[제네시스박의 1분 절세] 총선후 부동산 시장 길라잡이
4월 10일, 제22대 국회의원 선거가 끝나면 부동산 세금 및 정책에서 어떤 변화가 나타날 것으로 기대하는 분위기가 크다. 실제 부동산을 바라보는 여야 간 시각이 다르고, 현 정부와 여당은 꾸준하게 부동산 규제 완화를 외치고 있기에 더욱 그러하다. 하지만 선거 결과가 어떻게 나올지 한 치 앞을 내다볼 수 없기에 섣부른 판단은 금물이다. 현재 논의되고 있는 부동산 규제 완화 그리고 이전 정부가 약속했던 세금 정책에는 어떤 것들이 있으며 실현 가능성은 얼마나 되는지, 그리고 이를 통해 향후 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠 수 있는지 살펴보자.부동산 세금 정책은 시장 상황과 함께 변화한다. 즉 시장이 과열되면 규제 중심으로, 반대로 침체되면 이를 살리기 위한 부양책이 나오는 것은 어느 나라 정부든 큰 틀에서 비슷하다. 지난 서울-수도권 상승장을 돌이켜보면 그 기간도 꽤 길었고, 상승률도 결코 작지 않았다. 그에 따라 상당한 세금규제 정책이 나왔는데, 부동산 침체기인 지금도 여전히 그대로인 것이 상당하다. 그렇다면 총선 이후에는 이러한 규제들이 풀릴 수 있을까? 아래는 단계별 규제를 순서대로 정리하되, 이에 대한 진행 여부 정도는 필자의 개인 의견임을 밝혀둔다.◆취득세 중과 완화 - 쉽지 않을 것부동산 취득세는 종류를 불문하고 4%를 유지하다가, 과거 금융위기 등을 겪은 후 주택에 대한 감면 혜택을 제공함으로써 주택의 경우 1~3% 취득세율이 2014년도에 도입됐다. 이후 서울-수도권 상승장에 따른 투기 수요 억제를 위해 2020년 8월, 주택수에 따라 최고 12%의 취득세율까지 올라가게 된다. 이에 대해 현 정부는 당초 2023년 2월, 최고세율 50% 인하(가령 12%→6% 등)를 약속했지만 현재까지 개정되지 않고 있다.이에 대해 총선 이후 개정을 기대하는 분위기가 크지만 쉽지 않아 보인다. 그 이유는 다음과 같다. 첫째, 세율 인하는 법 개정을 해야 하는 건으로 국회 입법이 필수다. 하지만 이에 대해 야당은 여전히 반대하고 있으며 새로운 국회 구성도 어떻게 될지 미지수다. 둘째, 정부 역시 2022. 12. 21 소급에 따른 부담이 있을 것이다. 상기 내용은 2023년 2월 관련 법 개정을 하고 2022. 12. 21 이후 취득분(잔금)부터 소급적용하기로 했으나 이미 2024년도 상반기 절반이 지난 지금, 정부와 여당에서도 이를 진행하기에는 상당한 부담이 있을 것으로 보인다. 셋째, 최근 발표된 소형주택 및 지방 준공 후 미분양 아파트 주택수 제외를 볼 때 앞서 취득세 완화 정책은 관심 밖으로 사라진 게 아닌가 하는 생각마저 든다. 그 이유는 소형주택 및 지방 준공 후 미분양 아파트를 취득할 때 이를 취득세 주택수에서 제외하고 기존 보유 주택수를 기준으로 취득세율을 산정하는데, 이에 대해 정부는 2026. 12. 31까지 한시적으로 운영하겠다고 정했기 때문이다.이 내용을 보면 2027년 이후 필요하다면 계속해서 취득세 중과세율을 적용하겠다는 의미이며, 이는 달리 해석하면 작년 발표한 취득세율 중과 완화 정책에 대해서는 없던 것으로 하겠다는 것을 드러낸 것이 아닌가 하는 생각이 든다. 이상의 내용을 바탕으로 할 때 취득세 중과세율 완화는 당분간 쉽지 않아 보이며, 이는 ‘똘똘한 한 채' 선호현상을 더욱 심화시킬 것으로 보인다. 주택수가 적을수록 유리하기 때문이다. ◆종부세 중과세율 폐지 - 일부 가능할 것보유세에서는 종부세 중과세율 폐지 여부를 관심 갖고 볼 필요가 있다. 당초 정부는 종부세 중과세율을 아예 폐지하고자 했으나 야당과 협의한 결과, 기본공제 금액을 상향시키고, 3주택 이상이면서 종부세 과표 12억원(시세로는 대략 40억 초과)을 초과하는 경우에는 여전히 중과세율을 적용하기로 했다. 다만 현 정부와 여당은 여전히 종부세 중과세율을 폐지하겠다고 밝히고 있으며, 최근 대통령은 국민과의 민생토론회에서도 보유세와 밀접한 관계가 있는 ‘공시가격 현실화율’ 자체를 폐지하겠다고 밝힘으로써(2024.3.19) 종부세 중과세율 폐지 시도는 계속해서 이어질 것으로 보인다. 올해 공시가격 역시 전년 대비 소폭상승으로(전국 1.52%) 보유세 부담은 전년도와 유사한 수준에서 결정될 것으로 보인다. 이 와중에 종부세 중과세율이 폐지된다면 상대적으로 처분보다는 보유를 할 가능성이 높고, 특히 강남권에 위치한 고가주택은 더욱 매물이 들어가게 될 것이다. 이 역시 ‘똘똘한 한 채' 선호현상을 공고히 하는 결과를 가져올 것이다. ◆2년 미만 단기 양도세율 폐지 - 쉽지 않을 것부동산을 매각하면 양도소득세(이하 양도세)를 부담해야 하는데 이때 적용되는 세율은 크게 주택과 주택 외 부동산으로 구분되며 다시 보유기간에 따라 달라진다. 가령 토지, 상가와 같은 주택 외 부동산은 1년 미만 보유시 양도세율이 50%, 1년 이상~2년 미만 40%, 2년 이상 보유시 기본세율(6~45%)이 적용된다. 그에 반해 주택의 경우 1년 미만은 70%, 1년 이상~2년 미만은 60%, 2년 이상은 기본세율(6~45%)이 적용되고, 특히 주택 분양권의 경우는 1년 미만 70%, 1년 이상~주택으로 준공전 전매시에는 60% 양도세율을 부담하기에 세부담이 상당하다. 이에 대해 정부는 2년 미만 단기 양도세율이 지나치게 높다고 판단, 1년 미만 45%(개인 종합소득세율 중 최고세율), 1년 이상 기본세율(6~45%)로 개정하겠다고 했지만 당초 2023년도 개정이 무산된것은 물론, 최근에도 이에 대한 논의는 전혀 없기에 주의를 요한다. 따라서 아직까지는 주택을 취득하면 최소 2년 이상은 보유할 생각으로 접근해야 하는데, 비록 기존 대비 1년 차이라고 할 수 있겠지만 이 역시 시장에 매물이 잠기는 데 어느 정도는 영향을 미친다고 할 것이다. ◆주택임대사업자, 과연 어떻게 개정될까이외에 주택임대사업자 인센티브 복원에 대한 내용도 함께 살펴봐야 하는데, 이 역시 쉽지 않는 내용으로 당초 약속했던 개정시기인 2023년 2분기가 훨씬 지난 상황이다. 특히 주택임대사업자의 경우 관련된 법안이 매우 많고 복잡한데, 민간임대주택에 관한 특별법(민특법)부터 시작해 소득세법, 종합부동산세법, 조세특례제한법 등 행정적인 절차는 물론 세법까지 모두 아울러야 하기에 종합적인 접근이 필요하다(아마 이래서 더욱 늦어지는 것일 수 있다).이에 대해 정부는 6년 민간단기를 다시 부활하고, 기업형의 경우 추가 세제 혜택을 부여하되, 15년 이상 초장기 임대주택 유형을 내놓는다고 했으나 각각의 요건과 혜택이 제각각이니 신중한 접근을 요한다. 특히 지난 정부에서 주택임대사업자에 대한 등록 활성화와 세제 혜택 박탈을 동시에 함으로써 정부 정책에 대한 신뢰성이 상당히 손상된 만큼, 이에 대한 비전을 먼저 제시하는 것이 급선무가 되어야 할 것이다. ◆부동산 시장, 앞으로 어떻게 될까이상의 내용을 바탕으로 할 때 많은 사람들은 ‘괜찮은 주택 1~2채만 가지고 있는 것이 유리하겠구나'하는 생각이 들 것이다. 취득세의 경우 3주택부터는 최소 8%가 적용되며, 소형주택 및 지방 준공 후 미분양 아파트 역시 2026년까지만 한시적 주택 수 제외이니 선뜻 나서기가 불안하다. 종부세 역시 3주택부터 중과세율이 들어가며, 양도세 비과세 전략은 1주택 혹은 일시적 2주택 비과세가 용이하니, 이 모든 것을 종합하면 역시 똘똘한 한 채 혹은 두 채 정도에 집중하는 것이 합리적인 선택이 아닐까?이럴 경우 내 집 마련을 하는 무주택자라면 당연히 가용할 수 있는 자원 범위내에서 가장 좋은 집을 매수하려고 할 것이다. 심지어 실거주용이지만 당분간은 내가 들어가서 살지 않고, 세를 끼고 사두는 방법을 취할 수 있다. 똑같은 5억원이 있다고 가정할 경우, 직접 실거주를 할 때 구할 수 있는 주택과 같은 금액이라도 세를 끼고 사둘 수 있는 주택의 입지 차이는 상당할 것이기 때문이다. 특히, 지금도 일부 지역을 중심으로 전세가격 상승이 지속되고 있고 정부에서도 작년 9월 그리고 올해 초 대책을 통해 ‘공급부족'을 시인했으며, 2020년 7월 도입된 임대차 3법 역시 4년차에 접어든만큼, 올해 가을 이사철에는 전세가 상승으로 인한 ‘갭투자'가 다시 유행할 가능성도 있다. 이미 주택이 있는 다주택자라면 어떤 생각을 할까? 앞서 보았듯이 취득세율 중과 완화는 좀처럼 소식이 들리지 않고 중심지 주택 가격 상승만 더 진행되고 있으니, ‘차라리 모두 처분하고 중심지 하나로 갈아탈까'하는 생각이 자연스럽게 들 것이다. 이 상황에서 먼저 처분을 고려하는 주택은 당연히 중심지보다는 외곽, 수도권 보다는 지방에 위치한 주택이 될 가능성이 높기에 양극화는 더욱 심해질 가능성이 높다. 주택 가격의 하락, 상승을 떠나 시장이라면 매도자와 매수자간 거래가 활발하게 일어나는 것이 중요하다. 차라리 보유세를 강화하더라도 취득세, 양도세와 같은 거래비용은 줄여서 자연스러운 시장 흐름에 맡기는 것이 중요하지 않을까. 총선 이후 부동산 정책에 더욱 관심이 가는 이유다.