부동산재테크
[부동산 시그널] 추석 이후 부동산전망 ... 지금 집 살 때인가?
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[폼美쳤株] 美 다단계 금융제도의 최대 수혜주 애플
[폼美쳤株-34] 애플이 인공지능(AI) 기술을 적용한 새 아이폰을 내놨으나 월스트리트의 반응은 차갑다. 혁신적 기술이 없는데다 AI 서비스 역시 아직 시험 단계(베타 버전)로 평가하기 어렵기 때문. 화면이 커졌고 카메라 기능이 진보했고 가격은 동결됐지만 많이 팔릴 것이란 기대감도 사그라들고 있다. 주가 폭락이 예상됐으나 발표 첫날 주가는 되레 올랐고 이후 주가는 소폭 약세를 보이고 있다. 애플 신제품을 받기 위해 길게 늘어선 인파. 애플 주가가 강하지도 약하지도 않은 이유는 애초에 새 아이폰에 대한 기대감 자체가 낮았다는 분석이 나온다. 실제 현지시간 9일 열린 애플 신제품 공개 이벤트에서 보인 각종 기능은 지난 6월 애플 개발자회의에서 어느 정도 윤곽이 나왔다. 새 모델(아이폰16)에는 대만 TSMC의 3나노 기술로 개발된 A18칩이 장착됐다. 해당 칩은 대규모 생성모델 실행에 최적화되고, 2배 빠른 뉴럴 엔진을 갖췄다. 주목받았던 AI 서비스인 '애플 인텔리전스' 기능은 내달 소프트웨어 업데이트를 통해 베타 버전으로 제공된다. 우선 영어 서비스만 가능하고 순차적으로 일본어와 중국어 등이 가능해질 전망이지만 내년 출시 언어에 한국어는 포함되지 않아 국내 소비자들의 실망감이 이어졌다. 아이폰 16은 항공우즈 등급 알루미늄 소재로, 검정 흰색 핑크 초록 파랑 색상으로 출시된다. 이번에도 카메라 기능은 진보했다. 카메라는 아이폰14보다 해상도가 4배 향상된 4800만 화소 카메라가 장착됐다. 가격은 799달러부터 시작하고 오는 13일부터 사전예약에 들어간다. 오프라인 판매는 20일부터 시작한다. 아이폰16프로 가격은 999달러부터다. 예상을 깬 것은 가격 동결이었지만 주가에는 별 영향이 없었다. 신제품 발표 이후 월가는 일제히 애플의 목표주가를 내리고 있다. 그럼에도 탄탄한 매수 수요가 애플 주가를 떠받치고 있다. ◆애플 신제품에 대한 실망에도 주가 버텨 2024년 들어 9월 10일까지 애플 주가 흐름. 애플 주가는 지난 7월 16일 234.82 달러를 기록하며 사상 최고가를 찍었다. 신제품 발표 이후인 9월10일엔 220.11달러로, 고점대비 6.3% 하락했다. 그러나 신제품에 대한 실망감이라기 보단 애플의 주요 주주 였던 워런버핏 버크셔해서웨이 최고경영자(CEO)의 대량 매도가 주된 이유로 지목된다. 버핏은 애플 주식을 7억8936만주나 갖고 있었지만 지난 2분기에 이 주식 수를 4억주로 크게 줄였다. 버핏의 애플 대량 매도에 대해 월가의 시각은 엇갈린다. 경기 침체로 인해 세계 시가총액 1위 기업 애플의 주가가 하락할 것으로 보고 미리 팔았다는 의견과 버핏의 전체 포트폴리오에서 애플의 비중이 너무 커서 리밸런싱(비율 조정) 차원에서 매도했다는 분석으로 나뉜다. 애플 매각 대금은 일부 에너지 주식과 보험주(처브) 매수로 전환됐으나, 대부분의 돈은 버핏의 현금성자산으로 남아 있다. 주가는 실적과 수급이라는 두 가지 변수로 좌우되는데 애플은 꾸준한 실적에다 401k라는 확실한 수급 주체를 갖고 있다. 401k는 미국의 확정기여형 퇴직연금제도 중 하나다. 이 계획은 미국의 내국세법 제401조 항목에 근거했기 때문에 이런 이름이 붙었다. 이 제도는 미국 근로자들이 노후를 대비해 자신의 급여 일부를 적립하고 이를 주식이나 채권 등 다양한 자산에 투자하여 수익을 추구하는 식으로 운영된다. 미국 정부는 401k 적립금에 대해 소득세를 부여하지 않고, 투자 수익에 대해서도 세금을 연기하는 식으로 혜택을 준다. 2024년 기준으로 가입 근로자의 기여 한도는 2만2500달러다. 50세 이상 직원은 7500달러를 추가로 적립할 수 있다. 매년 3000만원 가량의 돈을 미국 주식의 우상향 주가에 베팅하며 복리의 힘으로 수많은 백만장자를 탄생시키고 있어 현대 자본주의 금융 제도 중 최고로 손꼽히고 있다. ◆수급은 401k가, 실적은 서비스 매출이 책임져애플의 지난 3분기 사업별 실적 요약. 미국 주식 전문 애널리스트는 "401k는 계속해서 돈이 투입된다는 점에서 완벽한 다단계 형식"이라며 "401k는 대규모 자산 운영상 어쩔수 없이 대형 우량주에 주로 투자돼 있는데 S;" >전체 매출(858억달러)의 28.2%를 차지했다. 작년 22% 수준에서 더 비중이 늘어났다. 3분기 기준 매출 비중에서 1위는 단연 아이폰(45.8%)이지만 가장 눈에 띄게 성장하는 사업 분야가 바로 서비스 매출이다. 실적의 안정성을 위해선 구독 경제로 인해 매월 현금흐름이 발생하는 것인데 애플은 이같은 구독 서비스 사업에다 IT 기기 까지 '할 수 있는 모든 것'을 하는 회사를 구축한 셈이다. 게다가 기기 중에서 아이폰이 덜 팔릴땐 아이패드가 많이 팔리는 식으로 기기간 상호 보완적 관계라는 점도 탁월하다는 평가다.
문일호
2024.09.11
[제네시스박의 1분 절세] 부동산 세금규제 추석 이후 더 깐깐해진다
현 정부 출범이래 부동산 세금 정책은 규제완화를 지속해왔다. 대표적인 것이 ‘양도세 중과 한시 유예' 정책으로 그 이후로도 정부는 종부세 중과 일부 폐지, 양도세 비과세 요건 완화 등 계속해서 규제완화 정책을 실시했다. 그런데 지난 8월 8일 공급대책이후 미묘한 변화가 감지된다. 8월 13일 ‘집값 띄우기' 등 이상 거래에 대한 전수조사와 함께 최근에는 대출규제까지 동원하는 형국이기 때문이다. 통상 추석 연휴가 지나면 부동산 거래량이 다시 늘어나고 관심도가 올라가는 것이 보통인데 이 경우 부동산 세금 정책 변화도 규제 완화에서 ‘규제 강화'로 바뀔지 관심이다. 이러한 상황에서 미리 대비해야 할 절세법은 무엇이고 앞으로 나올 수 있는 부동산 세금 정책은 무엇인지 살펴보자.정부가 보내는 부동산 메시지가 달라지고 있다. 서울 중심지를 시작으로 신고가가 계속 나오고 있는 가운데, 부동산 세금 정책 역시 ‘규제완화'가 아닌 ‘규제강화'로 바뀔 수 있는 것이다. 그 배경은 무엇이고, 만약 부동산 세금 규제가 강화된다면 어떤 부분을 특히 더 조심해야 할까?◆달라진 부동산 메시지먼저 전반적인 분위기 파악을 해보자. 7월 24일 ‘2024 세법개정안'이 나올 때만 하더라도 정부는 상속세 개편 등 세부담을 낮추기 위한 방안을 제시했다. 그러다가 8월 초 대통령실은 집값 상승이 너무 가파르다며 15일 이전 부동산 대책이 나올 수 있음을 시사했다. 이후 8월 8일에는 이른바 ‘8월 공급대책’이 나왔는데 주요 내용은 정비사업을 신속 진행하고, 서울의 경우 공공기관이 빌라 등을 매입해 집값이 안정될때까지 이를 공급하며, 특히 서울 인근 그린벨트 중 일부를 해제해 주택 공급을 하겠다는 것이 주요 골자다. 그리고 곧바로 다음 날인 9일, 서울시는 그린벨트를 토지거래허가구역으로 지정한 뒤, ‘일부 지역 등 신고가가 계속되면 해당 구 전체를 토지거래허가구역으로 지정할 수도 있을 것'이라고 경고했다. 그럼에도 불구하고 서울 강남을 중심으로 주택 가격은 상승하고 있으며 거래량 역시 늘어나는 가운데, 이제 정부는 ‘대출규제'라는 카드를 꺼내들었다. 부동산 자산관리에서 대출이 차지하는 비중은 꽤 크다. 온전히 자기 돈 100%로 해당 자산을 구입하기에는 금액이 워낙 크기 때문이다. 그래서인지 몰라도 최근 서울 아파트 거래량은 줄어들고 상승폭 역시 잠잠해지는 모양새다. 그렇다면 정부가 바라는대로 서울 집값은 앞으로 안정될 수 있을까?◆추석 연휴 이후 상황까지 살펴야물론 정부 정책 변화에 따라 ‘숨고르기'라고 볼 수도 있겠지만 추석 명절 효과도 어느 정도 있을 것으로 보인다. 즉 설, 추석과 같은 명절 이전에는 거래가 잘 이뤄지지 않는 부분도 감안해야 하는 것이다. 따라서 정부 정책 효과가 잘 나타나고 있는지를 보려면 추석 연휴가 지나서도 이를 함께 체크해야 할 텐데, 이쯤되면 미국 금리인하에 대한 소식도 매우 높은 확률로 들릴 것이고 주택 공급, 특히 신축은 단기간에 공급할 수 있는 것이 아니기에 다시 수요가 발생할 수 있다. 그리고 이에 맞춰 정부는 대출규제를 더 강화하거나 다른 추가 규제책을 내놓을수도 있을 것으로 예상된다. 그렇다면 부동산 세금 관련, 어떤 부분을 가장 유의해야 할까?첫째, 앞으로는 ‘자금조달' 이슈가 더욱 커질 것으로 보인다. 스트레스 DSR 강화, 주택담보대출 상환기간 축소 등 대출규제가 더 본격화되면 주택취득자금 조달에 있어서 문제가 생긴다. 그래도 매수를 원하는 자들은 부족한 자금을 가족 등 특수관계자에게 빌릴 수 있는데 차용을 가장한 ‘편법증여' 이슈가 더욱 커질 것으로 예상된다. 현재 규제지역의 경우는 모든 거래에 있어서, 그리고 비규제지역은 거래가액이 6억 이상일 때 자금조달계획서를 작성하는데 이때 부모 등 특수관계자로부터 차입을 하는 경우 ‘그 밖의 차입금'에 해당 금액과 관계 등을 기재해야 한다. 그리고 이를 뒷받침할 수 있는 ‘차용증’ 그리고 이자지급 내역에 대한 ‘이체확인증' 역시 준비를 해두는 것이 좋다. 특히 차용증은 단순히 작성만 한다고 인정이 되는 것이 아니라, 실제 이자 지급을 하고 있는지, 상환기간이 적정한지(과거 30년 상환 계획으로 작성해 편법증여 이슈로 조사를 받은 사례가 있다), 원금 상환이 제때 이루어지고 있는지 등 여러 가지를 종합적으로 체크할 수 있으니 사실에 맞게 작성, 운영하는 것이 필요하다. 둘째, 조정대상지역 신규 지정 여부를 살펴보자. 앞서 서울시는 특정 구 전체에 대해 토지거래허가구역을 지정할 수 있다고 했지만 형평성 그리고 지나친 사유재산 침해 이슈 등을 고려하면 조금 더 핀셋 규제, 즉 조정대상지역 신규 지정이 더 유력시된다. 현재 강남구, 서초구, 송파구 및 용산구만 조정대상지역으로 남아있는데 그 외 지역을 추가로 지정할 수 있다는 의미다. 이럴 경우 조정대상지역으로 신규 지정이 되고 그 이후 취득한 주택은 추후 매각시 반드시 2년 거주를 해야 비과세가 가능하다. 또한 조정대상지역이 늘어난다면 ‘양도세 중과'를 조심해야 하는데, 앞서 살펴본 2년 거주는 ‘취득일'을 기준으로 한다면 양도세 중과는 ‘양도일’을 기준으로 하기에 매각시 조정대상지역 여부가 중요하다. 양도세 중과에 해당할 경우 생각보다 세부담이 매우 커져서 매물이 잠기는 부작용도 있다(아래에서 더 살펴본다). 셋째, 양도세 중과 한시 배제 추가 연장 여부를 반드시 살펴야 한다. 앞서 현재 강남 3구와 용산구는 조정대상지역으로 묶여 있다고 했는데, 해당 지역을 지금 취득하면 추후 매각시 2년 거주를 해야 비과세가 가능하고, 설령 그 이전에 매수를 했더라도 해당 지역 주택을 매각할 때 다주택자 상태라면 양도세 중과에 해당한다. 다만 계속해서 ‘중과 폐지' 입장을 밝힌 정부는 양도세 중과에 대해 한시 유예 기간을 두었는데 이후 그 기간이 계속 연장돼 2025.5.9까지는 2년 이상 보유한 주택에 대해서는 양도세 중과 걱정을 할 필요가 없다(2년 미만인 경우 최소 60% 단기 양도세율 적용).그런데 지금까지 살펴본 것처럼, 혹시라도 주택 가격이 계속해서 상승하고 정부 역시 이에 대해 입장을 바꾼다면 내년 5월 9일까지로 예정된 양도세 중과 한시 유예 기간은 더 이상 연장되지 않을 수 있다. 그럴 경우 2025.5.10 이후(이 날 포함) 양도하는 주택이 조정대상지역에 있고 세대기준 다주택자라면 양도세 부담이 큰 폭으로 늘어나게 된다. (그림 4)는 양도세 중과 시행시 대략적인 세부담을 나타낸 것으로 양도차익이 1억인 경우, 일반과세는 약 2천 만원이지만 3주택 중과는 5천 3백만원까지, 양도차익이 5억 이라면 3주택 중과는 무려 3억 5천만원까지 양도세 부담이 커질 수 있음을 의미한다. 개인적으로 가능성은 낮다고 보지만 양도세 중과가 시행 되면 계속 보유하거나 차라리 그 이전에 매각하는 것이 더 유리할 수 있다. 정부 입장에서 부동산 정책에 대해 강력한 시그널을 줌과 동시에 일부 매물을 유도할 수 있다고 판단한다면 양도세 중과 배제를 더 이상 연장하지 않고 이제는 시행할 수도 있는 것이다. 이 외에도 부동산 규제 정책은 수 없이 많다. 우리는 이를 지난 정부에서 이미 보았고 효과가 별로 없다는 것을 알고 있다. 하지만 현 정부 역시 일정 부분은 부동산 규제책을 내놓을 수 있고, 만약 그렇게 한다면 현재 대출규제 다음으로는 ‘세금 규제 정책'이 될 가능성이 높기에 이를 관심갖고 지켜봐야 한다. 특히 심리가 되살아날 수 있는 추석연휴 이후 시장 상황에 주목할 필요가 있다. 이를 잘 지켜보고 각자 상황에 맞는 부동산 자산관리 전략이 필요할 때이다.
박민수 (제네시스박)
2024.09.09
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[알쓸상증] 부담부증여의 절세 여부 핵심은 양도소득세
부담부증여의 절세 여부 핵심은 양도소득세 : 자녀의 내집마련과 증여세 이슈 PART4고액자산가가 아니더라도 증여에 관심을 가져야 하는 시기가 있다. 바로 자녀가 결혼해서 내집마련을 할 때이다. 자녀가 고소득자라 하더라도 결혼적령기까지 모은 자금으로 주택을 구입하기는 쉽지 않다. 높아진 집값으로 인해 자녀가 주택을 구입할 때에는 부모의 도움을 받을 수 밖에 없다. 문제는 이 때 증여세에 대해 전문가의 도움을 받지 않고 주택구입을 진행하다 증여세 폭탄을 맞는 경우가 많다는 것이다. 하나금융연구소가 발표한 '2022 코리안 웰스 리포트'에 따르면 재산세제(양도세,종부세,증여세 등) 분야에 대해 부자일수록 세무사와 상담하는 비율이 높았으며 일반대중으로 갈수록 지인과 의논하거나 혼자 해결하는 비중이 높았다. 일반대중으로 갈수록 주택구입과 관련해 증여세 문제가 발생할 확률이 높아지는 것이다.세금은 실수를 용납하지 않는다. 탈세의 의도가 없더라도 세법에 따라 처리하지 않으면 원래 내야하는 본세 뿐만 아니라 가산세까지 발생한다. 따라서 자녀의 결혼과 주택구입에 대해 지원을 하려는 부모나 증여를 받을 자녀들은 주택과 관련된 증여세 이슈를 정확하게 인지하고 준비해야만 억울하게 증여세를 내는 일이 없을 것이다. 필자는 결혼한 자녀의 내집마련시 발생할 수 있는 다양한 증여세 이슈를 유형별로 분류해 매달 하나씩 연재하고자 한다. (총4회)◆집값이 올라도, 집값이 내려도 증가하는 주택증여2018년부터 2021년까지 대한민국의 부동산, 특히 주택의 가격은 유래없는 상승을 기록했다. 집값이 오르는 속도가 너무 빨라 불안해진 실수요자들은 급하게 주택을 구입할 수 밖에 없었고 이 과정에서 더 오르기 전에 부모의 주택을 증여받거나 주택을 취득하기 위한 현금증여가 급격하게 늘어나게 됐다. 또한 당시 정부가 다주택자에 대한 압박을 강화하면서 ‘똘똘한 한 채’라는 키워드가 부동산 시장을 지배했다. 이러한 압박 역시 부모가 자녀에게 주택을 증여하고자 하는 수요를 증가시켰고 주택을 증여받은 자녀가 세부담을 덜기 위해 세대분리를 하면서 주택공급까지 부족하게 되어 집값을 더욱 더 밀어올렸다.흥미로운 것은 이렇게 집값이 오를 때만 주택 증여건수가 늘어난 것이 아니라 2022년부터 집값이 급락했을 때에도 증여가 늘어났다는 것이다. 집값이 오를때 증여가 늘어났다면 집값이 떨어졌을때는 증여가 줄어들어야 하는데 그렇지가 않았던 것이다. 언뜻 보면 모순적인 결과의 공통원인을 분석해보면 하나로 귀결된다. 그 원인은 대한민국의 집값은 결국 오른다는 기대감이다. 오를 때는 더 오를까봐 증여를 서두르고 떨어질 때는 지금이 바닥이며 다시 오를 것이라고 생각하기 때문에 증여를 하는 것이다. ◆부동산 증여의 전통적 절세방법인 부담부증여, 하지만…전통적인 부동산 증여 절세방법 하면 가장 먼저 거론됐던 부담부증여는 2018년~2021년 부동산 폭등기에는 많이 사용되지 않았다. 그 이유는 양도소득세 부담 때문이다. 부담부증여가 부동산 증여의 절세법으로 대중들에게 가장 많이 알려진 방법이다보니 만병통치약처럼 무조건 절세가 되는 것으로 잘못 알고 있는 경우가 많다. ‘부담부증여를 하면 증여세는 반드시 줄어든다’는 맞는 명제이지만 ‘부담부증여를 하면 반드시 절세된다’는 틀린 명제다. 부담부증여를 하면 증여세는 반드시 줄어든다. 증여세의 경우 무상으로 이전받는 자산의 크기에 비례해 세부담이 결정된다. 즉 증여세가 줄어들기 위해서는 무상으로 이전받는 자산의 크기를 줄이면 되는 것이다. 부담부증여의 경우 증여받는 전체 자산의 가치에서 승계받는 부채의 크기를 차감한 것만큼 증여받은 것으로 본다. 이는 다음의 사례를 보면 자연히 이해가 된다.여러분의 가족이 부, 모, 본인, 동생 이렇게 4인 가정이라고 가정해 보자. 부모님은 동일한 가치를 가진 아파트(각각 10억)를 2채 가지고 계시며 이를 여러분과 동생에게 1채씩 증여하고자 한다. 이때 여러분에게는 6억의 전세세입자가 있는 아파트를 주고 동생에게는 세입자도 없고 대출도 없는 아파트를 준다면 여러분의 기분은 어떨까? 동일한 가치의 아파트를 증여 받았다고 생각하는가? 당연히 전세세입자를 받은 여러분은 이 증여가 공정하지 않다고 생각할 것이다. 전세세입자가 있는 아파트는 본인이 들어가 살기 위해서는 6억의 보증금을 내주어야 하기 때문이다. 하지만 동생이 받은 아파트는 아무런 제약없이 들어가 살 수 있다. 10억짜리 아파트를 증여받을 때 전세보증금이 있다면 실질적으로 무상으로 받은 것은 4억이라고 생각될 것이다. 이러한 계산법은 갭투자에서도 마찬가지다. 10억 아파트에 6억 보증금의 전세세입자가 있다면 매도인과 매수인은 그 차액인 4억만 주고 받는다. 이 아파트의 순가치가 4억이기 때문이다. 이처럼 부담부증여는 증여에 부담을 더하면서 부담의 크기 만큼은 무상으로 자산이 이전된 것이 아니므로 증여재산가액을 감소시키게 된다. 증여재산가액이 감소되니 당연히 증여세는 반드시 줄어든다. 문제는 증여세만 줄어들고 끝나는 것이 아니라는 것이다.위의 4인가정 사례에서 보증금은 원래 부모님이 내주어야 하는 것이다. 즉 부모의 부채인 것이다. 하지만 부담부증여를 하게 되면 부모의 부채가 증여받는 자녀의 부채가 된다. 부모의 부채를 대신 갚아주는 것이다. 부채를 대신 갚아주고 아파트를 증여 받았으므로 사실상 이 부분은 무상으로 이전받은 것이 아니라 유상, 즉 대가를 주고 넘겨받은 것이다. 때문에 부채를 승계한 부분에 대해서는 양도소득세를 부모가 부담해야한다. 결국 부담부증여를 선택하게 되면 일반 증여 대비해서 증여세는 감소하지만 양도세가 추가되게 된다. 결론적으로 [일반증여세 > 부담부증여 증여세 + 양도소득세]인 경우에는 부담부증여의 절세효과가 있다고 볼 수 있지만 [일반증여세 반면 이번 정부 들어 집값이 일시적으로 안정되고 다주택자에 대한 중과세를 유예하고서는 부담부증여의 건수가 늘어났다. 결국 부담부증여의 핵심은 양도소득세인 것이다. 만약 부모가 1세대 1주택이어서 양도소득세가 없거나 매우 적은 경우에 가장 효과적인 부동산증여 절세법이 된다. 부모가 다주택자인 경우 상대적으로 가격이 많이 오르지 않아 양도차익이 적은 매물을 부담부증여로 이전하게 되면 세부담을 최소화 할 수 있다. ◆부담부증여는 사후관리가 더 중요해사전에 세무사에게 계산 시뮬레이션을 해보지 않고 부담부증여를 하는 사람은 없을 것이다. 얼마나 세금을 내는지, 일반증여에 비해 장단점은 무엇인지 대략적으로 확인하고 실행하기 때문이다. 당사자들에게 세금폭탄으로 돌아오는 것은 사후관리이다. 각종 신고가 끝나고 일정기간이 지나면 납세자들은 사후관리에 신경을 쓰지 않는 경우가 많다. 신고를 담당했던 세무사 역시 사후관리에 책임이 없다보니 신고할 때는 자산과 같이 넘긴 부채의 상환에 대한 국세청의 사후관리에 대해 경고하지만 지속적으로 경고해주기는 어렵다. 부담부증여는 99% 부모자식간에 일어난다. 증여라는 행위자체가 타인을 대상으로 이루어지는 경우가 거의 없고 부담을 더한 증여는 더더욱이나 타인에게 할 일은 없기 때문이다. 부모가 자녀에게 주택을 부담부증여로 증여하는 이유는 본인의 부담을 넘기기 위함이 아니다. 단지 집의 명의는 넘겨주고 싶고 세금은 덜 내고 싶었기 때문에 선택한 방법이다. 즉 내심의 의사로는 자녀가 부담을 가지는 것을 원하지 않는 것이다. 이러한 부모의 마음은 자녀가 승계한 부채에 대해 대신 갚아주고 싶은 행동으로 드러나기 마련이다. 문제는 이러한 부모의 입장을 국세청이 너무나 잘 알고 있다는 점이다. 부담부증여를 한 부모들은 국세청에서 ‘부모가 대신 갚아줄거야’라고 의심할 것이라고 생각하는 것이 편하다. 그 의심 안에서 부모가 대신 부채를 상환하지 않았음을 항상 증명할 준비가 되어 있어야 한다. 증명하는 방법은 간단하다. 자녀의 소득출처안에서만 부채를 상환해야한다. 자금출처가 없거나 부족한데 큰 금액의 부채를 상환하게 되면 스스로 증여세를 내겠다고 신고하는 것과 다름이 없다. 국세청은 부담부증여의 채무인수액에 대해 별도로 사후관리하고 있다. 나 하나쯤은 괜찮겠지 하는 생각에 철저한 준비없이 자녀의 부채를 대신 상환하는 경우 증여세 폭탄을 맞을 수 있으므로 부담부증여를 했다면 자녀의 자금출처와 부채상환액에 대한 정교한 관리가 필요하다.
2024.08.26
[코인진단] 미국 금리인하가 비트코인에 미칠 영향
[코인진단-8] 미 연방준비제도(연준)가 최근 사실상 금리를 내리는 방향으로 통화정책을 전환하겠다고 공언했다. 일반적으로 금리인하는 자산 가격의 상승을 유도하는 기폭제로 해석된다. 하지만 비트코인의 가격까지 끌어올릴지, 상승하는 자산에 비트코인이 포함될지 여부는 아직 단언하기 어렵다. 오는 11월 미 대선과 맞물려 비트코인의 가격에 영향을 미치는 요인들이 그 어느 때보다 복잡다단해졌기 때문이다.제롬 파월 연준 의장은 지난 8월 23일 미국 와이오밍주에서 열린 잭슨홀 심포지엄에서 “물가상승률이 연 2%대로 내려갈 것이라는 확신이 커졌다”면서 “통화정책을 조정할 시기가 됐다”고 말했다. 확신에 찬 파월 의장의 연설에 자산시장은 상승으로 화답했다. 그런데 잔치는 첫날이 마지막이었다. 비트코인은 23일 한때 6만 5,000달러를 돌파했지만, 28일이 되자 상승분 대부분을 반납했다. 나스닥 지수 역시 하루 오르고, 그 다음날에는 가격이 되돌림됐다. 어찌된 일일까? 4분기 예고된 본격적인 연준의 금리인하를 앞두고 암호화폐를 사야 하나 말아야 하나 고민되는 독자들이 많을 것이다. 돈의 값이 떨어지고 시중 유동성이 높아지는 것은 보통 암호화폐에 호재지만 이번 시기는 그리 간단하지 않아 보인다. 아직 신호가 충분하지 않다. 이번 글에서는 일단 9월에 체크해야 하는 투자 관전 포인트 3가지를 알아본다. ◆파월 의장의 메시지 ‘금리는 내리지만 근거 없는 부양 없어’파월 의장은 이날 연설을 통해 크게 3가지의 메시지를 던졌다. 첫째는 그동안 고질적 문제로 작용했던 물가가 잡혔고, 큰 걱정을 하지 않아도 된다는 것. 둘째는 이제는 성장의 하방 위험을 주요하게 봐야 한다는 것. 마지막으로는 고용 시장을 현 수준에서 더 뜨거워지지도, 차가워지지도 않도록 유지하겠다는 것이다.성장의 하방 위험이란 말 그대로 경기가 위축되고 성장률이 떨어질 가능성을 말한다. 그리고 이 가능성의 바로미터가 실업률로 상징되는 고용 수준이다. 파월 의장이 이를 뜨겁지도 차갑지도 않게 만들겠다는 것은 연준이 앞으로 경기가 침체로 가지 않도록 막겠지만, 그렇다고 해서 경기를 인위적으로 부양하지도 않겠다는 의미인 셈이다. 파월 의장은 이날 연설에서 현 통화정책 원칙인 데이터 의존(data dependent) 방식은 그대로 가져갈 것이라는 점도 함께 시사했다. 즉 앞으로 고용 데이터를 관찰하면서 예후가 굉장히 안좋아지면 금리를 큰 폭으로 내리겠지만 미국 경제에 큰 문제가 발생하지 않는다면 금리인하 수준이 소폭에 그칠 수도 있는 셈이다. 이게 이날 연설의 진짜 메시지다. 문제는 연방기금 선물 등을 보면 이미 시장에는 상당한 수준의 기대감이 형성돼 있다는 것이다. 투자자들은 연내 100bp, 내년까지 200bp의 금리인하를 꿈꾸고 있다. 향후 연준이 내리는 금리 수준이 이 기대감에 미치지 못한다면 올해 들어 큰 폭으로 상승한 비트코인과 AI 관련 주식 등은 추가 동력을 잃고 적지 않은 조정을 겪게될 가능성이 있다. ◆하지만 옐런 재무부 장관이 돈을 푼다면?하지만 이런 일이 실제로 일어날 가능성은 그다지 높지 않다. 코로나19 사태 이후 미국이 폭발적으로 유동성을 풀고, 물가가 폭등해 고강도 금리인상을 하는 와중에서도 미국 경제성장률을 안정적으로 관리해온 재닛 옐런 미 재무부 장관 때문이다.옐런 장관은 정부 재정정책과 재무부 장관이라는 지위를 활용해 음으로 양으로 경기를 미세조종하는데 그만큼 탁월한 능력을 보여준 인물이다. 지난 21일에 미국 노동부가 지난해 4월부터 올해 3월까지 1년치 비농업 고용 수정치를 당초 발표보다 81만 8,000명 줄어든 수치로 수정한 황당한 사건이 좋은 예다. 이는 가장 민감한 경기 판단 지표 중 하나인 비농업 고용이 실제보다 훨씬 많이 나오게끔 방치되어 있었다는 얘기다. 사실상 미국 정부 경제 사령탑인 옐런 장관의 묵인 없이는 일어나기 어려운 일이다. 역대 미국 대선을 살펴보면 집권당의 재집권 여부와 선거 직전 3개월의 자산시장 가격은 80% 이상의 상관관계를 보인다. 민주당 입장에서는 해리스 후보의 당선을 위해 옐런 장관의 부양책이 또 한번 요구되는 상황이고, 개인적으로 옐런 장관이 이 요구를 충실히 수행할 가능성이 높다고 생각한다. 지난 21일 기준으로 옐런 장관이 필요할 때 동원할 수 있는 연준 재무부 현금 잔고 계정(Treasury General Account, TGA)에는 약 7347억달러가 남아 있다. 연준이 금리를 기대만큼 내려주지 않더라도 그는 TGA를 이용해 시중에 유동성을 공급할 수 있다. 물론 그 정도가 어떤 수준일지는 아직 모른다. ◆금리 급히 내리면 발동한다, 일본 엔캐리 리스크그럼 옐런 장관을 믿고 지금이라도 대선 전 랠리에 돈을 넣는게 맞을까. 그렇지는 않다. 최근 일본 엔캐리 리스크가 갑자기 부상하면서 그렇게 단순하게 말하기는 어렵게 됐다.일본 엔캐리 리스크란 일본이 국내 물가 대응을 위해 기준금리를 갑자기 올리면서 세계 각국에 흩어져 있던 투자 자금들이 일본으로 회귀하는 엔캐리트레이드 언와인드 현상을 말한다. 엔캐리트레이드는 일본과 다른 국가의 금리차를 이용해서 싼 값에 많은 자금을 조달하고, 그로 인한 레버리지 효과를 노리는 투자 방법이다. 기본적으로 엔화 대출을 받기 때문에 국가 간 금리차가 줄어들거나 엔화 가치가 급등할 경우에는 현지 투자를 청산하고 조달한 자금을 상환하게 된다. 지난 7월 말 일본이 기준금리를 갑자기 올리면서 약간의 시차를 두고 8월초 코스피, 니케이 등 세계 몇몇 금융시장에는 발작적 하락이 일어났는데, 그 원인을 엔캐리 자금 청산으로 추정하고 있다. 이 하락은 우치다 신이치 일본은행 부총재가 8월 7일 “시장이 불안정한 상황에서는 금리 인상을 하지 않겠다”고 공개 발언을 하면서 안정화됐다. 하지만 우에다 가즈오 일본은행 총재는 지난 23일 일본 국회에 출석해 “경제와 인플레이션을 해결하기 위해서 통화완화 정책을 조정할 것이라는 입장에는 변화가 없다”고 발언했다. 일본은 필요하다면 또 금리를 올릴 수 있다는 것이다. 앞으로 8월초와 비슷한 성격의 하락이 더 발생할 수 있는 셈이다. 문제는 또 있다. 당시에는 일본이 기준금리를 올리는 바람에 문제가 생겼지만, 미국에 과다 유동성이 발생해 채권 시장 금리가 급격히 내려가는 상황에서도 같은 문제가 발생할 수 있다. ◆금리인하=자산 가격 상승, 속단하기 어려워상황을 종합해볼수록 아직은 9월 매크로 경제에 어떤 일이 일어날지 그 방향을 전혀 짐작하기가 어렵다. 이렇게 복잡할 때는 발생할 수 있는 경우의 수마다 가중치를 두고, 상승과 하락의 신호가 몇개씩 중첩되는지 따져보는 것도 하나의 방법이다.우선 고용지표 악화는 호재다. 연준의 금리인하를 이끌어내기 쉬워지기 때문이다. 엔-달러가 143엔 이상에서 머물러주는 것도 좋은 징조다. 엔화가 약해질수록 엔캐리트레이드 청산 가능성은 그만큼 낮아진다. 이런 상황 속에서 재무부 TGA 계정 잔액이 빠르게 줄어들고 있다면 그것 역시 호재다. 미 재무부가 부양을 위해 돈을 풀고 있다는 의미이기 때문이다. 여기까지 확인된다면 비트코인 정도 매수를 추천해볼만 하다. 그밖에 역레포잔고(RRP) 수위가 1,000억 달러 이하로 낮아지거나, 연준 지준금이 3조달러 밑으로 떨어지는지를 유심히 확인해볼 필요가 있다. 연준이 유동성 대응을 위해 현재 진행 중인 양적긴축 중단을 고려할 수 있다. 미국 대선을 앞두고 큰 유동성 장이 설수도, 아무 일도 발생하지 않을수도 있다고 생각한다. 9월에는 위에 언급한 신호 중 몇 개가 중첩되는지 살피면서 신중하게 포지션을 맞춰갈 것을 추천한다.
2024.08.28
[킹세종] 올해 3분기 이익 2483% 폭증할 엔비디아 수혜주
[킹세종-80] 엔비디아 2분기 실적 후폭풍이 거세다. 전교 1등하던 학생 점수가 100점으로 예상했는데 90점이 나오자 1등을 유지할 수 있을까하는 의구심이 사태의 본질이다. 시장에 AI거품 심리가 팽배해 있는 것도 기술주들의 위험 요인이다. 하지만 점수는 시장에 못미쳤지만 엔비디아는 여전이 1등주다. 현실과 심리 사이의 괴리가 당분간 장을 이끌면서 시장의 변동성도 커질 전망이다.전문가들은 아직 AI모멘텀도 사라지지 않은 만큼 엔비디아는 물론 직간접으로 이 회사와 관련된 '숨은 조력자'들에 관심을 기울일 필요가 있다고 지적했다. 대표적인 종목으로 '엔비디아 밸류체인'에 속한 이수페타시스 한미반도체 테크윙 ISC 등이다. 이들도 엔비디아와 함께 주가 변동성이 커지는 것은 불가피하지만 엔비디아 보다 저평가돼 엔비디아 주가 반등시 더 높은 투자 수익률이 기대된다. 엔비디아의 2분기(5~7월) 순이익은 1년새 2배 이상 급증한 눈부신 성과였다. 그러나 이 기준으로 엔비디아의 향후 1년 예상 주가수익비율(PER)은 45배가 넘으면서 차익실현을 노리는 투자자들의 '고평가 주식'이라는 좋은 핑곗거리가 되고 있다. 반면 국내 관련주는 엔비디아 처럼 영업이익이 1년새 2~3배씩 증가하면서도 PER이 20배가 넘지 않아 저평가 매력이 부각되고 있다. 투자 고수들은 이런 기술주들은 급락시에 분산 투자하는 전략으로 접근해야 한다고 강조한다. 고점에 잡았다가 마음 고생하기 십상이라는 뜻. 매일경제와 LS증권은 AI 조정 장세 기간 동안 2분기 실적과 엔비디아 보다 낮은 PER, 외국인·기관 수급 등을 종합해 이들 엔비디아 수혜주 4곳을 주목할 종목으로 선정했다. 주요 투자 지표는 블룸버그와 에프앤가이드를 활용했다.◆"국내에 공장 더 짓는다" 엔비디아 믿는 이수페타시스의 자신감최근 이수페타시스는 대구시와 달성1차산업단지 내 2만1천344㎡(6468평) 부지에 고다층 인쇄회로기판(MLB) 5공장을 추가로 짓는 투자 협약을 체결했다. 일각에서 AI 피크아웃(정점에 이른뒤 상승세 둔화)에 대한 시장의 우려가 있었지만 이는 기우에 불과했다는 것이다. 이번 5공장은 2025년말 이후 완공되며 2026년 초부터 완전 가동이 예상된다.미국의 주요 빅테크 업체들의 실적이 발표됐는데 AI 시장 성장을 뒷받침하는 근거는 이들의 설비투자(CAPEX) 지속이었으며 이는 이수페타시스의 증설로도 이어지고 있다. 이수페타시스는 엔비디아는 물론이고 구글 마이크로소프트 등 미국 주요 빅테크들에게 MLB를 공급하고 있다. MLB는 인쇄회로기판(PCB)을 여러 개를 쌓아 올린 제품인데 층수가 많을수록 많은 양의 데이터를 빠르게 처리할 수 있다.AI용 서버에 장착되는 GPU에 사용되기 때문에 엔비디아가 주요 고객이다. 빅테크들의 AI 투자가 지속될수록 MLB 수요가 급증해 이수페타시스의 실적도 증가한다. 증권가 관계자는 "원래 MLB의 주요 공급 회사들이 중국 업체들이었는데 미·중 갈등으로 이수페타시스가 반사이익을 얻고 있다"고 말했다. 지난 2분기 매출과 영업이익은 작년 동기대비 각각 25% 늘어난 2047억원, 50.5% 증가한 275억원이다. 매출증가율 보다 이익증가율이 2배 가량 높은 추세는 올 3분기 예상 실적에서도 드러난다. 3분기 추정 영업이익의 경우 333억원이며, 이는 1년새 153%나 증가한 수치다. KB증권의 한 애널리스트는 "MLB 기술 트렌드 변화에 따라 평균판매단가(ASP)의 상승이 갈수록 나타나고 있어 목표주가를 올리고 있다"고 밝혔다. 향후 1년 예상 실적 기준 이수페타시스의 PER는 19.5배이며 배당수익률은 0.23%다.◆한미반도체 3분기 이익 2483% 증가하는데 주가 조정엔비디아에 직접 공급하는 회사들은 향후 공급망 변화 속에서 실적과 주가 부침이 심해지는 경향이 있다. 그러나 한미반도체 처럼 국내 굴지의 반도체 회사를 공급처로 해서 엔비디아의 수혜를 받는 회사들은 실적 안정성에서 높은 점수를 받기 마련이다. 엔비디아가 독점하는 AI 가속기의 성능을 좌우하는 제품 중 하나가 고대역폭메모리(HBM)다. HBM은 SK하이닉스가 사실상 독점 중이다. HBM 제조에 필수적인 '열압착(TC)본더'를 공급하는 곳이 한미반도체다. 한미반도체가 최근 주목받고 있는 것은 '하이닉스 일변도'인 고객사 목록에 미국 마이크론을 추가했기 때문이다. 지난 4월에 이같은 장비 공급 공시를 냈다. 지난 2분기에 한미반도체는 영업이익 554억원을 기록했는데 이는 1년새 396%나 증가한 수치다. 직전 1분기와 비교해도 이익이 93% 늘었다.3분기 예상 이익은 750억원으로 추정되는데 작년 3분기 보다 2483%나 급증하는 것으로 나온다. 확실한 공급처는 견조한 실적으로도 이어지나 주가 고평가 요인이 되기도 한다. 예상 PER이 32배 수준으로 다른 엔비디아 수혜주 보다 높은 편이다. 주주환원 의지는 다른 곳보다 강하다. 2022년 연간 주당 200원이었던 배당금을 2023년 기준 420원으로 2배 이상 올렸다. 올해도 420원이 유지될 전망이다.◆JP모건이 저평가 매력으로 찜한 테크윙지난 상반기 테크윙의 보고서에 따르면 월가의 투자은행 JP모건이 지난 7월19일 이 회사 주식 192만주를 사들이면서 단숨에 주요 주주(5.15%)로 올라섰다. 테크윙은 AI 등 각종 반도체 테스트 검사 장비를 개발해 국내외 주요 반도체 기업들의 주목을 받고 있기 때문에 JP모건의 레이더망에 걸린 것으로 보인다. 이는 외국인 투자 지표에서도 드러나는데 올 들어 28일까지 외국인 순매수금액이 1931억원이다. 테크윙은 미국 마이크론과 계약을 맺고 오는 11월까지 반도체 검사장비를 공급하는데 이 계약 규모가 작년 매출의 4% 수준이다. 최근 수주는 주로 HBM 관련 매출로, SK하이닉스에 도전하는 삼성전자와 마이크론의 투자 규모가 늘어날수록 테크윙의 실적도 증가한다. 작년 2분기 대비 올 2분기 테크윙의 영업이익 증가율은 195.2%에 달했는데 3분기엔 이익증가율이 1000%가 넘을 전망이다.◆엔비디아 직접 수혜 ISC, 외국인 1천억 투자엔비디아 실적 발표이후 국내 수혜주들의 주가가 대거 조정받자 기술주 비중이 낮은 투자자들에게 오히려 기회라는 얘기가 나온다. 엔비디아 못지 않은 성장세를 보이는 ISC의 경우 예상 PER가 17배 수준이라 투자하기 부담스럽지 않다는 것이다. 지난 2001년 설립된 ISC는 반도체 테스트 소켓을 주력으로 만드는 상장사다. 테스트 소켓은 반도체 불량 여부를 따질때 검사 설비와 반도체 디바이스를 연결한다. 제품 손상이 적어 이익률이 높은 '실리콘 러버' 소켓 분야에선 세계 시장 점유율 75%로, 숨은 강자다. 이를 알아본 외국인은 이 주식을 올 들어 1000억원 넘게 순매수 중이다. ISC는 엔비디아에게 그래픽카드(GPU) 양산 소켓을 공급 중이며 AI 가속기 생산이 증가할수록 ISC의 소켓 수요도 늘어난다. 염승환 LS증권 이사는 "ISC는 HBM용 테스트 소켓도 개발중인데 개발 성공 후 엔비디아 모멘텀이 폭발할 것"이라고 전했다.
2024.08.30
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경제흐름읽기
[백석현의 환율 노트] 미국 연준의 존재감과 대선 관전 포인트
8월
초의 소동은 그냥 지나가는 이벤트가 아니었나. 9월 첫 주 시장 분위기가 묘하다. 8월 초에 미국채 금리와 미 증시, 유가가 급락하고 엔화는 급등했는데, 9월 3일에도 같은 패턴이 나타났다. 반응의 강도만 약했을 뿐이다. 매월 발표되는 미국의 주요 경제 지표에
반응하며 시장이 리듬을 타는 가운데, 미국 연준이 방점을 찍은 고용이 점잖게 냉각될지, 급격히 악화될지 관심이 고조되고 있다. 연준은 연말까지 매 회의
25bp 인하에 무게를 둘 전망이다. 향후 4년이 걸린, 두 달 앞 미국 대선은 어떨까.
상반기 내내 익숙했던 흐름과 달리, 하반기 금융시장은 다른 세상이다. 격동의 8월 초에는 역대급으로 쌓였던 엔캐리 자금이 급격히 정리되며 자산시장 전반을 뒤흔들었다. 8월 5일 일본, 한국, 대만 증시의 투매가 극에 달한 이후로는 시장이 금세 안정을
되찾고 글로벌 증시가 빠르게 회복돼 8월 말 시장은 평온했다.
엔화를 조달해 전 세계의 고수익 투자처에 흘러간 자금이 워낙 많았기에(엔캐리트레이드), 한 번 되돌림이 나타나자 그 후폭풍이 거세게 몰아쳤지만 이 움직임이 단기간에 일단락되면서
엔화도 안정을 찾았다. 다만 당분간 엔캐리트레이드를
논할 필요는 없다는 생각이다. 정확한 규모를 측정할 수는 없지만, 역대급이었던
엔캐리 포지션은 대부분 정리됐다고 본다.
◆연준의 움직임과 달러화 동향
그런데 8월 초 시장이 한 번 뒤집어지자, 美 달러를 대하는 시장의 태도가 달라졌다. 시장참가자들이 전망을
재평가하고 전략을 재설정한 듯, 달러화의 하락 경로가 한동안 뚜렷했다.
이 과정에서 달러·원
환율도 크게 내렸다. 8월 26일 서울외환시장에서 달러화의
저점(1,319.4원)은
7월 31일의 개장가(1,384.5원)보다 무려 65원 하락한 것이었다.
달러화가 하락한 데에는 美 연준의 역할이 컸다. 7월 말 FOMC 결과는 만장일치 금리 동결이었지만, 일부 연준 위원은 7월 말 금리 인하에도 열려 있었음이 의사록을 통해 확인됐고 8월 23일 파월 의장이 마침내 시장이 듣고 싶었던 얘기를 들려주었다. 잭슨홀
심포지엄에서 금리 인하할 때가 됐다고 선언한 것이다. 일각에서
기대하는 50bp 인하에 대해서도 선을 긋지 않았다. 파월
의장은 인플레이션 목표 달성에 자신감이 커졌다며, 연준의 초점이 물가에서 고용으로 넘어왔음을 분명히
했다.
그렇다. 한때 뜨거웠던 미국 고용 시장이 식고 있다. 특히 8월 2일 확인된 7월 비농업부문 고용(nonfarm payrolls) 보고서에서 신규
고용 11만 4천명은 예상(17만 5천명)을 크게 하회했고 실업률 4.3%도 예상(4.1%)보다 크게 높아졌다.
엔캐리 청산이 8월 초순에 사실상 일단락된 뒤 스포트라이트가
9월 첫 금리 인하를 앞둔 美 연준을 향하면서 BOJ(일본 중앙은행)에 대한
관심은 상대적으로 줄어들었다. 9월 하순(27일)에 일본의 집권당인 자민당 총재 선출로 새 일본 총리가 등장하겠지만, 그
자체로는 외환시장에 의미 있는 영향을 미치지 않을 듯 하다.
9월 중 핵심 경제 이벤트는 9월 6일 저녁 미국 8월 비농업부문 고용(nonfarm payrolls)과 한국시각으로 9월 19일 새벽의 FOMC 회의다. 직전의
美 비농업 고용 발표(7월 데이터) 직후에는 고용 둔화 추세가
가속화 됐다는 심리로 美 경기 침체 우려가 불거지고 미국채 금리가 급락했지만, 사후에 이 움직임은 일부
되돌려졌다. 허리케인의 일시적 영향으로 고용 수치가 왜곡되었을 수 있고, 상향 조정될 여지도 있기 때문이다.
최근 美 고용 시장은 과거 경기 침체처럼 해고자가 늘어나는 것이 아니라 고용이 둔화되는 수준이다. 따라서 시장 일각에서 기대하는
50bp 인하를 정당화할 만큼 나쁜 데이터가 나올 가능성은 높지 않다고 본다. 이 경우 9월 FOMC를 볼 때 시장의 관심은
금리 인하 폭 자체가 아니라 점도표(dot plots)에 담길 향후 기준금리 전망을 향할 것이다. 그리고 연착륙에 가까운 최근의 고용 둔화 추세라면 연말까지 매
회의 25bp 금리 인하에 동의하는 시각이 많으리라 예상한다.
◆美 대선 레이스, 고전하는 트럼프
미국 대선 레이스는 이제 2개월 남았다. 7월 21일 바이든 대통령이 전격적으로 재출마를 포기하며 해리스
부통령을 지지한 뒤 대선 판세는 급변했다. 위기 의식을 느꼈던 민주당은 후보 난립 없이 빠르게 결집해 해리스를 옹립했고, 일부 부동층(undecided voters)도
해리스로 향했다. 새로운 후보에 대한 기대감으로 이른바 ‘허니문 효과’를 누린 것이다.
그리고 공화당 트럼프 진영의 바램과 달리, 허니문 효과가 곧 가라앉기는
커녕 생명력을 길게 유지하며 여론조사에서 해리스가 박빙의 우위로 올라섰다. 바이든의 고령 리스크를
문제 삼던 트럼프의 공세는 부메랑이 되어 돌아왔고 트럼프는 해리스를 공략하는데 애를 먹고 있다. 대선 레이스가 접전 양상으로 진행되면서 경합 주(swing states) 승부가
치열해졌다. 미국 대선은 승자 독식 구조라서 각 주(state)에서
한 표라도 더 얻는 후보가 해당 주에 배정된 선거인단을 독식하기 때문에, 전체 득표 수는 뒤져도 최종
승자가 될 수 있다. 2016년 힐러리 클린턴이 전체 득표에서 트럼프를 압도(48.5% : 46.4%)했으나 선거인단 확보(232 : 306)에서
크게 뒤진 배경이다.
◆해리스 앞에 놓인 2개의 숙제
아직 2개월이 더 남은 상황에서는 무슨 일도 벌어질 수 있다. 해리스의 유세 현장마다 인파가 몰리며 흥행하고 ‘여자 오바마’라는 별명도 있는 해리스이지만, 오바마가 처음 대통령에 출마하던 당시에
비하면 대중의 열광은 그리 뜨겁지 않다. 8월 22일 민주당 전당대회의 대미를 장식한 해리스가
대선 후보 수락 연설에서 비전을 제시하기보다 트럼프 비판에 열을 올린 것도 오바마 스타일과는 거리가 있다.
대선 후보 해리스에게는 2개의 중대 과제가 있다. 먼저 9월 10일(한국 시각 11일) 트럼프와의
첫 TV토론이다. 인터뷰에 능숙하지 못한 약점과 현재 미국
경제가 당면한 현실을 안고 싸워야 한다. 경제 둔화의 화살은 집권당을 향할 수 밖에 없기에 부통령인
해리스는 방어해야 하는 입장인데, 2008년 첫 출마 당시 야당 후보였던 오바마는 글로벌 금융위기가
반사 이익으로 작용했다. 바이든 정부 4년간 인플레이션은
20% 상승했고(올 7월까지. 트럼프 정부에서는 8%), 실업률도 상승하고 있다. 인플레이션과 실업률의 합인 고통 지수(misery index)가
높아진 것은 부담이다.
해리스에게 두 번째 숙제는 중동 분쟁이다. 이스라엘-하마스 전쟁이 민주당의 전통적 지지 기반인 아랍계·무슬림 미국인들을
화나게 하기 때문이다. 미국 사회에서 유대인의 영향력이 크고, 친(親) 이스라엘 여론이 우세하기에 이스라엘을 향한 미국의 지지와 무기
지원은 굳건하다(ironclad).
하지만 민주당에게 집토끼인 아랍계 미국인들의 분노를 달랠 수 없다면, 이들의
투표 참여가 감소해 경합 주에서 열세가 되기 쉽다. 실제 민주당
예비 경선 과정에서 미국 정부의 이스라엘 지원에 대한 항의 표시로 ‘지지후보 없음’ 표가 속출하기도 했다. 문제는 팔레스타인과의 균형을 모색하는 민주당과 달리 트럼프는 무조건적으로 이스라엘을 지지하기에, 이스라엘의 네타냐후 총리가 미국 대선까지 휴전을 어렵게 만들며 시간 벌기로 일관하는 것이다. 따라서 미 대선까지 휴전에 이르기가 어렵기에 해리스 표를 갉아먹기
쉽다. 여론 조사에 앞서고 있더라도 해리스의 승리를 장담하기
어려운 배경이다.
주식시장에서 미국 대선 수혜주의 주가 추이도 함께 지켜볼 필요가 있다. 해리스와
트럼프가 극명하게 갈리는 부문이 에너지 정책이다. 트럼프의 공화당은 석유 등 화석 에너지 생산 확대
및 그린 뉴딜 정책 폐지를 추진하는 반면, 민주당은 청정 에너지 생산 확대를 지원하므로 민주당 수혜
주식은 재생 에너지, 전기차 등이다. 트럼프는 이민자 추방에
강경하며 총기 규제를 완화하겠다는 입장이므로 공화당 수혜주는 민간 교도소 GEO그룹(트럼프의 강경한 불법 이민 반대와 국경 순찰 강화), 총기 업체 등이다. 최근 두 달간 이들 수혜주의 주가 추이는 바이든 하차의 결정타가 된 TV토론, 트럼프 피격, 바이든 하차 및 해리스 부상 과정에서 지지율의
변화와 대체로 궤를 같이 한다.
초의 소동은 그냥 지나가는 이벤트가 아니었나. 9월 첫 주 시장 분위기가 묘하다. 8월 초에 미국채 금리와 미 증시, 유가가 급락하고 엔화는 급등했는데, 9월 3일에도 같은 패턴이 나타났다. 반응의 강도만 약했을 뿐이다. 매월 발표되는 미국의 주요 경제 지표에
반응하며 시장이 리듬을 타는 가운데, 미국 연준이 방점을 찍은 고용이 점잖게 냉각될지, 급격히 악화될지 관심이 고조되고 있다. 연준은 연말까지 매 회의
25bp 인하에 무게를 둘 전망이다. 향후 4년이 걸린, 두 달 앞 미국 대선은 어떨까.
상반기 내내 익숙했던 흐름과 달리, 하반기 금융시장은 다른 세상이다. 격동의 8월 초에는 역대급으로 쌓였던 엔캐리 자금이 급격히 정리되며 자산시장 전반을 뒤흔들었다. 8월 5일 일본, 한국, 대만 증시의 투매가 극에 달한 이후로는 시장이 금세 안정을
되찾고 글로벌 증시가 빠르게 회복돼 8월 말 시장은 평온했다.
엔화를 조달해 전 세계의 고수익 투자처에 흘러간 자금이 워낙 많았기에(엔캐리트레이드), 한 번 되돌림이 나타나자 그 후폭풍이 거세게 몰아쳤지만 이 움직임이 단기간에 일단락되면서
엔화도 안정을 찾았다. 다만 당분간 엔캐리트레이드를
논할 필요는 없다는 생각이다. 정확한 규모를 측정할 수는 없지만, 역대급이었던
엔캐리 포지션은 대부분 정리됐다고 본다.
◆연준의 움직임과 달러화 동향
그런데 8월 초 시장이 한 번 뒤집어지자, 美 달러를 대하는 시장의 태도가 달라졌다. 시장참가자들이 전망을
재평가하고 전략을 재설정한 듯, 달러화의 하락 경로가 한동안 뚜렷했다.
이 과정에서 달러·원
환율도 크게 내렸다. 8월 26일 서울외환시장에서 달러화의
저점(1,319.4원)은
7월 31일의 개장가(1,384.5원)보다 무려 65원 하락한 것이었다.
달러화가 하락한 데에는 美 연준의 역할이 컸다. 7월 말 FOMC 결과는 만장일치 금리 동결이었지만, 일부 연준 위원은 7월 말 금리 인하에도 열려 있었음이 의사록을 통해 확인됐고 8월 23일 파월 의장이 마침내 시장이 듣고 싶었던 얘기를 들려주었다. 잭슨홀
심포지엄에서 금리 인하할 때가 됐다고 선언한 것이다. 일각에서
기대하는 50bp 인하에 대해서도 선을 긋지 않았다. 파월
의장은 인플레이션 목표 달성에 자신감이 커졌다며, 연준의 초점이 물가에서 고용으로 넘어왔음을 분명히
했다.
그렇다. 한때 뜨거웠던 미국 고용 시장이 식고 있다. 특히 8월 2일 확인된 7월 비농업부문 고용(nonfarm payrolls) 보고서에서 신규
고용 11만 4천명은 예상(17만 5천명)을 크게 하회했고 실업률 4.3%도 예상(4.1%)보다 크게 높아졌다.
엔캐리 청산이 8월 초순에 사실상 일단락된 뒤 스포트라이트가
9월 첫 금리 인하를 앞둔 美 연준을 향하면서 BOJ(일본 중앙은행)에 대한
관심은 상대적으로 줄어들었다. 9월 하순(27일)에 일본의 집권당인 자민당 총재 선출로 새 일본 총리가 등장하겠지만, 그
자체로는 외환시장에 의미 있는 영향을 미치지 않을 듯 하다.
9월 중 핵심 경제 이벤트는 9월 6일 저녁 미국 8월 비농업부문 고용(nonfarm payrolls)과 한국시각으로 9월 19일 새벽의 FOMC 회의다. 직전의
美 비농업 고용 발표(7월 데이터) 직후에는 고용 둔화 추세가
가속화 됐다는 심리로 美 경기 침체 우려가 불거지고 미국채 금리가 급락했지만, 사후에 이 움직임은 일부
되돌려졌다. 허리케인의 일시적 영향으로 고용 수치가 왜곡되었을 수 있고, 상향 조정될 여지도 있기 때문이다.
최근 美 고용 시장은 과거 경기 침체처럼 해고자가 늘어나는 것이 아니라 고용이 둔화되는 수준이다. 따라서 시장 일각에서 기대하는
50bp 인하를 정당화할 만큼 나쁜 데이터가 나올 가능성은 높지 않다고 본다. 이 경우 9월 FOMC를 볼 때 시장의 관심은
금리 인하 폭 자체가 아니라 점도표(dot plots)에 담길 향후 기준금리 전망을 향할 것이다. 그리고 연착륙에 가까운 최근의 고용 둔화 추세라면 연말까지 매
회의 25bp 금리 인하에 동의하는 시각이 많으리라 예상한다.
◆美 대선 레이스, 고전하는 트럼프
미국 대선 레이스는 이제 2개월 남았다. 7월 21일 바이든 대통령이 전격적으로 재출마를 포기하며 해리스
부통령을 지지한 뒤 대선 판세는 급변했다. 위기 의식을 느꼈던 민주당은 후보 난립 없이 빠르게 결집해 해리스를 옹립했고, 일부 부동층(undecided voters)도
해리스로 향했다. 새로운 후보에 대한 기대감으로 이른바 ‘허니문 효과’를 누린 것이다.
그리고 공화당 트럼프 진영의 바램과 달리, 허니문 효과가 곧 가라앉기는
커녕 생명력을 길게 유지하며 여론조사에서 해리스가 박빙의 우위로 올라섰다. 바이든의 고령 리스크를
문제 삼던 트럼프의 공세는 부메랑이 되어 돌아왔고 트럼프는 해리스를 공략하는데 애를 먹고 있다. 대선 레이스가 접전 양상으로 진행되면서 경합 주(swing states) 승부가
치열해졌다. 미국 대선은 승자 독식 구조라서 각 주(state)에서
한 표라도 더 얻는 후보가 해당 주에 배정된 선거인단을 독식하기 때문에, 전체 득표 수는 뒤져도 최종
승자가 될 수 있다. 2016년 힐러리 클린턴이 전체 득표에서 트럼프를 압도(48.5% : 46.4%)했으나 선거인단 확보(232 : 306)에서
크게 뒤진 배경이다.
◆해리스 앞에 놓인 2개의 숙제
아직 2개월이 더 남은 상황에서는 무슨 일도 벌어질 수 있다. 해리스의 유세 현장마다 인파가 몰리며 흥행하고 ‘여자 오바마’라는 별명도 있는 해리스이지만, 오바마가 처음 대통령에 출마하던 당시에
비하면 대중의 열광은 그리 뜨겁지 않다. 8월 22일 민주당 전당대회의 대미를 장식한 해리스가
대선 후보 수락 연설에서 비전을 제시하기보다 트럼프 비판에 열을 올린 것도 오바마 스타일과는 거리가 있다.
대선 후보 해리스에게는 2개의 중대 과제가 있다. 먼저 9월 10일(한국 시각 11일) 트럼프와의
첫 TV토론이다. 인터뷰에 능숙하지 못한 약점과 현재 미국
경제가 당면한 현실을 안고 싸워야 한다. 경제 둔화의 화살은 집권당을 향할 수 밖에 없기에 부통령인
해리스는 방어해야 하는 입장인데, 2008년 첫 출마 당시 야당 후보였던 오바마는 글로벌 금융위기가
반사 이익으로 작용했다. 바이든 정부 4년간 인플레이션은
20% 상승했고(올 7월까지. 트럼프 정부에서는 8%), 실업률도 상승하고 있다. 인플레이션과 실업률의 합인 고통 지수(misery index)가
높아진 것은 부담이다.
해리스에게 두 번째 숙제는 중동 분쟁이다. 이스라엘-하마스 전쟁이 민주당의 전통적 지지 기반인 아랍계·무슬림 미국인들을
화나게 하기 때문이다. 미국 사회에서 유대인의 영향력이 크고, 친(親) 이스라엘 여론이 우세하기에 이스라엘을 향한 미국의 지지와 무기
지원은 굳건하다(ironclad).
하지만 민주당에게 집토끼인 아랍계 미국인들의 분노를 달랠 수 없다면, 이들의
투표 참여가 감소해 경합 주에서 열세가 되기 쉽다. 실제 민주당
예비 경선 과정에서 미국 정부의 이스라엘 지원에 대한 항의 표시로 ‘지지후보 없음’ 표가 속출하기도 했다. 문제는 팔레스타인과의 균형을 모색하는 민주당과 달리 트럼프는 무조건적으로 이스라엘을 지지하기에, 이스라엘의 네타냐후 총리가 미국 대선까지 휴전을 어렵게 만들며 시간 벌기로 일관하는 것이다. 따라서 미 대선까지 휴전에 이르기가 어렵기에 해리스 표를 갉아먹기
쉽다. 여론 조사에 앞서고 있더라도 해리스의 승리를 장담하기
어려운 배경이다.
주식시장에서 미국 대선 수혜주의 주가 추이도 함께 지켜볼 필요가 있다. 해리스와
트럼프가 극명하게 갈리는 부문이 에너지 정책이다. 트럼프의 공화당은 석유 등 화석 에너지 생산 확대
및 그린 뉴딜 정책 폐지를 추진하는 반면, 민주당은 청정 에너지 생산 확대를 지원하므로 민주당 수혜
주식은 재생 에너지, 전기차 등이다. 트럼프는 이민자 추방에
강경하며 총기 규제를 완화하겠다는 입장이므로 공화당 수혜주는 민간 교도소 GEO그룹(트럼프의 강경한 불법 이민 반대와 국경 순찰 강화), 총기 업체 등이다. 최근 두 달간 이들 수혜주의 주가 추이는 바이든 하차의 결정타가 된 TV토론, 트럼프 피격, 바이든 하차 및 해리스 부상 과정에서 지지율의
변화와 대체로 궤를 같이 한다.
2024.09.05
[돈되는 카있슈] 중고차 살때 '선무당' 정보 구별하기
“차라리 모르는 게 약”…‘선무당’ 중고차 상식에 ‘폐차망신’잘못된 중고차 상식은 ‘독’제대로 알아야 ‘돈’이 된다침수차는 중고차 시장에 일단 유입되면 피해자를 계속 양산한다. [사진출처=매경DB] ◆“아는게 힘이다” VS “모르는게 약이다” 세상을 살다보면 아는게 힘이 될 때가 많습니다. 이익을 챙길 기회도 많아집니다. 그러나 제대로 알지 못하면 오히려 손해나 피해를 볼 수 있습니다. 어설프게 아는게 독이 됩니다. 차라리 모르는게 약이 됩니다. 중고차를 구입할 때도 아는게 힘이 되기도 하지만 모르는게 약이 되기도 합니다. 각종 언론매체, 유튜브, 동호회 등에 소개된 ‘중고차 안전·알뜰 거래 상식’은 중고차 사기 피해를 예방해주는 기능도 하지만 자칫 ‘독’이 되기도 합니다. 잘못 알려진 내용이 적지 않기 때문이죠. ‘선무당’ 정보를 믿었다가 오히려 사기꾼에게 속아 피해를 보게 됩니다. 고장이 잦아 폐차해야 할 차를 속아 사 차도 몸도 망가지는 ‘폐차망신’을 당할 수 있습니다. ‘진짜’ 안전하고 알뜰하게 중고차를 살 수 있도록 ‘선무당 상식’을 알려드리겠습니다.◆침수차, 악취·오물이나 녹 없으면 안심?중고차 시장에는 집중호우나 태풍 등으로 침수된 차가 피해 사실을 숨긴 채 흘러들어옵니다. ‘(사면) 물 먹는 차’라 부르는 침수차는 침수 당시 소유자에게만 피해를 주는게 아닙니다. 중고차 시장으로 몰래 흘러들어가 또 다른 피해를 일으킵니다. 침수차는 성능을 제대로 발휘하지 못해 구매자가 다시 중고차로 팔아넘기는 경우가 많습니다. 피해자를 계속 양산한다는 뜻입니다. 침수차를 속아 사지 않으려면 침수차 흔적을 찾아내야 합니다. 가장 널리 알려진 침수차 구별법은 악취·오물·녹 확인입니다. 침수된 차에는 각종 오물이 유입돼 악취가 나고 금속 부위에 녹이 슬기 때문인데요. 침수 흔적을 가장 쉽게 발견할 수 있는 곳은 안전벨트입니다. 안전벨트를 끝까지 감아보면 끝부분에 흙이나 오염물질이 묻어 있을 수 있어서죠.침수차나 사고차를 속아 사면 차도 몸도 모두 망가진다. [사진출처=매경DB]일부 자동차 전문가(중고차 전문가가 아닙니다)는 차량 실내에서 악취·오물·녹을 찾으면 침수차를 속아 살 가능성이 줄어든다고 주장합니다. 결론부터 말씀드리면 ‘선무당’ 정보입니다. 침수차를 속여 팔려는 사기꾼이 바보가 아닌 이상 누구나 쉽게 알 수 있는 흔적을 남기지는 않습니다. 안전벨트도 깨끗하게 세척하거나 교체합니다. 자동차 전문가도 알아채기 힘들 정도로 흔적을 말끔히 없앱니다.사기꾼은 소비자들이 알고 있는 선무당 구별법을 악용합니다. 안전벨트가 깨끗하다, 녹이 없다, 냄새가 나지 않는다, 오물 흔적이 없다는 등의 말로 침수차가 아닌 것처럼 소비자들을 속입니다. 어설픈 침수차 구별법에 집착하다가 오히려 사기를 당하게 됩니다. 폐차해야 할 침수차를 속아 사는데 그쳤다면 그나마 다행입니다. 도로를 주행하던 중 갑자기 고장이라도 나면 목숨이 위험해집니다. '자동차365'를 통해 중고차 내역을 알아보면 사기를 예방할 수 있다. [사진출처=사이트 캡처]침수차 사기를 예방하려면 보험개발원의 자동차이력정보서비스(카히스토리), 국토교통부가 운영하는 자동차365 홈페이지 등을 통해 정비·검사 이력, 침수 여부, 사고 이력 등을 파악하는게 낫습니다. 딜러를 통해 중고차를 구입할 때는 계약서 특약사항에 “판매업체가 알려주지 않은 사고(침수 포함) 사실이 나중에라도 밝혀지면 배상한다”는 내용을 넣어둬야 합니다. 그래도 불안하다면 진단·보상 체계를 갖췄거나 직접 매입한 차량만 판매하는 중고차 기업, 현대차·기아·벤츠·BMW 등 자동차 브랜드가 운영하는 인증 중고차, 중고차 전문가 동행 서비스를 이용하면 됩니다.사고피해중고차 : 침수차나 사고차를 속아 사면 차도 몸도 모두 망가진다. [사진출처=매경DB]현대자동차가 직접 운영하는 인증 중고차 양산센터. [사진출처=현대차]◆사고차=문제차, 사면 사고 위험 커진다?중고차 소비자들은 사고에 민감합니다. 중고차 매매업체를 믿지 못하는 것도 소비자들이 사고 여부에 집착하게 만듭니다. 무사고차로 속아 비싼 돈을 주고 샀거나 가벼운 사고라고 했는데 큰 사고로 차 성능에 문제가 많은 차를 구입했다는 소비자들의 불만은 ‘사고차=문제차’라는 등식을 성립시키는데 한몫하고 있죠. 소비자단체나 매매업체가 종종 실시하는 조사에서도 고려 대상 1순위는 ‘사고이력’으로 나올 정도입니다. 중고차 시장에서도 매매업체와 소비자가 사고 여부를 놓고 다툼을 벌이는 장면을 종종 볼 수 있습니다.그러나 매매업체가 일부러 사고차를 무사고차라고 속이거나 사고 규모를 축소하는 등 몇몇 경우를 제외하고는 대개 ‘사고’에 대한 개념이 달라 분쟁이 발생합니다. 소비자들은 ‘무사고차’는 경미한 사고나 작은 수리 이력도 없는 깨끗한 차라고 여깁니다. 반면 중고차 업계는 자동차의 뼈대를 이루는 주요 골격 부위의 판금, 용접 수리 및 교환 이력이 있는 차량을 사고차라고 판단합니다. 범퍼, 도어, 프런트 펜더 등 외판 부위에 대한 판금·용접·교환은 단순 수리로 분류합니다. 일부 매매업체는 골격에 문제가 없으면 무사고차라고 소개하기도 하죠.그렇다면 사고차는 무조건 사지 않는게 나을까요. 문제는 사고가 아니라 사고 이력을 속이는 것에서 발생합니다. 매매업체나 개인 판매자가 사고 유무만 제대로 알려준다면 선택은 소비자 몫입니다. 또 사고 유무보다는 사고의 정도와 사고가 차 성능에 미친 영향이 더 중요합니다. 게다가 현재 시중에 나온 중고차 대부분은 크고 작은 사고 경험이 있어 무사고차를 찾기 힘듭니다. 무사고차만 고집한다면 중고차를 제때 사기 어렵고, 찾는 소비자가 많은 만큼 시세보다 비싸게 판매되는 경우가 많습니다. 사고차를 무사고차로 속여 파는 호객꾼들에게 사기를 당할 수도 있습니다.반대로 구매자가 사고에 민감하게 반응하지 않으면 가격 대비 가치가 높은 매력적인 중고차를 살 수 있는 기회를 얻을 수 있습니다. 매매업체가 단순 수리차를 무사고차로 간주하거나, 일부 악덕 매매업체들이 수리차를 무사고차로 속여 파는 데에는 정비 기술 발달로 웬만한 사고는 사고 흔적도 쉽게 없앨 수 있고 무사고차와 성능에서도 별다른 차이가 없다는 점을 알기 때문이죠.◆인기차가 비인기차보다 낫다?중고차를 잘 모르는 소비자들에게 주변에서 흔히 '이것저것 잘 모르면 인기차를 사라'고 권합니다. 반은 맞고 반은 틀립니다. 중고차 인기도는 신차 인기도와 비례합니다. 신차 시장에서 잘 팔리는 차는 중고차 시장에서도 인기를 끄는 경우가 많습니다. 인기가 높은 차종은 사려는 사람이 많아 시세보다 비싼 값에 판매되고, 그만큼 구하기 어려워집니다. 가격 거품이 형성될 수밖에 없는 구조입니다.반면 인기차와 같은 급의 경쟁사 비인기차를 선택하면 구입 부담을 줄이는건 물론 1~2년 정도 연식이 짧거나 상태가 좋은 차를 고를 수 있습니다. 인기차는 비인기차의 중고차 시세 차이를 살펴보면 소형차와 준중형차는 50만원, 중형차는 100만원 정도입니다. 실제 중고차 시장에서는 인기차와 비인기차의 가격 차이가 더욱 커집니다. 인기차와 비인기차 가격 차이는 수요가 줄어드는 비수기에 더 커집니다. 인기차는 비수기에도 꾸준히 수요가 발생하는 반면 비인기차는 수요가 더 적어지기 때문이죠. 계절적 비수기는 늦가을부터 1월까지입니다. 중고차를 고를 때는 특정 모델만 고집할게 아니라 인기차와 비인기차를 모두 구입 대상으로 고려한뒤 가격과 상태를 비교해보는게 좋습니다. 물론 1~2년 타다가 되팔 계획이라면 인기차를 사는게 나을 수도 있습니다. 좋은 값에 좀 더 쉽게 팔 수 있어서죠. 이와 달리 저렴한 가격에 상대적으로 좋은 품질을 원한다면 비인기차를 구입하는 게 좋습니다.
2024.09.04
[글로벌 View] 미국의 '뒤죽박죽 경제' 어떻게 봐야 하나
미국의 뒤죽박죽 경제, 어떻게 봐야 할까? (What to make of America’s topsy-turvy economy. The Ecinomist 2024년 8월 22일자)미국의 9월 금리인하는 이미 주사위는 던져졌다. 다만 금리인하 폭이 어떨지에 관심이 쏠리고 있다. 아직 인플레이션을 완전하게 잡지 못한 상태에서 경기 침체를 막기 위해 금리인하를 했을때 시장에 어떻게 움직일지, 경기가 어떤 방향으로 갈지 변수가 많아지는 시점이다. 더욱이 실제로 미국의 금리인하 이후 한국은행은 과연 금리인하를 할 수 있을지, 아니면 연말에 가서나 가능할지, 이래저래 금리 결정의 전환점에서 시장은 더욱 민감하게 움직일 수 있어 투자자들이 앞으로 나올 경제 지표에 더욱 주목할 것으로 보인다.◆주요 내용미국 투자자들이 어지러움을 느끼는 것도 무리가 아니다. 최근 몇 주 동안 상반된 경제 뉴스가 계속 이어졌다. 주가는 하락했다가 반등했고, 고용 수치는 예상보다 약했지만 소매 판매는 훨씬 강했다. 연방준비제도(Fed)의 긴급 금리인하에 대한 소문이 돌았다가 잦아졌다. 2024년 상반기의 낙관적인 분위기 이후, 경제전문가들은 새로운 데이터를 불안한 시선으로 지켜보고 있다.무슨 일이 벌어지고 있는 걸까? 경제 데이터는 전환점에서 종종 변동성이 크며, 여러 특이점들이 상황을 혼란스럽게 한다. 한 걸음 물러서서 보면, 미국 경제는 급격한 붕괴보다는 점진적인 둔화에 직면해 있는듯 하다.가장 두드러지게 약한 부문은 노동 시장이다. 7월 실업률이 4.3%로 높아졌다. 실업률과 구인 공고 수를 기준으로 보면, 경기 침체가 이미 3월에 시작되었을 수 있다. 시장은 9월 6일 발표될 다음 고용 데이터를 긴장하며 기다리고 있다. 하지만 데이터를 자세히 살펴보면, 이러한 지표들이 과장되었을 가능성이 있다. 최근 실업률 상승의 많은 부분이 일시적 해고에서 비롯됐다. 최근의 이민 급증도 데이터를 왜곡할 수 있다. 새로운 이민자들은 도착후 일정 기간 동안 일하지 않는 경우가 많기 때문이다. 따라서 실업률 상승은 단기적일 수 있다.역사적 배경도 혼란을 가중시킬 수 있다. 투자자들이 2007-2009년 글로벌 금융위기와 코로나19 대유행 당시의 경기 침체 경험에서 교훈을 너무 과도하게 배웠다. 두 경우 모두 은행 시스템의 취약성과 팬데믹으로 인해 전형적인 경기 둔화보다 훨씬 빠르고 깊게 진행됐다. 그러나 이는 현재 상황에 대한 최선의 예측 모델이 아닐 수 있다. 2008년이나 2020년보다 1990년대와 2000년대 초반의 더 완만한 경제 환경이 더 나은 비교 기준일 수 있다. 2019년 중반에 연준은 일부 금리인상을 철회하여 성장 둔화를 완화했다.현재 경제 상황을 어떻게 설명할 수 있을까? 확실히 둔화되고 있으며, 앞으로도 더 둔화될 가능성이 크다. 이번 사이클의 특이점은 긴축적인 통화정책과 느슨한 재정정책이 상반된 방향으로 작용했다는 점이다. 그동안 이 힘겨루기는 경제를 빠르게 확장시켰다. 지난 1년간 GDP 성장률은 3.1%였다. 이런 빠른 성장 속도는 오랫동안 지속될 수 없다. 대부분의 추정치는 미국의 장기 잠재 성장률을 연간 1.5-2%로 보고 있다.최신 경제 데이터의 전반적인 흐름을 잘 보여주는 지표는 애틀랜타 연준의 GDP성장률 전망 툴인 나우캐스트(Nowcast)다. 지난 2주 동안 이 수치는 하락했지만 여전히 2%대를 기록하고 있다. 고금리 효과가 본격적으로 나타나기 시작하면 상황이 더 악화될 수 있다. 일부 가계는 이미 어려움을 겪고 있으며, 신용카드 미결제 비율은 13년 만에 최고치를 기록하고 있다.그러나 경제가 2019년보다 훨씬 나은 위치에 있다는 점에서 긍정적으로 볼 수 있다. 연준이 금리를 낮출 여지가 충분하다는 것이다. 투자자들은 현재 5.25-5.50%인 금리가 내년에 2%포인트 이상 하락할 것으로 기대하고 있다. 이러한 기대는 이미 장기 채권 수익률에 반영돼 있다. 경제 상황이 악화된다면 금리는 더 빠르고 더 많이 떨어질 수 있다. 연준의 잔여 연료가 얼마나 필요할까? 2023년 잭슨홀에서 파월 의장은 인플레이션이 2% 목표로 돌아올 때까지 금리를 인상하겠다고 말했다. 현재 인플레이션은 거의 목표치에 도달했고, 성장 전망은 불확실하다. 9월에 0.25%포인트의 금리 인하가 거의 확실시된다.다만 중앙은행의 의사결정자들은 과잉 반응을 경계해야 한다. 금융 시장은 0.5%포인트의 큰폭 금리 인하 가능성을 3분의 1 정도로 보고 있다. 추가적인 악재가 없다면, 그러한 급격한 인하는 과도할 수 있다. 연준은 양쪽에서 위험에 직면해 있다. 금리를 너무 많이 내리면 인플레이션이 다시 급등할 위험이 있고, 너무 적게 내리면 성장이 더 둔화될 수 있다. 파월 의장은 지금까지 인플레이션을 억제하는데서 상당한 성과를 거두었다. 그러나 이제 그는 여전히 완전히 해결되지 않은 옛 적과 동시에 새로운 적과 마주하고 있다.◆분석과 전망현재 미국 기준금리 5.25~5.50%는 어느 나라보다 높은 수준이다. 물가상승률이나 실질 금리 등을 따져봐야 하지만 명목 수치 자체도 중요하다. 미국은 물가가 잡히고, 고용지표가 악화된다면 언제 금리인하를 하더라도 이상하지 않은 여건이다. 벌써 오랜 기간 고금리 장기화가 지속되었기 때문에 만일 경기 침체 조짐이 있거나 물가상승률이 2%선에 가깝게 하락한다면 곧바로 금리를 내릴 수 있다. 8월 중순에 시장이 급락했을때 미 연준이 긴급한 시장 대응조치로 금리인하를 할 것이라는 추측이 나오기도 했다.미 연준의 9월 금리인하 폭이 얼마나 될까. 일단 0.25%포인트 가능성이 높다. 물가상승률 자체가 ‘낮은 2%대’로 진입하지 않았고, 미국 경기가 급격하게 침체되고 있다는 지표가 잡히지 않고 있어서다. 만일 0.50%포인트 인하한다면 여러 데이터를 따져봤을 때 경기 침체 국면에 이미 진입했거나 물가상승률이 단기간에 2%대 초반으로 안정될 것이라는 확신이 섰다고 봐야 한다. 따라서 오는 9월 6일 발표되는 고용 지표에 따라 금리인하 폭이 결정될 가능성이 높다. 고용 지표가 크게 악화된다면 큰 폭 인하를 고려해볼 수 있다. 이코노미스트지는 미국의 실업률 통계에서 이민자 유입과 단기 해고 등이 반영돼 실제보다 더 높게 나타날 수 있다는 점을 고려할 것으로 본다. 미 연준은 9월 금리인하 폭을 두고 고심을 거듭할 것으로 보인다. 만일 0.50%포인트를 인하했다가 인플레이션이 재발하게 되면 낭패가 아닐 수 없다. 반면 0.25%포인트를 인하했으나 경기 부양 효과를 별로 거두지 못한다면 소극적인 경기대응이라는 비판을 면하기 어렵다. 그런 점에서 ‘두 가지 적’을 마주하고 있는데, 한 쪽은 아직 완전히 승리하지 못한 인플레이션이라는 적이고, 다른 한 쪽은 경기 둔화라는 새로 맞이할 적이라고 보고 있다. 모두 금리인하 이후 일정 기간 후에 받아들게 될 결과이자 성적표다. 당장은 어떠한 결정을 하든지 예단하기 힘들 정도로 미국 경제는 여러 지표들이 엇갈리게 드러나고 있고 지표 자체를 세밀하게 따져봐야 할 시점이다. 미국이 금리인하를 단행했을때 한국은행의 행보는 어떻게 될까. 대체로 미국의 움직임에 동조하는 방식으로 대응할 것이라는 시각이 우세하다. 하지만 적어도 9월에는 한국은행이 금리인하를 결정할 가능성이 낮은 편이다. 한국은행은 2024년 들어 물가 자체 보다는 구조적인 문제에 대해 ‘다양한 훈수’를 두는 쪽으로 관심을 끌었다. 농산물 가격이 급등하자 유통구조 개선과 수입 확대를 요구한다든가, 교육 문제가 부동산가격 급등에 영향을 주고 있다든가 하는 주장이나 보고서를 냈다. 한마디로 본론은 옆으로 제껴두고 ‘곁가지 논의’에 집중하는 모양새를 보였다.금리정책을 펼 수 없는 입장에서 구조개혁을 주장하는 방식으로 방어 전략을 편 것으로 보여진다. 하지만 물가안정을 정책 목표로 삼고 있는 한국은행이 자체적으로 정책수단을 동원하지는 않고, 외부 요인을 들어 주장을 펼치는 것은 아무래도 정공법은 아니라고 보여진다.한국은행은 얼마전에 2024년 경제성장률 전망을 2.5%에서 2.4%로 0.1%포인트 낮춰잡았다. 이창용 총재와 한은 실무자들이 기자간담회에서 배경을 상세하게 설명했다. 단기 변동요인을 과도하게 반영했다는 점을 들었다. 다만 시장참여자들 입장에서 보면 한은이 경제성장률을 낮춰잡은 것은 금리인하를 위한 사전 포석이라고 해석할 여지가 있다. 경기 둔화 가능성을 들어 금리를 낮춰야 한다고 주장할 근거가 된다. 하지만 서울을 중심으로 한 수도권 부동산 가격이 매주 상승폭을 높여가고 있는 시점에서 금리인하는 적어도 정부의 부동산대책과 상충된다. LTV, DSR을 활용해서 금융 부문에서 유동성을 죈다면 금리인하를 하더라도 부동산을 자극할 여지를 줄일 수는 있다. 하지만 부동산 가격 상승은 워낙 큰 자산으로서 모든 국민들에게 불신을 초래할 요인이다. 지난번 기자간담회에서 이 총재 발언을 믿고 집을 장만하지 않은 이들에게 뭐라고 하겠느냐는 취지로 질문을 하기도 했다. 세계적으로 금리인상이 한창 진행중이거나 고금리 여건에서 한 발언이지만 되돌아보면 부동산 시장의 특수성을 간과했던 것으로 보인다. 다만 지난번 한국은행이 금리동결 조치를 발표한 이후 대통령실에서 ‘아쉽다’는 반응이 나왔던 것을 고려하면 경기침체에 초점을 맞춰서 금리인하를 단행할 가능성이 남아 있다. 더구나 한국경제연구원(KDI)은 금리인하를 통해 경기 부양을 해야 한다는 입장을 줄곧 견지하고 있다. 종합적으로 보면 한국은행의 9월 금리인하 가능성은 첫째 미 연준의 금리인하 폭이 얼마나 될지, 둘째 국내 부동산 가격이 어느 정도 안정화될지, 셋째 소비자물가와 고용지표가 어느 방향으로 움직일지 등에 따라 결정될 것으로 보인다. 일단 금리인하를 할 여건이 갖춰지기 어렵다고 보여지지만, 다른 변수들이 워낙 많아 앞으로 나올 여러 지표들을 면밀하게 지켜볼 필요가 있다. 특히 지난번 일본의 금리인상으로 인해 엔캐리트레이드 청산 가능성으로 글로벌 시장을 비롯한 한국 시장이 크게 출렁거렸던 점을 고려하면 실제로 미국과 한국의 금리인하 조치가 결정되면 시장의 반응이 예상보다 더욱 민감해질 수 있다는 점을 유의했으면 한다.
2024.08.30
[이지평의 일본경제] 일본은행의 금융정책 정상화 향방
◆일본은행 수뇌부 발언의 영향력일본 중앙은행이 10년 이상 계속해 온 초금융완화 정책의 수정에 나서면서 그 파급 효과와 함께 향후의 추가 금리인상 경로 등이 주목을 받고 있다. 일본은행이 지난 3월에 제로 금리를 해제한 이후에도 엔저 현상이 지속돼 일본은행의 금리인상 정책의 파급 효과가 과소 평가되기도 했었다. 일본은행의 금리인상이 소폭에 그치고 있고 미일 금리차도 크기 때문에 헤지펀드 등도 일본 엔화 자금을 빌려 미국 주식 등 위험자산에 투자해서 수익을 챙기려는 엔캐리트레이드를 7월 말까지 확대해 왔던 것이다. 그러나 지난 7월 말에 일본은행이 양적 긴축 방안을 공표하면서 추가적 금리인상을 단행한 후 미국 경기 향방에 대한 비관론, 미국 빅테크 관련 주식의 과대평가 우려, 미국 대선 향방의 불확실성, 중동정세 불안 등 복합적인 리스크가 부각되면서 일본 및 세계 주가가 급락하는 충격이 발생해 엔화는 1달러당 162엔 정도의 엔저 상황에서 145엔 전후로 급반등 했다. 이러한 금융시장의 급변은 미국 경제의 추락 우려, 미국 연준의 금리인하 가속화에 대한 기대가 주된 원인인 것으로 보이나 일본은행의 금리인상 정책에 대한 경계도 커진 것은 사실이다. 일본은행으로서는 콜 금리를 0.1%에서 0.25%로 소폭 인상한 것만으로 일본 정부가 수조엔씩 외환시장에 개입해도 어려웠던 엔저 억제 측면에서 효과를 거둘 수 있었던 것은 성과이기도 했다. 여기에는 우에다 총재가 금리인상 정책을 단행하면서 추가적인 금리인상에도 의욕을 보인 것도 금융시장에 영향을 주었다고 할 수 있다. 그러나 지난 8월 7일에는 우치다 일본은행 부총재가 ‘금융시장이 혼란한 상황에서는 금리를 인상하지 않겠다’고 발언해 엔화가 약세를 보이면서 일본 및 세계 각국 주가가 급반등했다. 물론 이러한 세계적인 주가 회복세에는 미국 경제에 대한 지나친 비관론이 수정되고 미국 대선에서 해리스 후보의 지지율 상승 등이 작용한 측면도 있었으나 일본은행이 발신하는 발언의 영향력이 커진 것은 사실이다. 이와 같이 세계적으로 일본은행의 발언이 주목을 받는 가운데 일본은행의 금융정책 결정회의에서의 토의 등을 거치지 않고 우치다 부총재가 발언한 내용의 무게를 어떻게 봐야 할 것이며, 향후의 일본은행의 금융정책 정상화가 주식시장의 동향에 의해 어느 정도 영향을 받을 것인지 주목된다. ◆日銀, 주식시장에 대한 배려로 추가 금리인상을 연기할까이번 8월 초의 세계적인 주가 하락세와 엔화 가치의 급반등이 있기 전에는 일본은행이 금년 중에 또 한차례 금리 인상에 나설 것으로도 예상되고 있었다. 이것이 우치다 부총재의 발언 등으로 후퇴했다고 봐야 하는 측면이 있는 것은 사실이다. 다만 일본의 소비자물가 상승률은 여전히 2%를 초과하고 있고 0.25%의 단기 정책금리는 실질적으로 마이너스인 상태이다. 미국 연준이 5.5%의 기준금리를 오는 9월에 0.25% 내지 0.5% 인하할 가능성이 있지만 미일간 금리차는 여전히 4%p 이상이나 된다. 미국 금리 인하에도 힘입어서 세계증시도 안정세를 보이고 있는 가운데 일본은행의 금리인상 가능성이 후퇴하는 것은 다시 엔저를 재발시킬 우려도 없지는 않다. 이번 엔고 반전 과정에서 엔캐리트레이드가 상당히 청산되고 선물환 시장에서의 엔화 매도 포지션이 엔화 매수 포지션으로 전환한 측면도 있으나 일본은행의 금리인상 기대가 크게 후퇴해 투기 세력이 혜지를 하지 않고 다시 엔화 차입에 열을 올릴 경우 엔저 경향이 재발할 우려는 있다. 물론 8월 초에 있었던 엔고 충격 때문에 선물환 시장에서 엔화 매입 없이 엔화 자금을 차입하는 리스크를 실감한 투자자들의 조심스러워진 심리가 어느 정도 유지되면 엔화의 초약세 현상의 재발은 억제될 수도 있을 것이다.사실 일본은행의 우에다 총재는 지난 8월 24일의 국회 증언에서 경제성장이 지속되고 물가도 2%대를 기록하는 등 전망대로 되면 금리를 인상할 방침이라고 설명해 금년 중의 추가 금리인상 시나리오를 유지했다. 물론 금융시장 상황이나 정치 정세에 따라 일본은행이 금년 중에 추가 금리인상에 나서지 않을 가능성은 있으나 금융시장 참가자들이 금리인상이 완전히 없을 것이라는 과도한 기대를 갖지 않도록 견제할 것으로 보인다. 물론 일본은행의 금융정책이 주식시장을 지나치게 배려해서 이루어지는 것은 아니지만 주가의 급락이 세계경제 및 일본경제의 악화로 이어질 우려가 있을 경우 추가 금리인상 시기를 조절할 수는 있을 것이다. 그러나 그러한 우려가 크지 않고 자산 시장 때문에 해야 할 금리인상 조치를 미룬다면 새로운 엔저버블이 다시 발생할 수 밖에 없다. 그리고 엔저버블이 극심해질 경우 지난 8월 초와 같이 갑자기 엔캐리트레이드의 청산이라는 충격이 어느 시점에서 발생할 수 밖에 없기 때문에 자산 시장을 지나치게 배려한 금융 정책의 왜곡은 버블의 충격을 오히려 확대할 수도 있는 것이다. *일본 상의 "중소기업이 희망하는 환율은 달러당 120~125엔"한편 엔화가 1달러당 140엔대로 상승했지만 일본 산업계는 이를 지나친 엔고로 보고 있지는 않는 것으로 나타나고 있다. 일본 상공회의소의 조사에 따르면 엔화가 1달러당 160엔 수준에서 140엔대로 회복했지만 중소기업에게는 이 수준도 여전히 엔저이어서 수익에 대한 부담이 크다는 것이다. 일본 중소기업의 수출비율은 3% 정도이며 대부분 내수 비즈니스에 종사하고 있어서 엔저로 인한 수입 원자재 가격 상승이 오히려 부담이라는 것이다. 일본 상공회의소의 조사에서는 중소기업이 희망하는 엔화 환율은 1달러당 120~125엔인 것으로 조사됐다.(Nikkei, 일본 상공회의소 회장 인터뷰, 2024.8.19.)또 일본경제의 상황을 보면, 1~3월기의 노토대지진의 여파 등에 따른 마이너스 성장에서 벗어나 4~6월기에는 전분기대비 연율 기준으로 3.1%의 실질국내총생산(GDP) 성장률을 기록하는 회복세를 나타내고 있다. 미국의 물가 진정, 금리인하도 기대되는 가운데 일본경제는 주요 연구기관이 전망하고 있는 바와 같이 금년 중 플러스 성장세를 유지하고 2025년에도 1% 내외의 성장률을 달성할 수도 있는 상황이다. 일본기업의 임금인상 의욕도 크며, 2025년도 춘투 임금인상률도 호조를 보일 가능성이 있으며, 지난 6월의 실질임금이 27개월 만에 증가세로 돌아섰다. 이들을 고려할 경우 일본은행으로서는 실질경제성장률이 2024년 0.6%, 2025년 1.0%, 소비자물가상승률(신선식품 제외 기준) 2024년 2.5%, 2025년 2.1%라는 자체 전망치를 크게 밑돌지 않으면 초금융완화 정책의 수위 조정이라는 금융정책 정상화를 착실하게 추진하면서 엔저버블의 재발을 견제하는 자세를 보일 것으로 예상된다. 즉 7월까지 월간 6조엔 수준에 달했던 일본은행의 장기국채 매입 금액을 2026년 1~3월까지 2.9조엔으로 줄이는 양적긴축 계획의 추진과 함께 2026년 1~3월 정도까지 수 차례의 정책금리 인상에 나서서 현재 0.25%의 금리를 0.75~1% 정도로 인상할 가능성이 있다. 다만 상대적으로 낮은 일본의 잠재성장 능력을 고려하면 정책금리를 1%를 크게 초과하는 수준으로 인상하기는 당분간 어려울 것으로 보인다. 이와 함께 미국 금리도 2024년 중 3차례 정도의 인하가 예상되고 있으나 경기 연착륙과 꾸준한 구조적 물가 압력도 고려하면 미국 정책금리가 코로나19 위기 때나 리먼쇼크 이후의 경기침체기와 같이 0%대로 크게 떨어지기는 어려울 것으로 보인다. 이에 따라 이번 엔저버블의 시작 시점인 2022년 초의 1달러당 115엔 수준까지 엔화가 강세를 보일 가능성은 단기적으로 낮을 것으로 보인다. 이와 같이 경제 및 금융시장을 지켜보면서 신중하고 완만한 속도로 전개될 것으로 보이는 일본은행의 초금융완화 정책의 정상화는 과거 미국의 테이퍼링 정책 실시 시기와 비교해도 신중한 속도라고 할 수 있다. 지난 2013년 5월에 버냉키 당시 미국 연준 의장이 의회 증언에서 양적긴축에 대해 언급함으로써 주식시장이 한때 동요하는 사태가 발생하기도 했다. 그 후 미국의 본원 통화는 그림과 같이 단속적으로 정체를 보이다가 2016년부터 2020년 코로나19 경제파동 전까지 감소 경향을 보이는 한편 단기금리는 2013년 5월의 0.11%에서 2019년 4월에 2.42%로 크게 상승한 바 있다. 이를 감안하면 일본은행이 신규 국채매입 규모를 1년 반 이상의 기간에 단계적으로 3조엔 정도 축소하고 차환되는 국채 보유량이 조금씩 감소하는 완만한 양적긴축과 2026년에도 1% 내외 수준에 그칠 수도 있는 소폭의 금리인상 정책은 신중한 것이라고 할 수 있을 것이다. 일본은행으로서는 일본경제의 추락을 막으면서 지속적인 금융정책의 정상화 경로를 수년 동안 유지할 수 있도록 노력할 것으로 보인다. 물론 이러한 완만한 정상화 경로에서 돌발적인 경제 및 금융 리스크가 발생할 경우에는 상황을 지켜보거나 금융정책 정상화 속도를 조절할 것으로 보인다.
2024.08.29
[경제의 脈] 포스트 '긴축'시대 ... 향후 시장 흔들 세가지 변수
제롬 파월 미국 연방준비제도(Fed) 의장의 잭슨홀 연설로 미국의 기준금리와 관련한 불확실성은 상당부분 사라졌다. 9월부터 점진적으로 미국 기준금리는 내려갈 것으로 보인다. 유럽 영국 등 다른 선진국들과 브라질 멕시코 등 신흥국들은 미국 보다 앞서 금리를 낮췄다. 한국 등 다른 여타 국가들은 미국 금리 인하 후 금리를 내릴 것으로 보인다. 이를 감안하면 전 세계는 2022년 3월부터 시작돼 2년6개월간 계속됐던 돈줄을 죄던 시대에서 돈을 푸는 시대로 바뀌게 된다. 시장은 일단 환호하고 있다. 시중에 돈이 많아지니 주가는 오르고 채권 값도 상승(금리 하락)하고 있다. 그럼 앞으로의 경제도 장미빛일까. 여러 변수들이 도사리고 있어 낙관하기는 어렵다. 향후 시장을 흔들 변수들을 꼽아본다.◆1990년대는 금리로 경기흐름 조절한 '골디락스'시기1990년대 미국 경제는 뜨겁지도 차갑지도 않은 골디락스시기를 경험했다. 미국 연준이 이런 시기를 이끄는 역할을 하면서 가장 이상적으로 통화 정책이 집행된 시기로 꼽힌다. 1995년 6월 미국 경제는 연6%인 기준금리를 연5.75%로 0.25%포인트 인하하는 것을 시작으로 금리 인하의 시동을 건다. 이후 1997년 1월까지 약1년6개월간 금리를 연5.25%까지 계속 낮췄다. 그러다 다시 금리를 올렸다. 이후 2000년 5월까지 연4.75%에서 연6%까지 기준금리를 계속 올리고 내리면서 경기를 조절했다. 당시 미국 경제의 성장률은 연2%에서 4.8% 사이를 오르내렸고 소비자물가 상승률은 2.5%에서 3%사이를 기록했다. 물가를 안정적으로 유지하면서도 경기가 침체에 빠지지 않은 시기다. 기준금리 정책도 인상과 인하를 탄력적으로 집행하면서 경기흐름을 이끌었다. 교과서적으로 경제정책을 통해 경제를 과하지도 못하지도 않게 유지할 수 있다는 점을 경험한 시기로 기록된다. ◆2000년 이후 세차례 금리인하 모두 침체로 이어져2000년 이후 미국이 금리를 내리던 시기는 총 3번 있었다. 첫번째가 닷컴버블이 꺼질 때인 2000년 12월부터 2004년 5월까지 약 40개월의 기간이다. 1990년대 인터넷의 보급 확산으로 전 세계는 비약적으로 생산성이 높아지는 '신경제'를 경험하게 된다. 하지만 이 당시 경기를 주도했던 '정보기술(IT) 붐'은 경제 버블을 만들었다. 2000년 들어 정보기술(IT)버블이 꺼지면서 경제는 급속한 침체를 겪게 된다. 당시 미국금리는 연6.5%에서 1%까지 떨어졌고 성장률도 연4.1%에서 1%까지 곤두박질쳤다. 금리 인하 초기에는 소프트랜딩을 기대했으나 결과는 하드랜딩이었다. 그 다음 시기는 2007년 8월부터 진행된 금리 인하 시기다. 이때는 미국 시장에 주택버블이 생기던 때였다. 주택시장 호황으로 미국 경제는 2005년까지 3-4%대 성장률을 기록했다. 이후 경기가 둔화되면서 미국 연준은 금리를 내렸다. 하지만 주택버블이 붕괴되면서 미국 경제는 금융위기를 겪게 된다. 이때 성장률도 연2%에서 마이너스 2.6%로 곤두박질쳤다. 세번째 금리인하는 파월 의장과 관련이 있다. 2019년 기준금리를 올리던 때에 도널드 트럼프 당시 미국 대통령의 압박에 못이겨 파월 의장은 금리를 내리게 된다. 금리를 내린 후에 코로나19에 따른 경제위기를 겪게 되고 미국은 다시 제로금리 시대로 들어갔다. ◆이번 금리인하후 미국 경기침체 재연될까 촉각과거 사례를 통해 보면 미국이 금리를 내리는 통화정책 확장 시기는 짧게는 9개월부터 길게는 40개월까지 이어진다. 아울러 한번 금리를 내릴때 금리 하락의 폭도 적게는 2%포인트에서 많게는 5.5%포인트까지 계속된다. 경기상황에 따라 다르겠지만 금리를 한번 내리기 시작하면 기간이 상당히 길고 인하폭도 컸다. 더 중요한 사실은 금리를 내릴 때는 '소프트랜딩'을 기대했으나 결과는 극심한 침체를 겪는 '하드랜딩'으로 이어졌다는 점이다. 1990년대는 금리를 통해 경기를 완만하게 조절할 수 있다고 봤으나 2000년대 들어서는 금리로 경기를 조절하는 것이 무척 어렵다는 것을 실감했다. 경제에 미치는 충격도 코로나19같은 예상치 못한 외부 충격도 있었지만 닷컴버블과 주택버블은 모두 미국 내에서 발생한 것이다. 그만큼 언제 어디서 충격이 발생할지 예측은 어렵다. 2024년 파월 연준 의장은 고금리 정책을 통해 인플레이션은 이미 잡았고 앞으로는 금리를 낮추면서 완전고용에 준하는 실업률을 유지할 것이라는 자신감을 피력했다. 하지만 미국 경기가 오랜 기간 이어온 호황에 대한 피로감이 누적돼 있고 막대한 규모의 재정적자를 계속 감내해야 할 상황인 점을 감안하면 상황은 반전될 수 있다. 미국의 이번 금리인하 사이클이 1990년대처럼 골디락스 경제를 이끌지, 2000년대처럼 경기침체로 이어질지 주목되는 시점이다.◆'잃어버린 30년' 일본 금리인상 움직임도 시장의 뇌관미국을 포함해 대부분의 나라들이 금리를 내리지만 금리를 올리는 국가도 있다. 바로 일본이다. 일본은 지난 1995년 8월부터 0%대 금리를 유지해왔다. '잃어버린 30년'의 경기불황기를 겪으면서 통화정책이 무력화되자 제로금리 정책을 이 기간 내내 펴왔다. 특히 2016년부터는 일본의 시중은행이 중앙은행에 돈을 맡기면 금리를 받는 것이 아니라 이자를 내야하는 마이너스 금리를 유지해왔다. 이런 일본 중앙은행이 2024년 들어 금리를 연0.25%까지 올렸다. 향후 추가인상 가능성도 있다. 미국과 정반대의 금리정책을 펴고 있는 셈이다. 일본은 30년 이상 제로 또는 마이너스 금리 정책을 펴면서 시중에 막대한 돈을 뿌렸다. 일본의 금리가 낮으니 이 돈을 빌려 다른 나라에 투자해 수익을 올리는 '엔캐리트레이드'도 활발하게 일었다. 일본 중앙은행이 금리를 올리면서 막대한 규모로 풀린 돈들이 일본으로 환류 하는 움직임을 보이고 있다. 다만 엔캐리트레이드가 어디서 어디로 얼마만큼 움직일지는 예측하기 어렵다. 일본의 금리인상 움직임이 시장의 뇌관이 되는 이유다.◆중동위기 등 지정학적·외교적 불확실성도 커져미국은 2001년 9.11테러로 자국의 심장부가 파괴되는 경험을 했다. 세계 최강대국이고 전 세계를 리드하는 국가의 심장부가 뚫렸던 경험은 아직까지도 미국 사람들의 트라우마로 남아있다. 2001년 미국경제의 성장률이 1%대로 곤두박질 친 것은 닷컴버블 붕괴의 영향도 있지만 9.11테러로 인한 심리적인 충격이 경제를 강타한 영향도 있다. 2024년 미국의 리더십이 시험대에 올라있다. 미국 내에서는 11월 대선을 앞두고 선거전이 팽팽하게 전개되면서 미국이 양분되고 있다. 선거 결과에 따른 변화 폭도 크다. 도널드 트럼프 전 대통령이 당선될 경우 미국은 물론 세계 경제에 충격적인 변화가 예상된다. 카멜라 해리스 현 부통령이 당선될 경우 트럼프만큼은 아니더라도 새로운 변화가 일 것으로 보인다. 여기에 중동은 연일 일촉즉발의 전쟁 위기에 휩싸여 있다. 언제 이 불똥이 미국으로 튈지는 예측하기 어렵다. 이런 변화가 국제유가를 비롯한 원자재 시장에 충격을 주고 미국을 비롯한 세계 경제에 얼마나 영향을 미칠지 주목된다.
2024.08.27
[경제의 脈] 물가에서 경기로 ... 미국경제 문법이 바뀐다
날씨만큼 변덕스러운 것이 경제다. 요즘 미국경제가 그렇다. 물가와 경기는 모두 주식과 채권시장에 큰 영향을 미치는 재료들이다. 다만 시기와 상황에 따라 영향력의 차이는 있다. 그 흐름을 파악하는 것이 시장을 보는 눈을 키우는 첫걸음이다.8월 들어 미국 경기를 표시하는 경제지표가 발표될 때마다 이 나라 주가가 큰 폭으로 출렁거린다. 미국을 따라 일본과 한국 등 연관 국가들의 주가도 덩달아 급등락 한다. 미국 경기가 상승할 것을 암시하는 지표가 발표되면 주가는 급등하고 반대의 경우는 급락한다. 경기가 좋아지면 기업들의 실적도 개선되고 이 경우 기업가치가 올라 주가가 오르는 것은 지극히 정상적인 메커니즘이다. 하지만 시계를 불과 몇 개월 전으로 돌려보면 상황이 많이 달랐다. 그때는 경기 둔화를 나타내는 지표가 발표될 때 주가가 올랐다. 당시의 논리는 이렇다. 경기가 안좋아질 것으로 예상되면 미국 연방준비제도(Fed)가 금리를 하루 빨리 낮출 것이고 이렇게 되면 시장의 유동성이 풍부해져 주가가 오른다는 논리다. 경기 상승을 암시하는 지표가 발표되면 반대의 상황이 벌어진다. 즉 경기 상승이 예상되면 연준은 금리 인하 시기를 늦출 것이고 이는 시장에 유동성 공급을 줄여 주가 하락 요인이 될 수 있다는 논리가 득세했다.◆그때는 맞고 지금은 틀리다? ... 연초엔 경기둔화 시그널이 되레 주가 상승 불러예를 들어보자. 8월 1일 발표된 7월 미국 ISM 제조업 구매관리자지수(PMI)가 47.8로 공개됐다. 이 지수는 400개 이상 기업의 구매담당 임원들을 대상으로 한 설문을 통해 미래경기를 예측하는 지수다. 8월초 발표된 지수는 전달(48.5)보다 낮았을 뿐만 아니라 시장 전망치(48.8)도 밑돌았다. 이 지수가 발표되자 미국 주식시장에서 다우지수는 1.21%, 나스닥지수는 2.44% 급락했다. 8월 2일에는 미국의 실업률이 예상치(4.1%)보다 높은 4.3%로 발표됐고, 미국 비농업 고용자 증가폭도 11만 4,000개로 전망치를 크게 밑돌면서 주가 급락세는 이어졌다. 시장금리 기준인 10년 만기 국채금리도 양일간 각각 1.28%와 4.76%나 급락했다. 반면 미국 7월 소매판매증가율이 발표된 8월 15일에는 반대 상황이 발생했다. 이날 소매판매증가율이 1%로 시장 예상치(0.4%)를 크게 웃돌자 주가와 채권금리는 동반 급등했다.시계를 불과 2개월 전으로 돌려보면 다른 상황을 목격할 수 있다. 6월 3일 발표된 5월 ISM 제조업 PMI지수는 48.7로 시장 전망치(49.8)를 크게 밑돌았다. 하지만 이날 다우지수는 0.3% 하락했고 나스닥 지수는 0.35% 상승했다. 제조업 지표가 악화된 것은 공통적이지만 시장의 반응은 지금과 많이 차이가 난다. 다만 10년 만기 국채금리가 크게 떨어진 것은 지금과 같았다. 6월 7일에는 비농업고용자수(5월)가 27만 2,000개 늘어난 것으로 발표돼 시장 예상치(18만 2,000개)를 크게 능가했다. 8월 같으면 주가 급등을 이끌어야 할 요인이다. 하지만 당시 다우지수는 0.22% 하락했고 채권금리는 3.42% 급등했다.◆연초엔 물가지표로 시장 출렁 ... 9월 금리인하 확실해지자 이젠 경기에 민감물가가 시장에 미치는 영향력도 과거와 달라졌다. 8월에 발표된 미국의 7월 소비자와 생산자 물가는 모두 시장 예상치 보다 덜 올랐다. 물가 하락세가 진정된 것으로 파악되자 주가는 상승했고 채권금리는 떨어졌다. 6월에도 소비자와 생산자물가(5월)는 모두 시장 예상치를 밑돌았다. 당시 다우지수는 소폭 하락했지만 나스닥은 상당 폭 올랐고 채권금리는 떨어졌다. 하지만 연초인 2월에는 상황이 많이 달랐다. 당시 미국 주식시장은 경기지표보다 물가지표에 훨씬 더 민감했다. 2월 13일 소비자물가 상승률이 3.1%로 시장 예상치(2.9%)를 크게 웃돌자 다우지수는 1.35%, 나스닥지수는 1.58% 급락했다.미국 시장은 유기체처럼 흘러간다. 연초에는 경기지표가 시장에 미치는 영향력이 상대적으로 왜소했지만 8월에는 경기지표에 대한 민감도가 크게 올라갔다. 반면 연초 시장을 좌지우지했던 물가지표의 시장 영향력은 갈수록 줄어드는 모양새다. 몇 가지 이유가 있다. 먼저 미국 연준이 7월말 오는 9월 기준금리 인하를 거의 공식화 한 점을 들 수 있다. 올해 상반기만 해도 시장의 최대 관심은 미국 연준의 금리 인하 시점이었다. 제롬 파월 미국 연준 의장은 7월 전까지 금리 인하 시점을 언급한 적이 없었다. 오히려 금리를 올릴 수도 있다는 말을 하면서 시장을 긴장시켰다. 특히 파월 의장은 매번 '물가 안정'을 금리 인하의 전제조건으로 강조했다. 이 때문에 물가 안정 여부를 확인하는 것이 시장참여자들의 급선무였다. 하지만 7월말 공개시장위원회(FOMC)에서 '9월 FOMC회의에서 금리 인하 여부를 논의할 것'이라며 금리인하 가능성을 밝히자 시장의 물가에 대한 관심은 어느 정도 사드라 들었다. 때마침 미국의 물가는 지속적으로 떨어지는 지표가 나왔다.◆산이 높으면 골도 깊듯 ... 경기호황 길어지며 불황 임박 불안감 커져반면 경기에 대한 관심은 증폭됐다. 미국 경제는 금융위기를 극복한 이후인 2009년부터 역사상 유래 없는 최장기간 호황을 이어가고 있다. 경제도 산이 높으면 골도 깊은 것이 일반적이다. 미국 경제의 호황기간이 길어지면서 불황이 임박했다는 불안감이 시장 참여자들 사이에 퍼지고 있다. 특히 연준이 1년 이상 연5.5%의 고금리 정책을 펴면서 경제내의 돈줄도 말라가고 있다. 여기에 미국의 대통령 선거로 인한 불확실성은 갈수록 커진다. 불확실성이 클 때 사람들은 소비를 줄이고 기업들은 투자를 꺼린다. 이런 점이 미국경제를 침체로 몰고 갈 수 있다는 염려는 확산되고 있다. 이런 분위기 속에서 경기를 표시하는 지표가 조금만 안 좋게 나오면 사람들의 불안감은 공포로 바뀌면서 시장이 큰 폭으로 출렁거리는 것이다.미국경제의 문법이 바뀌었다. 종전 '물가하락- >금리인하- >유동성 확대- >주가상승, 채권금리 하락'이 주요한 고리를 형성했다면 이제는 '경기지표 하락- >경기침체 공포확산- >주가 및 채권금리 하락'이 주된 연결고리를 형성하고 있다. 미국 경기침체에 대한 공포감이 사그라들 때까지 시장은 경기지표의 변화에 출렁거릴 것으로 보인다.
2024.08.17
주식랩
[폼美쳤株] 美 다단계 금융제도의 최대 수혜주 애플
[폼美쳤株-34] 애플이 인공지능(AI) 기술을 적용한 새 아이폰을 내놨으나 월스트리트의 반응은 차갑다. 혁신적 기술이 없는데다 AI 서비스 역시 아직 시험 단계(베타 버전)로 평가하기 어렵기 때문. 화면이 커졌고 카메라 기능이 진보했고 가격은 동결됐지만 많이 팔릴 것이란 기대감도 사그라들고 있다. 주가 폭락이 예상됐으나 발표 첫날 주가는 되레 올랐고 이후 주가는 소폭 약세를 보이고 있다. 애플 신제품을 받기 위해 길게 늘어선 인파. 애플 주가가 강하지도 약하지도 않은 이유는 애초에 새 아이폰에 대한 기대감 자체가 낮았다는 분석이 나온다. 실제 현지시간 9일 열린 애플 신제품 공개 이벤트에서 보인 각종 기능은 지난 6월 애플 개발자회의에서 어느 정도 윤곽이 나왔다. 새 모델(아이폰16)에는 대만 TSMC의 3나노 기술로 개발된 A18칩이 장착됐다. 해당 칩은 대규모 생성모델 실행에 최적화되고, 2배 빠른 뉴럴 엔진을 갖췄다. 주목받았던 AI 서비스인 '애플 인텔리전스' 기능은 내달 소프트웨어 업데이트를 통해 베타 버전으로 제공된다. 우선 영어 서비스만 가능하고 순차적으로 일본어와 중국어 등이 가능해질 전망이지만 내년 출시 언어에 한국어는 포함되지 않아 국내 소비자들의 실망감이 이어졌다. 아이폰 16은 항공우즈 등급 알루미늄 소재로, 검정 흰색 핑크 초록 파랑 색상으로 출시된다. 이번에도 카메라 기능은 진보했다. 카메라는 아이폰14보다 해상도가 4배 향상된 4800만 화소 카메라가 장착됐다. 가격은 799달러부터 시작하고 오는 13일부터 사전예약에 들어간다. 오프라인 판매는 20일부터 시작한다. 아이폰16프로 가격은 999달러부터다. 예상을 깬 것은 가격 동결이었지만 주가에는 별 영향이 없었다. 신제품 발표 이후 월가는 일제히 애플의 목표주가를 내리고 있다. 그럼에도 탄탄한 매수 수요가 애플 주가를 떠받치고 있다. ◆애플 신제품에 대한 실망에도 주가 버텨 2024년 들어 9월 10일까지 애플 주가 흐름. 애플 주가는 지난 7월 16일 234.82 달러를 기록하며 사상 최고가를 찍었다. 신제품 발표 이후인 9월10일엔 220.11달러로, 고점대비 6.3% 하락했다. 그러나 신제품에 대한 실망감이라기 보단 애플의 주요 주주 였던 워런버핏 버크셔해서웨이 최고경영자(CEO)의 대량 매도가 주된 이유로 지목된다. 버핏은 애플 주식을 7억8936만주나 갖고 있었지만 지난 2분기에 이 주식 수를 4억주로 크게 줄였다. 버핏의 애플 대량 매도에 대해 월가의 시각은 엇갈린다. 경기 침체로 인해 세계 시가총액 1위 기업 애플의 주가가 하락할 것으로 보고 미리 팔았다는 의견과 버핏의 전체 포트폴리오에서 애플의 비중이 너무 커서 리밸런싱(비율 조정) 차원에서 매도했다는 분석으로 나뉜다. 애플 매각 대금은 일부 에너지 주식과 보험주(처브) 매수로 전환됐으나, 대부분의 돈은 버핏의 현금성자산으로 남아 있다. 주가는 실적과 수급이라는 두 가지 변수로 좌우되는데 애플은 꾸준한 실적에다 401k라는 확실한 수급 주체를 갖고 있다. 401k는 미국의 확정기여형 퇴직연금제도 중 하나다. 이 계획은 미국의 내국세법 제401조 항목에 근거했기 때문에 이런 이름이 붙었다. 이 제도는 미국 근로자들이 노후를 대비해 자신의 급여 일부를 적립하고 이를 주식이나 채권 등 다양한 자산에 투자하여 수익을 추구하는 식으로 운영된다. 미국 정부는 401k 적립금에 대해 소득세를 부여하지 않고, 투자 수익에 대해서도 세금을 연기하는 식으로 혜택을 준다. 2024년 기준으로 가입 근로자의 기여 한도는 2만2500달러다. 50세 이상 직원은 7500달러를 추가로 적립할 수 있다. 매년 3000만원 가량의 돈을 미국 주식의 우상향 주가에 베팅하며 복리의 힘으로 수많은 백만장자를 탄생시키고 있어 현대 자본주의 금융 제도 중 최고로 손꼽히고 있다. ◆수급은 401k가, 실적은 서비스 매출이 책임져애플의 지난 3분기 사업별 실적 요약. 미국 주식 전문 애널리스트는 "401k는 계속해서 돈이 투입된다는 점에서 완벽한 다단계 형식"이라며 "401k는 대규모 자산 운영상 어쩔수 없이 대형 우량주에 주로 투자돼 있는데 S;" >전체 매출(858억달러)의 28.2%를 차지했다. 작년 22% 수준에서 더 비중이 늘어났다. 3분기 기준 매출 비중에서 1위는 단연 아이폰(45.8%)이지만 가장 눈에 띄게 성장하는 사업 분야가 바로 서비스 매출이다. 실적의 안정성을 위해선 구독 경제로 인해 매월 현금흐름이 발생하는 것인데 애플은 이같은 구독 서비스 사업에다 IT 기기 까지 '할 수 있는 모든 것'을 하는 회사를 구축한 셈이다. 게다가 기기 중에서 아이폰이 덜 팔릴땐 아이패드가 많이 팔리는 식으로 기기간 상호 보완적 관계라는 점도 탁월하다는 평가다.
2024.09.11
[Bongtfolio] 9월 첫 주 증시, 8월의 급락 패턴이 반복되다
주식시장에 있어 9월의 첫 영업일은 8월의 악몽을 재현하는것 같습니다. 어쩌면 8월과 패턴이 비슷한 느낌도 듭니다. 8월의 경우 1일에 ISM제조업 지표가 발표되면서 부진한 고용 상황이 부각됐고, 이를 빌미로 엔캐리 자금 청산과 함께 시장이 급락했습니다. 다음날 2일 노동부 발표 고용보고서에서 실업률이 4.3%로 0.2%p 급등하면서 시장은 재차 급락을 이어갔습니다. S; color: rgb(74, 134, 232); font-style: italic;" >*금리에서 성장으로의 기조 전환, 밸류에이션의 민감도가 시장에 반영된듯시장의 신경이 매우 날카로워진 데에는 크게 2가지 이유가 있다고 판단됩니다. 첫째로, 시장 헤게모니의 변화입니다. 7월 초 ECB 포럼과 상하원 청문회에서 파월 의장이 디스인플레이션으로의 복귀를 선언한데 이어 8월 말 잭슨홀 미팅에서 9월 통화정책의 변경을 천명하며 시장의 헤게모니를 기존 금리(R)에서 성장(G)으로 전환했기 때문입니다. 성장을 고려하는 기본적 요소는 경제 흐름 즉 매크로에서는 고용을, 기업에서는 매출과 이익을 꼽을 수 있습니다. 경제는 고용이 유지되고 일자리가 우상향 한다고 여길 수 있으며, 기업은 매출과 이익이 같이 확대돼야 하고 그 상승폭이 유지돼야 '성장'의 조건을 충족시킬 수 있습니다. 헤게모니가 바뀌어 가는 상황에서 8월과 같은 실업률 증가는 시장에 부정적일 수 밖에 없었고, 아무리 실적이 좋아도 상승폭이 축소되는 엔비디아의 모습은 ‘두고보자’는 기다림 보다는 일단 ‘피해가자’는 심리와 어울리게 됩니다. 요즘 상황이 그렇습니다. 그래서 나타나는 결과가 Bad news is good의 경향이 Good news is good으로 바뀌게 되는 것이죠. 다음으로, Valuation의 민감도 상승입니다. 성장에 대한 자세가 깐깐해지다 보니 적정 주가를 책정하는 데에 야박해집니다. 물론 금리가 하락하면서 적정 주가가 상향조정 되는 점은 긍정적이지만, 이는 이미 시장에 많이 반영이 되어있습니다. 시장은 이미 9월 초 2025년 상반기까지 7회의 금리인하를 요구하고 있습니다. *발빠른 헤지펀드 매니저들은 AI테마 보다 헬스케어, 리츠 등으로 눈 돌려1년 뒤의 기준금리를 나타내는 것으로 여겨지는 2년물 금리의 경우 현재 3.8% 수준을 보여주고 있기 때문에 5.5%의 기준금리와 1.7%의 격차가 벌어져 있고 이는 25bp의 기준금리 인하로 7회의 기준금리 인하 사이클을 나타냅니다. 이미 어느정도 반영돼 있지요. 이러한 경로를 분명하게 만들어줄 9월 FOMC 점도표를 보기전까지 금리로 인한 '호재'를 발견하기는 어려움이 있어보입니다. 결국 경제가 침체로 진행되지 않는다는 전제로 시장은 위험자산을 포기하지는 않겠지만, 최소한 '싼 주식'에 대한 선호도가 이전보다 강해질 수 있습니다. 금리인하 경로가 나타날 때까지는 이러한 경향이 두드러질 수 있습니다. 이미 발빠른 헤지펀드와 뮤추얼펀드 매니저들은 2분기 중 이러한 작업을 진행했습니다. 어쩌면 이들 때문에 이러한 경향이 더 앞당겨 질 수도 있었겠지만, 틀린 접근법도 아니라 봅니다. 골드만삭스 리서치는 최근 실시한 조사에서 펀드매니저들이 IT, 특히 AI테마 대형주를 뒤로하고 헬스케어, 리츠, 필수소비재 섹터의 비중을 늘렸다고 발표했습니다. 특히 리츠는 8월 이전까지 올해 가장 부진한 섹터였으나 최근 1개월 반등해 9월 초 기준으로 볼 때 재료, 재량소비재, 에너지 섹터보다 좋은 성과를 나타내고 있습니다. *지금은 자산과 전략의 분산에 비중둘때 ... 저변동성, 배당투자에 관심을사실, 경기 침체를 피해갈 수 있다는 확신이 있다면, 급락이 올지라도 시장의 하락은 오히려 매수의 기회라고 판단합니다. 침체가 도래해 시장에 충격을 주는 경우 대부분 크레딧 스프레드(회사채금리와 국채금리의 차)가 급격히 확대됩니다. 단기간에 30일, 90일 고점을 넘어서는 경우가 대부분이고, 동시에 유가도 급락하는 경우가 많습니다. 8월의 미국 하이일드(투기등급) 채권의 스프레드 급등과 최근 유가의 급락(WTI 70달러대 후반- >60달러대 후반)을 두고 이러한 의견을 개진할 수 있지만, 이는 8월의 하이일드 상승 고점이 3% 중반으로 2023년 4%대 중반보다도 낮은 수준이었다는 점, 최근 유가의 급락은 OPEC+의 정책 변경(감산 중단)으로 나타난 결과라는 점으로 이해 가능합니다. 오히려 시장이 하락할 때 경기에 민감한 리츠와 필수소비재 주식들의 랠리로 위험자산의 매력도는 줄었다기 보다 분산되었다고 반박이 가능하지요. 9월의 역사적 변동성과 대선을 볼 때 지금부터 3분기 실적에 대한 결과가 나올 때까지는 기술적 대응이 필요하다고 봅니다. 주식을 하지말자는 극단적인 선택보다는 자산의 분산과 전략의 분산이 필요한 시점이라는 판단입니다. 시장이 8월 말까지 많이 올랐기 때문에 이익실현의 욕구가 있고, 변동성이 다가왔다면 찾는 전략은 저변동성과 배당전략입니다. 물론 공격적인 투자자는 이 와중에 퀄리티 주식의 단가를 낮추는 과감한 전략을 취할 수 있지만, 주의를 기울여 운용하는 자금의 경우 저변동성/배당전략의 비중을 확대할 필요가 있다고 봅니다. 그리고 자산면에서는 침체의 가능성이 낮다고 하나, 낮은 가능성으로 매크로 지표에 대한 우려가 불거질 경우 장기 금리의 하락을 고려해 채권의 듀레이션을 확대할 필요가 있습니다. 물론 채권의 비중을 높이는 것도 방법이고요. 그리고 혹시 만에 하나 침체가 정말 도래할 경우, 역사적으로 장기채의 적정 투자시점은 장단기 금리차의 역전이 해소되는 때를 고려한다면 최근 금리 역전의 해서는 듀레이션 확대의 동기가 된다고도 판단할 수 있습니다. 당분간 기업실적 발표가 없는 만큼 9월 첫 주 금요일 발표되는 고용보고서가 가장 큰 변곡점이 될 것 같습니다.
2024.09.05
[폼美쳤株] '요가복 샤넬' 룰루레몬 올해 주가 반토막 이유
[폼美쳤株-33] 요즘 증권가에선 룰루레몬을 '요가복 샤넬'로, 알로(ALO)를 '요가복 에르메스'로 구분지어 부른다. 룰루레몬이 계속해서 잘 나갔다면 '에르메스'라는 비유법은 룰루레몬에 더 어울렸을 것이다. 에르메스는 상장사이지만 샤넬과 알로는 비상장사다. 당연히 상장사이자 요가복 프리미엄 라인을 사실상 처음 만든 룰루레몬에게 명품계 황제의 칭호가 부여돼야 했지만 룰루레몬은 알로에 밀려 2인자에 그치고 있다. 룰루레몬 명동점 모습. 룰루레몬은 알로에 빠르게 따라잡혔다. 룰루레몬의 레깅스 소재는 독특하고 질이 좋았지만 알로와 같은 경쟁자가 충분히 따라잡을만한 수준이었다. 또 SNS상의 스타 마케팅 역시 누구나 할수 있는 마케팅 전략이었다. 무형의 브랜드 가치가 독보적이지도 않았다는 평가다. 룰루레몬이라는 이름 자체도 일본인 등 동양인이 따라 부르기 어렵게 만들었다는 창업자의 '인종 차별적 마인드'에서 출발했기 때문이다. 여기에 회사가 커지면 최고경영자(CEO)가 빠지기 쉬운 '잘못된 인수합병(M; font-size: 16px; letter-spacing: 0px;" >◆2024년 들어 주가 반토막 룰루레몬에게 무슨 일이?미국 시장에서 룰루레몬 주가는 3일(현지시간) 0.54% 하락해 258.08달러를 기록했다. 2024년 들어 이날까지 48.9%나 하락했다. 반도체 등 기술 성장주도 아닌데 이같은 낙폭에 투자자나 월가 모두 놀라고 있다. 그러나 이 주식을 꾸준히 평가해온 애널리스트들은 올 것이 왔다는 반응이다. 특히 스타 마케팅을 앞세운 알로의 기세는 룰루레몬의 성장성을 잡아 먹었고, 월가의 목표주가 하락으로 이어지고 있다. 요가복으로 대표되는 '애슬레저룩' 업계의 양대 축은 이제 룰루레몬과 알로로 요약되는 분위기다. 룰루레몬 창업자 데니스 J 칩 윌슨은 자신이 직접 요가 수업에 참여했다가 사람들이 적당한 복장을 찾지 못해 불편함을 호소하는 것을 보고 요가복(레깅스)에 주목하게 된다. 그의 작업실은 캐나다 벤쿠버에 있었고, 그는 여기서 나일론과 라이크라를 혼합한 '루온' 소재로 90달러 짜리 고가 요가복을 내놓는다. 팝스타 테일러 스위프트가 룰루레몬의 레깅스를 입고, 파파라치들이 이 스타 사진을 찍으면서 입소문이 타기 시작한다. 2003년 미국 산타모니카에 룰루레몬 매장이 들어서면서 더 많은 스타들이 이 브랜드 옷을 착용한다. 칩 윌슨은 과도하다 싶을 정도로 레깅스 소재에 집착했는데 이것이 좋은 품질로 이어지며 북미 여성들에게 높은 평가를 받기 시작한다. 이것은 성공 스토리이지만 실패도 이미 내재돼 있었다. 그는 레깅스를 높은 프리미엄을 붙여 일본 등 아시아로도 판로를 넓혔는데 일본인이 'L' 발음을 잘 못한다는 것을 발견하고 이 단어가 들어갈수록 대박이 나는것 아닌가 하는 엉뚱한 생각을 하게 된다. 블룸버그와 그의 자서전에 따르면 이러한 인종 차별적 마인드로 룰루레몬 이름을 지었다고 밝혔다. 2013년에는 '특정한 체형의 여성에겐 룰루레몬 바지가 어울리지 않는다'는 취지의 발언으로 논란이 된다. 이후 칩 윌슨은 2014년 지분 13.85% 매각에 이어 2015년 이사회 의장에서 물러나며 사실상 쫓겨난다. 칩 윌슨은 룰루레몬이 단기 이익 극대화에만 매몰돼 있다며 지속적으로 비판했고, 경쟁사인 나이키나 언더아머에 투자하는 등 '반골'의 면모를 보인다. 증권가 관계자는 "만약 알로가 상장돼 있었다면 그 주식을 샀을 정도로 칩 윌슨은 룰루레몬 현 경영진에 반감을 갖고 있다"고 말했다. ◆룰루레몬 상장때 설립된 알로의 맹추격 K팝 스타 지수가 입어 화제가 된 알로. 룰루레몬이 2007년 미국과 캐나다 주식시장에 상장될때 대니스 해리스는 공기(Air), 땅(Land), 바다(Ocean)의 앞 글자를 딴 알로를 창립한다. 평상시 입을 수 있다는 마케팅과 달리 다소 화려하고 '민망한' 룰루레몬에 비해 알로는 톤을 낮추고 일상복에 더 가까운 디자인으로 영역을 넓혀가고 있다. 특히 북미에서만 성공한 룰루레몬과 달리 소비자들이 더 까다롭다는 한국 등 아시아쪽에서 호평받고 있다. K팝 스타 블랙핑크 지수를 앞세워 룰루레몬 보다 더 비싸게 파는데도 매출이 급상승세다. 알로의 매출은 지난 2022년에 10억 달러를 돌파했다. 헤일리 비버와 켄달 제너가 알로 요가복을 입은 사진들이 주요 SNS를 도배하면서 초기 룰루레몬의 성장 모델을 그대로 따라가고 있다. 심지어 맨해튼 등 주요 오프라인 지점은 룰루레몬 바로 옆에 대놓고 오픈하면서 품질에 대한 자신감을 내비치기도 했다. 룰루레몬은 창업자가 손을 떼고 전문 CEO 체제이지만 대니스 해리스 알로 창업자는 회사에 대한 지원 사격을 아끼지 않는다. 그는 "우리는 단순히 요가복 브랜드가 아니다. 테슬라에 가까운 디지털 브랜드다. 다른 회사들은 레거시 자동차들과 비슷하다"는 다소 과격한 발언도 남겼다. 알로는 모회사 '컬러 이미지 어패럴'이 상장할 것으로 보이는데, 작년 투자 유치과정에서 100억 달러 기업으로 평가받았다. ◆기대 못미친 실적에 '잘못된 인수합병'도 골치요가복 시장의 경쟁은 거세지고 있다. 지난 8월말 룰루레몬의 실적은 월가의 기대에 못 미쳤다. 2분기 매출은 전년 동기 대비 7% 증가한 23억7000만달러로 시장 전망치였던 24억1000만달러를 밑돌았다. 매장 매출도 2% 증가에 그치면서 예상치(5.9%)의 절반도 충족하지 못했다. 기대를 모았던 새 레깅스가 소비자들의 혹평을 받고 미주지역에서 성장이 둔화한 영향이라고 월가 애널리스트들이 평가했고, 목표주가도 일제히 하향됐다.룰루레몬은 연간 가이던스(실적 예상치)를 스스로 낮췄다. 당초 연간 순이익을 최저 107억달러로 예상했지만 이를 103억8000만달러로 하향했다. 연간 주당순이익 역시 14.27달러~14.47달러에서 13.95~14.15달러로 조정했다. 룰루레몬은 지난달 '브리즈스루'라는 새로운 레깅스를 내놨는데 소비자들이 착용감에 대한 불만을 쏟아내자 판매를 중단하기로 했으니 전체 실적 전망이 나쁜 것이다. 소비자의 품질 불만은 다른 경쟁사로의 소비로 이어지는게 통설이다. 룰루레몬은 기존 나이키 등 거대 브랜드는 물론 알로와 뷰오리, 아웃도어보이스, 패블레틱스 등 주요 신생 브랜드의 도전에 직면해 있다. 여기에 다른 신생 브랜드가 없는 '잠재된 폭탄'도 안고 있다. 룰루레몬은 코로나 기간 동안 '거울을 보며 요가를 한다'는 개념의 홈트레이닝 업체 '미러'를 6000억원이나 주고 M;" >7000만 달러가 넘는 손상차손을 입혔다. 손상차손은 기업의 자산이 처음 샀을때 보다 가치가 떨어졌을때 회계상 반영하는 항목이다. 빅테크 '메타'가 인스타그램으로 잘 나가도 막대한 적자 사업부인 '리얼리티 랩'이 골칫거리인 것과 비슷하다. 더 큰 문제는 이제 룰루레몬은 본업인 요가 사업에서도 다른 경쟁자 대비 뚜렷한 강점이 보이지 않는다는 점이다.
2024.09.04
[지지배배] 현대차 지배구조 개편 '투톱' 글로비스와 모비스
[지지배배-17] 현대글로비스가 지난 6월말 회사 창립 이래 처음으로 'CEO(최고경영자) 인베스터 데이'를 열고 중장기 사업 전략과 주주환원 확대 정책을 발표했다. 25조원 수준의 연간 매출을 2030년까지 40조원 이상으로 늘리고, 2025년부터 3년간 순이익의 25% 이상을 배당하겠다는 것이 핵심이다. 발표는 이규복 대표가 했지만, 그 뒤에는 정의선 현대차그룹 회장이 자리잡고 있음을 모두가 인지하고 있었다. 현대차그룹의 물류를 담당하며 국내 제조회사 치곤 괜찮은 연간 6%대의 영업이익률을 기록 중인 현대글로비스는 지금까지 처럼 가만히 운영만 해도 되는 회사다. 그러다 갑자기 그룹 의존도를 줄이고 외부에서 열심히 영업해 매출과 순익을 늘리겠다고 나선 것은 현대글로비스가 기업 가치를 높여야 하는 숙명을 안고 있어서라는 것이 증권가의 공통된 의견이다. 이 회사 최대주주가 정의선 회장이기 때문이다. ◆타그룹과 달리 현대차그룹 지배구조는 계열사들 '순환출자' 구조2018년 현대차그룹이 내놓은 지배구조 개편안. 현대차그룹 대표 선수는 누가봐도 현대차와 기아다. 특히 삼성그룹의 실적이 급등락하는 와중에 두 회사가 꾸준한 실적을 보여 국내 대표 제조사로 자리매김한 것을 봐도 그렇다. 그러나 정 회장 입장에선 이들에 대한 지배력이 약하다. 다른 그룹들이 지주사 중심으로 계열사들을 진두지휘하고 있는 것과 달리 현대차그룹은 계열사들끼리 꼬리에 꼬리를 무는 '순환출자' 구조라는 점에서 약점을 갖고 있다. 그룹 지배구조는 '현대모비스→현대차→기아→현대모비스'로 이어진다. 금융당국은 지주사 체제로 전환하라고 요구하는데 이를 위해선 특정 계열사 지분을 팔아 지배구조 정점에 있는 회사 지분을 사야하는 수고로움과 막대한 비용이 소요된다. 대부분 계열사가 상장돼 있는 상황에서 이같은 '오버행'(대규모 지분 매도) 이슈는 투자자들도 반대하는 상황이다. 이에 따라 지배구조 개편안으로 합병이 나왔다. 2018년 현대차그룹은 현대모비스가 AS·모듈 사업을 분할해 현대글로비스로 넘기고 이후 모비스와 글로비스가 주식을 교환하는 방식의 개편안을 내놨다. 그러나 분할·합병 비율이 모비스에 불리하다는 얘기가 쏟아졌다. 지주사 전환 비용을 따졌을때 오너 그룹의 지배구조 개편은 자신의 지분이 높은 회사 중심으로 이뤄진다. 정 회장 계열사 지분율로 봤을때 글로비스를 중심으로 개편이 이뤄질 수 밖에 없는 것이다. ◆오너 최대자산을 지주사 역할을 하는 계열사 지분으로 교환정의선 현대차그룹 회장당시 개편안은 주주들의 반대로 무산됐지만 여전히 증권가에선 이같은 방식이 유일한 대안으로 보고 있다. 투자자들의 생각도 비슷한 모양새다. 9월3일을 기준으로 최근 5년간 글로비스 주가는 43% 상승했다. 같은 기간 지배구조 정점에 있는 현대모비스 주가는 14% 하락했다. 글로비스가 파격적인 주주환원 정책까지 내놓은 상황에서 이처럼 주가가 상반되는 현상은 지속될 것이란 분석이 나오고 있다. 정 회장의 모비스 지분율은 0%대로 지배력이 미약하지만 글로비스 지분율은 20%에 달한다. 지배구조 개편안이 복잡해 보이지만 오너 입장에선 자신의 최대 자산(글로비스)을 사실상 지주사 역할을 하는 회사(모비스) 지분으로 교환해야 하는 상황이다. A증권사 지배구조 전문 애널리스트는 "왕 회장(정몽구)의 건강 이상설로 경영권 승계가 필요한데 올림픽 효과로 이미지가 좋은 지금이 적기"라고 전했다. 정의선 회장은 양궁협회장을 역임하며 지난 파리올림픽에서 양궁에 걸린 5개 금메달을 모두 따내는데 '숨은 조력자' 역할로 칭찬이 자자하다. 오너에 대한 여론이 좋은 상황에서 모비스의 주가가 하락세인데다 글로비스의 가치가 상승하고 있어 지배구조 개편 비용이 감소하고 있다. 그룹의 속사정에 밝은 기관투자자들은 글로비스를 올 들어 사모으고 있다. 3일까지 누적 순매수 금액이 1130억원이다. ◆"글로비스가 M; font-size: 16px; letter-spacing: 0px;" >글로비스 주가는 올 들어 상승세다. 글로비스가 탄탄한 회사임은 분명하지만 주가는 미래 성장성에 좌우되기 때문에 그동안 높은 평가를 받지 못했다. 에프앤가이드에 따르면 향후 12개월 예상 순익 기준 주가수익비율(PER)은 6.05배에 그친다. 주가순자산비율(PBR)의 경우 수년간 1배 밑이었다가 최근 1.09배로 이제서야 청산가치 수준에 도달했다. 기관투자자들은 글로비스 주가가 떨어질 가능성이 낮아 순매수 강도를 높이고 있는 것이다. 글로비스는 전체 매출에서 현대차와 기아가 차지하는 비중이 60%에 달한다. 내부 거래 의존도가 크고 자동차 운송업 일변도다. 태생적 한계를 극복하는데 최고의 대안은 인수합병(M;" >신사업으로 배터리 사업을 키우고 있는데 배터리 운송에는 각종 까다로운 국제 인증이 필요한 상황이다.
2024.09.03
[킹세종] 올해 3분기 이익 2483% 폭증할 엔비디아 수혜주
[킹세종-80] 엔비디아 2분기 실적 후폭풍이 거세다. 전교 1등하던 학생 점수가 100점으로 예상했는데 90점이 나오자 1등을 유지할 수 있을까하는 의구심이 사태의 본질이다. 시장에 AI거품 심리가 팽배해 있는 것도 기술주들의 위험 요인이다. 하지만 점수는 시장에 못미쳤지만 엔비디아는 여전이 1등주다. 현실과 심리 사이의 괴리가 당분간 장을 이끌면서 시장의 변동성도 커질 전망이다.전문가들은 아직 AI모멘텀도 사라지지 않은 만큼 엔비디아는 물론 직간접으로 이 회사와 관련된 '숨은 조력자'들에 관심을 기울일 필요가 있다고 지적했다. 대표적인 종목으로 '엔비디아 밸류체인'에 속한 이수페타시스 한미반도체 테크윙 ISC 등이다. 이들도 엔비디아와 함께 주가 변동성이 커지는 것은 불가피하지만 엔비디아 보다 저평가돼 엔비디아 주가 반등시 더 높은 투자 수익률이 기대된다. 엔비디아의 2분기(5~7월) 순이익은 1년새 2배 이상 급증한 눈부신 성과였다. 그러나 이 기준으로 엔비디아의 향후 1년 예상 주가수익비율(PER)은 45배가 넘으면서 차익실현을 노리는 투자자들의 '고평가 주식'이라는 좋은 핑곗거리가 되고 있다. 반면 국내 관련주는 엔비디아 처럼 영업이익이 1년새 2~3배씩 증가하면서도 PER이 20배가 넘지 않아 저평가 매력이 부각되고 있다. 투자 고수들은 이런 기술주들은 급락시에 분산 투자하는 전략으로 접근해야 한다고 강조한다. 고점에 잡았다가 마음 고생하기 십상이라는 뜻. 매일경제와 LS증권은 AI 조정 장세 기간 동안 2분기 실적과 엔비디아 보다 낮은 PER, 외국인·기관 수급 등을 종합해 이들 엔비디아 수혜주 4곳을 주목할 종목으로 선정했다. 주요 투자 지표는 블룸버그와 에프앤가이드를 활용했다.◆"국내에 공장 더 짓는다" 엔비디아 믿는 이수페타시스의 자신감최근 이수페타시스는 대구시와 달성1차산업단지 내 2만1천344㎡(6468평) 부지에 고다층 인쇄회로기판(MLB) 5공장을 추가로 짓는 투자 협약을 체결했다. 일각에서 AI 피크아웃(정점에 이른뒤 상승세 둔화)에 대한 시장의 우려가 있었지만 이는 기우에 불과했다는 것이다. 이번 5공장은 2025년말 이후 완공되며 2026년 초부터 완전 가동이 예상된다.미국의 주요 빅테크 업체들의 실적이 발표됐는데 AI 시장 성장을 뒷받침하는 근거는 이들의 설비투자(CAPEX) 지속이었으며 이는 이수페타시스의 증설로도 이어지고 있다. 이수페타시스는 엔비디아는 물론이고 구글 마이크로소프트 등 미국 주요 빅테크들에게 MLB를 공급하고 있다. MLB는 인쇄회로기판(PCB)을 여러 개를 쌓아 올린 제품인데 층수가 많을수록 많은 양의 데이터를 빠르게 처리할 수 있다.AI용 서버에 장착되는 GPU에 사용되기 때문에 엔비디아가 주요 고객이다. 빅테크들의 AI 투자가 지속될수록 MLB 수요가 급증해 이수페타시스의 실적도 증가한다. 증권가 관계자는 "원래 MLB의 주요 공급 회사들이 중국 업체들이었는데 미·중 갈등으로 이수페타시스가 반사이익을 얻고 있다"고 말했다. 지난 2분기 매출과 영업이익은 작년 동기대비 각각 25% 늘어난 2047억원, 50.5% 증가한 275억원이다. 매출증가율 보다 이익증가율이 2배 가량 높은 추세는 올 3분기 예상 실적에서도 드러난다. 3분기 추정 영업이익의 경우 333억원이며, 이는 1년새 153%나 증가한 수치다. KB증권의 한 애널리스트는 "MLB 기술 트렌드 변화에 따라 평균판매단가(ASP)의 상승이 갈수록 나타나고 있어 목표주가를 올리고 있다"고 밝혔다. 향후 1년 예상 실적 기준 이수페타시스의 PER는 19.5배이며 배당수익률은 0.23%다.◆한미반도체 3분기 이익 2483% 증가하는데 주가 조정엔비디아에 직접 공급하는 회사들은 향후 공급망 변화 속에서 실적과 주가 부침이 심해지는 경향이 있다. 그러나 한미반도체 처럼 국내 굴지의 반도체 회사를 공급처로 해서 엔비디아의 수혜를 받는 회사들은 실적 안정성에서 높은 점수를 받기 마련이다. 엔비디아가 독점하는 AI 가속기의 성능을 좌우하는 제품 중 하나가 고대역폭메모리(HBM)다. HBM은 SK하이닉스가 사실상 독점 중이다. HBM 제조에 필수적인 '열압착(TC)본더'를 공급하는 곳이 한미반도체다. 한미반도체가 최근 주목받고 있는 것은 '하이닉스 일변도'인 고객사 목록에 미국 마이크론을 추가했기 때문이다. 지난 4월에 이같은 장비 공급 공시를 냈다. 지난 2분기에 한미반도체는 영업이익 554억원을 기록했는데 이는 1년새 396%나 증가한 수치다. 직전 1분기와 비교해도 이익이 93% 늘었다.3분기 예상 이익은 750억원으로 추정되는데 작년 3분기 보다 2483%나 급증하는 것으로 나온다. 확실한 공급처는 견조한 실적으로도 이어지나 주가 고평가 요인이 되기도 한다. 예상 PER이 32배 수준으로 다른 엔비디아 수혜주 보다 높은 편이다. 주주환원 의지는 다른 곳보다 강하다. 2022년 연간 주당 200원이었던 배당금을 2023년 기준 420원으로 2배 이상 올렸다. 올해도 420원이 유지될 전망이다.◆JP모건이 저평가 매력으로 찜한 테크윙지난 상반기 테크윙의 보고서에 따르면 월가의 투자은행 JP모건이 지난 7월19일 이 회사 주식 192만주를 사들이면서 단숨에 주요 주주(5.15%)로 올라섰다. 테크윙은 AI 등 각종 반도체 테스트 검사 장비를 개발해 국내외 주요 반도체 기업들의 주목을 받고 있기 때문에 JP모건의 레이더망에 걸린 것으로 보인다. 이는 외국인 투자 지표에서도 드러나는데 올 들어 28일까지 외국인 순매수금액이 1931억원이다. 테크윙은 미국 마이크론과 계약을 맺고 오는 11월까지 반도체 검사장비를 공급하는데 이 계약 규모가 작년 매출의 4% 수준이다. 최근 수주는 주로 HBM 관련 매출로, SK하이닉스에 도전하는 삼성전자와 마이크론의 투자 규모가 늘어날수록 테크윙의 실적도 증가한다. 작년 2분기 대비 올 2분기 테크윙의 영업이익 증가율은 195.2%에 달했는데 3분기엔 이익증가율이 1000%가 넘을 전망이다.◆엔비디아 직접 수혜 ISC, 외국인 1천억 투자엔비디아 실적 발표이후 국내 수혜주들의 주가가 대거 조정받자 기술주 비중이 낮은 투자자들에게 오히려 기회라는 얘기가 나온다. 엔비디아 못지 않은 성장세를 보이는 ISC의 경우 예상 PER가 17배 수준이라 투자하기 부담스럽지 않다는 것이다. 지난 2001년 설립된 ISC는 반도체 테스트 소켓을 주력으로 만드는 상장사다. 테스트 소켓은 반도체 불량 여부를 따질때 검사 설비와 반도체 디바이스를 연결한다. 제품 손상이 적어 이익률이 높은 '실리콘 러버' 소켓 분야에선 세계 시장 점유율 75%로, 숨은 강자다. 이를 알아본 외국인은 이 주식을 올 들어 1000억원 넘게 순매수 중이다. ISC는 엔비디아에게 그래픽카드(GPU) 양산 소켓을 공급 중이며 AI 가속기 생산이 증가할수록 ISC의 소켓 수요도 늘어난다. 염승환 LS증권 이사는 "ISC는 HBM용 테스트 소켓도 개발중인데 개발 성공 후 엔비디아 모멘텀이 폭발할 것"이라고 전했다.
2024.08.30
[폼美쳤株] 中 최고 부자 하룻새 18조원 잃은 속사정
[폼美쳤株-32] 중국 광저우의 한 글로벌 회사 본사. 이 건물 앞에선 지난 5월부터 지금까지도 상인들의 시위가 계속되고 있다. 한때 본사 사무실이 중국의 거센 상인들에 의해 점령당하기도 했다. 이들은 "본사 벌금이 제품 가격의 5배가 넘는다"며 "충분한 이유도 없이 소비자 민원이 발생하면 곧바로 과도한 벌금을 물린다"고 주장하고 있다. 이 회사 이름은 핀둬둬(PDD)홀딩스다. 그 유명한 테무의 모회사다. 중국 온라인 상거래 플랫폼 테무. PDD는 '중국 온라인 상거래의 떠오르는 별' 중 하나다. 알리익스프레스 보다도 성장 속도가 더 빨라 전세계가 주목하는 회사였다. PDD는 나스닥에 미국 주식 예탁증서(ADR) 형태로 상장돼 있어 미국 주식이나 마찬가지다. 최근 월스트리트에선 역대 최대 실적을 기록한 PDD가 겉만 화려하고 속은 썩고 있는 중국 경제를 대표한다며 신랄하게 비판 중이다. 플랫폼내 상인들과 투자자들이 서서히 등을 돌리고 있다. 당장의 실적만 보면 이해가 가지 않는 상황이다. PDD의 지난 2분기 매출액은 971억위안(약 18조원)으로 전년 대비 86% 증가했으며 분기 기준 사상 최대 매출이었다. 2분기 순이익은 작년 동기대비 144% 급증한 320억위안을 기록했다. 그러나 이후 실적은 스스로도 불안하다는 지적이다. 실적발표 후 천레이 PDD 최고경영자(CEO)는 "업계 경쟁이 치열해 자사주 매입이나 배당금을 포기하겠다"고 밝혔다. ◆테무, 사상 최대 실적에도 주가 급락 왜?미국에 상장된 회사 CEO의 이같은 발언은 주가 폭락을 보장하는 것과 마찬가지다. 미국 시장에선 향후 실적 예상치(가이던스) 만큼이나 중요한 것이 주주환원 의지인데 천 CEO는 이를 중단하겠다는 선언이다. 자국내 알리나 국내 쿠팡, 미국 아마존 등 E-커머스 시장의 출혈 경쟁으로 비용 부담이 커지는 것은 스스로 증언한 내용이다. 여기에 플랫폼내 상인들의 불만이 향후 PDD 비용 증가를 알리는 서막이라는 것. 테무 모회사 PDD 홀딩스 주가가 최근 폭락했다. 증권가 관계자는 "테무는 그동안 제품 환불 등 각종 민원에 따른 비용을 상인들에게 전가해왔는데 이젠 불가능해지면서 비용이 급증할 것"이라고 전했다. 중국 현지 상거래 전문가는 "알리바바나 징둥닷컴 등 중국내 경쟁자들은 품질이나 물류, 서비스 면에서 평판이 떨어지지 않고 돌아가는데 PDD는 브랜드 가치가 하락 중"이라고 지적했다. 이같은 상황은 최근 PDD의 주가 흐름에서 그대로 나타나고 있다. 지난 26일 실적 발표 당시 상장이후 최대폭인 28.5%나 급락하며 증시에 충격을 줬다. 이날 하루에만 평가액 550억달러가 증발했다. PDD의 창업자는 황정이다. 그는 중국에서 가장 부유한 인물로 꼽혔는데 황정의 순자산은 이날 140억달러 감소하며 부호 1위에서 4위로 내려앉았다. PDD의 공격적 마케팅은 그의 자산을 끌어 올렸지만 이젠 그 한계가 명확해졌다는 지적이 나오고 있다. ◆초저가 전략 한계 부딪힌 테무 AI로 부활하나테무 창업자 황정. 테무는 시장 점유율을 끌어 올리기 위해 대규모 마케팅과 프로모션에 더해 엄청난 광고 비용을 썼다. 그러나 최근 미국이 금리 인하 카드를 만지작 거릴 정도로 경기 침체 우려가 커지면서 물류 사정이 악화되고, 공급망에 문제가 발생하며 물류비가 증가하는 추세다. 전 세계에 퍼져 있는 온라인 플랫폼 회사들도 테무의 마케팅 방식을 취하면서 경쟁이 치열해지자 테무의 초저가 마케팅도 한계에 부딪히고 있다. 나스닥에 상장된 성장주에겐 더 높은 기대치가 있다. 기대를 못맞춘 PDD에 대해 월가가 냉혹한 평가를 내리는 이유다. 지난 2분기 매출 971억 위안은 전년도 대비해선 훌륭한 실적이었지만 월가의 예상치 대비 해선 100억위안 가량 낮았다. 그러나 실적 대비 과도하게 주가가 하락했다는 분석도 나온다. 원래도 10배 수준이었던 주가수익비율(PER)이 향후 12개월 실적 기준해선 8.18배까지 낮아졌다. 알리바바의 PER이 9.6배인 것을 감안하면 저가 매수 기회라는 얘기도 나온다. 특히 세계에서 가장 빨리 성장한 온라인 상거래 플랫폼이라는 명성은 쉽사리 이뤄지지 않는다는 것이다. 증권가 관계자는 "PDD는 연령별 마케팅 등 타깃 마케팅에 대한 특유의 데이터 기술 분석 능력을 갖고 있다"고 평가했다. 최근 급성장하는 AI 기술력과 PDD의 마케팅 능력이 결합할 경우 높은 시너지가 기대된다는 얘기다.
2024.08.28
부동산재테크
[제네시스박의 1분 절세] 부동산 세금규제 추석 이후 더 깐깐해진다
현 정부 출범이래 부동산 세금 정책은 규제완화를 지속해왔다. 대표적인 것이 ‘양도세 중과 한시 유예' 정책으로 그 이후로도 정부는 종부세 중과 일부 폐지, 양도세 비과세 요건 완화 등 계속해서 규제완화 정책을 실시했다. 그런데 지난 8월 8일 공급대책이후 미묘한 변화가 감지된다. 8월 13일 ‘집값 띄우기' 등 이상 거래에 대한 전수조사와 함께 최근에는 대출규제까지 동원하는 형국이기 때문이다. 통상 추석 연휴가 지나면 부동산 거래량이 다시 늘어나고 관심도가 올라가는 것이 보통인데 이 경우 부동산 세금 정책 변화도 규제 완화에서 ‘규제 강화'로 바뀔지 관심이다. 이러한 상황에서 미리 대비해야 할 절세법은 무엇이고 앞으로 나올 수 있는 부동산 세금 정책은 무엇인지 살펴보자.정부가 보내는 부동산 메시지가 달라지고 있다. 서울 중심지를 시작으로 신고가가 계속 나오고 있는 가운데, 부동산 세금 정책 역시 ‘규제완화'가 아닌 ‘규제강화'로 바뀔 수 있는 것이다. 그 배경은 무엇이고, 만약 부동산 세금 규제가 강화된다면 어떤 부분을 특히 더 조심해야 할까?◆달라진 부동산 메시지먼저 전반적인 분위기 파악을 해보자. 7월 24일 ‘2024 세법개정안'이 나올 때만 하더라도 정부는 상속세 개편 등 세부담을 낮추기 위한 방안을 제시했다. 그러다가 8월 초 대통령실은 집값 상승이 너무 가파르다며 15일 이전 부동산 대책이 나올 수 있음을 시사했다. 이후 8월 8일에는 이른바 ‘8월 공급대책’이 나왔는데 주요 내용은 정비사업을 신속 진행하고, 서울의 경우 공공기관이 빌라 등을 매입해 집값이 안정될때까지 이를 공급하며, 특히 서울 인근 그린벨트 중 일부를 해제해 주택 공급을 하겠다는 것이 주요 골자다. 그리고 곧바로 다음 날인 9일, 서울시는 그린벨트를 토지거래허가구역으로 지정한 뒤, ‘일부 지역 등 신고가가 계속되면 해당 구 전체를 토지거래허가구역으로 지정할 수도 있을 것'이라고 경고했다. 그럼에도 불구하고 서울 강남을 중심으로 주택 가격은 상승하고 있으며 거래량 역시 늘어나는 가운데, 이제 정부는 ‘대출규제'라는 카드를 꺼내들었다. 부동산 자산관리에서 대출이 차지하는 비중은 꽤 크다. 온전히 자기 돈 100%로 해당 자산을 구입하기에는 금액이 워낙 크기 때문이다. 그래서인지 몰라도 최근 서울 아파트 거래량은 줄어들고 상승폭 역시 잠잠해지는 모양새다. 그렇다면 정부가 바라는대로 서울 집값은 앞으로 안정될 수 있을까?◆추석 연휴 이후 상황까지 살펴야물론 정부 정책 변화에 따라 ‘숨고르기'라고 볼 수도 있겠지만 추석 명절 효과도 어느 정도 있을 것으로 보인다. 즉 설, 추석과 같은 명절 이전에는 거래가 잘 이뤄지지 않는 부분도 감안해야 하는 것이다. 따라서 정부 정책 효과가 잘 나타나고 있는지를 보려면 추석 연휴가 지나서도 이를 함께 체크해야 할 텐데, 이쯤되면 미국 금리인하에 대한 소식도 매우 높은 확률로 들릴 것이고 주택 공급, 특히 신축은 단기간에 공급할 수 있는 것이 아니기에 다시 수요가 발생할 수 있다. 그리고 이에 맞춰 정부는 대출규제를 더 강화하거나 다른 추가 규제책을 내놓을수도 있을 것으로 예상된다. 그렇다면 부동산 세금 관련, 어떤 부분을 가장 유의해야 할까?첫째, 앞으로는 ‘자금조달' 이슈가 더욱 커질 것으로 보인다. 스트레스 DSR 강화, 주택담보대출 상환기간 축소 등 대출규제가 더 본격화되면 주택취득자금 조달에 있어서 문제가 생긴다. 그래도 매수를 원하는 자들은 부족한 자금을 가족 등 특수관계자에게 빌릴 수 있는데 차용을 가장한 ‘편법증여' 이슈가 더욱 커질 것으로 예상된다. 현재 규제지역의 경우는 모든 거래에 있어서, 그리고 비규제지역은 거래가액이 6억 이상일 때 자금조달계획서를 작성하는데 이때 부모 등 특수관계자로부터 차입을 하는 경우 ‘그 밖의 차입금'에 해당 금액과 관계 등을 기재해야 한다. 그리고 이를 뒷받침할 수 있는 ‘차용증’ 그리고 이자지급 내역에 대한 ‘이체확인증' 역시 준비를 해두는 것이 좋다. 특히 차용증은 단순히 작성만 한다고 인정이 되는 것이 아니라, 실제 이자 지급을 하고 있는지, 상환기간이 적정한지(과거 30년 상환 계획으로 작성해 편법증여 이슈로 조사를 받은 사례가 있다), 원금 상환이 제때 이루어지고 있는지 등 여러 가지를 종합적으로 체크할 수 있으니 사실에 맞게 작성, 운영하는 것이 필요하다. 둘째, 조정대상지역 신규 지정 여부를 살펴보자. 앞서 서울시는 특정 구 전체에 대해 토지거래허가구역을 지정할 수 있다고 했지만 형평성 그리고 지나친 사유재산 침해 이슈 등을 고려하면 조금 더 핀셋 규제, 즉 조정대상지역 신규 지정이 더 유력시된다. 현재 강남구, 서초구, 송파구 및 용산구만 조정대상지역으로 남아있는데 그 외 지역을 추가로 지정할 수 있다는 의미다. 이럴 경우 조정대상지역으로 신규 지정이 되고 그 이후 취득한 주택은 추후 매각시 반드시 2년 거주를 해야 비과세가 가능하다. 또한 조정대상지역이 늘어난다면 ‘양도세 중과'를 조심해야 하는데, 앞서 살펴본 2년 거주는 ‘취득일'을 기준으로 한다면 양도세 중과는 ‘양도일’을 기준으로 하기에 매각시 조정대상지역 여부가 중요하다. 양도세 중과에 해당할 경우 생각보다 세부담이 매우 커져서 매물이 잠기는 부작용도 있다(아래에서 더 살펴본다). 셋째, 양도세 중과 한시 배제 추가 연장 여부를 반드시 살펴야 한다. 앞서 현재 강남 3구와 용산구는 조정대상지역으로 묶여 있다고 했는데, 해당 지역을 지금 취득하면 추후 매각시 2년 거주를 해야 비과세가 가능하고, 설령 그 이전에 매수를 했더라도 해당 지역 주택을 매각할 때 다주택자 상태라면 양도세 중과에 해당한다. 다만 계속해서 ‘중과 폐지' 입장을 밝힌 정부는 양도세 중과에 대해 한시 유예 기간을 두었는데 이후 그 기간이 계속 연장돼 2025.5.9까지는 2년 이상 보유한 주택에 대해서는 양도세 중과 걱정을 할 필요가 없다(2년 미만인 경우 최소 60% 단기 양도세율 적용).그런데 지금까지 살펴본 것처럼, 혹시라도 주택 가격이 계속해서 상승하고 정부 역시 이에 대해 입장을 바꾼다면 내년 5월 9일까지로 예정된 양도세 중과 한시 유예 기간은 더 이상 연장되지 않을 수 있다. 그럴 경우 2025.5.10 이후(이 날 포함) 양도하는 주택이 조정대상지역에 있고 세대기준 다주택자라면 양도세 부담이 큰 폭으로 늘어나게 된다. (그림 4)는 양도세 중과 시행시 대략적인 세부담을 나타낸 것으로 양도차익이 1억인 경우, 일반과세는 약 2천 만원이지만 3주택 중과는 5천 3백만원까지, 양도차익이 5억 이라면 3주택 중과는 무려 3억 5천만원까지 양도세 부담이 커질 수 있음을 의미한다. 개인적으로 가능성은 낮다고 보지만 양도세 중과가 시행 되면 계속 보유하거나 차라리 그 이전에 매각하는 것이 더 유리할 수 있다. 정부 입장에서 부동산 정책에 대해 강력한 시그널을 줌과 동시에 일부 매물을 유도할 수 있다고 판단한다면 양도세 중과 배제를 더 이상 연장하지 않고 이제는 시행할 수도 있는 것이다. 이 외에도 부동산 규제 정책은 수 없이 많다. 우리는 이를 지난 정부에서 이미 보았고 효과가 별로 없다는 것을 알고 있다. 하지만 현 정부 역시 일정 부분은 부동산 규제책을 내놓을 수 있고, 만약 그렇게 한다면 현재 대출규제 다음으로는 ‘세금 규제 정책'이 될 가능성이 높기에 이를 관심갖고 지켜봐야 한다. 특히 심리가 되살아날 수 있는 추석연휴 이후 시장 상황에 주목할 필요가 있다. 이를 잘 지켜보고 각자 상황에 맞는 부동산 자산관리 전략이 필요할 때이다.
2024.09.09
[부동산 시그널] 추석 이후 부동산전망 ... 지금 집 살 때인가?
‘시장 vs 정책’향후 주택 시장의 움직임을 좌우할 변수다. 시장에서는 상승 심리가 여전한 반면 정부와 은행들은 초강력 대출 규제로 상승 심리 억제에 나섰다. 두 세력간 싸움의 승패에 따라 주택가격 상승세가 지속될지 여부가 결정된다. 시장 전문가들은 일단 추석 이후에는 숨고르기 장세가 적어도 한 번은 나올 것으로 전망한다. 정부가 나서 돈 줄을 죄면 주택값은 일단 하락할 수 밖에 없기 때문이다. 문제는 정책 효과의 지속성 여부다. 과거 정부가 여러차례 대출규제를 내놨지만 이 규제는 시간이 흐를수록 시장에 미치는 영향력이 줄어들었다. 정부의 정책이 수요 공급 관리등 여타 정책으로 이어지면서 선순환구조를 형성한다면 집값은 잡힐수 있다. 문제는 이 ‘쉼표’가 언제까지 지속될 것인가 하는 점이다. 내 집 마련을 고민하고 있다면 지금부터 시장을 예의주시해 매수 타이밍을 잡아야 하는 이유다.◆7∼8월 거래가 최고가의 90% 회복
매일경제가 한국부동산원 매매가격지수를 바탕으로 서울 아파트의 지역별 전고점 회복률을 계산한 결과, 대부분 지역이 2021~2022년에 세운 전고가의 평균 90%까지 도달한 것으로 나타났다. 지역별로 따지면 서초구(103.1%)와 성동구(102.3%), 송파구(100.4%)는 사실상 역대 최고가를 넘어섰다. 강남구(99.8%), 용산구(98.5%), 양천구(96.8%), 마포구(95.4%) 등 이른바 인기 지역도 가격 회복 속도가 빠르다.상대적으로 가격 회복 속도가 느렸던 강북지역도 상승세가 나타나는 모습이다. 7∼8월 실거래 가격이 직전 최고가 대비 82%로 가장 낮은 도봉구를 비롯해 노원구, 성북구, 강북구, 금천구, 관악구 등도 회복률이 90%에 근접하고 있는 상황이다.가격이 상승세를 그리면서 거래량도 늘어나고 있다. 7월 서울 아파트 거래는 8755건을 기록했다. 일반적으로 서울에서는 한 달 평균 5000건 이상 아파트가 거래되면 매도자 우위의 시장으로 판단한다. 특히 3분기 상승 거래 비중이 67%로, 하락(27%) 또는 보합(6%) 거래를 압도하고 있는 상황이다. 이같은 이유로 시장에서는 가격지수와 거래량, 주택 구매력 등 부동산 가격을 결정하는 핵심지표 상당수가 방향을 전환했다는 분석이 많다.주택가격과 거래량이 상승세인데도 주택구입부담지수가 상대적으로 안정적인 모습을 보이고 있기 때문이다. 중위소득 가구가 표준대출로 중간가격 주택을 구입할 때의 대출 상환 부담을 나타내는 지수다. 100이면 소득의 25%를 원리금 상환에 쓴다는 뜻이다. 가계 소득과 금리, 집값을 모두 아우르는 지수로 집값의 저평가와 고평가를 판단할 수 있다. 올 1분기 서울지역 주택구입부담지수는 151을 기록 중이다. 2004년 조사 이후 평균선이 126인데, 대개 140~150 안팎이면 시장에서 받아들일 수 있는 가격으로 꼽힌다. 역대 최고치는 2022년 3분기(214.6)이었다.◆전세까지 대출 규제 ... 파급력 상당
이런 가운데 부동산 정책을 담당하는 정부 분위기는 확연히 바뀌었다. 우선 ‘1단계’로 전방위적인 대출 축소에 나서면서 부동산 시장 방향에 큰 변수로 작용하고 있다. 이달부터 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계가 시행되며 가산금리가 높아져 주택담보대출 금리가 종전보다 오르고, 대출 한도도 축소된다. 예를 들어 연 소득이 1억원인 차주는 수도권 주택을 매입할때 한도가 현재보다 5000만원 이상 줄어든다.일부 시중은행은 금융당국 눈치에 자체적으로 주택담보대출 금리를 높이고, 갭투자에 이용될 만한 일부 전세자금대출 판매를 중단하기로 하는 등 돈줄 죄기에 동참하고 있다. KB국민·신한·우리은행은 주담대 만기를 최장 50년(34세 이하)에서 30년으로 줄였다. 생활안정자금 목적 주담대 한도 1억 원 제한(5대 은행), 조건부 전세대출 중단(KB국민·신한·우리·NH농협) 등 실수요 중심 대출제도 개편 또한 공통 조치다. 우리은행과 카카오뱅크는 수도권 1주택자에 대한 규제까지 시행한다. 모든 세대원이 주택을 보유하지 않은 경우에만 전세대출을 취급하고, 추가 주택 구입자금 취급을 중단할 방침이다.특히 전세대출을 규제한다는 점은 유의해서 봐야 할 부분이다. 문재인 정부 당시 집값 급등기에도 전세대출은 ‘실수요자 보호’ 명목 때문에 손을 쉽게 대지 못했다. 하지만 이 규제가 실행된다면 파급력은 상당할 것으로 전망된다. 전세대출이 전셋값이 급락하는 것을 막고, 다시 매매가격 하방까지 지지하는 역할을 하기 때문이다. 게다가 정부는 올해 안에 전세자금대출에도 DSR을 도입한다는 방침까지 갖고 있다. 또 부동산 규제 정책에 신중한 정부지만 추가 수요 억제책까지 나올 수 있다. 오세훈 서울시장은 앞서 서울지역 아파트값 상승과 관련해 “필요한 경우 토지거래허가구역 확대를 적극 검토하고 있다”고 밝혔다.◆하반기 관망세 심해질듯 ... 대출규제 효과는 6개월?
분위기가 급변하자 8월 거래는 주춤한 모습이다. 서울 아파트는 8월 3723건이 거래됐다. 실거래가 신고기한(1개월) 때문에 추이를 지켜봐야 하겠지만 7월보다는 거래량이 줄어든다는 전망이 지배적이다. 실제로 마포구 아현동의 한 중개업소 대표는 “아파트값이 역대 최고가를 경신하면서 수요자들이 추격 매수가 부담스럽다며 관망하는 모습을 보인다”며 “호가는 여전히 강세지만 분위기는 많이 달라졌다”고 말했다.매도 희망자들도 급해졌다. 부동산 빅데이터업체 아실에 따르면 이달 초 7만6천여건으로 감소했던 서울 아파트 매물 건수는 다시 증가세로 돌아서 현재 8만여건을 오르내리고 있다. 이같은 이유 때문에 올 하반기 부동산 시장은 관망세가 심해진다는 전망이 많다.문제는 정부의 대출규제 효과가 얼마나 지속될지 여부다. 이 부분에 대한 판단은 한국개발연구원(KDI)이 지난해 8월 작성한 뒤 최근 공개한 ‘가계대출 규제의 규제영향 분석에 관한 연구’ 보고서에서 확인할 수 있다. 연구결과에 따르면 규제 효과가 나타나더라도 그 효과가 6개월에 그쳤다.실제로 15억 원 초과 아파트에 대한 주택담보대출 금지와 분양가상한제 적용 지역 확대 등 내용이 담긴 문재인 정부의 18번째 부동산 대책(12·16 대책)은 은행들에 주담대 규모를 줄이는 식의 유의미한 결과를 내지 못했다. 2019년 3분기와 4분기에 2%대를 기록했던 은행권의 가계 주담대 증가율은 12·16 대책 이후인 2020년 1분기 들어 1.6%대로 떨어졌지만 2020년 2분기부터 다시 1.9%로 상승했다. 규제가 도입되고 6개월이 지난 시점인 2020년 3분기부터는 증가율이 2.5%, 3.1% 등으로 가파르게 상승했다. 연구를 맡은 유경원 상명대 경제금융학부 교수는 “규제 도입 후 분기별 효과를 분석한 결과 도입 직후 2개 분기까지는 규제 영향이 통계적으로 유의미했지만, 이후에는 유의미하지 않았다”고 말했다.◆연말 갈수록 전세시장 향방 주목해야
결국 장기적인 주택시장 방향을 예측하려면 금리보다는 미분양과 전세시장, 두 가지 지표를 예의주시해야 한다. 전세가격이 하락하면 매매시장 안정은 예상보다 오래 지속될 가능성이 있다. 2022년 말부터 1년간 지속된 집값 안정세는 전세가격 하락을 동반했다. KB국민은행에 따르면 올해 7월 서울 아파트 매매 대비 전세가 비율은 53.9%다. 표본 개편이 있었던 2022년 11월(53.9%) 이후 1년 8개월 만에 최고를 기록했다. 서울 아파트 전세가율은 금리 인상 이후 전셋값이 급락하고 역전세난이 심화하면서 지난해 4월 50.8%까지 떨어지기도 했다. 그러나 이후 아파트값과 전셋값이 동반 상승하면서 전세가율이 오르기 시작해 작년 7월(50.9%) 이후 지난달까지 1년째 상승세가 지속되고 있다.이같은 측면에서 올 11월 시작될 올림픽파크포레온 입주가 얼마나 광범위하게 영향을 줄지가 ‘1차로’ 체크해야 할 포인트다. 2018년 9·13 대책 직후 송파 헬리오시티(9510가구) 등 입주장이 겹치면서 다음해 6월까지 하락세가 지속된 사례가 있다.전국 미분양 현황도 주목해야 하는 데이터다. 국토교통부가 발표한 ‘7월 주택통계’에 따르면 전국의 준공 후 미분양 물량은 1만6038가구로, 6월(1만4856가구)에 비해 8% 증가했다. 준공 후 미분양은 지난해 7월(9041가구) 이후 12개월 연속 증가세다.준공 후 미분양은 건설사와 시행사의 자금 부담으로 이어져 중소업체의 경우 줄도산에 처할 가능성이 크다. 중소 건설사가 많은 지방에선 부동산 경기 악화로 미분양이 점차 심해지고 있다. 준공 후 미분양 물량 중 수도권은 2900가구에 그쳤다. 지방은 1만3138가구로 한 달 새 1173가구 늘었다. 특히 전남은 875가구 증가한 2502가구에 달했다. 경북도 6월보다 290가구 늘어난 1239가구로 나타났다. 서울 부동산 시장이 아무리 뜨거워도 전반적인 건설시장이 침체하면 영향을 받을 수 밖에 없다.
매일경제가 한국부동산원 매매가격지수를 바탕으로 서울 아파트의 지역별 전고점 회복률을 계산한 결과, 대부분 지역이 2021~2022년에 세운 전고가의 평균 90%까지 도달한 것으로 나타났다. 지역별로 따지면 서초구(103.1%)와 성동구(102.3%), 송파구(100.4%)는 사실상 역대 최고가를 넘어섰다. 강남구(99.8%), 용산구(98.5%), 양천구(96.8%), 마포구(95.4%) 등 이른바 인기 지역도 가격 회복 속도가 빠르다.상대적으로 가격 회복 속도가 느렸던 강북지역도 상승세가 나타나는 모습이다. 7∼8월 실거래 가격이 직전 최고가 대비 82%로 가장 낮은 도봉구를 비롯해 노원구, 성북구, 강북구, 금천구, 관악구 등도 회복률이 90%에 근접하고 있는 상황이다.가격이 상승세를 그리면서 거래량도 늘어나고 있다. 7월 서울 아파트 거래는 8755건을 기록했다. 일반적으로 서울에서는 한 달 평균 5000건 이상 아파트가 거래되면 매도자 우위의 시장으로 판단한다. 특히 3분기 상승 거래 비중이 67%로, 하락(27%) 또는 보합(6%) 거래를 압도하고 있는 상황이다. 이같은 이유로 시장에서는 가격지수와 거래량, 주택 구매력 등 부동산 가격을 결정하는 핵심지표 상당수가 방향을 전환했다는 분석이 많다.주택가격과 거래량이 상승세인데도 주택구입부담지수가 상대적으로 안정적인 모습을 보이고 있기 때문이다. 중위소득 가구가 표준대출로 중간가격 주택을 구입할 때의 대출 상환 부담을 나타내는 지수다. 100이면 소득의 25%를 원리금 상환에 쓴다는 뜻이다. 가계 소득과 금리, 집값을 모두 아우르는 지수로 집값의 저평가와 고평가를 판단할 수 있다. 올 1분기 서울지역 주택구입부담지수는 151을 기록 중이다. 2004년 조사 이후 평균선이 126인데, 대개 140~150 안팎이면 시장에서 받아들일 수 있는 가격으로 꼽힌다. 역대 최고치는 2022년 3분기(214.6)이었다.◆전세까지 대출 규제 ... 파급력 상당
이런 가운데 부동산 정책을 담당하는 정부 분위기는 확연히 바뀌었다. 우선 ‘1단계’로 전방위적인 대출 축소에 나서면서 부동산 시장 방향에 큰 변수로 작용하고 있다. 이달부터 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계가 시행되며 가산금리가 높아져 주택담보대출 금리가 종전보다 오르고, 대출 한도도 축소된다. 예를 들어 연 소득이 1억원인 차주는 수도권 주택을 매입할때 한도가 현재보다 5000만원 이상 줄어든다.일부 시중은행은 금융당국 눈치에 자체적으로 주택담보대출 금리를 높이고, 갭투자에 이용될 만한 일부 전세자금대출 판매를 중단하기로 하는 등 돈줄 죄기에 동참하고 있다. KB국민·신한·우리은행은 주담대 만기를 최장 50년(34세 이하)에서 30년으로 줄였다. 생활안정자금 목적 주담대 한도 1억 원 제한(5대 은행), 조건부 전세대출 중단(KB국민·신한·우리·NH농협) 등 실수요 중심 대출제도 개편 또한 공통 조치다. 우리은행과 카카오뱅크는 수도권 1주택자에 대한 규제까지 시행한다. 모든 세대원이 주택을 보유하지 않은 경우에만 전세대출을 취급하고, 추가 주택 구입자금 취급을 중단할 방침이다.특히 전세대출을 규제한다는 점은 유의해서 봐야 할 부분이다. 문재인 정부 당시 집값 급등기에도 전세대출은 ‘실수요자 보호’ 명목 때문에 손을 쉽게 대지 못했다. 하지만 이 규제가 실행된다면 파급력은 상당할 것으로 전망된다. 전세대출이 전셋값이 급락하는 것을 막고, 다시 매매가격 하방까지 지지하는 역할을 하기 때문이다. 게다가 정부는 올해 안에 전세자금대출에도 DSR을 도입한다는 방침까지 갖고 있다. 또 부동산 규제 정책에 신중한 정부지만 추가 수요 억제책까지 나올 수 있다. 오세훈 서울시장은 앞서 서울지역 아파트값 상승과 관련해 “필요한 경우 토지거래허가구역 확대를 적극 검토하고 있다”고 밝혔다.◆하반기 관망세 심해질듯 ... 대출규제 효과는 6개월?
분위기가 급변하자 8월 거래는 주춤한 모습이다. 서울 아파트는 8월 3723건이 거래됐다. 실거래가 신고기한(1개월) 때문에 추이를 지켜봐야 하겠지만 7월보다는 거래량이 줄어든다는 전망이 지배적이다. 실제로 마포구 아현동의 한 중개업소 대표는 “아파트값이 역대 최고가를 경신하면서 수요자들이 추격 매수가 부담스럽다며 관망하는 모습을 보인다”며 “호가는 여전히 강세지만 분위기는 많이 달라졌다”고 말했다.매도 희망자들도 급해졌다. 부동산 빅데이터업체 아실에 따르면 이달 초 7만6천여건으로 감소했던 서울 아파트 매물 건수는 다시 증가세로 돌아서 현재 8만여건을 오르내리고 있다. 이같은 이유 때문에 올 하반기 부동산 시장은 관망세가 심해진다는 전망이 많다.문제는 정부의 대출규제 효과가 얼마나 지속될지 여부다. 이 부분에 대한 판단은 한국개발연구원(KDI)이 지난해 8월 작성한 뒤 최근 공개한 ‘가계대출 규제의 규제영향 분석에 관한 연구’ 보고서에서 확인할 수 있다. 연구결과에 따르면 규제 효과가 나타나더라도 그 효과가 6개월에 그쳤다.실제로 15억 원 초과 아파트에 대한 주택담보대출 금지와 분양가상한제 적용 지역 확대 등 내용이 담긴 문재인 정부의 18번째 부동산 대책(12·16 대책)은 은행들에 주담대 규모를 줄이는 식의 유의미한 결과를 내지 못했다. 2019년 3분기와 4분기에 2%대를 기록했던 은행권의 가계 주담대 증가율은 12·16 대책 이후인 2020년 1분기 들어 1.6%대로 떨어졌지만 2020년 2분기부터 다시 1.9%로 상승했다. 규제가 도입되고 6개월이 지난 시점인 2020년 3분기부터는 증가율이 2.5%, 3.1% 등으로 가파르게 상승했다. 연구를 맡은 유경원 상명대 경제금융학부 교수는 “규제 도입 후 분기별 효과를 분석한 결과 도입 직후 2개 분기까지는 규제 영향이 통계적으로 유의미했지만, 이후에는 유의미하지 않았다”고 말했다.◆연말 갈수록 전세시장 향방 주목해야
결국 장기적인 주택시장 방향을 예측하려면 금리보다는 미분양과 전세시장, 두 가지 지표를 예의주시해야 한다. 전세가격이 하락하면 매매시장 안정은 예상보다 오래 지속될 가능성이 있다. 2022년 말부터 1년간 지속된 집값 안정세는 전세가격 하락을 동반했다. KB국민은행에 따르면 올해 7월 서울 아파트 매매 대비 전세가 비율은 53.9%다. 표본 개편이 있었던 2022년 11월(53.9%) 이후 1년 8개월 만에 최고를 기록했다. 서울 아파트 전세가율은 금리 인상 이후 전셋값이 급락하고 역전세난이 심화하면서 지난해 4월 50.8%까지 떨어지기도 했다. 그러나 이후 아파트값과 전셋값이 동반 상승하면서 전세가율이 오르기 시작해 작년 7월(50.9%) 이후 지난달까지 1년째 상승세가 지속되고 있다.이같은 측면에서 올 11월 시작될 올림픽파크포레온 입주가 얼마나 광범위하게 영향을 줄지가 ‘1차로’ 체크해야 할 포인트다. 2018년 9·13 대책 직후 송파 헬리오시티(9510가구) 등 입주장이 겹치면서 다음해 6월까지 하락세가 지속된 사례가 있다.전국 미분양 현황도 주목해야 하는 데이터다. 국토교통부가 발표한 ‘7월 주택통계’에 따르면 전국의 준공 후 미분양 물량은 1만6038가구로, 6월(1만4856가구)에 비해 8% 증가했다. 준공 후 미분양은 지난해 7월(9041가구) 이후 12개월 연속 증가세다.준공 후 미분양은 건설사와 시행사의 자금 부담으로 이어져 중소업체의 경우 줄도산에 처할 가능성이 크다. 중소 건설사가 많은 지방에선 부동산 경기 악화로 미분양이 점차 심해지고 있다. 준공 후 미분양 물량 중 수도권은 2900가구에 그쳤다. 지방은 1만3138가구로 한 달 새 1173가구 늘었다. 특히 전남은 875가구 증가한 2502가구에 달했다. 경북도 6월보다 290가구 늘어난 1239가구로 나타났다. 서울 부동산 시장이 아무리 뜨거워도 전반적인 건설시장이 침체하면 영향을 받을 수 밖에 없다.
2024.09.06
[임채우의 수익형부동산] 60대 아파트 매도금 50억 어떻게 굴릴까
“오랜기간 공무원으로 직장생활을 한 L씨(62세)는 공무원을 정년 퇴직하면서 보유한 서초구 반포동 반포자이 아파트를 50억원에 매도했습니다. 강남권 대장주 아파트이지만 노후준비와 안정적 현금흐름 등을 위해 과감한 결정을 했지만, 어떻게 운용하는게 좋을지 고민하고 있습니다.” ◆다가구주택 매입해 월 600만원 임대수익 창출L씨의 사례는 월급쟁이 직장인 중에서도 성공사례로 꼽을만 합니다. 아파트 투자 하나 잘해 놓은 것이 평생 돈 걱정없이 살아갈 수 있는 밑천이 되었기 때문입니다. 아파트 투자 잘해서 성공한 사례는 많이 있습니다. 작년에 상담했던 고객님은 신반포2차아파트 입주권(34평형)을 38억원에 매도했습니다. 매입 금액은 3억원에 불과했습니다. 전업주부로 살면서 부동산에 관심 많았던 그 고객은 전세로 살던 지역의 아파트를 매입함으로써 큰 성공을 거둘 수 있었습니다.L씨는 정년퇴직을 했고, 노후 준비를 위해 안정적인 현금흐름이 필요합니다. 그리고 일부 자금은 자본차익이 가능한 부동산에 투자하고 싶어 합니다. 본인이 거주하면서 높은 임대수익을 얻을 수 있는 상품은 다가구주택입니다. 용인시 수지구 성복동에 있는 다가구주택은 원룸 12개, 쓰리룸 1개 등 주로 원룸으로 구성되어 있고, 매매금액이 19억원인데 보증금 4억에 월세가 600만원입니다. 임대수익률은 연간 4.8%(쓰리룸 거주시 3.9%)에 달합니다. 신분당선 성복역에서 도보 7분거리에 있어 임차수요가 꾸준하고 주차대수도 10대로 넉넉해서 공실이 거의 없어 안정적인 임대수익을 창출할 수 있다는 점이 장점입니다.시세는 19억원이지만 주택 기준시가가 7억원으로서 1가구 1주택자이고, 주택 기준시가가 12억원 이하여서 월세소득에 대해서 종합소득세를 납부하지 않는 것이 매력적입니다. 만일 기준시가가 12억원을 초과하는 다가구주택만을 가지고 있는 1주택자나, 집이 2채이상인 다주택자의 경우에는 모든 월세소득에 대해서 종합소득세를 납부해야 합니다.다가구주택은 수익형부동산으로서 좋은 점이 많이 있습니다. 우선 땅이 있어 지가 상승을 기대할 수 있습니다. 구분상가보다는 시간이 흐른 후에 자본차익을 좀 더 볼 수 있습니다. 그리고 지하철 역세권의 원룸주택은 공실 걱정이 없습니다. 고객님이 매입 검토중인 성복역은 신분당선으로서 강남권의 강남역, 논현역, 신사역까지 직통으로 연결이 됩니다. 그리고 광교신도시와 분당에도 정차역이 있어 이쪽에 직장이 있는 사람도 많이 이용하므로 임차수요가 많은 점이 장점입니다. 또한 꼬마빌딩을 매입하는 것과 비교해 높은 수익률을 얻을 수 있습니다. 서울 시내에 20억대 이하의 꼬마빌딩의 임대수익률은 2%대에 불과합니다. 물론 시간이 지나면서 지가 상승에 따른 자본차익 기대감도 있지만, 월세를 받아 풍족한 노후생활을 해야 하는 입장에서 보면 정기예금 이자율보다 낮아 60대의 노후 준비하는 사람 입장에서는 적합하지 않습니다.원룸주택은 공실걱정이 없습니다. 1인가구의 증가로 수요가 꾸준하게 증가하고 있기 때문입니다. 반면 꼬마빌딩은 경기 침체의 영향을 받아 공실이 발생할 우려가 있고, 임차인을 채우기까지 시간이 걸릴 수도 있고, 임대료가 낮아질 수도 있습니다. 하지만 다가구주택이 장점만 있는 것은 아닙니다. 세입자가 20명 가까이 되다보니 신규 임대나 재계약 등에 신경을 써야 합니다. 원룸으로 1인가구가 거주하다 보니 계약기간을 못 채우고 새로운 세입자가 들어오는 경우도 많습니다. 그리고 주택이 시간이 흐르면서 노후화되면 누수가 발생될 수 있고, 화장실과 수도 배관 등에 문제가 생길 수도 있습니다. 형광등, 현관문 등이 고장나거나 교체해야 하는 일이 소소하게 발생하기도 합니다. 다가구주택이나 꼬마빌딩 등 건물을 가지고 있는 사람이라면 누구나 겪어야 할 일이고, 관리 경험이 쌓이면서 노하우가 생기기 때문에 크게 걱정하지 않아도 됩니다. 단 체크해야 할 부분은 반드시 지하철 역세권에 있어야 합니다. 1인가구는 대중교통을 이용하는 경우가 많기 때문에 지하철 역세권이 필수입니다. 그리고 다른 주택과 달리 차별화가 있어야 합니다. 1인가구도 차를 가지고 있는 경우가 많기 때문에 주차대수가 넉넉하다든지, 주택 면적이 다른 곳보다 넓다든지, 옥상에 휴게 공간이 있다든지, 상업지역이 가까워 편의시설 이용에 문제가 없다든지 등 이런 차별화가 있다면 공실 걱정이 없고, 월세도 다른 곳보다 높게 받을 수 있습니다. 월세를 많이 받으면 당연히 부동산 가치도 올라가게 됩니다. ◆자본차익형으로는 재개발 투자 유망20억 정도는 노후 준비용으로 다가구주택에 투자하고 남는 자금은 자본차익 기대감이 높은 부동산에 투자하는게 좋아 보입니다. 자본차익 기대감이 높은 것은 재개발입니다. 재개발은 허름한 주택을 헐고, 대단지 아파트를 개발하는 것으로 투자성이 가장 높습니다. 다만 시간에 대한 투자는 필수이고 주변 아파트 가격이 높은 곳이 좋습니다. 서울 시내 가장 인기가 높은 곳은 용산구의 한남뉴타운과 성동구의 성수전략정비구역입니다. 2곳 모두 한강변에 위치해 있고, 용산민족공원과 서울숲이라는 대규모 공원 옆에 있어 입지는 최고입니다.한남뉴타운은 한남3구역이 관리처분인가를 통과해서 철거중에 있고, 프리미엄만 12~15억원에 달합니다. 34평형을 받을 수 있는 입주권은 총 투자금이 추가분담금을 포함해 30억원 내외입니다. 반면 성수전략정비구역은 조합설립인가를 득한 상태로서 조합원대비 일반분양이 많아 조합원이 되면 34평형 아파트를 모두 받을 수 있을 것으로 보입니다. 내년에 건축심의를 득하고 2026년 사업시행인가를 득할 것으로 예상됩니다. 성수전략정비구역은 토지거래허가구역으로 묶여 있어 실수요자만 매입이 가능합니다. 2년간 의무적으로 거주해야 합니다. 따라서 갭투자가 불가합니다. 반면 한남뉴타운은 토지거래허가구역으로 묶여 있지 않아 직접 거주하지 않아도 됩니다. 2곳 모두 미래가치가 높아 매물이 많지 않은 편이고, 초기 투자금액은 20억 내외를 예상해야 합니다. 대출을 받는다면 투자금액은 줄어듦니다.◆여유자금 5억원은 자녀 증여 추천40억원 정도를 수익형부동산과 자본차익형 부동산에 투자하고 남는 자금 10억원은 일부는 자녀에게 증여하고, 일부는 현금으로 운용할 것을 추천드립니다. 가령 자녀가 1인이라면 5억원을 증여하고, 남는 자금 5억원 중 3억은 정기예금에 가입하고 남은 2억원은 MMF 등에 넣어둬 필요할 때 즉시 인출할 수 있도록 하는 것입니다.현재 성년 자녀에게는 10년에 5,000만원을 무상으로 증여가 가능합니다. 증여세율은 5억원 이하가 20%(공제액 1,000만원), 10억원 이하가 30%(공제액 6,000만원)입니다. 60세라면 증여나 상속을 고민해야 할 시기입니다. 증여는 빠를수록 좋습니다. 건강관리를 잘하는 사람이라면 90세 이상까지 살 확률이 높기 때문에 10년마다 5억원을 3회 정도 증여가 가능합니다. 다가구주택과 재개발을 같이 구입한다면 1주택자인 상태에서 조정대상지역의 주택을 추가 매입시 취득세가 8%로 중과되기 때문에 조정대상지역(강남3구, 용산구)의 주택을 먼저 매입하고, 조정대상지역이 아닌 지역을 나중에 매입하는 것이 절세하는 방법입니다. 참고로 자본차익 가능성이 높은 재개발을 자녀에게 자금을 증여한 후 매입하는 것도 생각해 볼수 있는 좋은 상속플랜이자 절세 전략입니다.
2024.09.02
[부동산 시그널] 동탄신도시를 한번 더 주시해야 하는 이유
경부고속도로 때문에 동탄1과 동탄2로 나뉘었던 동탄신도시가 사업 추진 24년 만에 온전한 신도시로 탈바꿈한다. 경부고속도로 화성시 구간 1.2㎞를 지하화하고, 상부에 연결 도로를 개통하면서다.도로나 철도 지하화는 단절된 지역을 하나의 생활권으로 묶어 유동인구부터 생활 편의성까지 눈에 띄게 개선시킨다. 그 경제 효과는 경의·경춘선 숲길에서도 이미 여실히 나타난 바 있다. 하루 평균 3만3000명이 방문하는 명소로 자리 잡은 덕분에 주변 상권이 살아났고, 2곳의 도시 숲이 조성되면서 생긴 녹지는 축구장 22개 규모(총면적 15만7518㎡)에 이른다. 이보다 규모가 훨씬 큰 경부고속도로 동탄 구간 지하화의 파급효과가 얼마나 거대할지 예상할 수 있는 부분이다.◆경부고속도 화성시 구간 지하화로 동탄 1, 2신도시 연결 ... 6개 도로중 2개 개통
부동산 업계에 따르면 지하 경부고속도로 상부에 조성되는 6개 도로 중 2개가 8월 28일 개통했다. 2개 중에서 남측 도로는 동탄2신도시 시범단지 남쪽에서 동탄1신도시 동탄여울공원 남쪽을 연결해 오산·평택 지역으로 나간다. 북측 도로는 동탄 치동천로와 원천로를 연결하는 도로로, 동탄2신도시에서 동탄1신도시를 지나 수원시까지 연결된다. 8월 30일부터는 이날 개통한 2개 도로에 9개 노선 버스가 운행을 시작했다.나머지 4개의 연결도로는 올해 연말 개통할 예정이다. 2번과 5번 도로는 동탄2신도시 광역비즈니스콤플렉스 교통량을 분산하는 역할을 하게 된다. 가장 핵심인 3번과 4번 도로는 동탄1신도시와 2신도시의 롯데백화점, 롯데캐슬을 각각 연결하게 된다.동탄 일대 주민들은 생활 편의성이 크게 좋아질 것이라고 기대했다. 경부고속도로 서쪽의 동탄 신도시 계획은 2000년에 처음 입안됐다. 그리고 2007년 6월 정부가 도로 동쪽에 동탄2신도시 개발을 추가로 발표하며 기존 동탄신도시는 동탄1, 나머지 지역은 동탄2로 지구가 나눠져 지금까지 이어져 왔다. 하지만 고속도로 때문에 동서가 완전히 단절돼 주민들의 불편이 상당했다.◆1, 2신도시 같은 생활권에 도심공원도 조성 ... "파급효과 얼마나 클지 기대"
전문가들은 고속도로 지하화와 연결도로 개통이 마무리되면 동탄신도시 부동산 지형도가 상당히 바뀔 것이라고 전망했다. 특히 동탄 1지구와 2지구 사이 가격 차이가 좁혀질 수 있다는 분석이 나온다. 실제로 현재 동탄1신도시의 ‘동탄역 반도유보라아이파크 5.0’ 전용84㎡ 시세가 10억원 안팎인 반면, 2신도시의 ‘동탄역 린스트라우스’ 전용84㎡는 11억~12억원대에 형성돼 있다.결정적 이유는 동탄역 접근성 때문이었다. 현재 동탄1신도시 주민이 동탄역을 이용하려면 자동차나 버스로 20분 이상 돌아가야 한다. 하지만 연결도로가 뚫리면 시간은 5분대로 단축된다. 근처 A공인중개업소 관계자는 “‘동탄역 반도유보라파크’나 ‘동탄역 파라곤’, ‘동탄역 유림노르웨이숲’ 등 1신도시에 위치한 단지들의 기대가 특히 높다”면서도 “동탄2신도시 주민들도 1신도시 기반시설을 쉽게 이용할 수 있는 만큼 모두에게 이득”이라고 설명했다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “경부고속도로를 사이에 두고 둘로 나뉜 동탄 1·2신도시가 연결돼 같은 생활권으로 묶인다는데 큰 의미가 있다”고 설명했다.경부고속도로 지하화 구간 상부에는 ‘화성 보타닉가든’ 등 축구장 12개 규모의 도심공원도 들어선다. 공사는 2026년 말 완료를 목표로 지난달 시작됐다. 동탄역 서편에 조성되는 중심상업지구가 최대 수혜지역으로 꼽힌다. 상부 공원과 접하면서도 광역환승센터와 지하로 직접 연결될 수 있기 때문이다.이들 상업지구는 올 연말께 분양이 진행될 예정이다.한편 경부고속도로 서울 구간(한남대교 남단~양재IC)도 지하화 작업을 추진 중이다. 2026년 말에서 2027년 사이에 착공을 목표로 사업을 검토 중이다.
부동산 업계에 따르면 지하 경부고속도로 상부에 조성되는 6개 도로 중 2개가 8월 28일 개통했다. 2개 중에서 남측 도로는 동탄2신도시 시범단지 남쪽에서 동탄1신도시 동탄여울공원 남쪽을 연결해 오산·평택 지역으로 나간다. 북측 도로는 동탄 치동천로와 원천로를 연결하는 도로로, 동탄2신도시에서 동탄1신도시를 지나 수원시까지 연결된다. 8월 30일부터는 이날 개통한 2개 도로에 9개 노선 버스가 운행을 시작했다.나머지 4개의 연결도로는 올해 연말 개통할 예정이다. 2번과 5번 도로는 동탄2신도시 광역비즈니스콤플렉스 교통량을 분산하는 역할을 하게 된다. 가장 핵심인 3번과 4번 도로는 동탄1신도시와 2신도시의 롯데백화점, 롯데캐슬을 각각 연결하게 된다.동탄 일대 주민들은 생활 편의성이 크게 좋아질 것이라고 기대했다. 경부고속도로 서쪽의 동탄 신도시 계획은 2000년에 처음 입안됐다. 그리고 2007년 6월 정부가 도로 동쪽에 동탄2신도시 개발을 추가로 발표하며 기존 동탄신도시는 동탄1, 나머지 지역은 동탄2로 지구가 나눠져 지금까지 이어져 왔다. 하지만 고속도로 때문에 동서가 완전히 단절돼 주민들의 불편이 상당했다.◆1, 2신도시 같은 생활권에 도심공원도 조성 ... "파급효과 얼마나 클지 기대"
전문가들은 고속도로 지하화와 연결도로 개통이 마무리되면 동탄신도시 부동산 지형도가 상당히 바뀔 것이라고 전망했다. 특히 동탄 1지구와 2지구 사이 가격 차이가 좁혀질 수 있다는 분석이 나온다. 실제로 현재 동탄1신도시의 ‘동탄역 반도유보라아이파크 5.0’ 전용84㎡ 시세가 10억원 안팎인 반면, 2신도시의 ‘동탄역 린스트라우스’ 전용84㎡는 11억~12억원대에 형성돼 있다.결정적 이유는 동탄역 접근성 때문이었다. 현재 동탄1신도시 주민이 동탄역을 이용하려면 자동차나 버스로 20분 이상 돌아가야 한다. 하지만 연결도로가 뚫리면 시간은 5분대로 단축된다. 근처 A공인중개업소 관계자는 “‘동탄역 반도유보라파크’나 ‘동탄역 파라곤’, ‘동탄역 유림노르웨이숲’ 등 1신도시에 위치한 단지들의 기대가 특히 높다”면서도 “동탄2신도시 주민들도 1신도시 기반시설을 쉽게 이용할 수 있는 만큼 모두에게 이득”이라고 설명했다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “경부고속도로를 사이에 두고 둘로 나뉜 동탄 1·2신도시가 연결돼 같은 생활권으로 묶인다는데 큰 의미가 있다”고 설명했다.경부고속도로 지하화 구간 상부에는 ‘화성 보타닉가든’ 등 축구장 12개 규모의 도심공원도 들어선다. 공사는 2026년 말 완료를 목표로 지난달 시작됐다. 동탄역 서편에 조성되는 중심상업지구가 최대 수혜지역으로 꼽힌다. 상부 공원과 접하면서도 광역환승센터와 지하로 직접 연결될 수 있기 때문이다.이들 상업지구는 올 연말께 분양이 진행될 예정이다.한편 경부고속도로 서울 구간(한남대교 남단~양재IC)도 지하화 작업을 추진 중이다. 2026년 말에서 2027년 사이에 착공을 목표로 사업을 검토 중이다.
2024.08.30
[경매 NPL컷] 115억 신고가 아파트의 비하인드 스토리
대부업이라는 일을 하다 보면 여러 케이스들을 접하곤 합니다. 그 중에서도 최근 핫이슈였던 지난 3월에 압구정 현대 아파트가 115억에 신고가를 기록하면서 사람들을 놀라게 했습니다. 하지만 이 신고가에는 일반인들이 알 수 없는 비하인드 스토리가 있었습니다. 2024년 3월 29일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 현대 6.7차 아파트 전용면적 245형(80평)이 27일 115억원에 거래됐습니다. 현대 6.7차 80평은 76동 1개 동에만 있으며, 면적대가 크고 거래가 뜸하다 보니, 이전 거래는 2021년 4월 80억원에 거래된 이래 약 3년 만에 35억원이 오른 셈이지요. 특이한 점은 직거래로 거래가 성사됐다는 점입니다. 매수자와 매도자가 일반적인 관계라면, 100억원이 넘는 아파트 거래를 직거래로 하기 쉽지 않기 때문에 이번 거래를 두고 다양한 추측이 나오고 많은 분들이 소설을 쓰고 계십니다. *경매 들어갈 아파트 채권자가 본인의 네트워크 풀가동해 '신고가' 거래현재 시장에 나와있는 매물(9층)이 120억원에 나온 것으로 표기되어 있으며 시장에 나오지 않았던 매물이 순식간에 손이 바뀌었으니, 의문이 가득한 상황이긴 합니다. 압구정동 A공인중개사에 따르면 "대형 면적인데다 거래 때마다 화제가 되다 보니 지인들끼리 조용히 직거래를 택한게 아닌가 추측된다"고 말했다고 합니다. 압구정 현대 76동(80평)은 정, 재계 유명인사들이 많이 사는 것으로 유명하기 때문에 나온 추측이겠죠.76동에서 신고가가 나온 이유는 복층과 펜트하우스 배정이라는 기대감 때문이다, 일반인들은 아마 이 정도까지 생각할 겁니다. 하지만 실상은 좀 다를 수 있습니다. 채권자가 살기 위해 발버둥치다가 거래가 되었다는 생각도 듭니다. 결론부터 말씀드리자면 본 아파트는 곧 경매가 될 예정이었고, 채권자는 최대한 손해를 안 보기 위해 채무자(소유자)를 설득해 매매 시장에 내놓고, 채권자가 직접 팔려고 여기저기 수소문해서 맺어진 결과였습니다. 채무자는 이미 연체가 오래 되었기에 사실상 채권자의 손에 해당 아파트의 운명을 내 맡길 수 밖에 없었습니다. 채권자 입장에서는 못 팔면 요단강을 건너기에 죽기 살기로 본인의 네트워크를 풀가동했습니다. 위 그림은 그간 머니쇼에서 몇 번 보여드렸던 대출 진행표와 유사합니다. 사실 노도강이나 경기도 대부분의 지역에서 대부업체에 컨텍했던 분들과 똑같은 대출 패턴입니다. 아파트 가격이 올라가면서 자산을 담보로 마이너스 통장처럼 필요할 때마다, 시세가 올라갈 때마다 곶감 빼먹듯 돈을 빌려쓰게 된 것이 이번 시즌 아파트 대출의 전형적인 패턴인데요. 압구정 고가 아파트 사는 분들도 대출 패턴은 크게 다르지 않았던 것이죠.이 글을 읽는 많은 분들은 압구정 현대 아파트에서 저런 경우는 극히 드문 것 아니냐고 부정하실 수도 있습니다. 하지만 해당 지역에서도 많은 대출 문의가 들어왔던 것을 감안한다면 76동의 케이스 뿐만 아니라 압구정 한양이나 미성에서도 얼마든지 보실 수 있습니다. 또 다른 압구정 아파트 소유자분께서 자녀 유학자금 송금 이슈로 대출을 알아보셨지만, 시중은행은 DSR로 인해 은행 대출은 불가하므로 상장사 임원도 대부업계에서 10억을 빌리려 하는 케이스는 수두룩합니다.(대출 시장에는 일반인들이 보지 못하는 완전 다른 세상이 존재하고 작동하거든요)2023년 11월과 12월에 9억과 5억이 대출이 나갔을때 대부업체 입장에서는 큰 베팅을 했습니다. 사실 저희 사무실에도 당시 대환 대출 문의가 들어왔으나 KB가를 기준으로 했을 경우 이미 LTV가 100%를 초과한 상태였기에 그 어디에서도 대출 불가 통보를 받았던 사례입니다. 하지만 이런 상황에서도 총 14억을 나갔던 대표님은 해당 담보물의 가치를 보다 높은 130억에는 충분히 팔린다고 보고 대출을 해준 것으로 보입니다.*요즘 부동산 활기? ... 일종의 착시현상으로, 수많은 대출들은 아직도 '뇌관'본 채권은 대출이 나가자마자 바로 연체되기 시작했고, 채무자가 이자를 잘 내지 않아 매도하면 채권을 회수할 수 있다고 자신했던 그 업체마저도 벌벌 떨었다고 합니다. 어떻게 아냐구요? 14억을 대출해준 대표님과 어제 술 한 잔 같이 하면서 115억에 팔아서 채권회수 겨우 시켰다고 이야기를 들었기 때문입니다. 저는 쫄보라 못한 것을 그 분은 리스크를 감안하고 단행하셨고, 요단강을 건널 뻔 하다가 겨우 살아 돌아왔다는 무용담에 술안주가 따로 필요 없었습니다.특히 이번 건은 부동산 중개업소에서도 손님을 못 붙여서 채권자인 대부업체 사장님이 지인들에게 물건 소개서 직접 돌려서 매도를 하게 된 케이스라고 하네요. 세간의 정, 재계의 그런 분들이라 직거래를 했느니 이런 신비감 있는 스토리가 아니라, 그저 돈 빌려준 대부업체가 살기 위해서 발바닥에 땀나도록 뛰어 다녀서 만들어진 ‘압구정 신고가’ 였습니다.요즘 부동산 시장이 급등했다고 생각들 하시지만 사실 특례 자금 등으로 시장에 자금 유입이 되어 보여지는 착시 현상이라고 생각합니다. 머니쇼에서 여러분들께 똑같은 말로 강조해 드린 내용이 있습니다. 이미 나간 수많은 대출들이 ‘한 번은 꺼져야’ 다시 시장이 활기를 찾게 된다는 내용입니다. 지난 상승장에서 나갔던 대출들이 아직 꺼지지 않았음을 아신다면 작금의 시장 상황이 얼마나 무서운지 명심해야 합니다.더 무서운 이야기를 해드릴까요? 115억 신고가 매수인은 대출이 ‘0원’이라고 합니다. 그리고 원래 그 동에 거주하시던 분이라네요. 뭐 놀랍지도 않은 이야기이긴 합니다만.
2024.08.28
[부동산 시그널] 강남3구 다음은? ... 제2전성기 맞은 이곳
최근 과천시가 부동산 시장에서 ‘제2의 도약기’를 맞는 모습이다. 한국부동산원에 따르면 올해 들어 8월12일까지 과천시 아파트값은 2.65% 올랐다. 같은 기간 서울 아파트값 상승률(2.42%)을 상회한다.부동산 시장에서 과천 전망을 긍정적으로 보는 이유는 여러 가지다. 우선 주공아파트 재건축이 상당수 마무리 되면서 주거 선호도가 올라갔다. 또 과천지식정보타운 분양도 마무리 단계에 돌입했고, 과천 신도시가 지구계획을 승인받아 사업 시작을 알렸다. 물론 새 아파트 공급이 몰리면 시세가 단기간 출렁일 수 있다는 우려는 ‘꼬리표’처럼 따라다닌다.최근 찾은 서울 지하철 4호선 과천역. 역에서 차례대로 ‘과천 센트럴파크 푸르지오 써밋’과 ‘래미안 과천 센트럴스위트’, ‘과천 자이’로 발걸음을 옮겼다. 단지 상가에 있는 공인중개사무소들은 평일 오후였지만 상담하려는 손님들이 눈에 많이 띄었다. A공인중개업소 관계자들은 “과천 일대에 새 아파트가 많이 들어오면서 매매 문의가 많이 늘었다”고 분위기를 전했다.
경기도에서 서울 지역번호(02)를 사용하는 곳은 과천과 광명, 딱 두 곳이다. 그만큼 서울과 지리적으로 인접했다는 뜻이다. 특히 과천은 ‘준강남’ 입지라는 평가를 받았다. 하지만 주거단지와 상업시설이 정부과천청사역과 과천역 일대에만 몰려 있어 도시가 폐쇄적인 측면이 있었다.
◆재건축 12개 단지 중 8개 사업 완료
과천시는 1970년대 후반 계획돼 1981년부터 1984년 사이에 대규모 주공 아파트 단지들이 입주했다. 중앙동 1단지부터 원문동 12단지까지 12개의 주공아파트였다. 과천 재건축은 크게 1기, 2기, 3기로 분류된다. 2000년대 입주를 완료한 옛 주공 3단지(래미안슈르)와 11단지(래미안에코팰리스)가 재건축 1기다. 2010년대에 사업을 추진하고 2020년을 전후해 입주한 1·2·6·7·12단지가 2기로 분류된다. 마지막으로 재건축 사업이 진행되고 있는 주공 4·5·8·9·10단지가 3기다.
과천주공 시절부터 이 일대 핵심 단지는 1단지(과천 푸르지오 써밋)과 4단지(프레스티어자이)로 꼽혔다. 지하철 4호선 정부과천정사역에서 가까운데다 일대 상업시설 이용도 편리하기 때문이다. 나머지 과천역 일대 단지와 정부종합청사역 일대 단지들은 규모와 지하철 접근성에 따라 시세가 형성됐다. 현재 과천 일대 새 아파트 전용 84㎡ 가격은 20억원대 초반대다. 가장 비싼 과천 푸르지오 써밋 전용 84㎡가 지난달 21억8000만원에 거래됐다. 프레스티어자이와 5단지(써밋 마에스트로)는 곧 일반분양 시장에 나올 전망이다. 9월 공급하는 프레스티어자이 분양가는 3.3㎡당 5600만원 안팎에서 책정될 전망이다. 전용 84㎡ 기준 19억원 가량이다. 주변 아파트 가격과 큰 차이는 없지만 과천 아파트값이 전반적으로 오름세라 청약 대기자들은 꽤 몰릴 것으로 보인다. 써밋 마에스트로는 조합원 분양신청을 진행 중이다.
주공 8·9단지는 통합 재건축을 진행 중이다. 특히 과천시가 8·9단지 조합에 재건축부담금 예정액을 통지하면서 ‘면제’라고 밝혀 관심을 받았다. 두 단지 모두 용적률이 128%로 낮아 사업성이 좋은 단지로 평가받는다. 삼성물산을 시공사로 정한 10단지는 사업 속도가 가장 느리다. 하지만 과천역에 가깝고, 일대 대장 아파트인 과천 푸르지오 써밋과 붙어 있어 입지는 꽤 좋다는 평가를 받는다.
◆북측에는 신도시, 남측에는 지식정보타운
과천의 호재는 기존 시가지에만 국한되지 않는다. 우선 정부과천종합청사 남쪽으로 과천지식정보타운 일대에 IT 산업단지와 대규모 주택 공급이 이뤄지고 있다. 상대적으로 부족했던 과천의 산업·자족 기능에 도움이 될 것으로 기대받는 곳이다.
과천시 갈현동·문원동 일대 개발제한구역을 풀어 만든 과천지식정보타운은 과천시와 경기도시공사가 함께 개발하는 대규모 공공택지지구다. 135만3090㎡ 용지에 정보통신기술(ICT)과 연구개발 등 지식 기반 산업단지와 주택 8500여 가구(단독주택 포함)가 들어선다.
지식정보타운 안에 아파트는 12개 단지다. 이중에서 9개 단지 5300여 가구가 입주를 마쳤다. 민간 분양도 올해 6월 ‘과천 디에트르 퍼스티지’를 마지막으로 끝나 사업이 막바지 단계에 돌입했다.
이 일대 아파트 단지들 중에서는 2027년 개통 예정인 4호선 과천지식정보타운역(가칭)에서 가까운 ‘과천푸르지오 라비엔오’와 ‘과천르센토데시앙’이 대표 주자라 할 수 있다. 과천푸르지오 라비엔오는 지난달 전용84㎡가 16억원에 거래됐다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “지식정보타운이 아직 중·고등학교와 대형마트, 백화점 같은 기반 시설이 과천 원도심 대단지보다 약해서 시세가 한 단계 낮게 형성돼 있다”며 “하지만 정부과천정사역과 인덕원역 모두 접근성이 좋은 강점도 있다”고 설명했다.
과천 원도심 북쪽의 공공주택지구에는 새 아파트 1만가구가 들어선다. 과천과천지구라고 불리는 곳이다. 국토교통부는 최근 과천시 과천동과 주암동, 막계동 169만㎡ 면적에 조성되는 과천과천 공공주택지구 지구계획을 승인했다. 1만가구 중 공공분양 4400여 가구, 민간분양 2900여 가구가 들어서며 나머지는 공공임대 2100여 가구, 민간임대 500여 가구다. 분양은 당초 계획보다 3년 늦어져 2029년 시작될 전망이다.
이곳에 입주하는 주민들은 4호선 선바위역과 경마공원역을 주로 활용할 것으로 보인다. 과천과 강남·위례를 연결하는 위례과천선이 과천 지구 안에 정차할 계획도 있다. 지구 안에 정차하는 철도 노선을 중심으로 2030년엔 광역 환승 시설까지 마련된다.
◆넓어지는 과천 ... 입주물량에 대한 경계도
과천시는 기본적으로 교통의 요지다. 4호선을 통해 강남역까지 20분대에 이동 가능하고, 과천봉담도시고속화도로와 경부고속도로(양재IC) 등 주요 간선도로가 근처라 도로교통 인프라도 우수하다. 서울대공원과 국립현대미술관, 국립과천과학관 등 즐길 거리도 풍부하다. 관악산과 청계산, 우면산이 마주하고 양재천, 막계천 등이 흐르는 등 자연환경도 매우 뛰어난 곳이다. 특히 유흥가 등 유해시설이 거의 없다는 사실이 최대 장점으로 꼽혔다.
반면 기반시설이 대부분 정부과천청사역과 과천역 일대에만 몰려 있어 도시가 폐쇄적인 측면이 있었다. 상대적으로 약한 자족기능도 문제였다. 하지만 지식정보타운과 과천신도시가 등장하면서 이 부분은 크게 해결될 것으로 보인다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “양재R; white-space-collapse: preserve; font-weight: 700;" >수도권광역급행철도(GTX) C노선과 월곶판교선(이하 월판선)이 추가되는 등 교통 인프라도 한층 개선될 전망이다. 경기도 양주 덕정과 수원을 잇는 GTX C노선은 수도권을 남북으로 잇고, 경기도 시흥시와 판교를 잇는 월판선은 동서로 잇는다. 이 두 노선이 만나는 지점이 과천과 주변 인덕원 등이기 때문에 수도권 광역 교통망에서 과천이 차지하는 위치는 더 올라갈 것으로 보인다.
물론 투자시 체크해야 할 우려도 있다. 대표적인 것이 입주물량이 한 번에 쏟아지면서 임대와 매매가격이 동시에 흔들릴 위험이다. 실제로 작년 부동산 불황때 재건축 단지와 지식정보타운 일부 단지 입주가 겹친 과천은 1년 내내 약세를 피하지 못했다. 부동산 업계 관계자는 “입주 물량 조절이 관건”이라며 “대규모 단지 물량을 소화하기 위해 출퇴근 시간 정체가 심한 도로교통 여건 개선과 자족 기능 확충도 필수”라고 평가했다.
경기도에서 서울 지역번호(02)를 사용하는 곳은 과천과 광명, 딱 두 곳이다. 그만큼 서울과 지리적으로 인접했다는 뜻이다. 특히 과천은 ‘준강남’ 입지라는 평가를 받았다. 하지만 주거단지와 상업시설이 정부과천청사역과 과천역 일대에만 몰려 있어 도시가 폐쇄적인 측면이 있었다.
◆재건축 12개 단지 중 8개 사업 완료
과천시는 1970년대 후반 계획돼 1981년부터 1984년 사이에 대규모 주공 아파트 단지들이 입주했다. 중앙동 1단지부터 원문동 12단지까지 12개의 주공아파트였다. 과천 재건축은 크게 1기, 2기, 3기로 분류된다. 2000년대 입주를 완료한 옛 주공 3단지(래미안슈르)와 11단지(래미안에코팰리스)가 재건축 1기다. 2010년대에 사업을 추진하고 2020년을 전후해 입주한 1·2·6·7·12단지가 2기로 분류된다. 마지막으로 재건축 사업이 진행되고 있는 주공 4·5·8·9·10단지가 3기다.
과천주공 시절부터 이 일대 핵심 단지는 1단지(과천 푸르지오 써밋)과 4단지(프레스티어자이)로 꼽혔다. 지하철 4호선 정부과천정사역에서 가까운데다 일대 상업시설 이용도 편리하기 때문이다. 나머지 과천역 일대 단지와 정부종합청사역 일대 단지들은 규모와 지하철 접근성에 따라 시세가 형성됐다. 현재 과천 일대 새 아파트 전용 84㎡ 가격은 20억원대 초반대다. 가장 비싼 과천 푸르지오 써밋 전용 84㎡가 지난달 21억8000만원에 거래됐다. 프레스티어자이와 5단지(써밋 마에스트로)는 곧 일반분양 시장에 나올 전망이다. 9월 공급하는 프레스티어자이 분양가는 3.3㎡당 5600만원 안팎에서 책정될 전망이다. 전용 84㎡ 기준 19억원 가량이다. 주변 아파트 가격과 큰 차이는 없지만 과천 아파트값이 전반적으로 오름세라 청약 대기자들은 꽤 몰릴 것으로 보인다. 써밋 마에스트로는 조합원 분양신청을 진행 중이다.
주공 8·9단지는 통합 재건축을 진행 중이다. 특히 과천시가 8·9단지 조합에 재건축부담금 예정액을 통지하면서 ‘면제’라고 밝혀 관심을 받았다. 두 단지 모두 용적률이 128%로 낮아 사업성이 좋은 단지로 평가받는다. 삼성물산을 시공사로 정한 10단지는 사업 속도가 가장 느리다. 하지만 과천역에 가깝고, 일대 대장 아파트인 과천 푸르지오 써밋과 붙어 있어 입지는 꽤 좋다는 평가를 받는다.
◆북측에는 신도시, 남측에는 지식정보타운
과천의 호재는 기존 시가지에만 국한되지 않는다. 우선 정부과천종합청사 남쪽으로 과천지식정보타운 일대에 IT 산업단지와 대규모 주택 공급이 이뤄지고 있다. 상대적으로 부족했던 과천의 산업·자족 기능에 도움이 될 것으로 기대받는 곳이다.
과천시 갈현동·문원동 일대 개발제한구역을 풀어 만든 과천지식정보타운은 과천시와 경기도시공사가 함께 개발하는 대규모 공공택지지구다. 135만3090㎡ 용지에 정보통신기술(ICT)과 연구개발 등 지식 기반 산업단지와 주택 8500여 가구(단독주택 포함)가 들어선다.
지식정보타운 안에 아파트는 12개 단지다. 이중에서 9개 단지 5300여 가구가 입주를 마쳤다. 민간 분양도 올해 6월 ‘과천 디에트르 퍼스티지’를 마지막으로 끝나 사업이 막바지 단계에 돌입했다.
이 일대 아파트 단지들 중에서는 2027년 개통 예정인 4호선 과천지식정보타운역(가칭)에서 가까운 ‘과천푸르지오 라비엔오’와 ‘과천르센토데시앙’이 대표 주자라 할 수 있다. 과천푸르지오 라비엔오는 지난달 전용84㎡가 16억원에 거래됐다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “지식정보타운이 아직 중·고등학교와 대형마트, 백화점 같은 기반 시설이 과천 원도심 대단지보다 약해서 시세가 한 단계 낮게 형성돼 있다”며 “하지만 정부과천정사역과 인덕원역 모두 접근성이 좋은 강점도 있다”고 설명했다.
과천 원도심 북쪽의 공공주택지구에는 새 아파트 1만가구가 들어선다. 과천과천지구라고 불리는 곳이다. 국토교통부는 최근 과천시 과천동과 주암동, 막계동 169만㎡ 면적에 조성되는 과천과천 공공주택지구 지구계획을 승인했다. 1만가구 중 공공분양 4400여 가구, 민간분양 2900여 가구가 들어서며 나머지는 공공임대 2100여 가구, 민간임대 500여 가구다. 분양은 당초 계획보다 3년 늦어져 2029년 시작될 전망이다.
이곳에 입주하는 주민들은 4호선 선바위역과 경마공원역을 주로 활용할 것으로 보인다. 과천과 강남·위례를 연결하는 위례과천선이 과천 지구 안에 정차할 계획도 있다. 지구 안에 정차하는 철도 노선을 중심으로 2030년엔 광역 환승 시설까지 마련된다.
◆넓어지는 과천 ... 입주물량에 대한 경계도
과천시는 기본적으로 교통의 요지다. 4호선을 통해 강남역까지 20분대에 이동 가능하고, 과천봉담도시고속화도로와 경부고속도로(양재IC) 등 주요 간선도로가 근처라 도로교통 인프라도 우수하다. 서울대공원과 국립현대미술관, 국립과천과학관 등 즐길 거리도 풍부하다. 관악산과 청계산, 우면산이 마주하고 양재천, 막계천 등이 흐르는 등 자연환경도 매우 뛰어난 곳이다. 특히 유흥가 등 유해시설이 거의 없다는 사실이 최대 장점으로 꼽혔다.
반면 기반시설이 대부분 정부과천청사역과 과천역 일대에만 몰려 있어 도시가 폐쇄적인 측면이 있었다. 상대적으로 약한 자족기능도 문제였다. 하지만 지식정보타운과 과천신도시가 등장하면서 이 부분은 크게 해결될 것으로 보인다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “양재R; white-space-collapse: preserve; font-weight: 700;" >수도권광역급행철도(GTX) C노선과 월곶판교선(이하 월판선)이 추가되는 등 교통 인프라도 한층 개선될 전망이다. 경기도 양주 덕정과 수원을 잇는 GTX C노선은 수도권을 남북으로 잇고, 경기도 시흥시와 판교를 잇는 월판선은 동서로 잇는다. 이 두 노선이 만나는 지점이 과천과 주변 인덕원 등이기 때문에 수도권 광역 교통망에서 과천이 차지하는 위치는 더 올라갈 것으로 보인다.
물론 투자시 체크해야 할 우려도 있다. 대표적인 것이 입주물량이 한 번에 쏟아지면서 임대와 매매가격이 동시에 흔들릴 위험이다. 실제로 작년 부동산 불황때 재건축 단지와 지식정보타운 일부 단지 입주가 겹친 과천은 1년 내내 약세를 피하지 못했다. 부동산 업계 관계자는 “입주 물량 조절이 관건”이라며 “대규모 단지 물량을 소화하기 위해 출퇴근 시간 정체가 심한 도로교통 여건 개선과 자족 기능 확충도 필수”라고 평가했다.
2024.08.23
코인가이드
[코인진단] 미국 금리인하가 비트코인에 미칠 영향
[코인진단-8] 미 연방준비제도(연준)가 최근 사실상 금리를 내리는 방향으로 통화정책을 전환하겠다고 공언했다. 일반적으로 금리인하는 자산 가격의 상승을 유도하는 기폭제로 해석된다. 하지만 비트코인의 가격까지 끌어올릴지, 상승하는 자산에 비트코인이 포함될지 여부는 아직 단언하기 어렵다. 오는 11월 미 대선과 맞물려 비트코인의 가격에 영향을 미치는 요인들이 그 어느 때보다 복잡다단해졌기 때문이다.제롬 파월 연준 의장은 지난 8월 23일 미국 와이오밍주에서 열린 잭슨홀 심포지엄에서 “물가상승률이 연 2%대로 내려갈 것이라는 확신이 커졌다”면서 “통화정책을 조정할 시기가 됐다”고 말했다. 확신에 찬 파월 의장의 연설에 자산시장은 상승으로 화답했다. 그런데 잔치는 첫날이 마지막이었다. 비트코인은 23일 한때 6만 5,000달러를 돌파했지만, 28일이 되자 상승분 대부분을 반납했다. 나스닥 지수 역시 하루 오르고, 그 다음날에는 가격이 되돌림됐다. 어찌된 일일까? 4분기 예고된 본격적인 연준의 금리인하를 앞두고 암호화폐를 사야 하나 말아야 하나 고민되는 독자들이 많을 것이다. 돈의 값이 떨어지고 시중 유동성이 높아지는 것은 보통 암호화폐에 호재지만 이번 시기는 그리 간단하지 않아 보인다. 아직 신호가 충분하지 않다. 이번 글에서는 일단 9월에 체크해야 하는 투자 관전 포인트 3가지를 알아본다. ◆파월 의장의 메시지 ‘금리는 내리지만 근거 없는 부양 없어’파월 의장은 이날 연설을 통해 크게 3가지의 메시지를 던졌다. 첫째는 그동안 고질적 문제로 작용했던 물가가 잡혔고, 큰 걱정을 하지 않아도 된다는 것. 둘째는 이제는 성장의 하방 위험을 주요하게 봐야 한다는 것. 마지막으로는 고용 시장을 현 수준에서 더 뜨거워지지도, 차가워지지도 않도록 유지하겠다는 것이다.성장의 하방 위험이란 말 그대로 경기가 위축되고 성장률이 떨어질 가능성을 말한다. 그리고 이 가능성의 바로미터가 실업률로 상징되는 고용 수준이다. 파월 의장이 이를 뜨겁지도 차갑지도 않게 만들겠다는 것은 연준이 앞으로 경기가 침체로 가지 않도록 막겠지만, 그렇다고 해서 경기를 인위적으로 부양하지도 않겠다는 의미인 셈이다. 파월 의장은 이날 연설에서 현 통화정책 원칙인 데이터 의존(data dependent) 방식은 그대로 가져갈 것이라는 점도 함께 시사했다. 즉 앞으로 고용 데이터를 관찰하면서 예후가 굉장히 안좋아지면 금리를 큰 폭으로 내리겠지만 미국 경제에 큰 문제가 발생하지 않는다면 금리인하 수준이 소폭에 그칠 수도 있는 셈이다. 이게 이날 연설의 진짜 메시지다. 문제는 연방기금 선물 등을 보면 이미 시장에는 상당한 수준의 기대감이 형성돼 있다는 것이다. 투자자들은 연내 100bp, 내년까지 200bp의 금리인하를 꿈꾸고 있다. 향후 연준이 내리는 금리 수준이 이 기대감에 미치지 못한다면 올해 들어 큰 폭으로 상승한 비트코인과 AI 관련 주식 등은 추가 동력을 잃고 적지 않은 조정을 겪게될 가능성이 있다. ◆하지만 옐런 재무부 장관이 돈을 푼다면?하지만 이런 일이 실제로 일어날 가능성은 그다지 높지 않다. 코로나19 사태 이후 미국이 폭발적으로 유동성을 풀고, 물가가 폭등해 고강도 금리인상을 하는 와중에서도 미국 경제성장률을 안정적으로 관리해온 재닛 옐런 미 재무부 장관 때문이다.옐런 장관은 정부 재정정책과 재무부 장관이라는 지위를 활용해 음으로 양으로 경기를 미세조종하는데 그만큼 탁월한 능력을 보여준 인물이다. 지난 21일에 미국 노동부가 지난해 4월부터 올해 3월까지 1년치 비농업 고용 수정치를 당초 발표보다 81만 8,000명 줄어든 수치로 수정한 황당한 사건이 좋은 예다. 이는 가장 민감한 경기 판단 지표 중 하나인 비농업 고용이 실제보다 훨씬 많이 나오게끔 방치되어 있었다는 얘기다. 사실상 미국 정부 경제 사령탑인 옐런 장관의 묵인 없이는 일어나기 어려운 일이다. 역대 미국 대선을 살펴보면 집권당의 재집권 여부와 선거 직전 3개월의 자산시장 가격은 80% 이상의 상관관계를 보인다. 민주당 입장에서는 해리스 후보의 당선을 위해 옐런 장관의 부양책이 또 한번 요구되는 상황이고, 개인적으로 옐런 장관이 이 요구를 충실히 수행할 가능성이 높다고 생각한다. 지난 21일 기준으로 옐런 장관이 필요할 때 동원할 수 있는 연준 재무부 현금 잔고 계정(Treasury General Account, TGA)에는 약 7347억달러가 남아 있다. 연준이 금리를 기대만큼 내려주지 않더라도 그는 TGA를 이용해 시중에 유동성을 공급할 수 있다. 물론 그 정도가 어떤 수준일지는 아직 모른다. ◆금리 급히 내리면 발동한다, 일본 엔캐리 리스크그럼 옐런 장관을 믿고 지금이라도 대선 전 랠리에 돈을 넣는게 맞을까. 그렇지는 않다. 최근 일본 엔캐리 리스크가 갑자기 부상하면서 그렇게 단순하게 말하기는 어렵게 됐다.일본 엔캐리 리스크란 일본이 국내 물가 대응을 위해 기준금리를 갑자기 올리면서 세계 각국에 흩어져 있던 투자 자금들이 일본으로 회귀하는 엔캐리트레이드 언와인드 현상을 말한다. 엔캐리트레이드는 일본과 다른 국가의 금리차를 이용해서 싼 값에 많은 자금을 조달하고, 그로 인한 레버리지 효과를 노리는 투자 방법이다. 기본적으로 엔화 대출을 받기 때문에 국가 간 금리차가 줄어들거나 엔화 가치가 급등할 경우에는 현지 투자를 청산하고 조달한 자금을 상환하게 된다. 지난 7월 말 일본이 기준금리를 갑자기 올리면서 약간의 시차를 두고 8월초 코스피, 니케이 등 세계 몇몇 금융시장에는 발작적 하락이 일어났는데, 그 원인을 엔캐리 자금 청산으로 추정하고 있다. 이 하락은 우치다 신이치 일본은행 부총재가 8월 7일 “시장이 불안정한 상황에서는 금리 인상을 하지 않겠다”고 공개 발언을 하면서 안정화됐다. 하지만 우에다 가즈오 일본은행 총재는 지난 23일 일본 국회에 출석해 “경제와 인플레이션을 해결하기 위해서 통화완화 정책을 조정할 것이라는 입장에는 변화가 없다”고 발언했다. 일본은 필요하다면 또 금리를 올릴 수 있다는 것이다. 앞으로 8월초와 비슷한 성격의 하락이 더 발생할 수 있는 셈이다. 문제는 또 있다. 당시에는 일본이 기준금리를 올리는 바람에 문제가 생겼지만, 미국에 과다 유동성이 발생해 채권 시장 금리가 급격히 내려가는 상황에서도 같은 문제가 발생할 수 있다. ◆금리인하=자산 가격 상승, 속단하기 어려워상황을 종합해볼수록 아직은 9월 매크로 경제에 어떤 일이 일어날지 그 방향을 전혀 짐작하기가 어렵다. 이렇게 복잡할 때는 발생할 수 있는 경우의 수마다 가중치를 두고, 상승과 하락의 신호가 몇개씩 중첩되는지 따져보는 것도 하나의 방법이다.우선 고용지표 악화는 호재다. 연준의 금리인하를 이끌어내기 쉬워지기 때문이다. 엔-달러가 143엔 이상에서 머물러주는 것도 좋은 징조다. 엔화가 약해질수록 엔캐리트레이드 청산 가능성은 그만큼 낮아진다. 이런 상황 속에서 재무부 TGA 계정 잔액이 빠르게 줄어들고 있다면 그것 역시 호재다. 미 재무부가 부양을 위해 돈을 풀고 있다는 의미이기 때문이다. 여기까지 확인된다면 비트코인 정도 매수를 추천해볼만 하다. 그밖에 역레포잔고(RRP) 수위가 1,000억 달러 이하로 낮아지거나, 연준 지준금이 3조달러 밑으로 떨어지는지를 유심히 확인해볼 필요가 있다. 연준이 유동성 대응을 위해 현재 진행 중인 양적긴축 중단을 고려할 수 있다. 미국 대선을 앞두고 큰 유동성 장이 설수도, 아무 일도 발생하지 않을수도 있다고 생각한다. 9월에는 위에 언급한 신호 중 몇 개가 중첩되는지 살피면서 신중하게 포지션을 맞춰갈 것을 추천한다.
2024.08.28
[코인진단] 비트코인 가격 널뛰기에 숨어있는 '트럼프 변수'
[코인진단-7] 예상했던 하락, 예상치 못한 급등이 함께 일어났다. 7월 초 비트코인 가격은 지난 글에서 예견했던 대로 상승 동력을 잃고 급락했다. 고점 대비 30% 가량 하락하자 저가 매수가 비트코인 현물 상장지수펀드(ETF)를 통해 유입됐다. 이 역시 어느 정도 예상했던 바다. 그러나 암호화폐 업계에 호의적인 공약을 들고 나온 도널드 트럼프 공화당 대선후보가 유세 도중 피격당하는 극적인 상황은 예상에 없었다. 베팅 사이트의 트럼프 후보 당선 가능성이 급등하면서 개당 5만8000달러에 머물던 비트코인 가격은 일주일만에 6만8000달러선까지 올라 올해 3월 상승장의 기세를 재현하고 있다. 출처 : 매경DB비트코인이 예상치 못했던 이슈로 갑자기 ‘트럼프 테마 자산(asset)’처럼 움직이고 있다. 이번 글에서는 비트코인의 기록적인 반등과 관련한 이슈들을 점검하고 11월 미국 대선에서 트럼프 당선시 비트코인 가격에 미칠 영향을 확인한다.◆ 5만3000달러 찍고 27% 오른 비트코인 … 트럼프 때문일까투자자들은 상관관계와 인과관계를 혼동하는 경우가 왕왕 있다. 전자는 영문을 알 수 없지만 두 가지 사건이 비슷한 시기에 발생할 때 주로 쓴다. 후자는 한 사건이 다른 사건의 원인이 될 때 사용한다. 트럼프 당선과 비트코인 가격 상승이라는 두 가지 사건은 어떤 관계일까. 일부 전문가들은 트럼프의 당선 가능성이 높아져서 비트코인 가격이 폭등한 것처럼 말하지만 둘 사이 관계성은 그다지 높지 않다. 물론 트럼프가 대통령에 당선되면 암호화폐 관련 미국 정부의 규제 정책이 크게 바뀔 것이다. 그러나 비트코인 가격은 이미 미국 규제에서 어느 정도 자유로워졌다. 비트코인은 미국 정부가 증권으로 분류하고 있는 암호화폐도 아니고, 이미 현물 ETF 시장에 안정적으로 안착한 상태다. 즉 트럼프가 암호화폐 산업 진흥과 불합리한 규제 철폐 등을 약속하며 ‘크립토 대통령’으로 행세하고 있으며 분명 크립토 산업 전반에 있어 좋은 일이긴 하지만 냉정히 말해 기대되는 수혜의 수준이 비트코인 가격을 일주일만에 15% 만큼 올려줄 만한 호재라고 보기는 어렵다는 얘기다.흥미로운 것은 미국 규제에 영향을 많이 받는 이더리움 가격은 트럼프 피격 사건으로 그다지 큰 상승을 보이지 않았다는 점이다. 비트코인 가격이 바이낸스 거래소에서 지난 한달(7월 24일 기준)만에 4.18% 오른 반면 같은 기간 이더리움 가격은 0.52% 상승에 그쳤다. 이더리움은 최근 미 증권거래위원회(SEC)로부터 지갑, 스테이킹, 거래소 등등의 다양한 분야에서 공격을 받고 있어 규제 민감도가 비트코인 보다 높다고 볼 수 있음에도 불구하고 트럼프 당선 가능성 상승에 영향을 받지 않았다. 이런 점으로 미뤄보면 트럼프 당선은 암호화폐 규제 완화 측면에서의 호재라고 하기에는 다소 과도해 보인다. ◆ 진짜 상승 원인, 블랙록(IBIT)의 강력한 매수달력을 다시 보자. 비트코인 가격이 지난 7월 5일 기록했던 단기 최저점 5만3485달러에서 지금 수준(6만8366달러)까지 27.8% 급등하는데 소요된 기간은 2주 정도다. 이 기간에 시장에서 가장 두드러지는 객관적 변화는 비트코인 현물 ETF발 매수세 증가다. 약 29억달러 상당의 자금이 이 때 순유입됐다. 올해 1월 11일부터 6월 30일까지 반기 동안 미국 현물 ETF 시장으로 유입된 자금 규모가 약 146억달러라는 점을 감안하면, 이 시기 얼마나 매수세가 집중됐는지 이해할 수 있다. 독특한 점이 하나 더 있다. 반등 과정에서 ETF 시장 규모 1위인 블랙록 비트코인 현물 ETF(IBIT)의 매수세가 두드러졌다는 점이다. 전체 순유입액 29억달러 가운데 IBIT 혼자 18억달러 상당의 자금을 끌어왔다. 일부 전문가들은 ETF 출시 이후 IBIT가 이렇게 홀로 집중적으로 규모를 불린 시기가 이번이 처음이라는 사실에 주목하고 있다. 이례적인 매수세의 원인이 무엇인지는 아직 밝혀지지 않았다. 종합해보면 IBIT의 공격적인 매수가 비트코인 시장의 모멘텀 회복을 거의 완성해놓은 상태에서 트럼프 이슈가 터지며 일종의 방아쇠 역할을 했다는 것이다. 세부 지표를 보는 크립토 투자자들 입장에서는 IBIT가 상승의 원인이라고 생각하겠지만, 코인 투자를 하지 않는 외부의 시선에서는 마치 트럼프 효과로 비트코인 가격이 급등한 것처럼 비춰질 것이다. IBIT의 강력한 매수세는 시장에 잠재적 악재로 작용하던 독일 정부 매도 물량과 마운트곡스(mt.gox)발 채권 상환 물량에 대한 우려도 잠재우는 모양새다. 독일 정부는 실제로 가지고 있던 4만2000개 가량의 비트코인을 모두 처분했다. 마운트곡스 채권 상환 차원에서 지난주 암호화폐 거래소 크라켄으로 건너갔던 비트코인 4만8641개도 24일 새벽부터 시장으로 쏟아져나오고 있지만 그 역시 비트코인 현물 ETF 시장 중심으로 빠르게 소화가 되는 분위기다.◆ 카밀라 해리스의 암호화폐, 비트코인을 보는 시각도 초미의 관심암호화폐 업계에서 트럼프에게 갖고 있는 기대는 따로 있다. 바로 비트코인을 미국의 전략적 준비자산으로 선언하는 것이다. 전략적 준비 자산이란 석유나 금처럼 비상 상황을 대비해 정부가 미리 비축·보유하는 자산을 말한다. 그것은 극적으로 총격을 회피하고 테러 이후에도 의연한 모습으로 화이팅을 외치는 수준의 어려운 난이도를 가진 작업은 아니다. 미국 정부는 현재 약 21만여 개의 비트코인을 보유 중이며, 대다수가 실크로드 사건 등 미국인들을 대상으로 벌어진 범죄 활동을 적발해 압수한 물량이다. 미국 정부는 이를 연방보안관 서비스를 통해 주로 경매 방식으로 소량씩 매각해왔는데, 사실 언제든지 정부가 결심하면 제약 없이 팔 수 있는 성격의 자산이기 때문에 시장에는 상당한 부담으로 남아 있는 상황이다.암호화폐 업계에서는 트럼프가 적당한 기회에 비트코인을 전략적 준비자산화하거나, 매각하지 않겠다는 공개 발언을 할 것으로 기대하고 있다. 공개발언 시기로는 7월 27일 ‘비트코인 컨퍼런스 2024’ 모두발언이 꼽힌다. 만약 이날 기대하는 수준의 발언이 나오지 않는다면 비트코인 가격은 소폭 조정받을 가능성이 있다. 27일 발언은 암호화폐 투자자들이 트럼프의 말와 입을 얼마나 신뢰할 수 있는지 재확인하는 계기로도 작용할 것이다. 그는 몇 년 전까지만 해도 비트코인에 대해 악평을 늘어놓던 인물이었으나, 대체불가능토큰(NFT)을 직접 판매하는 과정에서 비트코인의 가치를 알아보고 입장을 바꾼 것으로 알려져 있다. 지금의 그가 내건 암호화폐에 대한 입장이 앞으로 또 바뀌지 않을 것이라고 확신하기 어려운 셈이다.개인적으로는 트럼프 보다는 바이든에 이어 미국 민주당의 대선 후보로 떠오른 카밀라 해리스가 암호화폐와 비트코인에 대해 어떤 입장을 밝히느냐가 더 중요할 것으로 예상한다. 그가 트럼프에 맞서면서 암호화폐 사용자들의 표심을 얻기 위해 친암호화폐 입장을 정하고 정책으로 경쟁에 나선다면, 그때는 지금보다 더 높은 가격 상승을 기대해볼 수 있을 것이다.
2024.07.25
[코인진단] 기세 주춤 비트코인 ... 7월 주의해야 할 악재 2가지
[코인진단-6] 6월 비트코인 가격을 한 단어 키워드로 정리하라면 '기세(momentum)'다. 올해 초부터 상승의 파죽지세를 보이던 비트코인의 기세가 이제는 꺾이고 있다. 우선 상승 주요 추동력 중 하나였던 미국 금리인하 기대감이 상당히 옅어졌고, 가격 퍼포먼스 측면에서도 금, 채권, AI 주식 등에 밀렸다. 24일 기준 개당 6만2300달러. 고점 대비 16% 정도 떨어지긴 했지만 아직 낮다고 할 만한 가격은 아니다. 7월에는 이보다 오를까 내려갈까. 현재 예정된 이슈들을 분석해 보면 가격 상방과 하방 모두가 열려있지만 상승 보다는 하락을 보는 논리가 좀 더 단단해보인다. 6월 반짝 상승했던 비트코인 가격이 다시 6만2000달러선으로 내려온 이유와 7월에 반드시 알아둬야 할 코인 관련 이슈들을 체크해본다.◆ 올해 비트코인 가격, 미국 거시경제 지표와의 동행올해 비트코인 가격 상승을 이끌었던 것은 지난 1월 미국 시장에 상장된 비트코인 현물 상장지수펀드(ETF)였다. 미 증권거래위원회가 1월 10일 10개의 ETF를 승인했고, 그 여파로 비트코인 가격은 4만8000달러 이상까지 상승했다가 20일 정도 조정을 거쳤다. 이후 2월 초부터 40일 동안 현물 ETF로 120억달러 상당의 자금이 유입됐고, 매수세가 크게 늘면서 3월 초에는 2021년 전고점인 6만8800달러선을 넘어섰다. 이때 기록했던 신고점이 7만3700달러다. 이후 하락을 거듭해 4월 말에는 5만7000달러 부근까지 조정을 겪었다. 1월부터 4월까지가 비트코인 현물 ETF라는 새로운 투자자 유입 효과로 상승했다면, 5월 초부터는 미국발 금리인하 기대감이 비트코인 가격을 밀어올렸다. 5월 3일 발표됐던 실업률, 시간당 임금 상승률, 비농업 분야 고용 등 미국 거시경제 지표들이 일제히 악화했던 것이 시발점이었다. 상식 밖의 견조함을 보이던 미국의 고용이 무너진다면 이는 물가 하락으로 연결될 것이고, 미 연방준비제도(연준)가 금리인하에 나설 수 있다는 연쇄논리가 시장에 횡행했다. 비트코인 가격은 가파르게 상승했고 5월 13일 이후 한달 가까이 미국 비트코인 현물 ETF로 투자금이 순유입됐다. 가격도 5만7000달러에서 7만1600달러선까지 올랐다. 이 상승에 대한 조정이 발생한 것은 6월 7일부터였다. 이날 미국 노동부가 발표한 고용보고서가 시장 전망치를 큰 폭으로 상회하면서 '미국 고용악화 → 미국 금리인하'라는 상승 공식이 깨진 탓이다. 엇갈리는 지표 발표 속에서 며칠간 갈팡질팡하며 박스권 장세를 보이던 비트코인 가격은 연준이 13일 공개시장위원회(FOMC)를 통해 연내 금리인하 가능성을 1회로 정리하면서 하방으로 방향을 잡았다. 정리해보면, 올해 비트코인 가격은 미국 거시경제 지표와의 동행이라고 봐도 과언이 아니었던 셈이다.◆ 금리인하 수혜 자산 1군에 있던 비트코인 … 이제는 2군행?비트코인 입장에서 가장 의미심장했던 사건은 6월 13일에 발표됐던 미국 5월 생산자물가지수(PPI) 발표 때 일어났다. 이날 PPI는 시장 예상치를 강하게 하회하며 미국 금리인하 기대감을 올렸는데, 나스닥 등 다른 위험자산군이 바로 가격이 튀어오르며 반응했던 반면 비트코인은 이날 오히려 가격이 2% 가량 추가 하락했다. 2024년 초부터 이날 전까지 금리인하에 긍정적인 지표가 나오면 예외 없이 상승을 보였던 비트코인 답지 않은 모습이었다. 블룸버그는 14일자 기사에서 이에 대해 비트코인과 암호화폐가 상대적인 매력을 잃었으며, 반등 가능성에 의구심이 커지고 있다고 보도하기도 했다. 올해 자산시장에서는 가격이 잘 상승하는 자산에 돈이 쏠리는 현상이 유난히 더 두드러지고 있는데, 지난 1, 2분기 계속 상승했던 AI 주식, 금, 채권과 달리 비트코인은 1분기에는 기록적인 상승을 보였지만 2분기에는 12.6% 가량(6월 24일 기준) 하락했다. 상승 자체가 현물 ETF 등 전통적인 금융 시장 투자자들에게서 나오고 있는데, 일단 상승의 기세가 꺾이다보니 비트코인을 외면하고 다른 위험자산을 선택하는 투자자들이 많아지고 있다는 얘기다. 실제로 6월 10일 이후 비트코인 현물 ETF 시장에서 하루를 제외하고 지속적인 자금 순유출이 발생하면서 6만9500달러였던 가격이 24일 현재는 6만3000달러선까지 하락했다. 같은 기간 S
2024.06.24
[코인진단] 이더리움 현물 ETF 승인과 신중해야할 매수 시점
[코인진단-5] 미 증권거래위원회(SEC)가 23일(현지시간) 8개의 이더리움 현물 상장지수펀드(ETF)를 부분 승인했다. 미국 자산시장에 현물 이더리움 기반의 ETF 상품이 SEC 승인을 받은 것은 이번이 처음이다. 지난 1월 10일 비트코인 현물 ETF가 승인된지 4개월만이다. 이번 승인은 암호화폐 역사에 한 획을 그을만한 일이지만 1분기 암호화폐 상승장을 이끌었던 비트코인 현물 ETF와 비교하면 좀 복잡한 속사정이 있다. 이 일이 어떤 배경에서 발생한 일인지, 어느정도의 호재인지, 앞으로의 가격 전망은 어떠한지 하나씩 짚어본다.원래 시장에서는 이더리움 현물 ETF 승인 가능성에 대해 올해 2월 이후부터 매우 비관적인 전망을 갖고 있었다. 비트코인 현물 ETF 출시를 쪽집게처럼 맞췄던 블룸버그 인텔리전스 소속 ETF 애널리스트들 역시 지난주까지만 해도 승인 가능성을 25%로 점칠 정도였다. 승인 전망이 비관적이었던 이유는 SEC의 무관심이었다. 신종 자산인 이더리움을 기초자산으로 하는 ETF를 승인받는 과정에 SEC가 이런 저런 질문과 참견을 하는 것이 너무 자연스러운데도, 그런 과정이 거의 없었던 것이다. ETF 신청사들 중에서는 ‘SEC가 아예 승인을 해줄 생각이 없다’는 볼멘소리도 나왔다. 분위기가 바뀐 것은 바로 이번주부터였다. 블룸버그 ETF 애널리스트인 에릭 발추나스는 자신의 엑스를 통해 “SEC가 정치적인 이유로 이더리움 현물 ETF를 승인해줄 것 같다"며 “승인 확률 전망을 25%에서 75%로 조정한다"고 밝혔다. 비트코인 현물 ETF 승인을 맞춘 ‘쪽집게 강사’의 단언에 비트코인 가격은 7%, 이더리움 가격은 20% 가까이 급등했다. 발추나스가 말한 ‘정치적인 이유'란 무엇일까. 이에 대해 업계에서는 재선을 노리는 바이든 현 미국 대통령이 사정이 급해졌다고 설명한다. 올해 11월 초에 미국 대통령 선거가 치러지는데 바이든 대통령이 현직임에도 공화당의 도널드 트럼프 전 대통령에게 뒤지고 있기 때문이다. 최근 조사에 따르면 대선 판도를 가르는 스윙 스테이트에서의 바이든 대선 지지율은 트럼프에게 오차범위 이상으로 뒤지는 것으로 나오고 있다. 흥미로운 지점은 바이든 정부가 지난 2022년 하반기부터 게리 겐슬러 SEC 위원장을 앞세워 꾸준하게 암호화폐 업계를 괴롭혀왔다는 점이다. 암호화폐 거래소, 암호화폐 프로젝트들에 다양하게 소송을 걸고 벌금과 배상금을 받아냈다. 암호화폐 업계 규제 성과를 올려서 그 공으로 2024년에는 SEC에 암호화폐 규제를 위한 추가 예산을 받아오기도 했다. 미국 암호화폐 보유자 수는 8500만명 정도로 추산된다. 이는 미국 인구의 1/4이자 유권자 인구의 ⅓(2020년 기준) 정도다. 뒤지고 있는 바이든 입장에서는 무시할 수 없는 숫자인 셈이다. 게다가 올해 3월 여론조사에서는 미국 암호화폐 소유자의 48%가 트럼프를, 39%가 바이든을 지지하는 것으로 나타났다. 바이든 입장에서는 이런 상황을 반전시켜야 할 필요성이 강하게 대두됐을 것이다. 대부분의 사람들이 승인 가능성이 낮다고 봤던 이더리움 현물 ETF가 승인된 데는 이런 배경들이 있다. ◆승인 하나 더 받아야 출시 가능해 … 길게는 5개월 이상 걸릴것그런데 이 소식을 전하는 언론들은 왜 그냥 승인이라고 하지 않고 ‘부분 승인'이라고 말하는 것일까. 미국 시장에서 ETF를 발행하고 유통하기 위해서는 SEC에게 2개의 승인을 받아야 한다. 하나는 ETF가 거래될 거래소의 변경 사항을 담은 변경신고서(19b-4), 다른 하나는 ETF의 핵심 내용이 담긴 증권신고서(S-1)다. 이 두 서류는 SEC 내부에서도 담당하는 부서들이 다르다.하지만 ETF를 발행하고 유통을 시키려면 19b-4, S-1 둘 다 필요하다. 이번에 자산운용사들이 승인을 받은 것은 맞지만 실제 ETF를 출시하기 위해서는 S-1 승인을 추가로 획득해야 하는 상황이고, 비트코인의 폭발적인 상승을 이끌어냈던 ETF발 매수세는 그때까지 들어올수가 없다는 얘기다. 관련 내부자들을 인용한 복수의 매체 보도에 따르면 SEC는 S-1을 이제 막 검토하기 시작했다고 한다. 전문가들에 따르면 이 기간은 짧게는 몇주, 길게는 5개월 이상 걸릴 것으로 보인다. 실제로 2022년 비트코인 선물 ETF 하나가 승인 후 S-1 서류 검토 때문에 5개월 후에 상장된 사례가 있다. SEC의 이번 결정문에서 또 하나 흥미로운 점은, SEC가 19b-4 승인 결정문에서 이더리움 스테이킹에 대한 언급을 했다는 부분이다. 스테이킹이란 네트워크에 맡긴 암호화폐를 블록체인 검증에 활용하도록 하고, 그에 대한 대가로 암호화폐를 받는 행위를 말한다. 이더리움의 경우, 현재 1년간 스테이킹을 하면 맡긴 이더(ETH)의 약 4~5%를 이자처럼 받을 수 있다. SEC는 “이 서류에서 다루는 이더리움 ETP(ETF) 제안은 스테이킹을 포함하지 않는다”며 “미래에 스테이킹을 포함하는 제안이 제출된다면 해당 제안은 새로운 규칙 변경 제안(19b-4)을 필요로 한다”고 강조했다.. 이더리움 스테이킹 내용이 담긴 ETF를 출시하려면 19b-4 승인도 다시 받아야 한다는 의미다. 생각해보자. 이더리움 현물을 사면 연 5%의 이자 효과를 누릴 수 있다. 그러나 이더리움 현물 ETF를 사면 그런 이득은 기대하기 어렵다. 소비자 입장에서는 현물 비트코인을 사나, 비트코인 ETF를 사나 개인이 누릴 수 있는 이익에는 차이가 없었던 비트코인 현물 ETF 때보다 매력이 떨어지는 셈이다.◆무조건 이더리움 사야하는 시기는 아냐 … 시장 타이밍 살펴야바이든 정부는 미국 대선이 끝나면 암호화폐 보유자들에게 지나치게 친절해야 할 이유가 없어진다. 이번에 승인된 이더리움 현물 ETF는 스테이킹 효과를 누릴 수 없다. 개인적으로는 이런 이유 때문에 이더리움 현물 ETF의 흥행성이 비트코인 현물 ETF보다 떨어진다고 생각한다. 시장에서 자산의 가격이 어떻게 될지 단언하는 것은 위험한 일이다. 하지만 한 가지 단언할 수 있는 게 있다면, 지금이 무조건 이더리움을 사야 할 시기는 아니라는 것이다. 위에 적은 논리의 연장선상에서 보면 이미 20% 오른 지금의 가격은 투자하기에 상당한 리스크가 있는 가격이다. 이더리움 투자를 하고 싶다면 좀 더 시장을 관망하고 적절한 타이밍을 고민할 필요가 있어 보인다. 블룸버그 ETF 애널리스트들은 이더리움 ETF의 S-1 서류 승인이 빠르면 6월 중에 나올 수 있다고 전망하고 있다. 만약 매우 우호적인 분위기 속에서 내가 6월 칼럼을 쓰기 전에 이더리움 ETF가 시장에 출시된다면 첫 번째 거래일과 두 번째 거래일은 반드시 그레이스케일 이더리움 현물 ETF인 ETHE에서 유출되는 자금 규모를 확인하시길 바란다. 비트코인 현물 ETF의 경우 그레이스케일 ETF인 GBTC에서 대량 자금이 유출되는 바람에 출시일에는 4만8000달러였던 비트코인 가격이 출시 초기 3만8000달러선까지 하락한 전력이 있다.
2024.05.24
[코인진단] 홍콩 비트코인 현물 ETF 승인에 현혹되지 말아야
[코인진단-4] 비트코인이 지난달 신고점인 7만3500달러를 기록한 이후 한 달 넘게 가량 조정장세가 진행되고 있다. 암호화폐 거래소 업비트 기준으로 비트코인 가격이 1억500만원까지 올라갔던 국내 시장도 마찬가지다. 당시에는 8.8%가량 형성됐던 '김치 프리미엄'도 기약 없는 조정이 진행되면서 지금은 4% 부근으로 떨어졌다. 일각에서는 반전 카드로 오는 30일부터 홍콩에 출시되는 비트코인 현물 ETF와 이더리움 현물 ETF를 꼽는다. 미국 비트코인 현물 ETF가 비트코인 가격을 연초 대비 50% 이상 올려줬듯 홍콩 ETF도 긍정적인 영향을 미치지 않겠느냐는 얘기다. 하지만 전문가들은 규모 면에서 막대한 차이가 나 기대를 낮출 것을 권한다.홍콩 증권선물위원회(SFC)는 24일 비트코인 현물 ETF와 이더리움 현물 ETF를 공식 승인했다. 승인을 받은 발행사는 하베스트 글로벌 인베스트먼트와 차이나자산운용(ChinaAMC),보세라자산운용-해시키 캐피탈 컨소시엄 등 3곳이다. 초기에는 20개 상당의 기관이 승인 신청을 넣은 것으로 알려졌지만 일단 첫 출시는 이 3개 발행사가 하게 됐다.독특한 것은 미국 증권거래위원회는 비트코인 현물 ETF에서 현물 결제는 막고 현금 결제만 허용해놓았지만 홍콩 금융당국은 비트코인과 이더리움 ETF 모두 실물 인도가 가능하게 허용했다는 점이다. 비트코인 현물 ETF 시장을 통해 글로벌 유동성을 확보하고 싶어하는 홍콩 금융당국의 속내가 드러나는 지점이다. ◆ ETF 전문가 "250억달러 유입? 5억달러만 들어와도 운 좋을 것"홍콩 암호화폐 현물 ETF에 대한 기대감은 홍콩이 중국의 금융 투자 관문과 같은 역할을 한다는 지점에서 온다. 쉽게 얘기하면 비트코인에 투자하고 싶은 중국의 현금 부자들이 홍콩 현물 ETF를 통해 시장에 뛰어들 것이라는 희망섞인 전망이 있는 것이다. 중국계 암호화폐 인플루언서인 우지한이 세운 가상자산 거래 플랫폼 매트릭스포트는 이 펀드에 250억달러에 달하는 중국 돈이 몰려들 수 있다고 전망했다. 일단 결론부터 말하자면 홍콩 금융업계의 ETF 전문가들은 이렇게 돈이 흘러올 가능성이 크지 않다고 일축하고 있다. 중국 본토 자본이 홍콩 주식에 투자하기 위해서는 상하이-홍콩 주식을 연결하거나 선전-홍콩 주식을 연결해야 한다. 이렇게 들어오는 돈을 '남방 자금'이라고 하는데, ETF 발행 관계자들은 현지 매체에 '남방 자금은 현재 가상자산이나 관련 ETF를 구매할 수 없다'고 답변한 바 있다. 블룸버그 인텔리전스의 수석 ETF 애널리스트인 에릭 발추나스는 250억달러라는 추정치에 대해 '터무니없다'는 공개 비판을 내놓기도 했다. 남방 자금이 들어온다 해도 범 중국권의 ETF 자금 규모가 그렇게 크지 않다는 것이다. 그는 홍콩 ETF의 총 규모가 500억달러에 불과하다며 "5억달러만 확보해도 운이 좋다고 생각한다"고 말했다. 5억달러는 어느 정도 금액일까. 올해 초 미국 시장에 출시된 비트코인 현물 ETF에는 3개월 동안 120억달러 상당의 자금이 유입됐다. 크립토 자산운용사인 비트와이즈의 최고투자책임자를 맡고 있는 매트호건 역시 "홍콩 ETF는 긍정적이지만 '게임 체인저'가 되기는 어려울 것"이라고 말했다. ◆ 미국 금리인하 지연으로 전세계적으로 자산 가격 위축...때 되어야 오른다현실적으로 홍콩 ETF가 갖는 의미란 오히려 신규 투자금 유입 측면 보다는 기존 기관투자자들의 거래 가능 시간이 길어지는 효과라는 지적도 있다. 비트코인 현물이 아니라 ETF로만 거래가 가능한 전통 금융 투자자들이 미국 낮 시간대에는 미국 거래소에서 투자하다가 아시아 낮 시간대가 되면 홍콩에서 투자 활동을 이어갈 수 있다는 얘기다. 싱가포르의 디지털 자산 트레이딩 회사인 QCP 캐피털은 홍콩 ETF가 승인될 경우 아시아 거래 시간 동안 일부 기관투자자의 수요가 늘어날 것으로 보인다고 전했다. 하지만 이것도 근본적인 문제에 부딪힐 가능성이 높다. 현재 비트코인 가격이 조정을 벗어나지 못하고 있는 가장 큰 원인은 미국의 경제 환경이 녹록치 않다는 데서 시작되기 때문이다. 미 소비자물가지수(CPI)가 올해 1, 2, 3월 연속으로 시장 예상치를 상회할 정도로 물가가 안 잡히고 있다. 미 연방준비제도가 연초 2024년 한 해동안 7회의 금리인하가 있을 수 있다는 전망으로 투자자 마음을 설레게 했지만, 물가가 이렇게 높은 상황에서는 인플레이션 우려가 있으니 아무것도 하기 어렵다. 시카고상업거래소(CME)가 제공하는 금리 예측 도구인 페드워치(FedWatch) 자료에 따르면 올해 미국 금리인하 확률은 9월에 한 차례 하는 것이 가장 유력한 상황이다. 7회 금리인하가 1회로 줄어든 셈이다. 금리는 글로벌 경제와 금융 전반에 영향을 미친다. 투자자들도 마찬가지다. 금리가 낮아지면 돈 값이 떨어지면서 유통 속도는 빨라지게 된다. 성장성이 높은 위험자산인 비트코인에 몰리는 자본이 늘어난다. 이런 현상은 미국 뉴욕이든 중국 홍콩이든 마찬가지로 일어난다.거꾸로 금리가 높은 수준에서 떨어지지 않는다면 비트코인에 몰리는 수요는 계속 유지되기 어렵다. 홍콩 현물 ETF라는 투자 창구가 열린다 해도 중국에서만 이상하리만치 비트코인을 매집하는 현상은 좀처럼 일어나기 어렵다는 것이다. 미국 비트코인 현물 ETF 시장에 첫 3개월 동안 120억달러가 유입되며 화제를 낳았지만, 그 후 1달 남짓한 기간에는 도합 1억달러 남짓한 자금이 유입됐다. 글로벌 유동성이 완화될 것이라는 기대감이 줄어들면서 미국 현물 ETF 시장의 자금 유입세도 현저하게 감소하고 있다는 얘기다. 그렇다면 홍콩 금융당국은 공연히 비트코인·이더리움 현물 ETF를 급하게 승인해준 것일까. 그렇지는 않다. 시장에 물이 들어오고 때 맞춰 노를 젓기 위해서는 일단 배가 있어야 하는 법이기 때문이다. 시장 유동성이 개선되고, 비트코인 투심을 강하게 유발할 만한 모멘텀이 발생하면 홍콩 현물 ETF에도 적지 않은 돈이 들어갈 수밖에 없다. 한국 금융당국도 비트코인 가격이 주춤하고 있는 이 시기에 홍콩처럼 현물 ETF 투자든 비트코인 투자 효과를 얻을 수 있는 '배 만드는 작업'에 들어가면 좋겠다.
2024.04.26
[코인진단] 1억 깃발 꽂은 비트코인 ... 향후 세가지 변수를 봐라
[코인진단-3] 비트코인이 역대 최고가를 갱신하고 7만3000달러 부근에 새로운 깃발을 꽂았다. 국내에서는 ‘김치 프리미엄’ 덕분에 일찌감치 비트코인 1개 가격이 1억원을 돌파하면서 투자자들의 관심을 빨아들이고 있다. 벌써 ‘영끌’을 해서 뒤늦은 비트코인 매수에 나서는 2030 투자자들이 늘고 있다는 우려 섞인 기사가 나올 정도다. 1억원 돌파로 생긴 상승 탄력이 지속될지 여부는 세가지 악재를 어떻게 극복하느냐에 달려 있다. 단기간에 치솟은 가격 부담, 인플레이션 우려, 그리고 반감기다.비트코인 전고점 갱신은 아무 때나 일어나는 사건은 아니다. 특히 지금의 미국 기준금리가 과거 전고점을 기록했던 2021년 11월 대비 5% 가량 높다는 점을 떠올려볼 필요가 있다. 비트코인은 이번 상승에서 글로벌 유동성에 기대지 않고도 전고점을 돌파한 셈이다. 비트코인의 이번 상승은 과거의 상승과는 다르다. 암호화폐 투자자들은 비트코인 가격 1억원이라는 결과보다는 상승의 원인을 정확히 이해할 필요가 있다. 그리고 그 첫걸음은 비트코인 현물 ETF 시장에서 벌어지는 일을 확인하는 것부터 시작된다.◆ 3월 비트코인 현물 ETF 거래량 650억달러2월 칼럼에서도 설명했듯 비트코인 현물 ETF 시장은 매우 뜨거운 형국이다. 블룸버그 ETF 애널리스트인 에릭 발추너스에 따르면 3월 15일 기준, 비트코인 현물 ETF 10종의 월간 거래량은 650억달러를 넘어섰다. 아래 그래프에서 1, 2월은 30일, 3월은 15일 동안의 데이터다. 그래프의 하늘색 막대가 늘어나는 추이를 보면 알 수 있듯, 가장 적극적으로 비트코인을 모으고 있는 것은 블랙록 비트코인 현물 ETF인 IBIT다. IBIT는 지난 3월 1일자로 ETF 100억달러 클럽에 가입했으며, 이는 역대 가장 짧은 기간에 100억달러를 모은 기록이다. 이 클럽에는 3400개 ETF 중 152개만 가입되어 있다. 흥미로운 것은 이들이 보유하고 있는 비트코인의 개수다. 현물 ETF는 구조상 반드시 발행량 만큼의 현물을 보유하고 있어야 한다. IBIT는 ETF 출시 이후 60일만에 20만개가 넘는 비트코인을 모았는데, 이는 비트코인 전체 발행량(2100만개)의 약 1%에 해당한다. 이 속도대로라면 올해 안에 IBIT 한 곳에 100만개 가량의 비트코인이 쌓일 것으로 예상된다. 이는 전체 시장에서 비트코인 매도 물량이 크게 줄어드는 효과를 낳을 것이다. 비트코인이 주식 시장의 품절주처럼 되면서, 약간의 매수에도 크게 가격이 오르게 될 수 있다는 얘기다. 블랙록은 ETF 운영에 필요한 비트코인을 주로 장외거래를 통해, 피델리티는 시중 암호화폐 거래소를 통해 조달하는 것으로 알려져 있다. 영국의 디지털자산 운용사 코인셰어즈 자료에 따르면 올해 3월 비트코인 장외거래(OTC) 물량은 2020년 대비 75% 감소한 수준이다. 거래소 보유 비트코인도 2020년 대비 29% 감소했다. 당장은 아니지만 ‘비트코인 품귀론’이 시장 가격을 자극하는 내러티브로 작용할 수 있는 배경이다. 공급 측면의 상황이 이렇다면, 수요 측면에서도 추가적인 요소들이 있다. 비트코인의 본격적인 상승이 시작됐던 2월 말부터 ETF에 쏟아진 자금은 미국에 있는 전체 기관투자자 수요가 아니다. 일부 투자자들은 비트코인이라는 신종 자산에 투자하기 위해 거쳐야 하는 절차들이 있다. 당장 블랙록만 해도 지난 3월 7일 글로벌 할당 펀드에서 비트코인 현물 ETF를 살 수 있게 해달라는 신청서를 미 증권거래위원회(SEC)에 접수한 바 있다. 앞으로 더 많은 투자자들이 이 시장에 뛰어들 것이라는 얘기다. ◆ 무엇보다 비트코인 ETF 순유입 추이가 중요그럼 무조건 비트코인 가격은 앞으로 지속적인 상승을 하게 될까. 그렇지는 않다. 이미 역대 최고가를 기록할 정도로 가격이 높은 수준이기 때문이다. 15일 조정을 맞으면서 가격이 7만3000달러대에서 6만7000달러대까지 떨어지긴 했지만 최근 몇 달 가격 추이를 생각하면 여전히 높은 수준이다. 지속적인 매수세가 받쳐주지 않는다면 가격은 단기적으로 하락할 수 있다. 이런 이유들 때문에 비트코인 투자자들은 10개의 ETF로 돈이 얼마나, 어떤 속도로 들어오는지를 매일 체크할 필요가 있어 보인다. 거래량이 폭발적으로 늘어나는 것은 확인됐으나, 순유입이 지속적으로 늘어나는지 여부는 그것과 별개이기 때문이다. 당장 이번 주에 있었던 가격 변화가 이를 잘 보여준다. 비트코인 가격을 보면 한국 날짜로 13일과 15일에 두 차례의 깊은 조정이 발생했다. 이는 각각 미 소비자물가지수(CPI), 미 생산자물가지수(PPI) 지표 발표가 있었던 시기다. 두 지표는 모두 시장 예상을 상회하며 비트코인 가격에 악재로 작용했으나, 13일에는 비트코인 현물 ETF 순유입세가 받쳐주면서 가격을 다시 회복했다. 15일 아침에도 이같은 학습 효과로 깊은 조정 이후 가격 회복이 이뤄졌다. 그러나 뒤늦게 전날 현물 ETF 순유입세가 급감했다는 것이 알려지면서 이날 오전 11시 즈음부터 비트코인 가격에 깊은 하락이 발생했다. 날짜별 비트코인 현물 ETF 순유입◆ 비트코인 조정으로 생긴 3가지 악재 극복할 수 있을까현재 비트코인 시장에는 크게 3가지의 악재가 있다. 첫째는 급상승한 비트코인의 가격 자체다. 증가한 시가총액이 마치 늘어난 체중처럼 비트코인 매도 압력을 증가시키고 있다. 둘째는 좀처럼 내려가지 않는 물가다. 1970년대 섣부른 금리 인하로 뜨거운 인풀레이션을 맛본 미 연준은 소비자물가 상승률이 목표치인 2% 안으로 들어오기 전까지는 선제적으로 금리를 내리지 않을 것이다. 시카고상업거래소(CME) 페드워치 자료에 따르면 시장은 연초 미 연준의 금리인하가 4번 있을 것으로 예상했었다. 그러나 3월 물가지수가 발표되자 이 숫자는 3회로 줄어들었다. 지금까지는 비트코인이 큰 폭락 없이 버티고 있지만 앞으로 부정적인 물가 지표가 나올수록 가격에는 악영향을 미칠 수 있다. 마지막은 4월 19일 즈음으로 예정된 비트코인 반감기다. 역대 사례를 살펴보면 반감기 직전에는 채굴자들의 비트코인 매도가 상당히 강력해진다. 채굴 비용 보전 차원에서 현금화 비중이 증가하기 때문이다. 실제로 올해 초부터 채굴자 매도량은 눈에 띄게 늘어난 상태다. 다만 ETF발 매수세에 가려져 눈에 띄지 않았을 뿐이다. 지금까지처럼 상승 일변도의 시장이라면 반감기 변동성이 낮겠지만 큰 폭의 조정이 발생하면 채굴 기업들이 일제히 보유 물량 처분에 나서면서 복합적인 하락으로 연결될 가능성이 있다. 세 가지 악재에도 6만7000달러대로 다시 내려온 비트코인 가격이 재차 상승해 전고점을 다시 한 번 두드릴까. 그것은 현재로서는 알 수 없다. 그날 그날 현물 ETF 시장으로 들어오는 유입세가 이를 결정할 것이다. 지표와 데이터에 의지하는 투자가 필요한 시점이다.
2024.03.15
절세노하우
[알쓸상증] 부담부증여의 절세 여부 핵심은 양도소득세
부담부증여의 절세 여부 핵심은 양도소득세 : 자녀의 내집마련과 증여세 이슈 PART4고액자산가가 아니더라도 증여에 관심을 가져야 하는 시기가 있다. 바로 자녀가 결혼해서 내집마련을 할 때이다. 자녀가 고소득자라 하더라도 결혼적령기까지 모은 자금으로 주택을 구입하기는 쉽지 않다. 높아진 집값으로 인해 자녀가 주택을 구입할 때에는 부모의 도움을 받을 수 밖에 없다. 문제는 이 때 증여세에 대해 전문가의 도움을 받지 않고 주택구입을 진행하다 증여세 폭탄을 맞는 경우가 많다는 것이다. 하나금융연구소가 발표한 '2022 코리안 웰스 리포트'에 따르면 재산세제(양도세,종부세,증여세 등) 분야에 대해 부자일수록 세무사와 상담하는 비율이 높았으며 일반대중으로 갈수록 지인과 의논하거나 혼자 해결하는 비중이 높았다. 일반대중으로 갈수록 주택구입과 관련해 증여세 문제가 발생할 확률이 높아지는 것이다.세금은 실수를 용납하지 않는다. 탈세의 의도가 없더라도 세법에 따라 처리하지 않으면 원래 내야하는 본세 뿐만 아니라 가산세까지 발생한다. 따라서 자녀의 결혼과 주택구입에 대해 지원을 하려는 부모나 증여를 받을 자녀들은 주택과 관련된 증여세 이슈를 정확하게 인지하고 준비해야만 억울하게 증여세를 내는 일이 없을 것이다. 필자는 결혼한 자녀의 내집마련시 발생할 수 있는 다양한 증여세 이슈를 유형별로 분류해 매달 하나씩 연재하고자 한다. (총4회)◆집값이 올라도, 집값이 내려도 증가하는 주택증여2018년부터 2021년까지 대한민국의 부동산, 특히 주택의 가격은 유래없는 상승을 기록했다. 집값이 오르는 속도가 너무 빨라 불안해진 실수요자들은 급하게 주택을 구입할 수 밖에 없었고 이 과정에서 더 오르기 전에 부모의 주택을 증여받거나 주택을 취득하기 위한 현금증여가 급격하게 늘어나게 됐다. 또한 당시 정부가 다주택자에 대한 압박을 강화하면서 ‘똘똘한 한 채’라는 키워드가 부동산 시장을 지배했다. 이러한 압박 역시 부모가 자녀에게 주택을 증여하고자 하는 수요를 증가시켰고 주택을 증여받은 자녀가 세부담을 덜기 위해 세대분리를 하면서 주택공급까지 부족하게 되어 집값을 더욱 더 밀어올렸다.흥미로운 것은 이렇게 집값이 오를 때만 주택 증여건수가 늘어난 것이 아니라 2022년부터 집값이 급락했을 때에도 증여가 늘어났다는 것이다. 집값이 오를때 증여가 늘어났다면 집값이 떨어졌을때는 증여가 줄어들어야 하는데 그렇지가 않았던 것이다. 언뜻 보면 모순적인 결과의 공통원인을 분석해보면 하나로 귀결된다. 그 원인은 대한민국의 집값은 결국 오른다는 기대감이다. 오를 때는 더 오를까봐 증여를 서두르고 떨어질 때는 지금이 바닥이며 다시 오를 것이라고 생각하기 때문에 증여를 하는 것이다. ◆부동산 증여의 전통적 절세방법인 부담부증여, 하지만…전통적인 부동산 증여 절세방법 하면 가장 먼저 거론됐던 부담부증여는 2018년~2021년 부동산 폭등기에는 많이 사용되지 않았다. 그 이유는 양도소득세 부담 때문이다. 부담부증여가 부동산 증여의 절세법으로 대중들에게 가장 많이 알려진 방법이다보니 만병통치약처럼 무조건 절세가 되는 것으로 잘못 알고 있는 경우가 많다. ‘부담부증여를 하면 증여세는 반드시 줄어든다’는 맞는 명제이지만 ‘부담부증여를 하면 반드시 절세된다’는 틀린 명제다. 부담부증여를 하면 증여세는 반드시 줄어든다. 증여세의 경우 무상으로 이전받는 자산의 크기에 비례해 세부담이 결정된다. 즉 증여세가 줄어들기 위해서는 무상으로 이전받는 자산의 크기를 줄이면 되는 것이다. 부담부증여의 경우 증여받는 전체 자산의 가치에서 승계받는 부채의 크기를 차감한 것만큼 증여받은 것으로 본다. 이는 다음의 사례를 보면 자연히 이해가 된다.여러분의 가족이 부, 모, 본인, 동생 이렇게 4인 가정이라고 가정해 보자. 부모님은 동일한 가치를 가진 아파트(각각 10억)를 2채 가지고 계시며 이를 여러분과 동생에게 1채씩 증여하고자 한다. 이때 여러분에게는 6억의 전세세입자가 있는 아파트를 주고 동생에게는 세입자도 없고 대출도 없는 아파트를 준다면 여러분의 기분은 어떨까? 동일한 가치의 아파트를 증여 받았다고 생각하는가? 당연히 전세세입자를 받은 여러분은 이 증여가 공정하지 않다고 생각할 것이다. 전세세입자가 있는 아파트는 본인이 들어가 살기 위해서는 6억의 보증금을 내주어야 하기 때문이다. 하지만 동생이 받은 아파트는 아무런 제약없이 들어가 살 수 있다. 10억짜리 아파트를 증여받을 때 전세보증금이 있다면 실질적으로 무상으로 받은 것은 4억이라고 생각될 것이다. 이러한 계산법은 갭투자에서도 마찬가지다. 10억 아파트에 6억 보증금의 전세세입자가 있다면 매도인과 매수인은 그 차액인 4억만 주고 받는다. 이 아파트의 순가치가 4억이기 때문이다. 이처럼 부담부증여는 증여에 부담을 더하면서 부담의 크기 만큼은 무상으로 자산이 이전된 것이 아니므로 증여재산가액을 감소시키게 된다. 증여재산가액이 감소되니 당연히 증여세는 반드시 줄어든다. 문제는 증여세만 줄어들고 끝나는 것이 아니라는 것이다.위의 4인가정 사례에서 보증금은 원래 부모님이 내주어야 하는 것이다. 즉 부모의 부채인 것이다. 하지만 부담부증여를 하게 되면 부모의 부채가 증여받는 자녀의 부채가 된다. 부모의 부채를 대신 갚아주는 것이다. 부채를 대신 갚아주고 아파트를 증여 받았으므로 사실상 이 부분은 무상으로 이전받은 것이 아니라 유상, 즉 대가를 주고 넘겨받은 것이다. 때문에 부채를 승계한 부분에 대해서는 양도소득세를 부모가 부담해야한다. 결국 부담부증여를 선택하게 되면 일반 증여 대비해서 증여세는 감소하지만 양도세가 추가되게 된다. 결론적으로 [일반증여세 > 부담부증여 증여세 + 양도소득세]인 경우에는 부담부증여의 절세효과가 있다고 볼 수 있지만 [일반증여세 반면 이번 정부 들어 집값이 일시적으로 안정되고 다주택자에 대한 중과세를 유예하고서는 부담부증여의 건수가 늘어났다. 결국 부담부증여의 핵심은 양도소득세인 것이다. 만약 부모가 1세대 1주택이어서 양도소득세가 없거나 매우 적은 경우에 가장 효과적인 부동산증여 절세법이 된다. 부모가 다주택자인 경우 상대적으로 가격이 많이 오르지 않아 양도차익이 적은 매물을 부담부증여로 이전하게 되면 세부담을 최소화 할 수 있다. ◆부담부증여는 사후관리가 더 중요해사전에 세무사에게 계산 시뮬레이션을 해보지 않고 부담부증여를 하는 사람은 없을 것이다. 얼마나 세금을 내는지, 일반증여에 비해 장단점은 무엇인지 대략적으로 확인하고 실행하기 때문이다. 당사자들에게 세금폭탄으로 돌아오는 것은 사후관리이다. 각종 신고가 끝나고 일정기간이 지나면 납세자들은 사후관리에 신경을 쓰지 않는 경우가 많다. 신고를 담당했던 세무사 역시 사후관리에 책임이 없다보니 신고할 때는 자산과 같이 넘긴 부채의 상환에 대한 국세청의 사후관리에 대해 경고하지만 지속적으로 경고해주기는 어렵다. 부담부증여는 99% 부모자식간에 일어난다. 증여라는 행위자체가 타인을 대상으로 이루어지는 경우가 거의 없고 부담을 더한 증여는 더더욱이나 타인에게 할 일은 없기 때문이다. 부모가 자녀에게 주택을 부담부증여로 증여하는 이유는 본인의 부담을 넘기기 위함이 아니다. 단지 집의 명의는 넘겨주고 싶고 세금은 덜 내고 싶었기 때문에 선택한 방법이다. 즉 내심의 의사로는 자녀가 부담을 가지는 것을 원하지 않는 것이다. 이러한 부모의 마음은 자녀가 승계한 부채에 대해 대신 갚아주고 싶은 행동으로 드러나기 마련이다. 문제는 이러한 부모의 입장을 국세청이 너무나 잘 알고 있다는 점이다. 부담부증여를 한 부모들은 국세청에서 ‘부모가 대신 갚아줄거야’라고 의심할 것이라고 생각하는 것이 편하다. 그 의심 안에서 부모가 대신 부채를 상환하지 않았음을 항상 증명할 준비가 되어 있어야 한다. 증명하는 방법은 간단하다. 자녀의 소득출처안에서만 부채를 상환해야한다. 자금출처가 없거나 부족한데 큰 금액의 부채를 상환하게 되면 스스로 증여세를 내겠다고 신고하는 것과 다름이 없다. 국세청은 부담부증여의 채무인수액에 대해 별도로 사후관리하고 있다. 나 하나쯤은 괜찮겠지 하는 생각에 철저한 준비없이 자녀의 부채를 대신 상환하는 경우 증여세 폭탄을 맞을 수 있으므로 부담부증여를 했다면 자녀의 자금출처와 부채상환액에 대한 정교한 관리가 필요하다.
2024.08.26
[제네시스박의 1분 절세] 2024 세법개정안과 8월 주택공급대책
매년 발표하는 세법개정(안) 중 올해는 ‘상속세’가 핵심이다. 하지만 이와 함께 증여 역시 함께 알아둬야 하는데, 이는 상속세 세율과 증여세율이 같기 때문이다. 또한 상생임대주택 기간을 2년 더 연장함으로써 전월세 시장 안정은 물론, 비과세 전략에 한층 유리한 방법을 찾을 수 있게 됐다. 이와 함께 8월에 나온 ‘공급대책’에서도 챙겨야 할 내용이 많다. 벌써부터 토지거래허가구역 추가 지정에 대한 이야기가 나오고 있는데, 규제지역이 추가 지정될 경우 어떤 이슈가 발생하는지도 함께 살펴보자. 매년 7월이 되면 정부는 ‘세법개정(안)’을 발표한다. 대내외 경제 환경을 고려해 필요한 세법개정을 하겠다는 것인데, 정부 시행령 개정으로 가능한 것도 있지만 상당수는 국회 동의가 필요하다. 따라서 정부 개정안이 최종 어떻게 결정될지는 한 번 더 확인할 필요가 있다. 올해 세법개정안은 7월 25일 발표됐으며 이후 곧바로 8월 8일 ‘공급대책’도 함께 나온 상황이다. 어찌보면 현재 부동산 시장이 그만큼 불안하다는 의미가 될 수 있는데, 이중 반드시 알아야 할 핵심 내용을 살펴보자. 첫째, 상속세 최고세율이 폐지되고 최저세율 과세표준 구간도 변경된다. 현행 상속세 및 증여세율은 최저 10%에서 최고 50%로 5단계 구간인데, 이중 최고세율 50%를 폐지한다. 아울러 최저세율에 적용되는 과세표준(과표) 구간을 1억 원에서 2억 원으로 상향한다. 이렇게 되면 고액자산가의 상속세 및 증여세 절세도 상당하지만, 중산층 역시 최저세율을 적용받는 과표 구간이 늘어나기에 전반적인 세부담은 내려갈 것이다. 특히 상속은 사람의 의지로 어찌할 수 없지만 증여는 얼마든지 조절할 수 있는 것이기에 증여 계획이 있다면 최종 개정여부를 확인한 후 2025.1.1 이후 증여하는 것이 유리하다. 예를 들어 성년 자녀에게 5천 만원을 증여하면 증여세는 비과세이고 현행 세율이라면 1억 5천 만원 증여시 5천 만원 공제 후 1억 원에 대해 10% 세율 즉 1천 만원 증여세가 부과되지만(세후 1억 4천 만원), 정부안대로 개정이 되고 2025.1.1. 이후 증여를 한다면 2억 5천 만원 증여시 5천 만원 공제 후 10% 세율이 적용되므로 수증자는 세후 2억 3천 만원을 가져갈 수 있다.둘째, 상속세 자녀공제 금액을 5천 만원에서 5억 원까지 상향한다. 이에 대한 절세 효과를 보려면 상속세 과세원리를 이해해야 하는데, 현행 상속세는 ‘유산과세형’으로 돌아가신 피상속인의 모든 재산(유산)을 더해 일단 과세를 하고 이를 상속인(배우자, 자녀 등)이 나눠서 내는 구조다. 이 과정에서 인적공제가 중요한데, 1)기초공제 2억 + 자녀 1인당 5천 만원과 2)일괄공제 5억 원 중 더 큰 금액을 공제한다. 보통 자녀가 1~2명 정도인것을 고려하면 일괄공제 5억 원을 받는 것이 더 유리하다. 그런데 이번 정부안이 통과된다면 자녀가 1명이라도 기초공제 2억 원과 자녀 5억 원을 더하면 총 7억 원 공제를 받을 수 있으므로 이에 대한 관심이 높아진 것이다.여기에 배우자 공제까지 더하면 어떻게 될까? 배우자 공제는 최소 5억 원에서 최대 30억 원까지인데, 이번 정부안에서는 별다른 조치가 없다. 그렇다 하더라도 자녀 1명 그리고 배우자가 생존하고 있을 경우 최소 12억(기초공제 2억 + 자녀공제 5억 + 배우자 공제 최소 5억) 공제가 가능하므로, 이제 어지간한 서울 집 한 채를 보유했다고 해서 무조건 상속세가 나오지는 않을 것이고, 동시에 자녀가 많을수록 상속세 부담은 더욱 줄어들게 된다. 다만 이번 개정안을 내면서 함께 자산을 일군 배우자 공제 역시 더 현실화하고, 무엇보다 현행 유산과세형에서 받은 재산만큼 세금을 부담하는 ‘유산취득형’에 대한 개편도 함께 다루었으면 더 좋지 않았을까 하는 생각이다. 셋째, 상생임대주택은 2년 더 연장된다. 상생임대주택이란 특정 주택을 취득한 이후 임대차계약을 맺고(이를 직전 임대차계약이라고 한다), 이후 직전 임대차계약 대비 5%를 넘기지 않는 선에서 임대차계약을 맺으면(이를 상생 임대차계약이라고 한다), 이후 해당 주택을 매각할 때 조정대상지역 비과세 2년 거주 및 고가주택 비과세 장기보유특별공제를 위한 2년 거주 요건을 면제해주는 제도다. 이는 계약갱신청구권과는 별개로 작동하므로 임차인 입장에서 최대 6년까지 안정적인 거주가 가능하며(청구권 5% 사용 및 상생 임대차계약 5% 이내 증액), 임대인 역시 비록 최종 매각하는 주택이 1세대1주택 비과세 등 비과세 요건을 갖춰야 하지만 임대하는 당시에는 다주택자 역시 활용할 수 있기에 개인적으로 매우 환영하는 제도다.다만 앞에서도 설명했지만 무조건 5% 이내 증액이라고 모두 상생임대주택이 되는 것은 아니고, 직전 임대차계약 대비 5%를 초과하지 않아야 하는데, 이때 직전 임대차계약이란 반드시 해당 주택을 취득한 이후 맺어야 하는 임대차계약이기에 주의를 요한다. 상생임대주택 비과세 특례는 추후 상생 임대차계약이 모두 종료되고 관련 비과세 신청서를 별도 제출해야 혜택이 가능하다. 그 외 세법개정안에는 다른 내용도 많이 있었는데 대표적인 몇 가지는 다음과 같다. 이제 8월 8일 발표된 ‘공급대책(국민 주거안정을 위한 주택공급 확대방안)’ 중 핵심 내용을 살펴보자. 공급 관련 대책은 현 정부에서도 비슷한 내용으로 이미 나온 적이 있는데, 이번에는 선호도가 높은 ‘도심 내 공급’을 강조했다는 점이 특징이다. 다만 늘 그렇듯이 주택 공급이라는 것이 시간도 많이 걸리고, 특히 정비사업의 경우 이해관계 역시 걸림돌이라는 점이 문제다. 우선 정부가 제시한 5가지 항목을 보면 다음과 같다.그렇다면 8월 공급 대책에서는 어떤 부분을 주목해야 할까? 첫째, 도심 내 아파트 공급 확대를 위해 특례법 제정으로 사업기간 단축을 지원한다.도심 내 신규 아파트를 제공할 수 있는 방법 중 하나가 재개발, 재건축과 같은 정비사업을 신속 추진하는 것인데 이를 통해 최대 3년이라는 기간을 단축할 수 있다는 점이 정부의 계획이다. 조합, 그리고 원조합원의 경우 일부 취득세 감면 효과(최대 40%)도 있으나 분양가 12억 이하 등 제한이 있으므로 그 효과가 얼마가 될지는 미지수다.둘째, 공공 신축매입을 늘리고 특히 서울은 무제한으로 매입, 공급한다. 향후 2년간 공공 신축매입으로 11만호 이상을 공급하고 특히 서울은 무제한 매입을 할 계획이다. 이를 통해 상대적으로 공급 기간이 짧은 비아파트 주택 공급을 늘려 최소한 도심 내 전월세 안정을 도모한다는 계획이다.셋째, 6년 단기임대주택 제도를 도입한다. 현행 주택임대사업자는 의무임대기간이 최소 10년이고 2호 이상 등록해야 재산세 등 감면 혜택이 가능한데, 이를 6년으로 줄이고 1호 이상만 등록하더라도 세제 혜택이 가능한 6년 단기임대를 도입한다. 이는 맞춤형 세제 혜택을 지원하겠다는 것인데, 이는 이미 지난 정책에도 나온 내용으로 1년 이상 별다른 조치가 취해지지 않은터라, 구체적인 내용이 나온 후에 의사결정을 해도 늦지 않다.넷째, 신규 택지개발 후보지는 오는 11월에 나올 예정이다. 이번 8월 공급대책에서 특히 눈여겨볼 것 중 하나는 서울 신규택지 발표다. 그린벨트까지 일부 풀어서 주택을 공급하겠다는 것인데, 이미 서울시는 발표일 직후인 9일 서울 그린벨트 지역 대부분을 토지거래허가구역으로 지정했다. 시장에서는 이미 벌써 몇몇 지역이 유력 후보지로 말이 돌고 있는 상황인데, 이에 대한 투기수요를 억제하고 시장 안정화를 위한 조치로 풀이된다. 더 나아가 서울시에서는 계속해서 신고가가 나오거나 시장 불안 요소가 보인다면 이외에도 추가 토지거래허가구역을 지정할 수 있다고 경고했다. 그리고 그 이후 ‘플랜B’도 있다고 하니 지난 정부와 같은 ‘규제의 악순환’은 일어나지 않길 바라는 마음이다. 이렇듯 7월 세법개정안과 8월 공급대책은 가까운 시일에 동시에 나옴으로써 해당 내용이 시장 그리고 수요자와 매도자에 미치는 영향이 어떨지를 잘 지켜봐야 한다. 상속세 최고세율 폐지 추진도 중요하지만 최저세율 과표 증가에 따른 사전증여전략 활용, 조정지역 물건도 거주하지 않고 비과세를 받을 수 있는 상생임대주택, 여기에 공급대책을 통한 추가 신규택지는 어디가 될지 살펴보고 그 이후 사람들의 움직임에도 관심을 가져야 하지 않을까?
2024.08.12
[알쓸상증] 25년만의 상속세 개편안 ... 감세 효과는 얼마나 될까
2018년부터 부동산 가격이 급격하게 오르며 서울 아파트 중위가격이 10억을 넘게 됐고 이로 인해 부자들의 세금이라고 생각했던 상속세가 집 한채를 보유한 중산층에게도 영향을 주기 시작했다. 또한 삼성 및 넥슨의 조단위 상속세가 발생하면서 상속세에 대한 대중들의 관심이 급격히 높아졌다. 현 정부는 이러한 분위기 속에서 취임 초기부터 상속세 개편에 대한 의지를 강하게 피력했다. 현 정부는 유산취득세로 상속세 과세체계를 개편해 상속세에 대한 부담을 줄이고자 했지만 부자감세라는 비판을 넘지 못했다. 또한 유산취득세로 개편되더라도 상속공제와 과세표준, 세율이 변경되지 않으면 상속세 부담이 크게 줄어들지 않는다는 전문가들의 지적도 있었다. 필자 역시 '유산취득세 방식으로의 전환 … 상속세 얼마나 감소할까? - 매경엠플러스 2023.10.31'라는 원고를 통해 유산취득세로의 전환이 실질적으로 유의미한 상속세의 감소를 가져오기 어렵다는 점을 논의한 적이 있다.그리고 2024년 7월 25일 '2024 세법개정안'이 발표됐다. 발표된 내용 중 가장 많은 관심을 받은 것은 25년만에 개편된 상속세였다. 그동안 정부에서 지속적으로 추진했던 유산취득세로의 전환은 이루어지지 않았다. 하지만 상속공제 중 자녀공제를 파격적으로 5천만원에서 5억으로 10배 증가시켰으며 상속세 최고세율을 50%에서 40%로 낮추었다.필자는 이러한 세제 개편이 상속세에 실질적 영향이 얼마나 되는지 분석해보고자 한다.◆중산층의 상속세 부담 대폭 완화 - 자녀공제 5억의 효과상속공제의 종류는 매우 많지만 일반적으로 적용되는 공제는 일괄공제, 배우자상속공제, 금융재산공제이다. 이 3가지 공제 외에 다른 공제들은 특수한 상황에서만 적용되므로 상속세의 일반적인 세부담을 얘기할 때 고려되지 않는다. 여기서 일괄공제의 경우 무조건 납세자가 일괄공제를 적용받는 것이 아니라 기초공제(2억)와 인적공제를 합친 금액 또는 일괄공제(5억) 중 납세자가 선택할 수 있도록 했다. 납세자는 당연히 세부담을 최소화하기 위해 둘 중 큰 금액을 선택할 것이다. 기초공제와 인적공제의 합이 일괄공제 5억보다 크기 위해서는 인적공제의 합이 3억을 넘어야 하는데 현행 인적공제의 항목들을 보면 3억을 넘기가 매우 어렵다. 자녀가 매우 많거나 장애인 상속인이 있는 등 특수한 상황이 아니면 인적공제의 합이 3억을 넘기가 어려운 것이다. 따라서 상속세를 대략 예상해서 계산할 때에는 일괄공제 5억을 적용하는 것이 일반적이었다. 하지만 이번 세법개정안에 따르면 인적공제 중 하나인 자녀공제가 5억으로 늘어나게 됐다. 이렇게 되면 자녀가 1명만 있어도 기초공제(2억)과 인적공제(자녀1인= 5억)의 합이 7억으로 일괄공제 5억보다 커지게 된다. 현행기준에서는 일괄공제가 적용되는 것이 일반적이었다면 개정안은 기초공제와 인적공제가 적용되는 것이 일반적인 상황이 되는 것이다. 이러한 인적공제액의 증가는 중산층의 상속세 부담을 급격하게 줄여주게 된다. 현행 세법은 상속세의 면세점이 일괄공제 5억 + 배우자상속공제 5억을 합한 10억이었다. 10억이 넘는 아파트 한채만 가지고 있어도 상속세 과세대상이 되는 것이다. 하지만 개정안에 따라 면세점을 계산하면 자녀의 수에 따라 다음과 같이 계산된다.이처럼 자녀공제를 5억으로 늘릴경우 집 한 채로 인해 상속세를 부담하는 경우는 대부분 없어질 것으로 보인다. 자녀공제의 확대가 중산층의 상속세 부담을 줄여주기 위한 의도로 해석되는 이유다. 또한 자녀공제의 확대는 상속인의 수(자녀의 수)가 늘어날수록 세부담이 줄어드는 유산취득세형을 도입한 것과 유사한 효과를 보여준다. ◆초고액 자산가와 기업가들의 상속세를 줄여줄 최고세율 인하(50% - > 40%)상속세 개편에 대해 부자감세라는 비판을 해왔던 야당도 중산층의 상속세 부담에 대해서는 문제가 있다는 것을 공감했다. 그래서 중산층의 상속세 부담을 완화하기 위한 세법개정안이 이번에 나올 것이라고 예상됐고, 상속공제 중 일부가 커질 것이라는 것이 예상됐다. 하지만 최고세율 인하는 다소 예상을 벗어난 세법개정안이다. 부자감세라는 비판을 피할 수 없는 항목이기 때문이다. 초고액 자산가에게는 상속공제는 큰 의미가 없다. 파격적으로 공제액이 커지지 않는한 전체자산에서 상속공제금액이 차지하는 비율이 미미하기 때문이다. 반면 초고액자산가의 경우에는 상속공제금액보다는 상속세 최고세율이 중요하다. 사실상 자산규모 X 최고세율 = 상속세이기 때문이다. 이번개정을 통해 초고액 자산가들의 상속세는 약 20%정도 감소하게 된다. 이는 최고세율이 50%에서 40%로 감소했기 때문이다. 만약 삼성가가 부담하고 있는 상속세(12조)는 개정안의 최고세율(40%)이 적용됐다면 20%인 약 2.4조가 감소하게 된다. ◆증여에 영향을 줄 과세표준 구간 변경 – 10% 세율구간의 확대이번 상속세 개정안 중 언론에서 거의 다루지 않은 부분이 있다. 바로 상속세 및 증여세의 최저세율 10%의 과세표준 구간의 변경이다. 기존에는 과세표준 1억까지 10% 세율이 적용됐으나 개정안에 따르면 과세표준 2억까지 10%의 세율이 적용된다.이는 상속세 측면에서 보면 큰 영향을 주기는 어려우나 증여세 측면에서는 유의미한 차이를 가져온다. 특히 납세자들이 증여세를 어느 정도 내는 것이 더 절세 된다는 것을 알게된 요즘 10%의 세율을 부담하고 증여하는 경우가 많이 늘어나고 있다. 상당수의 증여가 자녀가 독립하면서 주택을 구입할 때 일어나게 되고 부족한 자금을 부모가 증여 해주게 된다. 이때 증여재산공제 금액만큼만 증여하기 보다는 증여세를 어느정도 내고 증여를 하게되면 당장의 증여세를 부담해야 하지만 그만큼 자녀의 자금조달 부담이 줄어들게 되고 은행이자를 덜 부담하게 돼 장기적으로는 더 이득이 된다. 필자는 현금을 증여하면서 절세하는 방법으로 1억 4천 세금제로플랜과 5.4억 10%플랜을 제안했다. 이 중 5.4억 10%플랜은 개정안대로 상속세 및 증여세법이 개정될 경우 9.4억 10%플랜이 될 수 있다. 마지막으로 현행 세법 기준으로 상속세를 계산한 것과 개정안을 기준으로 상속세를 계산해 비교한 표를 제시한다. 이 표를 보면 20억~30억 구간이 개정안으로 인한 세금감소 효과가 가장 크다는 것을 알 수 있다. 이번 세법개정안의 의도가 보이는 것이다. 그리고 자산규모가 증가할수록 세금감소 효과는 20%로 수렴하게 되는 것도 알 수 있다. ◆누구도 만족시키기 어려운 개정안 … 개정 여부도 미지수이번 개정안은 흥미롭게도 드라마틱한 상속세 절감효과를 보는 일부 중산층을 제외하고는 누구도 만족시키지 못할 것으로 보인다. 상속세를 부담하지 않는 계층에서는 부자감세라는 비판을 할 수 밖에 없을 것이며, 초고액 자산가들 입장에서는 파격적으로 세부담이 줄어드는 것이 아니라 상속세에 대한 부담은 여전할 것이 기 때문이다. 또한 야당에서 상속세 최고세율 개정에 대해서는 적극적으로 반대의사를 표현하고 있어 개정에 난항이 예상된다. 세율 개정의 경우 국회의 동의가 없이는 불가능하다. 따라서 지금의 세법개정안이 그대로 통과될 것이라고 전망하기보다는 국민여론과 국회의 분위기를 지켜보면서 최종적인 법개정을 기다린 후 상속플랜을 준비하는 것이 현명할 것으로 보인다.
2024.07.29
[제네시스박의 1분 절세] 일시적 2주택 비과세 100% 활용법
일시적 2주택 비과세는 두 가지 측면에서 매우 중요하다. 첫째, 가장 많이 활용하는 대중적인 절세법이라는 점이다. 따라서 이를 활용한 비과세는 반드시 받아야 한다. 실수해선 안 된다. 둘째, 지금처럼 상급지로 ‘갈아타기'를 하는데 있어서 가장 좋은 절세법이라는 점이다. 따라서 이를 실수하지 않고 잘 활용하면 지금같은 부동산 시장에서 자산가치 상승을 꽤 많이 이룰 수 있다. 그런데 생각보다 많은 분들이 이에 대해 잘못 오해하고 실수하는 경우가 많다. 이번 시간에는 일시적 2주택 비과세 기본은 물론 자주 놓치고 실수하는 사례까지 한 번에 체크해보자.일시적 2주택 비과세는 말 그대로 ‘일시적으로' 2주택이 되는 경우 1주택 비과세 특례를 해주는 것이다. 우리 세법은 기본적으로 2주택부터는 일부를 투기 수요로 간주한다. 따라서 원칙적으로는 1주택자에게 주어지는 비과세 혜택을 주지 않는다. 다만 예외가 있는데 이사, 혼인, 부모 봉양 그리고 상속주택 등이다. 이중 이사를 가면서 일시적 2주택 비과세를 받을 수 있는데, 이는 가장 대중적이고 많이 활용하는 절세법으로 반드시 숙지해야 한다. 이를 위해서는 세 가지 요건을 충족해야 한다. 첫째, 신규주택(B)은 종전주택(A)을 취득하고 나서 1년이 지나서 취득해야 한다. 1년 이내로 취득시 투기수요로 보는데 이는 실거주자와 구분하기 위한 최소한의 조치이다. 가장 많이 실수하는것 중 하나다. 둘째, 신규주택(B) 취득 후 3년 이내 종전주택(A)을 매각해야 한다. 이때 ‘3년'이라는 시간은 부동산 시장 상황에 따라 2년, 1년 등으로 줄어들 수 있다. 하지만 역대 어느 정책을 보아도 3년을 넘어간 적은 없다. 다만 3년이라는 ‘절세 유통기한'이 생기는 것이고 만약 이 기간을 넘기면 일시적 2주택 비과세는 불가하다. 따라서 2채 모두 비과세는 안 되지만, 하나를 먼저 매각하고 남은 하나를 매각하면 여전히 1세대1주택 비과세는 가능하다. 셋째, 매각하는 종전주택(A)은 1세대1주택 요건을 반드시 갖춰야 한다. 즉 취득 후 2년 이상 보유해야 하며 만약 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 거주를 해야 한다. 당연히 유주택 가족이 생계를 함께하면 안된다. 주택수가 합산돼 비과세 요건에 위배되기 때문이다. 얼핏보면 그렇게 어려운게 없어 보인다. 그런데 생각보다 이에 대해 많이들 오해하고 실수하는 경우가 많은데 자주 실수하고 헷갈려하는 사항을 살펴보자. ◆Q1) 3년내 처분하지 못하면 둘 다 비과세 안되는거죠? 앞서 3년 이라는 ‘절세 유통기한'이 생긴다고 했는데, 만약 이를 넘겨 종전주택(A)을 팔면 일시적 2주택 비과세는 불가하다. 하지만 이건 일시적 2주택 비과세를 통해 2채 모두 비과세가 안 된다는 것이지, 하나도 비과세를 못 받는 것은 아니다. 예를 들어 종전주택(A)을 취득한 후 1년이 지나 신규주택(B)을 취득했는데 사정상 신규주택(B) 취득 후 3년 내 종전주택(A)을 처분하지 못했을 때, 가령 신규주택(B)을 먼저 매각했다고 하자. 이 경우 당연히 신규주택(B)은 양도차익에 대해 과세가 되지만, 추후 매각하는 종전주택(A)은 다른 비과세 요건을 갖추었다면 당연히 비과세가 된다. 그 반대의 경우도 마찬가지다. 적어도 한 채는 비과세가 가능하다는 의미인데, 이때 중요한 것은 양도차익이 작은 것 또는 투자가치가 낮은 물건을 먼저 매각해야 한다는 점이다. 그래야 양도차익이 크고 투자가치가 높은 남은 1채에 대해 비과세가 가능하고, 이를 통해 세후수익을 극대화할 수 있다. ◆Q2) 다주택 상태에서 1주택이 되면 다시 2년을 더 있어야 한다고 하던데요?그렇지 않다. 이는 ‘보유기간 재산정'이라는 규정인데 흔히 최종 1주택으로 불린 제도로 다주택 상태에서 다른 주택을 모두 처분하고 남은 최종 1주택에 대해서는 다시 보유기간을 재계산해 추가로 2년 더 보유(취득당시 조정이면 2년 거주)토록 한 제도였다. 하지만 2022.5.10 이후 양도분부터는 이런 규정을 적용받지 않기 때문에 다주택 상태에서 다른 주택을 모두 처분한다면 남은 1주택에 대해서는 당초 취득일을 기준으로 2년 보유 또는 2년 거주 요건을 따지면 그만이다. 가령 어떤 사람이 서울 1채, 지방 1채 이렇게 2채를 보유중인데 일시적 2주택 비과세는 불가능한 상태에서 이를 모두 처분해서 세후수익을 극대화하고 싶다고 하자. 이럴때 어떻게 해야 할까?서울 주택은 양도차익 3억, 지방 주택은 양도차익 1억이라고 가정할 때 당연히 지방 주택을 먼저 매각하고, 이후 서울 주택을 비과세 받아야 한다. 지방 주택은 양도차익 1억에 대해 대략 1천5백 만원에서 2천 만원 정도의 양도세가 나올 것으로 보인다. 이후 남은 서울 주택은 지방 주택을 매각하고 추가로 2년을 더 있을 필요가 전혀 없으며, 당초 서울 주택 취득일로부터 2년 이상 보유(취득당시 조정대상지역이었다면 2년 거주) 했다면 곧바로 비과세가 가능하다. 이렇게 하면 양도차익 3억 원에 대한 양도세 약 1억 원 정도를 비과세 혜택을 받을 수 있기 때문에 매우 좋은 절세전략이 된다. ◆Q3) 1년 이내 연달아 2채를 취득하면 2채 모두 비과세 못 받는건가요?그렇지 않다. 앞의 질문 1과 같은 내용으로, 비록 일시적 2주택 비과세는 안 되지만 이중 한 채를 먼저 매각해서 세금을 납부한 후에 남은 1주택에 대해서는 비과세가 가능하다. 당연히 추가 2년 보유(또는 거주)는 할 필요가 없다. ◆Q4) 분양권(B)은 주택이 아니니까 분양권이 주택으로 완공되고 나서 3년 이내 종전주택(A) 매각해야 하는거죠?케이스가 다양하고 분양권 취득일에 따라 결과가 달라지므로 매우 주의해야 한다. 먼저 주택(A)이 있는 상태에서 분양권(B)을 취득했는데 해당 분양권이 2020.12.31 이전 취득했다면 그 분양권이 주택으로 준공되고 나서 3년 이내 종전주택(A)을 매각하면 종전주택(A) 비과세가 가능하다. 하지만 해당 분양권(B)이 2021.1.1 이후 취득한 분양권이라면 다시 2가지 경우로 나눠 비교해야 한다. 1)즉 분양권(B) 취득일로부터 3년 이내 종전주택(A)을 매각해서 비과세를 받거나, 혹은 2)3년 이내 종전주택(A) 매각이 힘들다면 해당 분양권(B)이 신축으로 준공된 후 3년 이내 종전주택(A)을 매각하고 전 세대원이 전입해서 1년 이상 계속해서 거주해야 한다. 이는 주택 분양권이 주택은 아니지만 2021.1.1 이후 취득한 분양권의 경우 양도세 비과세 판단시 주택수에 포함되기 때문으로, 관련 비과세 특례는 위의 2가지가 유일하다. 해당 내용은 소득세법시행령 156조의 3에 기재돼 있는데 이를 그림으로 표현하면 다음과 같다. ◆Q5) 그럼 분양권(A)을 취득하고 신규주택(B)을 취득한 경우에도 3년 이내 분양권을 처분하면 비과세가 되겠네요?그렇지 않다. 해당 분양권이 주택으로 완공되고 그로부터 1년이 지난 상태에서 신규주택(B)을 취득한다면 그나마 일시적 2주택 비과세가 가능하다. 하지만 해당 분양권이 2021.1.1 이후 취득한 분양권이고 아직 주택으로 준공이 되지 않았는데 신규주택(B)을 취득했다면 이 경우 일시적 2주택 비과세는 불가능하다. 이에 대한 비과세 특례도 없을 뿐더러, 2021.1.1 이후 취득한 분양권은 양도세 비과세 판단시 주택수에 포함되기 때문이다. 따라서 처음 취득한 부동산이 분양권이고, 아직 분양권 상태에서 신규주택(B)을 취득할 계획이 있다면 일시적 2주택 비과세가 불가능하다는 점을 염두에 두고 접근해야 한다. 물론 둘 중 하나를 처분하고 남은 1채에 대해서는 1주택 비과세는 언제든지 가능하다. 이렇듯 일시적 2주택 비과세는 종전주택(A)에서 더 좋은 신규주택(B)으로 갈아탈 때 활용도가 높은 절세방법이다. 하지만 2021.1.1 이후 분양권이 주택수에 포함 되면서 굉장히 복잡하고 어려워졌다. 무엇보다 분양권을 먼저 취득하고 이후 주택을 취득한다면 일시적 2주택 비과세는 힘들 수 있다는 점을 꼭 기억하자. 물론 남은 1주택 비과세는 언제든지 가능하며 추가 2년을 더 보유하거나 거주하는 규정 역시 사라졌다. 생각대로 매수, 매도가 수월하게 되는 것은 아니지만 적어도 위에 나온 일시적 2주택 비과세 규정은 숙지한 상태에서 갈아타기를 해야 하지 않을까?
2024.07.08
[알쓸상증] 한 아이를 키우려면 온 마을이 필요하듯이 ...
"집 한 채를 사려면 온 집안이 필요하다 : 자녀의 내집마련과 증여세 이슈 PART3" 고액자산가가 아니더라도 증여에 관심을 가져야 하는 시기가 있다. 바로 자녀가 결혼해서 내집마련을 할 때이다. 자녀가 고소득자라 하더라도 결혼적령기까지 모은 자금으로 주택을 구입하기는 쉽지 않다. 높아진 집값으로 인해 자녀가 주택을 구입할 때에는 부모의 도움을 받을 수 밖에 없다. 문제는 이 때 증여세에 대해 전문가의 도움을 받지 않고 주택구입을 진행하다 증여세 폭탄을 맞는 경우가 많다는 것이다. 하나금융연구소가 발표한 '2022 코리안 웰스 리포트'에 따르면 재산세제(양도세, 종부세, 증여세 등) 분야에 대해 부자일수록 세무사와 상담하는 비율이 높았으며 일반대중으로 갈수록 지인과 의논하거나 혼자 해결하는 비중이 높았다. 일반대중으로 갈수록 주택구입과 관련해 증여세 문제가 발생할 확률이 높아지는 것이다. 세금은 실수를 용납하지 않는다. 탈세의 의도가 없더라도 세법에 따라 처리하지 않으면 원래 내야하는 본세 뿐만 아니라 가산세까지 발생한다. 따라서 자녀의 결혼과 주택구입에 대해 지원을 하려는 부모나 증여를 받을 자녀들은 주택과 관련된 증여세 이슈를 정확하게 인지하고 준비해야만 억울하게 증여세를 내는 일이 없을 것이다. 필자는 결혼한 자녀의 내집마련시 발생할 수 있는 다양한 증여세 이슈를 유형별로 분류해 매달 하나씩 연재하고자 한다. (총4회)◆ 집 한 채를 사려면 온 집안이 필요하다‘한 아이를 키우려면 온 마을이 필요하다’라는 속담이 있다. 아이를 키우는 것이 그 부모 뿐만 아니라 수많은 사람들의 도움이 필요할 정도로 힘들다는 의미일 것이다. 지금 신혼부부들이 집을 사는 것도 이와 비슷한 것 같다. 주택시장에 대한 전문가들의 전망은 엇갈리고 있지만 현재의 상태만 보면 2023년 초에 폭락했던 시기에 비하면 최고점이었던 2021년 가격의 80~90%는 회복한 것으로 보인다. 그만큼 내집마련이 다시 어려워진 것이다. 게다가 내려가지 않는 금리와 건축비 상승으로 인해 분양가가 오르면서 청약 역시 쉽지 않다. 이렇게 집값이 비싼 상황에서는 과거와 같이 결혼할 때 집은 신랑 쪽에서 해간다라고 쉽게 얘기할 수 없게 됐다. 집 한 채를 사라면 온 집안이 필요해진 것이다. 이에 따라 신랑쪽 부모가 신랑에게 주택구입자금을 단순하게 증여하는 사례 뿐만 아니라 내집마련시 증여자와 수증자가 다수인 복잡한 증여형태가 늘어나고 있다. 이 때에 증여세에 대해 정확하게 이해하지 못하면 순간적인 의사결정으로 인해 수백, 수천만원의 내지 않아도 될 세금을 부담해야 할 수도 있다. 오늘은 다수의 수증자와 증여자가 있는 경우 주의해야 할 점을 살펴보고자 한다.◆ 조부모로부터 지원을 받는 경우대한민국에서 손주에 대한 사랑은 매우 각별하다. 본인의 자녀에게는 해줄만큼 해줬다는 생각이 들어도 손주에게는 뭐라도 하나 더 해주려고 하는 것이 조부모의 마음이다. 이렇게 애지중지하는 손주가 결혼한다면 어떨까? 당연히 손주의 신혼집 구입에 얼마라도 도와주고 싶을 것이다. 하지만 조부모로부터 증여받을 때에는 할증이 된다는 것을 주의해야 한다. 세대를 생략한 증여이기 때문이다. 원래는 조부모-부모-손자 이렇게 두 단계를 거쳐야 하는 증여가 부모단계(세대생략)를 생략해 조부모에서 바로 손자에게 증여한 경우에는 두 단계를 거치지 않고 한 단계만 거치게 되므로 이에 대한 할증을 하는 것이다. 할증률은 30%(20억 초과시 40%)이다. 즉 조부모가 부모에게 증여했다면 부담해야 할 세금이 100이라면 동일한 금액을 손주에게 증여하면 130이 되는 것이다. 이렇게 손주에 대한 증여에 대해 증여세가 할증이 되는 것을 보고는 독자들은 조부모에게서 받으면 세금만 할증 부담해야하니 조부모에게 증여받는 것이 효율적이지 못하다고 생각할 수 있다. 하지만 그렇지 않다. 동일금액을 증여받는다면 증여자가 여럿일수록 증여세는 줄어든다. 즉 한 명에게 큰 금액을 증여받는 것보다 여러명이 그 금액을 나누어서 증여받으면 증여세가 줄어든다. 이는 상속세및증여세법 47조2항 때문이다.상속세및증여세법 47조2항에서는 사전증여의 합산기준에 대해 정의하고 있다. 여기서 중요한 것은 10년 이내에 동일인에게 증여받은 것을 합친다는 것이다. 반대로 해석하면 동일인에게 받은 것이 아니면 합산하지 않는다는 것이다. 손주가 부모에게 3억을 증여받는 경우와 조부모, 부모에게 나누어 1.5억씩 증여받는 경우 세부담을 비교해보자.계산결과를 보면 부모로부터 3억을 모두 증여받는 것보다는 부모와 조부모에게 나누어 증여받는 것이 할증을 감안하더라도 세 부담이 적은 것을 알 수 있다. (4000만원 vs 3600만원) 따라서 조부모와 부모가 모두 여유가 있고 부모가 필요한 금액을 모두 증여할 수 있더라도 조부모도 같이 증여하는 것이 세 부담 측면에서는 더 유리하다. 위의 계산 사례는 부모로부터 1.5억을 먼저 증여받은 것으로 가정해 계산한 것이다. 이는 최적의 절세를 하고 있는 상태는 아니다. 최적의 증여를 위해서는 조부모가 먼저 증여하는 것이 좋다. 증여재산공제 5000만원을 조부모의 증여에 적용받기 위해서다. 조부모로부터 증여받는 것에 대해 세금이 할증되므로 조부모로부터 증여받는 것에 공제를 적용하는 것이 더 유리한 것이다. 직계존속으로부터 증여받는 것에 대한 공제 5000만원은 먼저 증여한 것에 적용된다.◆ 부모로부터 증여받기 vs 장인-장모, 시부모로부터 증여받기앞선 사례로 증여자가 한 명인 것보다는 증여자를 여러명으로 만드는 것이 증여세가 절세된다는 것을 이해했다면 독자들은 부모 중 한 명이 목돈을 증여하는 것보다는 부모가 각각 금액을 나누어 증여하는 것이 증여세가 덜 나오겠구나 생각할 수 있다. 하지만 그렇지 않다. 상속세및증여세법 47조2항을 다시보자.증여자가 직계존속인 경우에는 그 배우자까지 동일인으로 본다. 때문에 아버지에게 단독으로 3억을 증여받으나, 아버지 1.5억, 어머니 1.5억을 증여받으나 세부담 차이는 없다. 아버지와 어머니를 동일인으로 보아 최종적으로 3억에 대해 증여세를 부담해야하기 때문이다. 하지만 장인, 장모와 시아버지, 시어머니는 다르다. 직계존속이 아니기 때문이다. 직계존속이 아니므로 사전증여재산가액을 파악할 때 동일인으로 보지 않는다. 따라서 장인, 장모/시아버지, 시어머니로부터 증여를 받을 예정이라면 한 명에게 몰아서 증여받기 보다는 나누어서 증여받는 것이 좋다.◆ 수증자를 분산해서 증여받기동일한 금액이라면 증여자의 수가 늘어날수록 증여세의 세 부담이 줄어든다는 것을 확인했다. 이러한 원리는 증여자의 수가 늘어날 때 뿐만 아니라 수증자의 수가 늘어날 때도 동일하게 적용된다. 같은 금액을 증여받는다면 부부 중 1인이 모두 증여 받는 것 보다는 부부가 각각 해당 금액을 나누어 증여받는 것이 세 부담이 적은 것이다. 아래는 3억을 단독으로 증여받는 것과 배우자와 나누어 증여받는 경우를 비교해서 계산한 것이다.지금까지 증여자가 다수이거나 수증자가 다수인 경우 증여세가 감소될 수 있으며 증여의 순서에 따라 세 부담도 달라질 수 있다는 것을 확인했다. 이처럼 증여의 경우 사전에 어떤 전략을 세우느냐에 따라 세 부담의 차이가 매우 클 수 있고, 한번 실행을 하고 나면 되돌리기가 매우 어렵다. 따라서 꼭 사전에 세무전문가에게 검토를 받고 증여실행을 하는 것을 추천한다.
2024.06.21
[제네시스박의 1분 절세] 종부세 등 '중과폐지' 이슈와 향후 부동산시장
민주당에서 먼저 제안한 ‘1주택자 종부세 폐지' 관련 논란이 뜨겁다. 민주당에서는 즉각 이에 대해 ‘원내대표 개인 의견일 뿐'이라고 일축했지만, 곧바로 정부와 여당은 ‘종부세 폐지는 물론, 취득세 및 양도세 중과도 폐지'하자며 맞불을 놓았다. 이에 대해 기재부 역시 즉각 내용검토에 들어갔는데, 7월 세법개정(안)에 어떤 내용이 담길지 벌써부터 관심이다. 아울러 향후 부동산 시장 흐름과 현재 부동산 규제와의 상관관계도 함께 살펴보자. 하반기 주택 시장을 잘 예측하려면 다가오는 7월을 주목해야 할 것이다. 매년 정부가 발표하는 ‘세법개정(안)’ 때문인데, 필자 개인적으로는 예년과 달리 굵직한 내용이 나올 가능성이 높다고 본다. 우선 현재 부동산 규제는 대부분이 이전 정부에서 주도해서 만든 것들이다. 총선에서 다시 ‘여소야대'가 된 마당에 큰 정책 변화는 없지 않을까 생각했는데, 갑자기 ‘종부세 중과 폐지’ 논의가 야당에서 먼저 나오고 있다. 실거주자이고 1주택자라면 해당 주택 가격이 얼마든지간에, 즉 고가주택이라도 종부세를 폐지해야 한다는 것인데 원내대표에 이어 최고위원 중 한 명도 여기에 힘을 보탰다. ◆종부세에 이어 양도세, 취득세 중과 폐지 목소리도 나와야당에서는 애써 공식 입장이 아니라고 하지만 이에 대해 정부와 여당은 내친김에 종부세는 물론 양도세, 취득세 중과까지 폐지하자는 입장이다. 그 결과 기재부에서 관련 내용을 검토중이고 구체적인 내용이 7월 말에 나올 것으로 보인다. 그렇다면 이 시점에서 왜 ‘중과 폐지’가 이슈가 되는 것일까? 그리고 대부분 다주택자가 아닌데 왜 여기에 관심을 가져야 하는 것일까? 이는 향후 부동산 시장에 생각보다 큰 영향을 미칠 수 있기 때문이다. 먼저 현재 시행되고 있는 중과 제도에 대해 살펴보자.첫째, 다주택자의 경우 최고 12%의 취득세 중과세율이 적용되고 있다. 당초 정부는 2023년 2월 관련 법을 개정해 2022년 12월 21일 이후 취득분부터 소급적용해 ‘취득세 최고세율 50% 인하'를 하기로 했다.하지만 현재까지 아무런 조치가 취해지고 있지 않는데, 그 결과 취득세 중과가 없는 1채 혹은 많아야 2채까지만 보유하기를 선호한다. 이로 인해 부동산 거래가 활성화 되지 않고 ‘이왕이면 좋은 물건'이라는 심리가 강해져 소위 말하는 ‘똘똘한 한 채' 선호현상이 심해지고 있다. 둘째, 3주택 이상인 경우 종부세 중과세율이 적용될 수 있다. 이 부분이 최근 화두가 된 내용으로, 야당에서는 1주택자 종부세를 폐지하자고 했지만 정부와 여당은 다주택자 종부세 중과 역시 폐지해야 한다고 주장한다.종부세 세율을 보면 지역이 어디든 3주택 이상이고 종부세 과표가 12억 원을 초과하면 중과세율이 적용된다. 예를 들어 서울 강남에 30억 주택 1채가 있다면 보유세가 대략 1천 만원이지만, 지방에 10억 주택 3채를 보유하면 동일한 30억 상당의 주택이라 하더라도 종부세 중과세율이 적용돼 보유세는 2천 만원 가까이 나온다. 이 역시 주택수를 줄이고 중심지 1채에 집중하는 현상을 부추기는 셈이다.셋째, 다주택자 양도세 중과는 현재 한시적으로 유예중이지만 이 역시 ‘똘똘한 한 채' 선호 현상을 심화시키는 원인 중 하나다. 다주택자 양도세 중과는 조정대상지역에 위치한 주택을 매각당시 다주택인 경우 적용되는 규제로, 세부담이 급격하게 늘어나는 것이 특징이다.예를 들어 양도차익이 1억 원이라고 하더라도 일반과세(2년 이상 보유시)가 2천 만원 정도라면 3주택 중과는 무려 5천 3백만원 정도로 치솟는다. 양도차익이 5억 원이라면 그 차이는 더욱 커져서 3주택 중과는 3억 5천만원도 나올 수 있다. 현재 정부 시행령으로 양도세 중과를 한시적으로 유예하고 있으나, 정부는 관련 법을 개정해 이를 폐지하고자 한다. 다만 국회 동의를 얻기가 쉽지는 않아 보인다. 이런 상황에서 현재 조정대상지역(강남, 서초, 송파, 용산구 등)에 주택을 보유한 다주택자라면 중과 유예 연장을 기다릴지, 아니면 2025년 5월 9일까지 일부를 매각할지 결정해야 한다. 이상의 내용을 종합하면, 다주택자가 될 경우 취득세 중과는 물론 보유세(종합부동산세), 양도세마저 세부담이 급격하게 늘어난다. 따라서 세금 부담을 낯추기 위해 주택수를 줄이는 것이 유리하며, 그 결과 ‘이왕이면 좋은 물건'을 취득하는 ‘똘똘한 한 채' 선호현상이 심해지는 것이다. ◆7월 세법개정안과 전세시장, 정부 정책에 대한 정치권 입장 등 잘 살펴봐야이제 부동산 시장을 둘러싼 환경을 살펴보자. 주택공급 부족 및 공사대금 상승으로 향후 주택시장은 공급부족에 시달릴 것이 뻔하다. 여기에 전월세를 공급하는 다주택자가 줄어들고 너도나도 중심지 물건을 선호함으로써 중심지의 경우 매매가와 전세가 상승이 예상되며, 다른 지역 역시 매매가는 몰라도 전세가는 오를 가능성이 높다. 바로 이 부분에서 주택 시장에 참여하는 사람들의 ‘심리'가 변할 가능성이 높다. 즉 이왕이면 중심지 물건 하나로 정리를 해야 하는데 전세가가 올라가니(공급은 줄고 임차 수요는 늘어나므로) 흔히 말하는 매매-전세 갭(gap)이 줄어들게 되고, 이는 ‘이 참에 전세를 끼고 하나 사둘까'하는 심리가 더 확산될 가능성이 높은 것이다. 실제 서울 중심지 등에서 이러한 경향이 강해지고 있으며, 특히 토지거래허가구역이 아닌 서초구 반포동, 송파구 신천동, 가락동 등을 중심으로 이에 대한 관심이 높다. 이를 반영하는 지표 중 하나가 바로 ‘외지인의 서울 아파트 매입 비율'인데 지난 2014년 16%였던 것이 최근에는 24.6%까지 치솟았다. 따라서 올해 하반기 부동산 시장 관전 포인트는 다음과 같다. 첫째, 7월에 나올 세법개정(안)을 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 이에 따라 보유중인 주택의 처분 전략 등이 달라질 수 있고, 여기에서 나온 매물을 중심으로 내 집 마련 전략 역시 변할 수 있다.둘째, 전세 시장에 주목해야 한다. 전세가 상승에 따라 임차에서 매수 전환 수요가 얼마인지를 보면 사람들의 기대심리를 어느 정도 예측할 수 있고, 이를 통해 향후 주택 시장의 방향성에 대해서도 알 수 있을 것이다. 개인적으로는 지나치게 과열되지 않기만을 바랄 뿐이다. 셋째, 정부 정책에 대한 국회의 움직임도 관심을 가지고 지켜볼 필요가 있다. 부동산 시장, 구체적으로 다주택자를 바라보는 시각은 여야가 다를 수 밖에 없다. 다만 과거와 달리 부동산 시장과 대내외 경제 환경이 변했다. 이에 따라 정책 역시 바뀌어야 할텐데 국회 다수당인 야당의 입장에 따라 시장 흐름에도 일정 부분 영향이 있을 것이다. 우리는 이미 지난 정부에서 수 십 차례 규제책을 내놨지만 오히려 집값이 올라간 경우를 지켜본 바가 있다. 향후 부동산 시장에서 발생할 수 있는 여러가지 시나리오를 나름대로 예측해보고, 실제 시장 상황에 따라 시나리오별로 잘 대응하는 것이 그나마 최선이 될 것이다. 하반기 부동산 시장을 더욱 주목해야 하는 이유다.
2024.06.07
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재테크기초
[환율수업⑬] 심리적인 관계 금융시장과 환율
올해 우리경제의 가장 중요한 변수는 환율이다. 환율은 국가 경제상황은 물론 정치, 외교적인 상황들을 모두 반영해 움직이는 변수다. 환율은 국가경제 운용은 물론 개인들의 투자와 일상생활에까지 영향을 미친다. 서학개미들이 늘어나는 요즘은 더욱 그렇다. 환율은 무엇이고 어떻게 움직이는지를 시리즈로 다룬다. 열세번째는 환율과 금융시장간의 관계를 살펴본다.농사를 지을때 주변에 저수지를 만드는 경우가 있다. 만약을 대비해 저수지에 물을 모아뒀다가 필요할때 논에 물을 대는 용도다. 그해 비가 적절하게 와서 저수지 물을 사용하지 않을 수도 있고, 비가 너무 많이 오는 바람에 저수지 밖으로 물이 넘쳐 엎친데 덮친 격으로 피해를 입을 수도 있다. 농사 일이 너무 바빠 저수지 수위를 관리하지 않았거나 가뭄이 들어 물이 부족한 경우는 손쓸 도리가 없다. 농작물이 실제로 열매를 맺고 수익을 내기까지는 많은 요인들이 있지만, 저수지 수위처럼 부차적인 요인도 매우 중요하다.환율은 농사를 지을 때의 저수지 수위 역할을 한다. 환율의 근본은 실물부분, 즉 수출과 수입에서 발생하는 외화의 수요와 공급의 움직임이다. 실물부분의 변화는 시간을 두고 완만하게 진행된다. 이러한 실물경제만이 환율변동과 국가경제에 영향을 미친다면 세계 모든 국가의 경제가 안정적일 것이다. 하지만 환율이 국가경제에 영향을 미치는 이유는 실물경제에만 있지 않다. 금융시장 또한 국가경제에 큰 영향을 미친다. 자금의 수요자와 공급자가 금융거래를 하는 시장인 금융시장은 투자자들의 심리에 크게 의존한다. 외국인의 자금 이탈과 금융시장 혼란이 상당 기간 이어지면 경제위기가 닥친다. 금융시장에서의 환율의 역할은 실물시장보다 훨씬 직접적이고 파괴력이 크다. 국가의 경제위기가 닥칠때 가장 먼저 움직이는 것이 환율시장이고 그다음이 금융시장인 이유도 여기에 있다.◆투자심리가 변수인 금융시장에서 환율 등락은 실물부분 보다 파급력 커세계의 모든 나라는 어느 정도 자본시장이 개방돼 있다. 한 나라의 투자자들은 자국에만 투자하는 것이 아니라 이익이 될 만하면 세계 각국에 투자한다. 이때 환율은 투자의 기준이 된다. 예를 들어 미국의 투자자가 원달러 환율이 1,000원일 때 1만원짜리 삼성전자 주식 1만주를 샀다고 가정하자. 이 사람은 처음에 투자할 때 1억원의 원화가 필요했고 이를 달러로 환산하면 10만 달러가 된다.어느날 원화 환율이 1달러당 900원으로 떨어졌다. 삼성전자 주가는 여전히 1만원이다. 삼성전자 주식 1만주의 원화가치는 여전히 1억원이지만 이 돈을 달러로 바꾸면 11만 1,111달러다. 외국인 투자자 입장에서 삼성전자 주식 1만주의 달러가치는 11만 달러 이상이다. 삼성전자 주가는 변동이 없는데 환율변동으로 인해 평가 이익이 11% 이상 발생한 것이다. 이때 투자자들은 앉은자리에서 돈을 번 것 같고, 원화가치가 올라 환율이 떨어질 것으로 예상한다면 외국인 투자자들은 투자를 더 늘리려고 할 것이다.반대의 경우도 생각할 수 있다. 동일한 투자를 한 상황에서 달러당 원화 환율이 1달러당 1,100원으로 올랐다고 가정하자. 이때 삼성전자 주식가치는 변화가 없어도 달러로 환산한 삼성전자 주식 1만주의 가치는 9만 909달러다. 외국인 투자자들은 원화값 하락으로 10% 안팎의 손해를 입게 됐다. 이런 경우가 예상된다면 외국인 투자자들은 투자를 줄이려고 할 것이다. 종합해보면 외국인들이 한국주식에 투자할 때의 최종 수익률은 주가상승률에서 원화가치 상승률을 더한 것이다.2023년 1년 동안 종합주가지수 기준으로 우리나라 주가는 18.7% 올랐다. 같은 기간 환율은 1,264원에서 1,288원으로 올라 원화가치는 1.9% 떨어졌다. 이 경우 한국주식에 투자한 외국인 투자자들은 16.8%[18.7+(-1.9)]의 수익률을 올린 셈이다. 채권에 투자할 때도 마찬가지다. 2023년 초 우리나라 1년 만기 국고채 금리는 연 3.77%였다. 2023년 1월에 이 채권을 1억원어치 사서 1년간 보유하면 377만원의 이자를 받는다. 그런데 마찬가지로 이 기간 중 원화가치는 1.9% 떨어졌다. 이를 감안하면 외국인들이 달러를 원화로 바꿔 이 채권에 투자하고 다시 달러로 수익을 계산하면 우리나라 1년 만기 국채에 투자하고 만기까지 보유했을 때 수익률은 연1.87%[3.77+(-1.9)]가 된다.한국에서 비트코인이나 부동산 등 각종 자산에 투자하는 외국인들은 환율 변화에 따른 수익률 변동을 감수하고 투자하는 것이다. 2020년 이후 원화 값이 계속 떨어지는 추세여서 한국에 투자한 외국인 투자자들은 매년 일정 부분 환율 변화에 따른 수익률 손실을 감수하고 있다.◆꼬리가 몸통을 흔드는 외환시장 ... 이른바 '웩더독' 현상금융시장의 자금은 투자자들의 심리 변화에 따라 큰 폭으로 이동한다. 예를 들어 지난 2008년 3월 우리나라의 월평균 환율은 982원이었다. 이 환율은 2009년 3월에는 1,453원으로 치솟았다. 1년 새 환율이 47.9%나 올랐다. 즉 그만큼 원화가치가 떨어진 것이다. 같은 기간 우리나라 종합주가지수 월 평균치는 1,651에서 1,140으로 31% 하락했다. 반면 1년 만기 국고채 금리는 같은 기간 연 5.05%에서 연2.51%로 떨어졌다. 이 기간 달러를 들고와 우리나라 주식시장에 투자한 사람들은 주가하락률(-31%)에 원화가치 하락률(-47.9%)을 합한 값, -78.9%의 손해를 봤다. 1억원을 투자했으면 2,000만원 정도만 남은 셈이다.이런 나라에 외국인들이 계속 투자할 이유는 없다. 외국인들이 투자금을 회수하면 상대적으로 달러의 공급은 줄고 원화는 많아져 원화가치는 하락(환율 상승)하고, 이는 투자심리를 위축시킨다. 그렇게 되면 주식시장에서 주가는 하락하고 이는 다시 환율을 올리는 요인이 된다. 앞서 예로 든 2009년 당시 우리나라의 실물경제에는 큰 변화가 없었지만 외환시장과 금융시장에서의 심리적 불안감에 따라 시장이 큰 폭으로 출렁거렸다. 금융과 외환은 실물경제를 반영하는 거울이지만 때로는 이 거울이 실물을 흔드는 상황이 벌어지기도 한다. 이른바 꼬리가 몸통을 흔드는 '웩더독(Wag The Dog)' 현상이다. ◆후진국일수록 금융-외환시장 불안이 경제위기로 치닫는 경우 많아경제 규모가 작을수록, 외환시장과 금융시장의 성숙도가 낮은 나라일수록 웩더독 현상에 취약하다. 미국에서는 외환시장에서 시작되는 금융위기를 상상하기 어렵지만 후진국일수록 외환시장 불안으로 국가경제가 크게 흔들리는 상황을 종종 목격할 수 있다. 이 때문에 외환시장이 큰 충격을 받아 자국 통화가치가 급변할 때 국가는 외환시장 안정을 위해 개입할 수밖에 없다. 후진국일수록 정부가 외환시장에서 담당하는 역할은 커진다. 거꾸로 말하자면 후진국이나 규모가 작은 나라일수록 외환시장으로 인해 국가경제의 존망이 결정되는 경우가 그만큼 많다는 의미이기도 하다. 우리나라는 선진국에 속하기는 하지만 외환시장의 충격을 그냥 놔둬도 될 만큼 경제 규모가 크지는 않다. 이 때문에 우리나라 정부도 외환시장의 동향을 예의주시하면서 필요한 경우 시장 개입을 통해 시장을 안정시킨다. 정부 당국자의 말을 통해 시장을 안정시키는 것부터 실제 정부가 보유하고 있는 외환을 시장에 풀어 거래하는 것까지, 정부가 개입해서 외환시장을 안정시키는 방식은 다양하다.
2024.09.03
[돈되는 카있슈] 사기도 디지털 시대 … 눈 뜨고 당하는 ‘주행거리 조작’
“요즘 누가 중고차 속여 파나요” … 눈 뜨고 당하는 ‘주행거리 조작’ 대규모 주행거리 조작 적발주행거리 길면 구매욕 감소디지털 계기판도 예외 아냐중고차 매매업체 대표 A씨는 자동차경매장에서 차량을 매입한 뒤 조작기술자 B씨에게 의뢰해 주행거리를 조작했습니다. 조작 대가로 차량 한 대당 5만~20만원을 제공했죠. A씨의 범행기간은 5년 정도입니다. 경찰 조사 결과 확인된 피해자만 100명 이상으로 알려졌습니다.지난달 경찰에 적발된 중고차 주행거리 조작 범죄입니다. 주행거리 조작은 왜 발생할까요. 주행거리는 차량 상태를 알려주는 지표입니다. 주행거리가 짧은 차는 차 상태가 좋을 것으로 여겨져 좀 더 비싼 값에 판매되거나 빨리 팔립니다. 이와 달리 주행거리가 길면 부품 교환 시기가 다 됐거나 가까워져 유지비가 더 들고 차 수명도 짧아져 상대적으로 저렴한 값에 거래됩니다. 주행거리를 조작하면 3년 이하 징역이나 1000만원 이하 벌금에 처해집니다. 그러나 구입자들이 선호하는 주행거리 짧은 차를 만들면 좀 더 많은 돈을 벌 수 있기 때문에 조작이 일어나죠. 예전에는 중고차 딜러나 렌터카 업자가 주행거리를 주로 조작했습니다. 요즘에는 자신의 차를 비싸게 팔려는 일반인들도 별다른 죄의식 없이 주행거리를 변경하기도 합니다.◆디지털 계기판도 장비만 있다면 주행거리 줄일 수 있어디지털 계기판의 주행거리도 조작할 수 있다. [사진촬영=최기성 매경닷컴 기자]주행거리 조작은 예전보다 많이 줄었다고 알려졌습니다. 디지털 계기판 등장으로 조작이 어려워졌기 때문이라는 분석도 있죠. 소비자들도 사고·침수·고장보다 주행거리에 신경을 덜 쓰는 편입니다. 평균보다 많다 적다 정도만 판단하죠. 소비자들이 상대적으로 안심하니까 주행거리 조작이 다시 고개를 들고 있습니다. 한국소비자원이 지난 6월 발표한 중고차 피해관련 조사에서도 알 수 있습니다. 소비자원에 따르면 지난 2021~2023년 중고차 구입 관련 소비자 피해구제 신청은 총 330건으로 매년 증가 추세입니다. 피해유형별로 살펴보면 ‘성능·상태 고지 내용과 실제 차량 상태 상이’가 264건으로 가장 많았습니다. 이 중 사고·침수 고지 미흡은 62건, 주행거리 조작은 12건으로 나왔죠.중고차 업계에서는 소비자원 피해구제 신청 건수보다 더 많은 조작 행위가 발생하고 있다는게 공공연한 사실입니다. 일반 소비자들이 정비업체에서 꼼꼼하게 살펴보지 않는 한 알아채지 못할 정도로 조작이 교묘하게 이뤄지고 있기 때문이죠. 주행거리 조작 대상은 평균적인 주행거리(1년 기준 2만㎞)보다 많이 운행한 중고차입니다. 주행거리가 평균보다 길어지면 판매가격이 낮게 형성되므로 평균 주행거리를 운행한 것처럼 주행거리계를 조작해 소비자를 속입니다. 주행거리 조작 차는 실제 주행거리를 알 수 없어 주기적으로 점검하거나 교환해야 하는 소모품을 제때 바꿀 수 없습니다. 차 상태는 더 나빠지고 갑작스러운 고장으로 사고가 날 수도 있죠. 주행거리 조작 차를 산 소비자는 바가지를 쓴 데다 유지비 부담이 늘고 차 가치도 떨어지며 생명까지 위협받는 2중, 3중의 피해를 입게 됩니다. 주행거리 조작이 어렵지 않은 것도 문제입니다. 아날로그 계기판은 약간의 정비지식만 있으면 탈착해 주행거리계를 변조할 수 있습니다. 디지털 계기판도 장비만 있다면 어렵지 않게 주행거리를 줄일 수 있습니다. 디지털 계기판 장착차가 대세가 되면서 조작 장비 기술도 발전하고 있는 것으로 알려졌습니다.◆'자동차 365' 사이트와 '보험개발원 카 히스토리'를 통해 확인 가능보험개발원 카 히스토리를 통해 주행이력을 알 수 있다. [사진출처=카히스토리 캡처]주행거리 조작 여부를 파악할 수 있는 방법은 없을까요. 전문가가 아닌 일반 소비자들은 주행거리 조작 여부를 알기 어렵습니다. 주행거리 조작 차에 속아 살 가능성을 줄여줄 방법은 있습니다. 가장 쉽고 확실한 방법은 신차 애프터서비스 업체 전산자료를 통해 주행거리를 확인하는 것입니다. 제작사별 애프터서비스 이력을 확인하면 주행거리 변동 사항을 알 수 있습니다. 인증 중고차를 사면 주행거리 조작 피해를 예방할 수 있다. 현대차 인증 중고차 점검 장면. [사진출처=현대차]국토교통부와 한국교통안전공단이 운영하는 ‘자동차 365’ 사이트, 자동차보험으로 처리한 사고 내역을 알려주는 ‘보험개발원 카 히스토리’를 통해서도 주행거리 이력을 확인할 수 있습니다. 현대차, 기아, 벤츠, BMW, 아우디, 렉서스, 볼보 등 국산차·수입차 브랜드가 직접 판매하는 인증 중고차는 가격이 상대적으로 비싼 편이지만 사기를 예방할 수 있습니다. 엔카닷컴, 케이카 등 중고차 기업에서 품질을 보증받은 차를 구입해도 사기를 당할 가능성이 크게 줄어듭니다.중고차 시장에서 중고차를 사거나 개인 간 직거래로 구매할 때는 평균 주행거리(1년 기준 2만㎞)로 주행거리 조작 여부를 판단해봐야 합니다. 주행거리가 짧다며 비싼 가격을 요구할 때는 정비업체나 중고차 기업이 운영하는 품질 보증 프로그램을 통해 조작 여부를 확인해 보는게 좋습니다.자동차 제작사의 보증수리 기간에 있는 차는 더욱 주의해야 합니다. 전면에 큰 사고 경력이 있는 경우에도 정비업체를 찾아 조작 여부를 살펴봐야 합니다. 택시나 렌터카를 자가용으로 용도 변경한 ‘부활 중고차’도 주의해야 합니다. 렌터카 중 자가용으로 부활한 차도 주행거리를 변경하지 않았는지 점검해봐야 하죠.◆핸들·시트 마모 상태도 파악해봐야중고차 매물에 표시된 주행거리. [사진출처=엔카닷컴]주행거리 조작을 육안으로 확인할 수 있는 방법도 있습니다. 연식이 오래된 중고차 중 아날로그 계기판을 장착한 차량입니다. 계기판 조립나사에 풀린 흔적이 있다면 주행거리를 조작했을 가능성이 있습니다. 다만 계기판 수리를 위해 계기판을 탈착한 경우도 있으므로 풀림 흔적이 있다고 해서 주행거리 조작이라고 단정할 수는 없습니다.주행거리계 숫자가 벗겨졌거나 긁혀 있을 수 있습니다. 계기판을 탈착하지 않고 바늘로 조작하거나 실수가 있을 경우 상처가 남기 때문이죠. 계기판 커버에 구멍이 있거나 긁힌 자국이 있을 때는 주행거리를 조작한 것으로 봅니다. 디지털 계기판은 일반적으로 조작이 불가능한 것으로 알고 있지만 요즘엔 조작 장비가 등장해 마음만 먹으면 언제든 주행거리를 원하는 대로 바꿀 수 있습니다. 경찰이 압수한 주행거리 조작장비. [사진출처=연합뉴스]주행거리 정보를 ‘리셋’하고 거짓 정보를 입력하는 방식으로 조작이 일어납니다. 계기판 패널도 자세히 봐야 합니다. 패널 장착 상태가 불량하면 탈·부착했을 가능성이 높습니다. 계기판 변경을 주행거리 조작으로 볼 수는 없으나 계기판을 탈착해서 다시 조립한 경우이므로 차량에 문제가 있다는 증거가 될 수 있습니다. 운전자 손이 많이 닿는 스위치와 핸들 등의 마모 상태를 참고해 주행거리 조작 여부를 대략 알 수도 있습니다. 스위치 자체 결함일 수도 있으나 스위치를 감싸고 있는 페인트가 심하게 벗겨져 있다면 주행거리가 많다고 의심할 수 있습니다. 핸들은 운전 중 가장 많이 만지는 부분이므로 마모도가 심하다면 주행거리가 많다고 판단할 수 있습니다. 운전석 시트도 주행거리를 추측하는데 활용할 수 있습니다. 시트가 많이 손상됐다면 그만큼 자주 이용했다는 증거가 될 수 있죠.
2024.08.13
[환율수업⑫] 역설적인 관계 경기와 환율
올해 우리경제의 가장 중요한 변수는 환율이다. 환율은 국가 경제상황은 물론 정치, 외교적인 상황들을 모두 반영해 움직이는 변수다. 환율은 국가경제운용은 물론 개인들의 투자와 일상생활에까지 영향을 미친다. 서학개미들이 늘어나는 요즘은 더욱 그렇다. 환율은 무엇이고 어떻게 움직이는지를 시리즈로 다룬다. 열두번째는 환율과 경기간의 관계를 살펴본다.경기가 상승해서 수출이 늘면 버는 돈이 많아진다. 돈이 많으니 국내소비량이 늘고, 부족한 것은 외국에서 들여올 여력도 있어 수입도 늘어난다. 경기 상승기에는 일반적으로 수출이 늘어나는 폭이 국내 소비가 늘어나는 폭보다 크다. 이 때문에 외국에서 들어오는 돈의 양이 늘고 이는 원화가치 상승(환율 하락)의 원인으로 작용한다. 경기가 하강할 때는 상승 때와 반대의 효과를 발생시킨다. 우리나라가 만들어내는 물건의 양이 줄고 이로 인해 우리나라로 들어오는 외환의 양도 감소한다. 상대적으로 외환의 수요가 늘어나고, 원화는 약세가 되면서 환율이 오른다. 이런 점을 감안하면 경기 상승기의 국가 통화는 세계 외환시장에서 강세를 띈다. 한 나라의 통화가치가 경기 흐름에 비례하는 것이다. 경기는 정점을 찍었다가 하강기를 거쳐 저점을 형성하며, 다시 상승기를 거쳐 정점에 도달한다. 자본주의 경제에서 경기는 부침을 거듭하고, 경제가 성장하는 국가의 통화는 점차 강세가 된다는 것으로도 이해할 수 있다.◆한 국가의 통화가치는 경기흐름에 비례 ... 상승기땐 통화도 강세 보여구체적인 상황을 예로 들어보자. 한국은 자동차를 만들어 미국에 수출하고 미국에서는 쇠고기를 수입한다. 양국 간 환율은 1달러당 1,000원이다. 자동차값은 한국에서는 1,000만 원, 미국에서는 1만달러다. 자동차 회사가 신기술을 개발해 생산량이 크게 증가한 어느 해에는 한국에서 소비하는 자동차도, 미국으로 수출하는 자동차도 늘었다.미국 시장은 우리나라 시장보다 그 규모가 훨씬 크다. 이 때문에 일반적으로 한국이 수출하는 자동차가 늘어도, 미국 내의 가격 변동이 상대적으로 크지 않다. 자동차 1만 대를 수출할 때와 2만 대를 수출할 때 자동차값 변화가 미미하다는 얘기다. 자동차 수출량이 늘면 국내로 들어오는 달러의 양이 많아진다. 이로 인해 달러의 공급이 많아지고, 상대적으로 원화의 공급이 줄어, 원화가치를 상승시키는 원인으로 작용한다. 자동차 외에도 우리나라가 생산, 수출하는 물건은 수만 가지이지만, 각각이 환율에 미치는 효과는 위의 사례와 비슷하다. 자동차처럼 우리나라에서 생산하는 물건의 양이 많아진다는 것은 경기가 상승한다는 의미다.◆GDP 규모는 환율 영향력에도 반영 ... 국제 외환시장에도 '갑'과 '을'이 존재하는 셈이번엔 환율이 경기에 미치는 경로를 생각해보자. 먼저 한국과 미국의 시장 규모를 살펴보자. 2024년 2월 기준으로 미국의 국내총생산(GDP)은 27조 9,665억 달러다. 반면 한국의 GDP는 1조 7,848억 달러다. 미국의 경제 규모가 한국보다 15배 이상 크다. 경제 규모의 차이는 외환시장에도 반영된다. 미국에서 생산이나 소비가 늘면, 이로 인한 달러 수요와 공급에 변화가 발생한다. 그 규모는 평균적으로 한국보다 15배 이상 크다고 해도 과언이 아니다. 반면 한국에서 생산과 소비에 변화가 발생하더라도 그 규모는 미국의 10%도 되지 않는다. 이렇게 경제 규모의 차이가 많이 날 때는 우리나라 경제 환경 변화가 원달러 환율에 영향을 미치기가 어렵다. 반대로 미국의 변화가 외환시장에 미치는 영향은 우리나라보다 훨씬 크다. 환율은 두 국가의 화폐가 시장에서 교환되는 것이지만, 경제 규모의 차이로 각국이 환율에 미치는 영향은 비대칭적이다. 그래서 우리나라는 상대적으로 국제 외환시장에서 상황을 주도하기보다는 상황 변화를 받아들이는 경우가 많았다.경제 규모가 크게 차이 난다고 해서 경기와 환율의 관계에 정답이 내려지는 것은 아니다. 특히 현실에서 환율의 변화가 국내 경기에 미치는 영향을 살펴보기 위해 또 하나의 조건을 들여다봐야 한다. 바로 생산여력이다. 한국 기업들이 물건을 만들때 생산여력을 최대한 끌어올리지는 않는다. 대부분의 공장은 재고를 갖고 있으며 생산시설도 여유롭게 돌아가는 경우가 많다. 이런 상황에서 만약 미국에 수출하는 물량이 늘어난다면 우리나라 기업들은 종전보다 더 많은 물건을 만들어 수출하고 매출을 올릴 수 있다. 한국 내에서 물건의 수요를 늘리는 것은 한계가 있지만 경제 규모가 큰 미국에서의 수요는 훨씬 더 큰 폭으로 늘어날 수 있다.◆관리 가능한 수준의 환율 상승은 수출확대로 이어져 경기 부양 효과를 내국제 외환시장에서 환율 변화가 발생해 1달러가 1,000원에서 1,100원으로 올랐다고 가정해보자. 한국에서의 물건값에는 변화가 없다. 하지만 우리나라 수출업자들은 미국에서 같은 물량의 물건을 팔고 한국에서 원화로 바꾸면 종전보다 더 많은 수입을 올릴 수 있다. 한 발 더 나아가 미국에서의 물건값을 10%정도 낮출 수도 있다. 물건값을 낮추면 미국에서의 수요는 늘고 우리나라의 수출 물량도 증가한다. 이 경우 우리나라 생산량은 늘어나고 경기는 상승세를 보일 수 있다. 경제 내에서 다른 변화가 없더라도 원화값이 떨어져 미국으로 수출하는 물건의 현지 가격이 떨어졌는데 이로 인해 우리나라 기업들의 생산이 늘고 해외 매출도 늘어나는 것이다. 다만 미국에서 우리나라 제품의 수요는 늘었는데, 우리 기업의 생산여력이 이를 따라가지 못한다면 이 가능성을 따질 필요가 없을 것이다.반면 1,000원에서 900원으로 환율이 내렸다고 가정해보자. 기업이 같은 양의 물건을 수출하더라도 받을 수 있는 원화 수입은 줄어든다. 이때 기업들은 수지타산을 맞추기 위해 해외에서의 물건값을 올려야 한다. 이 경우 수출하는 물건의 양은 줄고 이로 인해 국내에서 생산하는 물건의 양은 전체적으로 감소한다. 이렇게 생산량이 감소하면 국내 경기는 둔화된다.환율이 우리나라 경제에 미치는 영향은 다소 역설적이다. 우리나라는 경제 규모가 작아서 국제가격이나 환율에 영향을 미치는 정도가 미미하다. 한편으론 해외에서 수요가 늘어나면 생산여력을 높일 수 있는 시설과 기술을 갖추고 있었다. 이 덕에 어느 수준까지 원화가치가 하락하면, 즉 환율이 상승하면 경기가 호조세를 보이는 경우가 많았다. 과거에 정부가 외환시장에 개입해 인위적으로 환율을 올리고 원화가치를 떨어뜨린 것도 환율을 통해 경기를 부양시키고 경제 성장을 촉진하려는 목적이었다.
2024.08.06
[환율수업 ⑪] 등락을 함께하는 물가와 환율
물가, 경기 등 거시경제 지표와 환율 간의 관계는 이중적이다. 한 나라의 경제지표가 변해서 환율이 변하는 경우도 있지만 환율이 변해서 경제지표가 변하는 경우도 있다. 각각의 경우 인과관계를 정확히 파악해야 그에 따른 대처가 가능하다.◆ 물가가 오르면 수출에 따른 이익이 줄어들어 환율상승 요인으로 작용먼저 환율에는 변화가 없는데 우리나라에서 물가가 2배로 올랐다고 가정해보자. 물가가 오르는 이유는 천재지변이나 기술 개발 등의 요인도 있고, 정부가 정책적으로 돈을 풀어서 물가가 오르는 경우도 있다. 환율이 그대로인데 국내 물가가 올랐다면 수출업자 입장에서는 수출을 할 때 종전보다 이익이 줄어든다. 예를 들어 환율이 1달러당 1,000원이고 자동차값이 한국에서는 1,000만원, 미국에서는 1만 달러라고 하자. 이 조건에서 현대자동차가 수출을 할 경우, 미국에서 차를 1대 팔면 1만 달러의 수입을 올린다. 그런데 국내 물가가 올라 자동차값도 1,500만원으로 인상되면 현대차는 미국에서 차를 팔면 1,000만원, 한국에서 차를 팔면 1,500만원의 수입을 올린다. 이 경우 현대차는 수출 대신 한국에서 차를 팔려고 할 것이다. 이로 인해 수출은 줄고 달러가 유입되는 양도 줄어든다. 반면 한국 소비자 입장에서는 국내 차값이 올랐기 때문에 해외차를 사려고 한다. 이로 인해 해외로 유출되는 달러의 양이 많아진다. 결국 수출이 줄어들고 수입은 늘어, 달러 유입은 줄어들고 원화값은 하락해 환율은 상승한다.이번엔 환율의 변화가 물가에 미치는 경로를 살펴보자. 국내 상황은 별로 달라진 것이 없는데 환율이 변한다고 생각해보자. 환율의 변화는 우리나라와 무관하게 상대국의 환경 변화에 따라 움직일 수 있다. 이 또한 외환시장의 상대성 때문에 발생하는 일이다.◆ 경제규모가 작은 나라는 환율 추이가 물가에 미치는 영향이 더 커자동차를 수출하는 사례에서 환율이 1달러당 1,500원으로 오른다면 현대차는 미국에서 1만 달러에 차를 1대 팔고 이 돈을 한국으로 가져오면 1,500만원을 챙길 수 있다. 이런 상황에서 현대차는 당연히 수출을 늘리려고 할 것이다. 이에 따라 한국에 공급하는 자동차 물량은 줄고, 물량이 부족하니 가격이 오르는 요인이 된다. 또 환율 상승으로 인해 해외에서 자동차를 수입해 국내에서 사려 해도 종전보다 비싼 값을 치러야 한다. 예를 들어 환율이 1,000원일 때 미국 포드 자동차의 한국판매가는 1,000만원이었다면, 환율이 1,500원으로 오르면 한국에서 지불해야 하는 차값은 1,500만원으로 뛴다. 이를 감안하면 환율의 상승은 국내 물가를 올리는 요인으로 작용한다.결론적으로 국내 물가가 상승하면 환율이 상승(원화값 하락)하고 환율이 상승하면 국내 물가가 오른다. 물가와 환율은 서로간에 영향을 미치면서 상승 작용을 하는 것이다. 어느 요인이 더 중요한지는 상황에 따라 다르다. 일반적으로 경제 규모가 큰 미국은 자국 내 환경이 환율에 미치는 영향이 더 큰 반면 우리나라처럼 상대적으로 경제 규모가 작은 나라는 외환시장의 변동이 국내 물가에 미치는 영향이 더 크게 나타난다.
2024.07.28
[환율수업 ⓾] 집합성 상대성 모호성 ... 외환시장 3가지 특징
올해 우리경제의 가장 중요한 변수는 환율이다. 환율은 국가의 경제상황은 물론 정치와 외교적인 상황들을 모두 반영해 움직이는 변수다. 환율은 국가경제운용은 물론 개인들의 투자와 일상생활에까지 영향을 미친다. 서학개미들이 늘어나는 요즘은 더욱 그렇다. 환율은 무엇이고 어떻게 움직이는지를 시리즈로 다룬다. 열번째는 외환시장의 3가지 특징을 살펴본다.우리는 경제생활을 하면서 수많은 시장을 경험한다. 빵과 우유 등 실제 물건을 사는 시장, 의료 법률 미용 등 각종 서비스를 구매하는 시장, 집을 살 때처럼 중간에 중개사를 끼고 사는 시장 등 시장의 형태는 다양하다. 국가의 화폐가 거래되는 외환시장도 그 중 하나다. 외환시장이 다른 시장과 구분해서 갖는 세가지 특징은 집합성, 상대성, 모호성이다. ◆집합성 - 환율은 한 국가의 모든 경제조건이 외환시장에 반영된 결과먼저 외환시장에서 결정되는 환율은 한 국가의 모든 경제변수가 총 집합해 외환의 수요와 공급이 결정된다. 환율 시장을 구성하는 단위는 하나의 국가다. 여기서 말하는 국가란 하나의 통화를 이용하는 사람들로 구성된 공동체다. 푸에르토리코와 버진 아일랜드 등의 나라는 미국 달러화를 공식 화폐로 사용하고 있다. 물리적 의미에서는 독립된 국가이지만 외환과 관련해서는 미국과 같이 움직이는 국가라고 볼 수 있다. 원화는 한국에서만 통용되는 화폐다. 이 때문에 원화에 대한 환율을 계산할 때는 한국이라는 국가 단위의 경제상황을 전체적으로 반영해 환율이 결정된다고 볼 수 있다. 한국 내에서는 외환시장의 움직임에 따라 이익을 보는 경제주체와 손해를 보는 경제주체가 나뉠 수 있다. 그렇다고 이런 이해 관계를 환율을 통해 조절할 수 있는 메커니즘은 없다. 이익과 손해를 보는 것은 국가 내에서 경제 정책을 통해 해결할 수는 있지만 외환시장에서 환율 변화를 통해 해결할 수 있는 방법은 없다. 집합성이란 국가의 모든 경제변수를 총괄해 외환시장에서 결정되는 변수가 환율이라는 의미다.◆상대성 - 단지 상대국 경제사정의 변화만으로도 오르내리는게 환율 다음으로 환율이 갖고 있는 상대성이다. 우리나라에서 경제에 아무런 변화가 없더라도 미국내의 변화에 의해서 환율이 바뀔 수 있다. 미국에서 지진이 발생해서 한국에서 수출하는 각종 물건에 대한 수요가 급속히 늘어나는 상황이 발생할 수도 있고, 미국 사람들이 갑자기 한국에 대한 관심이 높아져 한국으로의 여행이 급증할 수도 있다. 우리나라에는 별다른 변화가 없더라도 이처럼 우리와 통화를 거래하는 국가의 변화가 환율에 영향을 미치고 이로 인해 우리나라 사람들이 큰 영향을 받을 수 있다. 우리나라의 통화가치인 환율이 우리경제의 변화와 무관하게 상대국 경제상황의 변화만으로 움직일 수 있다는 점에서 환율은 상대성을 갖는다.◆모호성 - 정부가 '티 안나게' 환율에 개입 ... 심증은 있지만 물증이 모호하네 환율이 갖는 모호함도 있다. 개별 주체들의 수많은 행동이 모여 환율이라는 하나의 수치로 나타난다. 각 기업과 개인의 행동이 환율에 영향을 미치지만 각 주체들은 환율을 주어진 것으로 보고 행동을 한다. 그만큼 내 행동이 어떻게 환율에 영향을 미치는지를 정확히 파악하기가 어렵다는 얘기다. 이 때문에 원-달러 환율이 하루아침에 100원씩 등락을 해도 무슨 이유 때문인지를 정확히 진단하기는 어렵다. 특히 한 국가의 경기 물가 주가 금리 등 각종 거시경제 변수들은 환율에 영향을 미친다. 하지만 때론 환율이 먼저 움직이고 한 국가의 경기 물가 주가 금리 등이 움직이는 반대방향의 인과관계도 존재한다. 이런 측면에서 환율은 상대적이고 역설적이다. 다른 어떤 시장보다 가격 변수의 변동 원인을 정확히 찾기 어려운 모호성을 갖는다는 점이 외환시장의 또하나의 특징이다.집합성 상대성 모호성 때문에 환율과 관련해 국가간의 논쟁이 끊이질 않는다. 대표적인 사례가 환율조작국의 문제다. 국가간에는 환율을 자기나라에게 유리하게 인위적으로 조작하는 것을 엄격히 금지하고 있다. 하지만 세계 어느 나라도 외환시장에 전혀 개입하지 않는 나라는 없다. 보다 엄밀히 말하면 외환시장에 개입해 환율 안정을 위한 노력을 하는 것이다. 환율이 갖는 집합성 상대성 모호성 때문에 국가가 시장에 개입해 환율을 조작했는지를 확인하기는 매우 어렵다. 이런 점을 감안해 국가는 환율에 티가 안나게 개입한다. 환율 조작과 관련해 '심증은 있지만 물증을 확보하기는 매우 어려운 것'이 외환시장의 특성이다.
2024.07.03
[돈되는 카있슈] 내차 헐값처분 막는 가격산정의 변수는
중고차는 색상도 돈이다. [사진 출처=엑솔타, 벤츠, 제네시스]중고차는 ‘중고’라는 원죄를 가지고 있습니다. 중고이기 때문에 시간이 지날수록 가치가 떨어집니다. 여기에 사고라도 나면 가치가 폭락하기도 합니다. 여기서 끝이 아닙니다. 한날 한시에 산 같은 차종이라도 옵션(사양), 색상, 장치 상태 등에 따라 가격이 차이나기도 합니다. 애지중지 탔던 차를 좋은 값에 팔고 싶다면 연식·사고·수리 외에도 가치 하락을 일으키는 변수를 알아둬야 합니다. 오마카세(셰프에게 온전히 맡기는 코스 요리)도 아닌데 “알아서 해주세요”라고 중고차 딜러에게 맡겼다가는 헐값에 처분한 뒤 “당했다”며 땅을 치고 후회할 수도 있습니다. 중고차 딜러가 이윤을 더 챙기기 위해 자세히 알려주지 않거나 반대로 과장하는 감가요인을 살펴보겠습니다.◆색상 - 흰색 점유율 34%로 선호도 1위 ... 회색, 검은색 등 무채색 많이 찾아색상에서 자유로운 편인 슈퍼카와 슈퍼 SUV. [사진 출처=벤틀리, 람보르기니, 롤스로이스]자신만의 개성을 표출하기 위해 튀는 색상의 자동차를 사거나, 애프터마켓에서 튜닝을 하는 경우가 종종 있습니다. 튀는 색상과 튜닝은 길거리에서 사람들의 눈길을 끌지만 중고차 딜러와 소비자에겐 외면당합니다. 중고차는 불특정 다수에게 판매하는 상품이기에 무난해야 잘 팔리기 때문이죠. 어울리지 않은 색상으로 칠해진 중고차를 딜러들은 문제가 있는 차라는 뜻으로 ‘하자’라고 부릅니다. 대표적인 하자 중고차는 빨간색, 노란색, 녹색 등 유채색으로 칠해진 중·대형차입니다. 수요가 많지 않아 관리비용이 많이 발생하기 때문이죠. 당연히 가치도 하락합니다. 5% 이상 싼값에 팔리죠. 경기가 좋지 않거나 겨울철과 같은 비수기에 접어들었을 때는 장기 재고가 될 가능성이 높습니다. 가격이 더 많이 감가됩니다. 반면 흰색, 회색, 검은색 등 무난한 무채색으로 칠해진 차는 무난하게 팔 수 있습니다. 좀 더 좋은 값을 받을 수 있습니다. 다만 차종에 따라 유채색이라도 가치 하락이 일어나지 않기도 합니다. 경차와 스포츠유틸리티차량(SUV)이 대표적입니다. 애지중지 타던 경차나 SUV를 처분할 때 딜러가 색상 핑계를 대며 가격을 깎으려 한다면 다른 딜러에게도 견적을 받아봐야 손해를 피할 수 있습니다. 두 차종의 경우 애프터마켓에서 유별난 색상으로 따로 칠하지 않는 한 색상이 판매에 큰 영향을 주지 않습니다.현대차 캐스퍼 색상. 카키색과 빨간색. [사진 출처=현대차]녹색은 새로운 유채색 강자로 주목받고 있습니다. 녹색의 경우 2020년대 이전에는 ‘하자’에 해당했습니다. 이후 현대차 캐스퍼, 기아 니로와 스포티지, 제네시스 GV80, KG모빌리티 토레스 등이 녹색 컬러를 선보이면서 하자에서 벗어났죠. 이들 차량에 칠해진 카키색은 촌티를 벗어나 세련된 멋을 지녔다는 평가를 받았습니다. 초록색 운동복을 유행시킨 넷플릭스 드라마 ‘오징어게임’ 영향일지도 모르겠습니다.넷플릭스 드라마 오징어게임. [사진 출처=넷플릭스]경차와 SUV를 제외하면 국내에서 가장 인기있는 차량 색상은 무채색 계열입니다. 글로벌 자동차 페인트 기업인 엑솔타(AXALTA)를 통해 2022년 인기색상 보고서를 분석한 결과입니다. 글로벌 자동차 브랜드는 컬러 마케팅을 펼칠때 이 보고서를 참고합니다. 2023년 보고서는 조만간 나올 예정입니다. 보고서에 따르면 국내에서 가장 인기 높은 색은 흰색으로 나왔습니다. 점유율은 34%에 달했습니다. 회색은 24%, 블랙은 16%로 그 뒤를 이었습니다. 무채색을 대표하는 흰색, 검은색, 회색 3가지 색상의 점유율은 총 74%에 달했죠. 압도적입니다. 중고차 시장에서 인기는 가치와 연결됩니다. 무채색 차량이 좋은 값에 판매되는 이유입니다.한국인들이 가장 선호하는 자동차 색상은 흰색이다. 혼다 CR-V. [사진 촬영=최기성 매경닷컴 기자]◆옵션 - 가치를 인정받는 사양은 내비게이션, 자동변속기 등 ... 스마트키는 2개 있어야중고차를 팔려는 사람들은 자신의 차에 각종 옵션(사양)이 붙어 있는데도 가격을 제대로 쳐주지 않는다는 불만을 자주 내비쳤습니다. 옵션을 달 때는 비싼 돈을 들였는데 차를 팔 때는 헐값으로 처리되는 경우가 많았기 때문입니다. 과거형으로 쓴 이유가 있습니다. 2010년대부터 국내 소비자들이 편의·안전사양을 중시하는 경향이 강해지면서 중고차 시장에서도 옵션이 많은 차량이 인기를 끌기 시작했습니다. 가격도 좀 더 올라가는 추세입니다.가치를 인정받는 옵션은 자동변속기, 매립 내비게이션, 선루프입니다. 수동변속기 모델은 매물도 드물고 거래도 잘 이뤄지지 않아 시세보다 10% 이상 가격을 깎아도 팔기 어려운 경우가 많습니다. 순정 내비게이션도 중고차시장에서 가치를 인정받고 있습니다. 각종 엔터테인먼트, 사운드 스피커 등을 편리하게 이용할 수 있는데다, 하이브리드카의 경우 배터리 충전 상태도 확인할 수 있는 등 편의성이 뛰어나기 때문이죠. 애프터마켓에서 구입한 내비게이션의 경우 매립형은 순정만큼은 아니더라도 가치를 인정받습니다. 차량 인포테인먼트 시스템과 연동이 잘되면 순정 대접을 받죠. 반면 거치형은 최신 모델이 아니라면 거의 인정을 받지 못합니다. 거치형 대신 스마트폰 내비게이션 애플리케이션을 사용하는 운전자들이 많기 때문입니다. 차량용 블랙박스도 장착한 지 3년 이상 됐다면 가치를 인정받지 못합니다. 품질이나 화질이 떨어지기 때문이죠. 10만원 안팎에 장착할 수 있는 블랙박스가 많아진 것도 영향을 줍니다.다만 장착한지 3년 이내이고, 메모리카드를 새로 교체한 2채널 블랙박스는 가치를 1만~3만원 정도 인정받을 수 있습니다. 낡은 시트를 애프터마켓에서 새 시트로 교체했다면 종류나 상태에 따라 10만~20만원의 가치를 인정받을 수도 있습니다. 단 상태가 좋아야 합니다. 키는 2개 이상 있어야 가치를 인정받는다. [사진 출처=볼보]각종 장치들의 작동 여부도 필수 점검 요소입니다. 하나라도 제대로 작동을 안하면 수리비만큼 감가됩니다. 버튼으로 작동하는 주요 장치들의 평균 수리비를 살펴보면 접이식 전동 사이드미러는 10만~15만원, 경보시스템 등 첨단 기능을 갖춘 사이드미러는 40만~50만원입니다. 창문 개폐 장치는 개당 5만~10만원입니다.전동시트가 고장 났을때 전동레일만 교체해 문제를 해결할 수 있다면 40만~50만원, 시트 전체를 바꿔야 한다면 100만~200만원이 필요하다고 합니다. 스마트키도 신차를 살 때 받은 2개를 모두 가지고 있어야 손해 보지 않고 중고차를 처리할 수 있습니다. 스마트키 1개는 예비용으로 보관해두고 싶어하는 중고차 소비자들이 많아서죠. 해외에서 수입해와야 하는 스마트키는 분실됐을 때 몇 주 동안 차량을 이용할 수 없어 보조키가 없다면 제작비보다 많은 비용을 손해 볼 수 있습니다. 스마트키 추가 제작비는 국산차는 5만~10만원, 수입차는 40만~50만원 수준입니다. 키가 하나 밖에 없다면 이보다 더 많은 금액을 손해볼 수 있습니다.
2024.07.02
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제14조 유료회원
- 회원은 회원권을 결제를 완료할 때로부터 유료 서비스를 이용할 수 있는 권리가 부여됩니다.
- 회원권을 구매한 회원은 제3자에게 아이디(ID) 양도 및 유상 거래가 불가합니다.
- 회원권 구매 후, 별도 환불 절차 없이 회원 탈퇴를 진행할 경우 남은 이용기간에 대해 보상을 엠플러스센터가 하지 않으며 자동 소멸됩니다. 또한, 탈퇴 후 재가입하더라도 소멸된 회원권은 복구되지 않습니다.
제15조 유료 서비스 변경, 청약 철회 및 해지
- 유료회원은 해당 월에 한 개 이상의 유료 콘텐츠를 열람한 이력이 전혀 없을 때만 결제일로부터 7일 이내 엠플러스센터에 결제 취소(청약철회)를 요청할 수 있습니다.
- 유료회원이 제1항의 청약 철회 가능한 기간(결제일로부터 7일 이내)을 지나 청약 철회를 신청하는 경우 청약 철회가 제한됩니다.
- 엠플러스센터는 회원이 회원권 결제하기 전 이용 화면 등에 가격, 자동결제 여부, 환불 등 거래조건을 회원이 알 수 있도록 안내합니다.
- 회원은 청약철회를 위해 1:1문의, 이메일, 전화 등의 방법으로 엠플러스센터에 의사를 표시하여 엠플러스센터에 도달될 때 그 효력이 발생하고 회원의 의사표시를 받은 후 지체 없이 이러한 사실을 회원에게 회신합니다.
- 엠플러스센터는 회원이 청약 철회, 해지 신청을 확인 후 환불 금액이 있을 경우, 회원의 해당 의사표시를 받은 날로부터 7영업일 이내 결제수단에 따른 사업자에게 대금의 청구 정지 또는 취소를 요청하고, 회원이 결제한 동일 결제수단으로 환불함을 원칙으로 합니다.
- 엠플러스센터는 아래 규정으로 월간/연간회원(유료회원)에 환불을 진행합니다.
- 월간회원권 : 결제 후 7일 이내 콘텐츠를 열람하지 않았거나 회원 서비스를 이용하지 않았을 경우만 환불가능합니다.
-
연간회원권 : 회원권을 환불할 경우 환불수수료를 차감하고 환불됩니다.
* 환불수수료 : 사용한 달 만큼의 월간회원권 정가 10,000원을 곱한값
- 연간회원권의 경우, 3개월 이하의 미사용 분이 남았을 경우 환불이 불가합니다.
- 엠플러스센터가 사전에 회원에게 공지한 경우 및 아래 호의 경우에는 환불 가능 기간 등의 차이가 있을 수 있습니다.
- 신용카드 등 수납 확인이 필요한 결제수단의 경우에는 수납 확인일로부터 7영업일 이내
- 정기결제를 이용하는 회원이 이용요금을 체납하는 경우 연체가 발생한 날 자동으로 회원권이 해지될 수 있습니다. 월 정기결제를 통해 유료 서비스 이용을 유지하고자 하는 회원은 이용요금의 체납 또는 결제수단의 연체가 발생하지 않도록 사전에 조치하여야 합니다.
제 5장 계약 당사자의 의무
제16조 회사의 의무
- 엠플러스센터는 회원이 안전하게 서비스를 이용할 수 있도록 개인정보보호를 위한 보안 시스템을 갖추어야 하며, 유지·점검 또는 복구 등의 조치를 성실히 이행하여야 합니다.
- 엠플러스센터는 회원의 개인정보보호에 관한 기타의 사항은 정보통신망법 및 엠플러스센터가 별도로 정한 개인정보 취급방침에 따릅니다.
제17조 회원의 의무
- 회원은 본 약관에서 규정하는 사항과 엠플러스센터가 정한 제반 규정, 공지사항 및 운영정책 등 사이트에서 공지하는 사항 및 관계법령을 준수하여야 하며 기타 사이트의 업무에 방해가 되는 행위, 사이트의 명예를 손상시키는 행위를 해서는 안됩니다.
- 회원은 사이트에서 제공되는 모든 서비스에 대한 지적 재산권을 침해해서는 안됩니다.
- 회원은 관계법령 및 이 약관에서 규정하는 사항, 서비스 이용안내 및 주의사항을 준수하여야 합니다.
- 회원은 서비스 이용 시, 다음의 각 호에 해당하는 행위를 해서는 안됩니다.
- 자신의 아이디(ID) 및 콘텐츠를 타인에게 제공하는 행위
- 동일한 아이디(ID)로 엠플러스센터가 정한 기기 대 수 이상의 기기(PC, 스마트폰, 태블릿 PC 등)에 등록, 동시 접속하여 서비스를 이용하는 행위
- 서비스 이용 중, 복제 프로그램을 실행하거나 화면을 캡처, 또는 녹화하는 행위
- 콘텐츠의 DRM(Digital Rights Management)을 무력화하는 일체의 행위
- 결제를 통한 엠플러스센터와 회원 간의 정당한 계약이 성립되지 아니한 상태에서 콘텐츠를 불법으로 사용하려는 일체의 행위
- 회원은 유료 서비스를 영리 목적으로 하는 영업장, 매장 등에서 재생 등의 방법으로 사용할 수 없습니다. 또한 영상 콘텐츠를 녹음하거나 녹화하여 불법적 유포, 공유해서는 아니 되며, 이를 위반하여 발생한 제반 문제에 대한 책임은 회원 본인에게 있습니다. (이 경우, 국내외 제3자의 저작권 등을 침해하는 행위로써 엠플러스센터가 IP 접속 차단 등 기술적인 조치를 통하여 타인에 대한 권리 침해 방지 조치를 취하였음에도 불구하고 이용자가 고의로 또는 엠플러스센터를 기망하는 수단과 방법을 통하여 매경엠플러스(M+)사이트에 접속하는 등 제 3자의 저작권 등을 침해하는 행위를 포함합니다.)
제18조 댓글 관리 운영
- 회원이 작성한 댓글에 대한 모든 권리 및 책임은 이를 게시한 회원에게 있으며, 엠플러스센터는 회원이 등록한 댓글에 대한 내용의 아래 각 항에 해당하는 경우 사전통지 없이 삭제할 수 있고, 이에 대하여 엠플러스는 어떠한 책임도 지지 않습니다.
- 본 서비스 약관에 위배되거나 상용 또는 불법, 음란, 저속하다고 판단되는 댓글을 게시한 경우
- 엠플러스센터의 원활한 서비스 제공을 방해하거나 서비스 성격에 부합하지 않는 정보의 경우
- 공공질서 및 미풍양속에 위반되는 내용인 경우
- 필진 및 제3자를 비방하거나 중상모략으로 명예를 손상시키고 피해를 주는 내용인 경우
- 다른 회원 및 필진의 저작권, 지적 재산권, 초상권 등 권리를 침해하는 내용인 경우
- 광고, 홍보 등의 상업적인 내용인 경우
- 기타 관계 법령에 위배되는 경우
제19조 저작권
- 엠플러스센터가 제공하는 서비스, 그에 필요한 소프트웨어, 이미지, 로고, 디자인, 서비스 명칭, 정보 및 상표 등과 관련된 지적재산권 및 가치 권리는 엠플러스센터에게 있습니다.
- 회원은 엠플러스센터가 명시적으로 승인한 경우를 제외하고는 제1항 소정의 각 재산에 대한 전부 또는 일부의 수정, 대여, 대출, 판매, 배포, 제작, 양도, 재라이선스, 담보권 설정행위, 상업적 이용행위를 할 수 없으며, 제3자로 하여금 이와 같은 행위를 하도록 허락할 수 없습니다.
제20조 회원 탈퇴 및 자격상실
- 회원은 언제든지 마이페이지, 1:1 문의 등을 통하여 사이트 탈퇴를 할 수 있으며, 엠플러스센터는 관련법 등이 정하는 바에 따라 이를 즉시 처리하여야 합니다.
- 회원이 탈퇴한 경우, 관련법 및 개인정보 취급방침에 따라 엠플러스센터가 회원정보를 보유하는 경우를 제외하고 즉시 회원의 모든 데이터를 소멸합니다.
제 6장 손해배상 등
제21조 손해배상
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제22조 면책조항
- 엠플러스센터는 다음 각 호의 사유로 인하여 회원 또는 제3자에게 발생한 손해에 대하여는 그 책임을 지지 아니합니다.
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- 엠플러스센터는 회원이 서비스의 이용과 관련하여 기대하는 이익에 관하여 책임을 부담하지 않습니다.
시행일자
본 약관은 2023년 4월 5일부터 적용됩니다.
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