산이나 소득이 늘고 취업이나 승진 등으로 신용점수가 뛰었을 때 은행 등 금융사에 자신의 대출금리를 낮춰달라고 요구할 수 있는 권리를 말합니다. 시중은행들 위주로 시행되다가 지난 7월 5일부터 농협과 신협, 새마을금고와 같은 상호금융기관에서도 가능해졌습니다. 이 권리를 통해 금리인하를 받으려면 차주가 직접 신청해야 하는데 가계대출의 경우 영업점에서 신청하거나 모바일, 인터넷 뱅킹을 통해 비대면으로 신청이 가능합니다. 은행 등 금융기관은 금리인하를 요구할 권리를 알려야 하고 그렇지 않으면 최대 1000만원의 과태료가 부과되는 등 금융소비자의 정당한 권리입니다. 문제는 대출자가 신청해도 그 수용률이 높지 않거나 안됐을 때도 어떤 사유에서 안됐는 지를 알수 없는 '깜깜이 제도'라는 것입니다. 실제 윤창현 의원실과 금감원 자료를 보면 차주가 금리인하요구권을 발동했을 때 해당 은행이 이를 들어준 경우는 40%도 안됐습니다. 농협을 포함한 시중 5대 은행이 요구권을 들어줘 금리를 깎아준 경우는 39.6%에 그쳤습니다.  다만 은행별로는 편차가 크기 때문에 자신의 주거래은행이 수용률이 높을 경우에는 금리인하 가능성이 높아집니다. 2021년 기준 수용률이 가장 높은 은행은 농협은행으로 95.6%에 달했고, 그 다음은 우리은행으로 63%입니다. 이복현 금융감독원장이 최근 은행, 보험사를 겨냥해 금리 인하 요구권을 활성화하라고 압박한 만큼 수용률은 올해 올라갈 가능성이 높습니다. 비대면 보다는 대면 방식으로 자신의 소득이 상승하고 승진을 했다는 명백한 증거를 은행 측에 제시하면 금리를 인하해주는 것이 당연합니다. 당국의 금리인하요구권 활성화 당부는 기본적으로 은행들이 금리를 낮추라는 압박으로 해석되고 있습니다. 이에 따라 은행들은 자신들이 비용을 부담하고서라도 차주의 금리를 낮추는 상황이 벌어지고 있습니다. 이같은 상황은 은행들의 곳간이 넉넉하기에 가능한 측면도 있습니다. 증권정보업체 에프앤가이드에 따르면 KB 신한 하나 우리금융 등 4대 금융지주의 올 상반기(1~6월) 순이익은 8조9000억원으로 추정됩니다. 작년 상반기에 기록했던 역대 최대치(8조904억원)보다도 10% 증가할 것으로 예상된다. 이같은 순익 증가는 당국의 '이자장사 비판'에 무게감을 실어줍니다. 4대 금융지주의 핵심 계열사가 시중 4대 은행이기 때문입니다. 이같은 분위기에 한발 빨리 움직인 곳이 신한은행으로, 파격적인 '금리 5% 상한제'를 도입했습니다. 다만 기존 차주에 한해 적용됩니다. 신한은행은 금리 인상기 취약 차주 프로그램을 이달(7월) 부터 시작했습니다. 6월 말 기준 연 5% 초과 주담대 이용 차주의 금리를 연 5%로 일괄 감면 조정해 1년간 지원합니다. 예를 들어 현재 주담대 금리가 연 5.3%라면 고객인 연 5%를 부담하고 은행이 연 0.3%를 지원하는 식입니다.  신한은행이 스타트를 끊었지만 이같은 상한제 도입은 다른 은행으로 확산될 전망입니다. 이미 금리상한형 주담대라는 제도가 있었고 큰 이변이 없는 한 이 제도는 재연장됩니다. 금리상한형 주담대는 금리상승폭을 제한하는 대신 은행이 금리 리스크를 떠안는 구조로 앞서 신한은행과 같은 방식입니다. 일반 변동형 대출보다 가산금리가 0.15~0.2%포인트 더 붙긴 하지만 금리인상기에 금리가 고정되는 효과가 있습니다. 금융당국과 은행권은 작년 7월15일 금리상한형 주담대를 재출시하면서 판매 기한을 올해 7월15일까지 1년으로 정했습니다.   연소득이 낮은 서민형 대출 상품은 그 종류도 다양하고 금리 혜택도 꾸준히 적용되고 있습니다. 정치권이나 당국의 철학과 상관없이 유지되는 경우가 많다는 것입니다.하나은행은 이달 11일부터 고금리 개인사업자 대출과 서민 금융 지원 대출에 대해 각각 최대 1%포인트의 금리를 지원합니다. 연 7%를 웃도는 고금리 대출을 이용하는 개인사업자의 만기가 돌아온 경우 연 7% 초과분에 대해 최대 1%포인트까지 금리를 깎아주는 것입니다. 만약 기한 연장 시점에 개인사업자 고객의 대출금리가 연 8%라면 1%포인트가 감면된 연 7%가 적용됩니다. 이 은행은 서민을 지원하기 위한 개인대출 상품인 '새희망홀씨대출' 신규 차주 금리를 최대 연 1%포인트 감면하기로 했습니다. 은행 측은 연이은 기준금리 상승으로 인한 금융비용 증가로부터 취약 차주들을 보호하고 대출이자 상환 부담을 줄여 연착륙을 유도하려는 취지라고 설명하고 있습니다.  금리인상기에는 은행의 금리 인하 노력에도 전반적인 이자 부담은 늘어날 수 밖에 없습니다. 은행 입장에선 모든 금융소비자의 이자 부담을 낮췄다간 스스로 수익성이 악화돼 버티기 힘듭니다. 코로나19 관련 대출에 대해 시중은행들이 10년 장기 분할 상환을 유도해 금융 리스크를 낮추려는 것도 이 때문입니다. 사업자 뿐만 아니라 개인 차주 역시 원금과 이자 상환 부담을 낮추기 위해선 신용카드 할부기간을 늘리듯 은행대출 기간을 연장하는 전략도 고려애햐 할 시점입니다. 
문일호
2022.07.07
부동산 성공법칙
건물주 되려면 이것만은 꼭 기억하세요 N
[부동산 투자필독서]초등학생에게 네 꿈은 뭐니? 물어보니 “건물주”라는 우스갯소리가 있습니다. 초등학생도 건물주가 되면 시간과 돈을 가질 수 있어 행복하게 살 수 있다고 생각하는 것 같습니다. 그렇습니다. 초등학생도 그렇지만 ‘건물주’는 모든 사람의 꿈이지요. 최근 3~4년간 저금리로 인해 건물 투자 붐이 정말 대단 했습니다. 임대수익률은 그대로인데 시중에 풀린 유동성은 건물 매입에 적극 나섰고, 일반 아파트처럼 1년 이내 단타로 수십억 차익을 남기는 사례도 나타났습니다. 하지만 금년 들어 대출금리가 4%대로 올라서면서 거래는 급속도로 얼어붙고 있습니다.(* 아파트 시장이 거래가 안되는 것과 비슷합니다.) 이젠 건물은 ‘묻지마 투자’에서 벗어나 이것저것 꼼꼼히 알아보고 투자해야 합니다. 예비 건물주가 꼭 알아야 할 기초적이지만 매우 중요한 내용에 대해 살펴보겠습니다. [게티이미지뱅크]▣ 좋은 건물이란 어떤 건물이 좋은 건물일까요? 우리가 건물 사려고 할 때 무엇을 체크하면 좋을까요? 뭐니 뭐니 해도 가장 중요한 것은 ‘가격’이겠죠. 주변 시세보다 저렴하게 구입한다면 기본적으로 차익이 생긴거나 마찬가지이니까요. 건물 가격을 책정하는 방법은 3가지가 있습니다. 건물과 토지의 가격을 따져서 책정하는 원가법, 그리고 주변 거래사례를 바탕으로 보정을 해서 책정하는 거래사례비교법, 건물에서 나오는 현금흐름(월세 등)을 가지고 책정하는 수익환원법이 있습니다. 과거(IMF이전)에는 원가법과 거래사례비교법이 주를 이뤘지만, IMF이후로는 건물에서 나오는 현금흐름을 바탕으로 가격을 책정하는 수익환원법이 중심이 되었습니다. 원가법으로는 가격이 높지만, 임대료 수익이 낮다면 그 건물의 가치는 높게 평가될 수 없는 것이죠. 현재, 서울권역의 건물 자본환원율(=매입 금액대비 임대료 수익의 비율)은 2.5%내외입니다. 작년의 개인사업자의 대출금리가 2%후반대이고 올해 개인 대출금리가 4%대로 올랐음에도 불구하고 자본환원율은 변하지 않고 있습니다. 건물주가 여전히 목에 힘을 주고 있는 상황인데요.. 올해말에 대출 금리가 5%대로 올라서면 가격은 조금씩 조정될 것으로 예상하고 있습니다. 필자가 추천하는 수익률은 최소 3%이상이고 개발호재 등 발전 가능성이 있는 곳입니다.  두 번째 좋은 건물이란 입지가 좋아야 합니다. 입지를 볼 때 가장 먼저 체크할 것이 역세권입니다. 지하철에서 도보 7분 이내의 역세권 건물은 공실 가능성이 낮고, 향후 가격 상승 여력도 높은 편입니다. 그리고 강남 테헤란로, 성수동, 광화문처럼 업무단지가 밀집된 지역에 있는 건물이 투자성이 좋습니다. 즉, 입지를 볼 때 역세권과 업무 밀집지역 유무가 중요합니다. 세 번째로 우량임차인이 들어와 있는 건물이 좋습니다. 우량임차인이란 스타벅스 등 유명 커피숍이나 병원, 유명 기업체를 말합니다. 임대료를 밀릴 염려가 적고, 유명 브랜드가 임차인으로 있으면 건물 가치가 향상되는 효과가 있습니다. 유명 커피숍이나 파리바케트, 병원, 약국 등이 들어와 있다면 상권이 어느 정도 형성되어 있다고 판단해도 무방합니다. 한편, 한 건물에 너무 많은 임차인이 들어와 있으면 관리가 힘들 수 있으니 주의해야 합니다. 또한 다단계업체나 사이비 종교업체, 유흥주점도 선호되는 업종은 아닙니다.   네 번째, 좋은 건물이란 건물 관리 상태가 양호합니다. 계단이나 화장실이 깨끗하다면 관리상태는 양호하다고 판단해도 됩니다. 건물 외관도 중요합니다. 외관 청소를 안한 건물은 유리창에 먼지가 많아서 보기에도 좋지 않죠. 건물 1층 주차장도 주차장 구획이 되어 있고 깨끗할수록 좋겠죠. 그리고 1층이나 옥상에 정원 등이 조성되어 있다면 건물 임차인이 휴식 장소로 활용할 수 있어 임대 놓기가 좋습니다. 또한 누수 등이 없어야 합니다. 옥상이나 벽에 누수가 있는 건물을 매입하면 건물 보유 중에 지속적으로 신경써야 합니다. 누수를 잡을 수 있으면 좋겠지만 그렇지 못할 수도 있습니다. 과거 필자가 컨설팅하던 기업체에서 강남구 신사동 이면의 건물을 매입한 사례가 있습니다. 그런데 매수자는 건물 내부 실사를 하지 못했습니다. 매도자가 건물을 보여주지 않았기 때문이죠. 입지가 마음에 들어 매입했는데 매입하고 보니 옥상에 누수가 있어, 공사비가 많이 들었던 사례가 있었습니다.   다섯 번째, 신축이나 리모델링으로 가치가 향상될 수 있는 건물입니다. 건물을 보다 보면 7층까지 지을 수 있는 건물인데 2~4층으로 낮게 지어져 있는 건물이 있습니다. 법정 용적률보다 낮게 지어져 있는 건물인 거죠. 이러한 건물은 건물 매매금액대비 수익률이 1~2%로 매우 낮기 때문에 그대로 사용하기 보다는 매입하여 세입자를 명도한 후 건물을 새로 짓는 것이 투자성을 높이는 방법입니다. 이런 건물을 매입할 때는 세입자를 매도자가 명도해주는 조건으로 매입 하는게 좋습니다. 매수자가 매입 후에 세입자를 명도하려면 생각보다 비용이 많이 들 수 있고, 세입자가 안나가겠다고 버티면 타격이 크기 때문입니다.   한편, 신축하지 않고 리모델링이 유리한 경우가 있습니다. 아주 오래전에 지어서 건폐율(=대지면적 대비 건축면적 비율)이 70~90%되는 건물이 있습니다. 서울 종로 등에는 건폐율이 90% 넘는 건물도 있지요. 이런 건물은 새로 신축할 경우 건폐율이 60%에 불과하고, 주차공간을 만들어야 해서 1층 영업장으로 쓸 수 있는 면적이 기존보다 현저하게 줄어듭니다. 보통 1층에서 높은 임대료를 받을 수 있는데 절반 정도가 주차장으로 빠진다면 신축에 대한 실익이 없는 것이죠. 그리고 용적률(=대지면적 대비 지상 연면적의 비율)이 현행 법정 용적률보다 높게 지어진 건물이 있습니다. 가령 서울지역의 2종일반주거지역의 용적률은 200%인데 270%로 지어져 있는 건물이 있다면 그 건물은 신축보다는 리모델링을 하는 것이 좋겠죠. 새로 신축하게 되면 기존보다 면적이 많이 줄어들기 때문이죠. 뼈대만 남겨놓고 리모델링하게 되면 신축보다 비용은 적게 들면서 신축의 효과를 볼 수 있어 메리트가 있는 것입니다.   ▣ 투자시 주의점 건물주가 됐다고 좋아했는데 알고 보니 잘못 구입했다면 큰 낭패가 아닐 수 없습니다. 나쁜 건물주 중에는 가장 임차인과 짜고 높은 임대료를 책정하는 경우가 있습니다. 높은 가격으로 매도하기 위해 꾀를 부리는 거죠. 보통 통으로 건물을 임대를 줄 경우 나타납니다. 가령 992제곱미터(300평)의 건물이라면 월세로 3,000만원 받는 식입니다. 주변 시세는 2,000만원에 불과하는데 말이죠. 자본환원율 3%라면 월세가 3,000만원 일 경우 자산가치는 120억 원이고, 월세가 2,000만원일 경우 자산가치는 80억 원인데 40억 원을 높게 받는 것입니다. 이러한 건물을 조심해야 합니다. 반드시 주변 건물의 임대료 시세를 확인한 후에 매입해야 이러한 실수를 피할 수 있습니다. 실제로 필자가 일하다 보면 적정 임대료보다 높게 가격이 책정되어 있어, 가장 임차인이 아닌지 의심 들게 하는 경우가 있습니다. 두 번째는 건축물대장에 위반건축물이라고 등재되어 있는 건물은 대출이 나오지 않기 때문에 주의해야 합니다. 아주 경미한 부분의 위반에 대해서는 대출이 나오는 경우도 있지만 원칙적으로 위반건축물은 위반사항을 해제해야 대출이 가능합니다. 보통 1층 주차장을 상가 영업장으로 사용하는 경우가 가장 많습니다. 또는 옥상에 건물을 무단으로 증축하는 경우도 있습니다. 이러한 건물을 매입할 경우에는 대출이 나오는지 꼭 확인한 후 매입하시길 바랍니다.  
임채우
2022.07.07
경제흐름 읽기
돈나무 언니도 '침체'라는데...美 경제지표 들여다 볼까요? N
 미국 경제 흐름 돋보기 며칠 전 ARK 인베스트 CEO 캐시우드는 미국이 이미 경제침체에 접어들었다고 언급했습니다. 와튼 스쿨의 제레미 시겔 교수 또한 이미 미국은 침체의 한가운데 있다며 비슷한 주장을 했습니다. 개인적으로는 실업률이 4%이하의 자연 실업률 범위안에 들어와 있고, PMI는 50을 넘게 유지하고 있으며, 기업 실적 기대감 또한 여전히 높은 레벨을 유지하고 있는 상황에서 현재 경제가 침체에 접어들었다는 주장에 동의하기는 어렵습니다. [게티이미지뱅크]다만, 침체를 단언하는 이들의 숫자가 늘어나는 부분, 파월 의장이 공식 석상에서 경기 침체에 대한 언급을 하기 시작한 상황을 보면, 관련 리스크 의 확대를 심도 있게 고민해보아야 할 것 같습니다. 특히, 시장의 반응이 매파적 정책 기조와 가파른 금리 인상이 가져올 경제의 후폭풍에 따른 ‘침체 우려’에 기인한 것이 아니라 ‘이미’ 침체기에 도래했다는 주장에 반응을 나타내는 상황은 경제가 침체기에 진입하였는지 여부를 판단하는 것 보다 더 심각하게 보아야 할 것입니다. 대표적으로 국채금리를 보면 알 수 있는데, 미 10년 국채금리가 3.5%를 육박하다 3%이하로 하락한 상황을 두고 유가 하락 및 인플레이션 완화 가능성의 반영이라는 주장도 일리가 있지만 사실, 그 보다는 채권시장의 침체 시그널 반영이라는 주장에 더 신빙성이 있습니다. 10년물 금리 추이> 출처 : Investing.com 사실, 경기 침체, 경기 침체라는 정의는 시장의 전문가들이나, 참여자 들의 몫이 아닙니다. 시장에서 판단할 수도 있겠지만, ‘침체’라는 단어의 무게상 참여자들 중 누군가 정의를 내릴 수 있다면 그 파급력을 레버리지 하여 나타날 상황이 복잡하기 때문에 보다 객관적으로, 또 다각도로 판단하고 결론을 내는 것이 합리적일 것입니다. 미국의 침체는 National Bureau of Economic Research(전미경제연구소)에서 정의합니다. 보통 GDP 성장률이 2개분기 연속 마이너스를 나타내면 침체에 접어들었다고 표현하지만, 이는 기술적 침체일 뿐 실제로 NBER에서는 경제 활동의 위축으로 소비등의 활동력이 감소하여 수개월 지속되는 현상이 나타나고, 이러한 위축이 고용과 실질 소득 그리고 생산을 포함한 주요 지표에서 확인이 가능해야 한다고 되어 있습니다. 따라서, 경기 침체는 후행적으로 판단할 수 밖에 없습니다. 출처 : FRED 물론, 성장률이 지속적으로 감소하는 상황을 두고 침체기로 간주하는 개념이 틀린 것은 아닙니다. 다만, 성장률의 감소 보다 중요한 것은 고용과 소비라는 뜻입니다. 성장률이 빠지더라도 고용과 소비가 탄탄하면 침체로 보지 않을 수도 있고, 성장률이 소폭 둔화되더라도 고용과 소비가 그보다 과도하게 위축되면 침체로 볼 수 있습니다. 따라서, 시장 참여자가 섣불리 예상하고 판단하여 포지션을 조정하는 것은 합리적인 결정이 아니라고 생각합니다. 80년대 초반과 90년대 초반의 침체가 좋은 예가 될 것 같습니다. 침체기 1981년 3분기~1982년 4분기>  출처 : Bloomberg 1981년부터 82년은 사실상 연중내내 침체기였지만, GDP 성장률은 등락이 있었습니다. 볼커의장의 지휘하에 기준금리가 81년 5월 20%까지 상승하며 긴축정책의 강도가 매우 높았던 시기였고, S;">도 약 30% 하락하는 상황을 맞이했습니다. 그러나 침체기 중 연준의 기조 전환으로 15% 수준까지 기준금리가 하락하며 주식은 저점 대비 40% 상승하였습니다.     침체기 1990년 3분기~1991년 2분기 (하기 차트는 전후 6개월 포함) >  출처 : Bloomberg 1980년대 말 부동산 가격 폭락 및 금융기관 부실 우려가 커지면서 결국 가계 소비까지 영향을 주었고, 기업 투자 또한 위축되면서 침체기를 맞았습니다. 이전부터 성장률이 하락하였지만 결국 4분기 마이너스 성장률을 기록하였고 침체기로 정의되었습니다. 90년대 초반의 침체기 또한 예상에 기반한 매매, 포지션 구축이 쉽지는 않은 사례입니다. GDP 성장률을 기준으로 삼아 침체기를 정의하는 것도 어려웠던 시기였을 뿐만 아니라, 10년 국채 금리도 주식이 하락하던 시기에는 8.5%에서 9%로 상승하였으며, 주식이 저점을 확인하고 나서 반락하였습니다. 주식은 20%이상 하락하고 약 3달여 바닥을 형성한 뒤 상승하였습니다. 물론 90년 7월부터 기준금리 하락이 있었기에 가능했다는 주장은 80년대 초반의 침체와 같이 침체기 주가 상승은 연준의 정책 기조 변경에 기인한다는 명제에도 부합합니다. 외부 변수로 발생한 인플레이션으로 침체기를 운운하는 현재를 볼 때 과거와 비교할 수는 없을 것 같습니다. 비교가 된다 하여도 80년대 초반과 90년대 초반의 침체기 여건이 현재와 같을 수 없습니다. 연준의 과거 대비 정책적 여유가 부족한 상황이며, 기조 변화를 하기에는 아직 고용과 소비가 여력이 남아있는 점도 다른 부분입니다. 다만, 시장에 대응하는 점에 있어서는 몇 가지 단서를 찾을 수 있습니다. 2001년 2008년의 침체기를 포함해서 고려해보면, GDP가 속보, 잠정, 확정으로 나눠서 발표되는 점을 감안할 때 주식 시장의 하락은 실제 침체에 선행한다는 점입니다. 물론 침체가 심화되어 80년대 초반처럼 하락이 이어지는 경우도 있지만, 현재의 중론인 ‘얕은 침체’일 경우에는 주식의 하락폭이 생각보다 크지는 않을 수 있습니다. 기업 이익이 버텨준다면 이미 바닥을 지나갔을 수도 있고요. 다음으로, 시장 장기 금리는 침체를 반영합니다. 침체 초반부터 반영이 되는 경우도 있고 시간을 두고 반영을 하는 경우도 있겠지만, 장기 금리는 하락기조를 나타냅니다. 마지막으로 현재는 기대하기 어렵지만 결국 연준의 정책기조 전환이 나타납니다. 80년대 초반 인플레이션이 극에 달했을 때에도 결국 연준은 인플레이션을 잡은 후 기조를 변경했습니다. 무엇보다 대응이 중요한 시기입니다. 현재 미국 주가 수준은 이익 전망 하락이 반영되지 않았다고 말합니다. 어닝에 따른 추가 하락을 경계하는 것은 충분히 공감할 수 있는 일이나, 현금 보유보다는 장기채에 대한 매수 포지션으로 이를 헤지하는 것이 더 나은 방안이라고 봅니다. 현금 보유는 이론상 가능하지만, 실제 현금 보유를 했을 경우에 투자자산에 다시 자금을 넣는 일은 심리상 쉽지 않기 때문입니다. 따라서 일정 포지션의 위험 자산은 보유하되 일부 현금이 있거나, 이익 감소가 예상되는 자율소비재, 이익 성장세가 멈춘 성장주 등이 포트폴리오에 있다면 장기채 포지션으로 점진적으로 변경하는 것을 고민해 볼 만 합니다. 금리 인상기를 고려하여 시장 금리도 급등할 수 있기 때문에 점진적인 포지션 변경이 요구됩니다. 다음으로, 연준의 정책 전환이 어렵다고 많은 분들이 주장하고 계시지만, 7월말 75bp가 기정사실화 되어 있는 상황에서 13일 발표의 인플레이션이 다소 완화되어 FOMC이후 코멘트가 다소 누그러지거나 혹은 50bp 인상에 그친다면 이는 시장에 정책기조 변화의 메시지로 작용할 가능성이 높다고 봅니다. 상황에 따라 정책에 대한 해석도 다를 수 있으니 기준금리 인하가 아니더라도 예상보다 적게 올리는 것도 기조의 변화로 볼 수 있다고 생각합니다.   7월은 정말 어려운 구간이 될 수 있습니다. 다행히 PCE와 제조업 PMI에서 수요가 약화되는 모습이 발견되어 인플레이션 완화에 대한 희망이 조금씩 보입니다. 물론 기업 실적 발표가 걱정이 되기는 하나, 아직 고용이 튼튼하고, 주요 기업 예상치는 시장에 인지되어 있어 쇼크는 덜할 것으로 조심스럽게 생각해 봅니다. 대응의 영역인 만큼 사고의 유연성과 여러가지 대응책을 가지고 무더운 여름, 전장으로 가야할 것 같습니다.     *본 칼럼은 필자의 개인적 견해이며, 필자가 속한 기관은 칼럼 내용과 무관합니다.  
황호봉
2022.07.06
부동산 성공법칙
'규제 먹구름' 걷힌 대구...쨍하고 해 뜰날은 언제 N
[김슬기의 부동산 인사이트-25회] 규제 풀린 대구, 투자해도 될까?   새 정부가전국의 투기지역과 조정지역을 해제하면서, ‘핀셋 규제 완화’에 돌입했습니다. 지역 부동산시장을 묶어 두었던 투기과열지구가 7월 5일부터 대부분 풀렸습니다. 대전 동·중·서·유성구, 경남 창원 의창구 등 총 6곳은 투기과열지구가 해제됐습니다. 전남 여수·순천·광양시도 조정지역에서 해제됐습니다. 대구시내 한 아파트 건설 현장. [연합뉴스]"핵심은 대구입니다." 대구는 수성구를 제외한 나머지 7개 구·군, 경북은 경산시가 조정대상지역 해제 지역에 포함됐고, 수성구는 투기과열지구만 해제됩니다. 현재의 가파른 물가인상률과 전국적으로 번지고 있는 하락추세를 볼 때 전국의 모든 지역이 정량적으로 투기과열지구와 조정지역의 해제요건은 충족하고 있습니다. 그럼에도 각종 대출규제와 분양가 규제, 재건축/재개발 거래제한까지 포함한 ‘규제 끝판왕’인 투기과열지구를 수도권 핵심지역에서 유지하고 있고, 수도권 대부분 지역과 지방 광역시에서 조정지역을 유지하고 있습니다. 이유는 정부가 여전히 상승장의 불씨가 꺼지지 않았다고 보기 때문입니다.이번 규제지역 해제에서 엿볼 수 있는 정부의 입장은 향후에도 소극적으로 단계별 핀셋완화를 이어갈 것이라는 점입니다. 전국적으로 미분양이 누적되고 있는 대구와 여·순·광을 분양권 거래에 유리한 조건인 비조정지역으로 해제시켰다는 점에서입니다. 대구는 현재 신규 주택 건축이 많아 미분양이 누적될 가능성이 있어 분양시장의 충격을 흡수할 환경이 만들어졌습니다. 반면 전국에서 가장 하락률이 높은 지역임에도 미분양이 거의 없는 세종시는 투기과열지구를 유지시켰습니다. 향후 도래할 하락장에서 지방 부동산 시장이 쇼크를 받아 지방 경기까지 충격 받는 것을 정부는 염려하고 있다고 보면 향후에도 지방의 미분양이 늘어나는 비광역시를 중심으로 순차적으로 조정지역을 해제할 것으로 예상할 수 있습니다. 따라서 대구, 전남에 이어 현재 미분양이 가장 많이 쌓인 지역인 인천 서구, 울산 남구와 포항 남구 등이 향후 조정지역 해제 가능성이 있다고 볼 수 있습니다. 해제 목소리가 큰 충북 청주와 전북 전주지역은 향후 미분양 추이에 따라서 해제지역에 포함될 것으로 보입니다. 일단 규제지역으로 지정되면 대출, 세금, 청약 등에서 광범위한 규제를 적용받습니다. 조정대상지역의 경우 주택담보대출비율(LTV)이 9억원 이하 구간은 50%, 9억원 초과분은 30%로 각각 제한됩니다. 총부채상환비율(DTI)도 50%가 적용되고 양도소득세와 종합부동산세 등 각종 세금 부담도 커집니다. 더 큰 것은 취득세 중과입니다. 조정지역은 다주택자의 경우 8~12%로 커지는 취득세로 인해 투자의 큰 허들이 생깁니다. 지난 2년간 비조정지역이 유독 불장을 보였던 건 다주택자도 1채까지는 중과 없이 취득세를 낼 수 있는데다, 분양권의 중도금 대출이 인당 2건까지 가능했기 때문입니다. 조정지역 해제 직후 전국 투자자들이 대구로 몰려들고 있고 달서구와 동구의 미분양 아파트들이 단기간에 팔렸다는 소문이 벌써 들리고 있습니다. 2019년 부산이 조정지역에서 해제되면서 단기간에 2배 이상 뛰었던 학습효과 덕분인 것 같습니다. 하지만 결론부터 말하자면 현재 대구 시장에 뛰어드는 것은 위험합니다. 조정지역 해제 직후 7월 한 달 동안만 대구에서는 5050세대가 분양에 나섭니다. 대구는 현재 온 도시가 공사판이라고 해도 될 만큼 정비사업이 활발합니다. 투자자들이 눈 여겨 보고 있는 달서구와 동구는 특히 현재 분양권과 분양예정 물량이 많아서 향후 전세가가 초약세를 보일 것이 뻔한 지역입니다. 분양가의 10~20% 가격으로 분양권을 사서 전세를 줄 각오를 하더라도 역전세에 물리면 투자금이 단기간에 수억원까지 들어가는 것도 염두에 둬야합니다. 게다가 현재는 금리 인상과 대출 규제, 경기 침체 등 부동산 외적인 변수도 많습니다. 대구의 입주물량 과다가 해소되는 시기는 대략 2026년 즈음입니다. 대구에 관심이 있는 투자자들은 느긋하게 전세가 동향을 주목하고 있다가 느긋하게 투자를 해도 시간의 여유가 있을 것으로 보입니다. 물론 현재 도시 전체가 재정비되고 있는 대구는 향후 매우 매력적인 투자지역입니다. 지난 10년간 수도권의 급등세가 가팔랐던 걸 감안하면 현 정권에서 부동산 시장의 반등이 있을 때 대구는 주인공이 될 가능성이 충분합니다. 올 하반기 이후 비조정지역이 되는 지역들도 눈여겨보면서 다주택자들은 천천히 투자 계획을 세워보시길 바립니다.          
김슬기
2022.07.06
부동산 성공법칙
시골 땅, 꼬마빌딩...망할까 무서워서 안산다고요? N
"부동산에 투자하지 않는 것도 리스크다."   대한민국의 수많은 자산가들은 자산증식의 주요수단으로 부동산을 선택해 큰돈을 벌어왔고 지금껏 다양한 곳에서 다양한 유형의 부동산에 투자를 이어가고 있다. 물론 부동산 투자도 주식이나 채권 혹은 가상화폐 등 여타 투자대상과 마찬가지로 결과에 대한 보상과 책임, 즉 성공과 실패가 따라오기 마련이다. 그런데 부동산은 주식 등 여타 자산에 비해 투자 시 상대적으로 큰돈이 들어가는 만큼 투자실패를 우려한다면 쉽사리 접근하기 어려운 투자처이기도 하다. 지금 대한민국 경제는 안팎으로 커다란 위기에 직면해있다. 코로나19 사태 장기화로 인한 내수경기 침체, 우크라이나전쟁 여파로 인한 원자재가격 급등, 소리 소문도 없이 다가온 인플레이션, 지속적인 금리인상, 단시일 내 해소될 거로 보이지 않는 청년실업문제, 민생을 외면한 정치권의 소모적 정쟁 등 어디 한두 가지가 아니다. 부동산에 큰돈을 투자하기가 쉽지 않아 보인다.[게티이미지뱅크] 위기는 기회의 또 다른 이름이라는 말이 있다. 아이러니하게도 코로나19 사태는 큰 폭의 부동자금 증가를 가져왔다. 투자자 입장에서 보면 풍부한 유동성에 기인한 화폐가치 하락에 대비해 마땅한 투자처를 찾아야하는 상황을 맞이하게 됐다. 그런데 많은 사람들은 경기불황에 따른 부동산시장 하락을 말하면서 이른바 ‘안전투자’라는 명목 하에 부동산에 투자하기를 애써 외면하고 꺼려하는 경향이 있다. 하지만 인플레이션을 고려하면 실물인 부동산에 투자하지 않는 것도 일종의 리스크라고 볼 수 있다. 반대로 위기를 투자할 절호의 기회로 생각하고 우량부동산에 집중 투자해 큰 성과를 거둔 자산가들도 적지 않다.   [사례1] 법원경매를 통해 강남 상가주택빌딩을 낙찰받아 자산증식에 성공한 A씨 직장인 A씨가 본격적으로 부동산에 투자하기 시작한 시점은 2002년 봄이었다. 사실 이전까지만 해도 부동산 투자라고하면 당연히 아파트에 청약해서 분양받는 게 전부인줄만 알았던 A씨. 그랬던 그가 부동산 투자에 본격적으로 관심을 가지게 된 계기는 우연한 기회에 참석하게 된 친목모임에서 베테랑 경매컨설턴트를 만나게 되면서부터였다. 경매컨설턴트는 그에게 여유자금이 있다면 법원경매로 나온 부동산에 투자할 것을 권유했다. 부동산 경매에 문외한이었던 A씨로서는 경매컨설턴트의 권유를 선뜻 받아들이기가 쉽지 않았지만 입찰에서부터 명도에 이르기까지 일체의 진행과정을 도와주겠다고 제안하자 경매를 통한 부동산 투자에 도전키로 했다. A씨가 투자한 경매물건은 서울 강남구 OO동 모 초등학교 인근에 소재한 대지 274㎡, 연면적 515㎡ 규모의 3층짜리 상가주택빌딩이었다. 경매법원을 통해 감정평가된 금액은 6억5,000만 원이었지만 배당받지 못하는 상가임차인의 존재로 명도저항이 우려되는 까닭에 2회 유찰돼 감정평가금액의 64%인 4억1,600만 원에 재입찰된 물건이었다. 입찰당일 A씨는 감정평가금액의 74%선인 4억8,000만 원에 응찰해 경쟁입찰자 4명을 모두 물리치고 최고낙찰자로 선정됐다. 이후 경매컨설턴트의 도움 하에 상가임차인에 대한 명도절차(명도비용 2천만 원 소요)까지 무사히 마치게 되면서 온전한 소유권을 가지게 됐다. 그 후 시간이 흘러 A씨가 낙찰받은 경매물건은 점차 상권이 커져가면서 상가 밀집지역으로 변모해갔다. 또 그사이 지하철 9호선이 개통됐고 2030세대가 선호하는 핫한 지역으로 성장했다. 게다가 신분당선 연장노선(강남역~신논현역~논현역~신사역)도 개통했다. 경매로 매입한지 20년이 지난 2022년 현재, 총투자금액대비(5억 원) 무려 12배 상승한 60억 원에 호가되고 있다. 더욱이 인근 부동산 중개업소들에 따르면, 추후 리모델링을 통해 개보수까지 마친다면 70억 원에도 매수자 구하기가 어렵지 않아 보였다. 그간의 물가상승률을 감안하더라도 A씨의 부동산 투자는 말 그대로 대박 그 자체였다.   [사례2] 글로벌 금융위기가 발발했음에도 과감한 토지 매입으로 큰돈을 벌게 된 B씨 자영업자 B씨의 부동산 투자 성공사례는 경이롭기까지 하다. 2008년 늦가을, 평소 알고 지내던 한 지인으로부터 직접 매수를 의뢰받고 개별공시지가 수준에서 사들인 경기도 용인시 기흥구 OO동 소재 11,240㎡ 규모의 토지(지목: 임야)가 있다. 해당 토지의 당시 개별공시지가는 3.3㎡당 40만 원선이었고, 거래시세 역시 개별공시지가를 조금 웃도는 3.3㎡당 50만 원선에서 크게 벗어나지 않았다. 게다가 B씨가 지인으로부터 토지매수를 제의받고 고민하는 모습을 지켜본 가족들은 이구동성으로 매입에 반대했다. 여유자금이라고 하더라도 임야에 14억 원 육박하는 큰돈이 들어간다는 사실을 받아들이기 힘들었던 것이다. 하지만 그의 생각은 달랐다. 비록 지목은 임야였지만 완경사지였기에 향후 개발될 가능성이 커보였고, 국내 굴지의 대기업 연구소와 연수원들이 속속 들어설 예정이라는 소문까지 들렸기 때문이다. 무엇보다 서울 소재 OO대학교가 메인캠퍼스를 이곳 인근 지역(죽전신도시)으로 이전해온 직후였다는 점에 주목했다. 결과적으로 B씨의 판단이 옳았다. 그간 해당 토지 주변에는 아파트 단지와 대기업 연구소 및 연수원 등이 하나둘씩 들어섰고, 인근으로 이전해온 해당 대학교가 완전체로 정착해가면서 개발유망지역으로 급부상한 것이었다. 2022년 기준으로 시세를 알아보니, 당장 건물을 지을 수 있는 대지는 차치하고 개발행위가 가능한 완경사지 임야의 경우에도 매입할 당시 가격의 10배 이상을 호가하고 있었다. 그간의 물가상승률을 감안하더라도 초대박임은 분명했다.   요컨대 앞서 소개한 A씨와 B씨의 부동산 투자사례는 보는 시각에 따라 다소 공격적으로 보일 수 도 있다. 그럼에도 그들이 부동산 투자로 낭패 없이 큰돈을 벌 수 있었던 데는 몇 가지 이유가 있었다. 첫째, 경기불황에 따른 부동산시장 침체가 위기라기보다는 우량부동산을 매입할 수 있는 절호의 기회라고 생각하고 있었다는 점둘째, 단기차익에 급급한 투기적 성향의 매입이라기보다는 장기전망에 근거한 투자적 관점의 매입이었다는 점셋째, 단순매입보다는 매입 후 가공과 개발까지 염두하고 있었다는 점넷째, 물가상승률(인플레이션)을 상쇄시킬 수 있는 실물투자였다는 점 등이었다.
이동현
2022.07.05
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[알립니다] 매경엠플러스 오프라인 세미나 등록 OPEN(*마감)
2022서울머니쇼 참가자들은 공통적으로 서울머니쇼 세미나 참관을 통해재테크에 대한 정말 많은 사람들의 학구열을 느끼고 경험했다고 답했습니다.계속되는 경기 불황 속
2022 서울머니쇼 VOD다시보기 안내 (3일차, 5월 14일 토)
2022.05.14
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안녕하세요머니쇼 세미나 실시간 들어가보니스케줄 표가 떠있던데,vod 표시 없는게 다시보기 제공이 안되는건가요?
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2022.05.24