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미국-이란 전쟁후 ... 비트코인 가격 강세장 온다 [코인진단]
[코인진단-26] 미국·이스라엘의 대이란 전쟁이 본격화한 뒤 3월 글로벌 에너지 시장은 단순한 변동성을 넘어 체제 충격에 가까운 반응을 보이고 있다. 미국과 이스라엘의 2월 28일 공격 개시 이후 호르무즈 해협을 통과하는 유조선이 급감하면서 원유 가격은 공급 부족으로 크게 급등했다. 브렌트유는 3월 기록적인 월간 상승폭을 기록했고, 서부텍사스중질유(WTI) 시장은 한 때 배럴당 120달러에 육박하기도 했다. 전쟁 전과 비교하면 100% 가까이 오른 것이다. 시장은 이번 사태를 1970년대 이후 가장 큰 에너지 공급 충격 가운데 하나로 받아들이고 있다. 국제에너지기구(IEA)에 따르면 호르무즈를 지나는 원유·정제연료·NGL 흐름은 2월 하루 2000만 배럴 이상에서 4월 초 380만 배럴 수준으로 급감했다.황, 암모니아 등 중동산 원유와 LNG에서 파생되는 부산 자원들도 이미 글로벌 공급에 지장이 발생했기 때문이다. 이 여파는 나프타, LPG, 제트연료 등으로 번지고 있고, 비에너지 쪽에서도 비료·플라스틱·알루미늄 가격 압력이 커지고 있다. 로이터 보도에 따르면 전쟁 이후 중동산 요소 가격은 전쟁 전과 대비해 톤당 약 40% 가량 상승한 상황이다. 더 중요한 점은 해협이 다시 열리더라도 공급망이 곧바로 정상화되지는 않는다는 것이다. 4월 초를 지나면서 휴전 얘기가 본격화하고 있지만 언제 다시 원유 흐름이 재개될지는 쉽게 예상하기 어렵다. 공급이 막히는 기간이 길어질수록 이번 충격의 여파는 단순한 원유 부족 현상을 넘어서 물가 전반에 전이될 전망이다. 미국 EIA는 이런 이유로 호르무즈 재개 이후에도 유류 가격 상승세가 수개월 이어질 수 있다고 봤다. 이런 상황에서 비트코인 가격은 어떻게 될까? ◆ 급등한 원유 ... 당분간 높은 수준 유지할 가능성 높아원유는 매우 많은 상품의 원료로 사용된다. 원유 가격이 당분간 계속 높은 수준을 유지한다는 것은, 이번 전쟁이 글로벌 헤드라인 인플레이션을 자극할 가능성이 높다는 의미이기도 하다. IMF는 전쟁 장기화 시 중앙은행이 팬데믹 이후보다 더 큰 고통을 감수하며 물가를 눌러야 할 수 있다고 경고했다. IMF는 경제 성장 기본 시나리오에서 올해 유가 평균을 배럴당 82달러로 두고도 2026년 세계 성장률 전망을 3.1%로 낮췄다. 더 나쁜 시나리오에서는 유가가 100~110달러대까지 치솟으며 성장률이 경기침체 문턱까지 밀릴 수 있다고 보고 있다. 즉 아직 장기 고물가가 확정된 것은 아니지만, 그 가능성을 진지하게 가격에 반영해야 하는 국면으로 이미 들어섰다는 뜻이다. EU 집행위원회는 호르무즈 봉쇄로 인한 에너지·비료 가격 급등이 유럽에 스태그플레이션 위험을 불러올 수 있다고 경고했다.시장에서는 대번에 ECB와 스위스, 스웨덴 등 국가에서의 금리인상 가능성을 높여잡았다. 영국에서도 브로커리지들이 영란은행의 조기 인상 가능성을 다시 거론하고 있다. 중앙은행은 아직 신중한 태도를 보이면서도 물가 동향을 면밀히 주시하는 분위기다. ECB 부총재 루이스 데 귄도스는 금리 인상 여부는 에너지 가격 급등이 다른 상품과 서비스 가격으로 번지는 '2차 효과'에 달려 있다고 밝혔다. ◆ 전쟁 길어지자 '하드머니'로 관심 쏟아지는 이유는상황이 이렇다보니 전쟁통에 하드머니 자산으로 이목이 쏠리고 있다. 하드머니란 누군가 마음을 먹는다고 해서 쉽게 공급이 늘어날 수 없는 돈을 말한다. 희소성이 강하고, 가치가 쉽게 희석되지 않아 인플레이션이나 통화가치 하락에 대한 방어 수단으로 거론된다. 금이나 비트코인이 바로 대표적인 하드머니다. 금값은 전쟁 초기였던 3월 한 때는 20% 넘게 급락했다. 터키 등 주요 금 보유국들이 자국 통화 안정을 위해서 보유중인 금을 시중에 다량 매각했기 때문이다. 하지만 이후 전쟁이 길어지고, 그에 따른 인플레이션 우려가 불거지면서 -6% 선까지 빠르게 회복 중이다.4월 14일 현물 금값은 트라이온스당 4831달러 선까지 상승했다. 공급이 제한되고 인플레이션 통화정책의 재량에서 상대적으로 멀리 있는 자산이라는 점이 다시 평가받는 것이다. 금과 같은 수급 이슈에서 비교적 자유로웠던 비트코인은 같은 날 개당 7만4000달러선을 오르내리고 있다. 전쟁 직전과 대비했을때 오히려 9% 가까이 오른 가격이다. 비트코인은 대부분의 경우에는 나스닥 등 기술주 가격과 함께 움직이는 위험자산 성격이 짙지만, 전체 발행량이 2100만개로 고정되어 있다는 점이 ‘희소성을 지닌 디지털 하드머니’라는 서사를 부여받은 것으로 보인다. 전쟁 중간에 이란이 호르무즈 해협을 오가는 원유 유조선에 배럴당 1달러의 통행료를 부과하겠다고 밝혔는데, 이 통행료 징수를 비트코인으로 할 가능성이 있다는 보도가 이어지면서 가격에 추가적인 긍정 영향을 미쳤다. ◆ 물가가 오른다고 미국이 금리를 올릴 수 있을까그렇다면 앞으로는 어떻게 될까. 앞서도 설명했지만 통상 물가가 오르면 중앙은행에서는 금리를 올리는 방식으로 대응한다. 그러면 화폐의 가치가 다시 상승하면서 시중 유동성은 줄어들고 물가가 제자리로 돌아오게 된다. 하지만 시장 분석가들은 지금의 상황이 이렇게 단편적인 방식으로는 쉽게 해결하기 어려운 복잡한 상황이라고 설명한다. 상황을 복잡하게 만드는 가장 큰 요인은 최근 미국에서 나타나고 있는 재정지배 경향이다. 재정지배란 정부가 재정을 조달하기가 어려워져서 중앙은행이 물가조절 정책을 적시에 펼치지 못하는 상태를 말한다. 물가를 잡으려면 금리를 올려야 하는데, 금리를 올리면 정부의 이자 부담이 커지고, 채권 발행이 어려워지므로 제때 금리 대응을 못하게 되는 것이다.실제로 미국 연방정부 총부채는 2025년 기준 39조달러, 공공보유 부채는 31조4000억달러에 달한다. 미국은 이미 매년 부채 이자만으로도 국방비 이상의 지출을 하고 있다. 트럼프 정부는 이런 부채 문제 완화를 위해 지난해부터 눈에 띄게 미 연준(Fed)에 연속적인 금리인하 단행을 압박해왔다. 연준이 금리인하를 해야 채권을 낮은 이자에 발행할 수 있다는 논리다.하지만 현 연준 의장인 제롬 파월이 연준 독립성을 강조하면서 버텼고, 별다른 성과를 거두지는 못했다. 문제는 올해 5월 연준 의장이 교체된다는 점이다. 시장에서는 트럼프 대통령이 심혈을 기울여 고른 케빈 워시 연준 의장 지명자가 연준에 입성할 경우, 인플레이션 대응을 제때에 못할 가능성을 우려하고 있다. ◆ 글로벌 경제 '낮은 성장과 높은 물가' 이어질 가능성종합해보자. 전쟁으로 인한 비용 인플레이션이 이어지고, 동시에 재정이 느슨해지며, 중앙은행 독립성에 대한 의심까지 커진다면 시장에서는 자연스럽게 채권보다는 실물, 재량통화보다는 희소성이 높은 하드머니를 선호할 가능성이 높다. 전쟁이 터진 후 금과 에너지, 원자재, 그리고 비트코인이 함께 유망 투자 섹터로 거론되는 이유도 여기에 있다. 지금 시장이 마주한 질문은 단순하지 않다. 유가가 올랐으니 자연스럽게 물가가 오를 것이지만, 더 중요한 것은 이 충격이 얼마나 오래 지속되느냐, 그리고 각국 정부와 중앙은행이 그것을 어떻게 흡수하느냐다. 호르무즈 정상화가 지연되고, 에너지 가격의 2차 파급효과가 넓어지고, 재정 규율마저 느슨해진다면 세계 경제는 다시 한동안 '낮은 성장과 높은 물가'라는 불편한 조합과 동행할 수 있다.이 시나리오에서 비트코인은 하드머니 선호 수혜를 보게 될 가능성이 있다. 물론 3월에 갑자기 등장한 전쟁이 시장 구도를 크게 틀어놓았듯, 또 새롭게 다른 지정학적 이슈가 등장해 이같은 흐름을 흐트러트릴 경우에 대해서도 항상 주시하는 자세가 필요할 것이다.
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유가 쇼크와 인플레 위기 ... 전쟁 포트폴리오 재편 전략 [백찬규의 ETF 클리닉]
전운 속 매크로, 위기 속에 숨겨진 생존의 지렛대 미국-이란 전쟁이 한 달을 넘어서며 WTI 유가가 배럴당 114달러를 돌파했다. 이번 유가 쇼크는 단순한 비용 상승을 넘어, 글로벌 경제의 핵심 변수인 인플레이션과 금리 경로를 근본적으로 뒤흔들고 있다. 시장은 ‘전쟁 장기화’와 ‘인플레이션 재점화’라는 두 가지 공포에 직면해 있으며, 글로벌 증시는 본격적인 조정 국면에 진입했다.미국-이란 전쟁의 포화와 요동치는 유가, 금리 그래프를 배경으로 제미나이로 작성한 삽화 >인베스팅닷컴 >인베스팅닷컴 >그러나 투자 전략가 관점에서 지정학적 리스크는 영원한 하락 요인이 아니다. 역사적으로 위기는 자산 배분 재편의 기회였으며, 특히 ETF와 같은 정교한 도구는 시장의 변동성을 수익의 지렛대로 바꾸는 핵심 열쇠가 될 것이다. 현시점, 인플레이션의 파고를 넘기 위한 매크로 진단과 업종별 차별화 전략을 짚어보고자 한다. ◆ 전략 1: 매크로의 습격 - 고유가와 고금리의 'Double Punch' 시장 변동성이 커질때, 포트폴리오의 '맷집'을 키우는 것이 최우선이다. 현재 매크로 환경은 두 가지 경로로 자산 가격을 압박 중이다.• 유가 상승의 물가 전이(Pass-through): 유가 10% 상승 시 미국 헤드라인 CPI는 약 0.15~0.30%p 상승 압력을 받는다. 직접적인 에너지 가격 반영은 2개월 내 완료되지만, 임금 및 기대인플레이션 고착화는 최대 1년에 걸쳐 지속적인 상방 압력으로 작용할 것이다.인베스팅닷컴 >• 연준(Fed)의 매파적 선회: 연말 미국 물가 상승률 전망치가 3.0%를 상회하고 미 국채 10년물 금리가 4.5%를 돌파할 경우, 연준은 이를 '정책 신뢰성 위기'로 규정하고 최소 1년 이상 금리 동결(Hold) 스탠스를 강화할 수 있다. 강력한 구두 개입(Forward Guidance)을 통해 시장의 조기 완화 기대를 차단할 가능성도 있다.인베스팅닷컴 >◆ 전략 2: 밸류에이션의 후퇴 - '미래의 꿈'보다 '현재의 이익' 금리 상승은 주식 시장의 할인율 상승으로 직결된다. S; font-size: 17px; letter-spacing: 0px; font-weight: 400;" >지수의 밸류에이션 상단은 구조적으로 낮아질 개연성이 높다.• 멀티플 하향 조정(De-rating): 국채 금리가 10bp 상승할 때마다 S; font-family: Pretendard; letter-spacing: 0px; font-weight: 400;" >의 12M Fwd P/E는 약 0.2~0.3배 하락 압력을 받는다. 만약 장기적으로 현재 국면이 이어진다면 역금융장세 진입을 염두에 둬야 한다. 그렇다면 적정 멀티플은 과거 저금리 환경의 22~24배 구간을 벗어나, 18~20배 수준으로 빠르게 압축될 가능성도 배제할 수 없다.FACTSET >• 이익의 질(Quality) 중심 압축: 높은 금리 비용을 상쇄할 수 있는 강력한 현금흐름과 이익 성장률을 보유한 우량주 중심의 압축 전략이 포트폴리오 운용의 핵심이다.◆ 전략 3: 승부의 열쇠 - 산업별 포트폴리오 차별화 비용 인상 인플레이션 국면에서는 자산 간 상관관계가 깨지고, 철저히 '이익의 방어력'에 따라 수익률이 갈린다.• 비중 확대(Overweight): 유가 상승의 직접적 수혜를 입는 에너지 및 원자재, 순이자마진(NIM) 개선이 기대되는 금융(은행/보험), 그리고 원가 상승분을 소비자에게 전가할 수 있는 브랜드 파워를 지닌 필수소비재에 주목하고 있다. 특히 전쟁 장기화에 따른 글로벌 군비 증강은 방위산업의 펀더멘털을 근본적으로 레벨업시키고 있다. 여기에 재건 수요에 따라 건설산업에 대한 기대, 안정적인 독자적 전력 및 에너지 시스템에 대한 수요가 빠르게 증가할 수 있기에 유틸리티 업종에 대한 관심도 높다.인베스팅닷컴 >• 비중 축소(Underweight): 할인율 상승에 취약한 고밸류 성장주와 가처분 소득 감소의 직격탄을 맞는 경기소비재, 그리고 이자 비용 급증으로 신용 위험에 직면할 한계기업(Zombie Companies)은 피해야 할 대상이다.◆ 결론: 변동성을 관리하는 자가 승리한다 2026년 하반기 시장은 인플레이션과 금리라는 거대한 파고를 넘어야 하는 시점이다. 지금은 투매에 동참할 때가 아니라, ETF를 통해 포트폴리오의 방어력을 높이고 위기 속 기회를 포착해야 할 시점이다. 지수 전체를 추종하기보다 수혜 섹터(에너지/방산)와 하락 방어 스타일(배당/가치)로의 압축이 생존의 열쇠다. 글로벌 주식시장 밸류에이션 멀티플이 하향 조정 레벨에 안착하기 전까지 공격적인 매수보다는 인컴(Income)을 확보하며 기회를 기다리는 '스마트한 방어'를 제시한다.※ 본 내용은 작성자가 속한 기관의 공식적인 의견이 아니며, 작성자의 조사 분석에 따른 개인적인 견해를 반영한 내용입니다. 본문 내용중 종목과 ETF는 특정 지표 관점에서 추출한 리스트 입니다.
'특례주택' 혜택 지방 인구감소지역을 주시하라 [박합수의 부동산 끝판]
다주택자 양도세 중과 유예 시한이 오는 5월 9일로 성큼 다가왔다. 부동산시장에서는 큰 변곡점인 셈이다. 그 이후에는 다주택자의 매물 잠김이 바로 나타날 수 있다. 그렇게 되면 시장에서는 1주택 비거주자 등의 매물과 다주택자 중에서 주택임대사업자, 상속주택 등 중과세 예외 물건 위주로 형성될 수 있다. 4월 말 공시가격 확정과 함께 곧바로 보유세 개편 논의도 급물살을 탈 수 있다. 이런 여러 상황을 종합해 다주택자와 1주택자의 대응 방안과 투자전략을 살펴보자. 시장에서는 다주택자 매물의 잠김으로 거래량이 줄어들면 그동안 낮춰졌던 가격이 다시 올라갈 여지도 있다. 물론 지역마다 다를 수 있다. 강남 등의 지역은 1주택 비거주자 등의 매물이 어느 정도까지 나올지가 관심 사항이다. ◆ 당분간 강북지역 가격 상승률이 높고 중저가 중심 거래 많아질 가능성1주택 고령자 중 현금 보유가 많지 않은 경우는 보유세 부담과 양도 시 비거주자의 장기보유특별공제 조정 등을 우려하고 있다. 또한 이들이 보유한 재건축 아파트는 신축 후 입주까지 물리적인 시간이 많이 남아 더욱 그렇다. 매년 6월 1일 현재 소유자가 보유세 납세의무를 지므로 5월 말까지 잔금을 받으려는 매매도 나타날 수 있다. 물론 이런 매물은 서울의 상당수 매수자와는 상관이 없는 영역이다. 서울 강북 등 외곽지역에서는 주택가격 15억원 이하 물건이 강세를 보일 여지가 크다. 매수심리는 아파트입주 물량이 감소하고, 전월세가격 상승 우려로 커질 수 있다. 당분간은 강북 지역의 가격 상승률이 강남보다 높고 중저가 위주의 주택 거래가 많아질 수 있다. 특히 세입자는 보유세 강화 시 주택소유자의 세금 전가 움직임도 부담이다. 한편 다주택자 규제가 삼엄한 가운데 2026년 말까지 한시적으로 정부가 장려하는 투자처(?)가 있다. 1주택자가 추가로 매입해도 종합부동산세와 양도소득세에서 주택 수 제외라는 특례주택 혜택을 받을 수 있다. 한마디로 규제의 역설이다. 새로운 다주택 포트폴리오의 재편이 필요한 시기다. 우선 비수도권 준공 후 미분양 주택이다. 2026년 2월 말 현재 전국의 준공 후 미분양 주택은 3만호를 넘었다. 2026년 1월 29,555호에서 2월에는 31,307호로 늘었다. ◆ 전체 미분양의 47%에 달하는 비수도권 준공후 미분양 주택 관심전체 미분양 주택 66,208호의 약 47.3% 수준이다. 절반에 가까운 물량이 준공 후 주택이라는건 보기 드문 현상이다. 준공 후 미분양 주택 중 비수도권에 소재한 물량은 약 86.3% 수준이다. 준공 후 미분양 주택은 즉시 입주가 가능하다는 측면에서 공급 부족을 해결할 대안으로 매력적이다. 비수도권도 2026년부터는 지역별 편차는 있으나, 공급 부족이 가시화될 수 있다.전반적인 주택가격도 소폭 상승할 것으로 전망된다. 미분양 주택이 극심했던 대구광역시는 2022년 말에 13,445호였으나, 2026년 2월에는 5,256호로 감소했고, 그중 4,296호가 준공 후 주택이다. 대구는 올 하반기부터 내년까지는 입주 물량이 급감하는 상황 등을 고려하면 가격은 상승세를 보일 확률이 높다. 기존 1주택자가 추가로 매입한다면 종합부동산세와 양도소득세에서 주택 수 제외 혜택을 받을 수 있다. 토지거래허가구역이 아니므로 전세를 끼고 매입하는 것도 가능하다. 준공 후 미분양 주택은 비수도권 지역에서 2026년 말까지 매입하는 주택가격 7억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하가 대상이다. ◆ 전국 89개 시군 인구감소지역 주택은 공시가격 기준 면적 제한 없어 준공 후 미분양 주택과 유사한 인구감소지역과 인구감소관심지역에 대한 주택 매입도 검토 대상이다. 인구감소지역은 전국의 89개 시군 등이 해당한다. 역시 2026년 말까지 매입해야 하며, 주택가격은 공시가격 9억원(시세는 약 12억원) 이하이다.준공 후 미분양 주택은 면적 제한이 있고 대부분 아파트로 가격은 분양가격인 시세다. 하지만 인구감소지역은 공시가격 기준으로 면적 제한도 없고, 신축과 구축, 주택 종류도 상관없다는 점에서 폭이 넓다. 실수요자의 세컨드주택 개념으로 5도 2촌을 실현할 최적 수단이 된다. 대표적으로 서핑의 명소로 유명해진 강원도 양양, 충북 단양 등이 있다.특히 수도권에서는 인천광역시 강화군과 옹진군이 해당돼 매력적이다. 이곳은 서울 서부지역 거주자들의 접근성이 양호하다. 옹진군에는 다리 연결로 육지화된 영흥도와 영종도 북쪽의 신도(2026년 개통)가 대표적이다. 강화군은 계양~강화 고속도로 착공으로 교통 개선이 이뤄진다. 물론 수도권 중에서 옹진군, 강화군, 연천군은 접경 지역으로 기존의 저가주택(종합부동산세 주택 수 제외, 공시가격 4억원 이하)과 농어촌주택(양도소득세 주택 수 제외, 공시가격 3억원 이하)이 적용되는 지역이다. ◆ 인구감소관심지역은 강릉, 속초, 경주 등이 해당 인구감소관심지역은 주택 공시가격 4억원 이하다. 역시 주택 종류와 면적에서 자유로운 장점이 있다. 18개 시군으로 대표적인 곳은 강릉과 속초, 경주 등이 해당한다. 강릉과 속초는 2029년경 제2의 동해안 시대가 오면 가격 상승에 대한 기대감도 커질 수 있다. 특히 속초는 2029년 춘천에서 속초행 ITX 철도가 개통하면 청량리에서 더욱 쉽게 접근할 수 있다. 강릉도 같은 시기에 인천발 광명, 인덕원, 판교 경유 KTX 개통을 앞두고 있다. 기존 서울발 KTX와 더불어 수도권 지역에서 접근성이 대폭 개선된다. 경주는 설명이 필요없는 역사문화 관광도시다. 포항과 울산 등 배후 산단 및 도시들과의 연결성이 양호하여 관심이 높다. 이곳들도 인구가 감소하지만, 일정부분 자산 가치에 대한 방어가 가능해 보인다. 정부의 다주택자 예외 혜택을 누릴 수 있는 곳이다. 정부는 2026년 4월 17일부터 시행하는 다주택자의 대출 연장 제한을 4월 1일 발표했다. 수도권과 규제지역의 아파트 담보대출이 해당한다. 만기일시상환 대출 약 4.1조 원(1.7만건), 2026년 말까지 만기도래분 약 2.7조원(1.2만건)이 주요 대상이다.다만 법령상 의무(전매제한, 실거주 등) 등으로 즉시 매도가 불가능한 경우 의무종료일까지 만기를 연장할 수 있다. 이번 대책으로 추가 매물 출회를 기대하지만, 5월 9일 이후에는 양도세 중과 상태이므로 이를 감수하고 매도에 나설지는 미지수다.◆ 새로운 수요 꾸준한 전월세시장 활성화 대책도 필요 정부의 다주택자 정책 방향은 명확해졌다. 아파트 신규 공급 확충은 물리적인 시간상 쉽지 않기 때문에, 재고 물량을 회전해 가격 상승을 억제하겠다는 의도다. 다주택자 물건이 무주택자로 손바뀜되는 것은 주택 소유 가구의 증가로 주택시장 안정에 도움이 된다. 하지만 다주택자의 매물에 거주하는 세입자는 그 집을 매입하지 않는 한 새로운 곳으로 이주해야 한다.정부는 매수자인 무주택자가 거주하던 전월세 물건이 비기 때문에, 그 집으로 대체하면 문제가 없다는 시각이다. 하지만 지역과 구매력이 다를 수 있는데다 전월세 시장은 신규 수요가 결혼 등 가구 분화로 꾸준히 유입되는 분야다. 더 많은 전월세 주택이 필요하다는 의미다. 신규 입주 물량 부족을 해결하기 위해서는 서울시 주택의 30% 비중을 차지하는 다세대 등에 관심을 가져야 한다. 서울시는 이미 2028년 5월 18일까지 조례상의 용적률을 50% 상향해 법상의 용적률까지 지을 수 있도록 한시적으로 완화했다. 공급은 통상 1년 정도면 가능하다. 물론 다세대 주택도 토지가격 급등과 공사비 상승으로 공급이 만만치 않다. 추가로 일조권, 도로 등 사선제한과 주차장 기준 등 종합적인 관점에서 개선이 필요하다.또한 3종 일반주거지역의 건폐율 50%도 다른 용도지역과 마찬가지로 60%로 상향해야 한다. 주거용 오피스텔을 빠르게 공급해 1~2인 가구 위주로 주택 공백기를 해결해야 한다. 현실에서는 주거용 오피스텔을 주택으로 취급해 분양받을 예정자가 거의 없다. 아울러 전용면적 60㎡ 이하는 3개 호까지 주택 수에서 제외하는 등의 전략적 접근이 필요하다. 사업자는 분양에 대한 우려가 없어야 공급을 할 수 있다. 수요자인 은퇴 계층 등에게 월세소득을 수입원으로 활용하도록 하는 것은 상생의 조건이다. 1주택 비거주자 규제는 신중히 다뤄야 할 부분이다. 불가피한 사유로 거주하지 못하는 1주택자도 많을 수 있다.직장, 교육, 질병 등 다양한 형태의 사유가 있다. 문제는 이것을 구별하기 쉽지 않다는 점이다. ◆ 1주택자는 규제 측면에서 논외로 하는게 현실적사실 1주택자는 규제 측면에서 논외로 하는 것이 현실적이다. 이미 양도소득세에서 비거주에 대한 공제(연 4%)는 제외하고 있다. 향후 1주택자가 비거주로 불이익을 받게 된다면, 개발 호재가 있는 서울 역세권 다세대 주택이나 세제 혜택이 명확한 지방 미분양 등으로 분산 투자해 리스크를 관리하는 것이 합리적이다. 다주택자에 대한 혜택을 잘 활용할 수 있는 준공 후 미분양 주택과 인구감소지역 등에 대한 포트폴리오 전략도 검토해야 한다. 한편 작금의 주택시장을 해결할 방법은 도심의 정비사업에 대한 규제를 전폭적으로 개선해 공급물량 확대와 속도를 높여야 한다.공공택지인 3기 신도시에 대한 용적률 확대와 공원녹지와 자족용지 축소를 통한 공급 확대야말로 가장 빠르고 쉬운 길이다.하지만 이미 용지 분양이 시작되고 있어 변경을 서둘러야 한다. 강력한 수요 억제만으로는 시장 안정에 한계가 있다. 아주 빠른 공급 확대가 병행돼야 한다.
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지금 당장 ISA로 국내상장 美ETF에 투자해야 하는 이유는
개인종합자산관리계좌(ISA) 등 국내 절세계좌에서 ‘반칙’에 가까운 혜택이 바로 미국 등 해외 상장지수펀드(ETF)의 국내 상장 버전을 투자할 수 있다는 것이다. 미국 빅테크 주식에 골고루 투자하면서 환율 관련 이익(환차익)까지 챙길 수 있어 고환율 시대를 극복할 투자 팁이다.삼성전자·SK하이닉스·현대차 등으로 구성된 코스피는 반도체·자동차와 같은 하드웨어 중심이다. 업종내 비중도 기술(IT) 비중이 53%가 넘어 쏠림현상이 심하다. 특정 사업이나 업종에 쏠려 있다는 것은 주식시장 상황에 따라 더 많은 투자 위험을 갖게 된다. 한국 보다 다양한 업종으로 구성된 미국 지수 추종 ETF가 핵심 자산으로 평가받는 이유다.일단 ETF 투자부터 시작해야 한다. ISA내 ETF 비중은 45%(삼성증권·2025년 통계)까지 높아졌다. ISA를 비롯해 연금저축펀드·개인형 퇴직연금(IRP) 등 절세계좌들에는 국내 금융사들의 상품들만 담을 수 있다. 해외주식이나 해외 ETF는 투자할 수 없다. ‘팔은 안으로 굽으니’ 당연한 세금 혜택 조치다.ISA 계좌를 활용해 ETF에 투자하는 사람들의 1등 투자 대상은 미국 우량주다. 2026년 들어 2월까지 삼성증권 ISA 계좌에서 가장 많이 투자된 ETF는 ‘KODEX 미국S; clear: both; display: table; max-width: 700px; margin-right: auto; margin-bottom: 40px; margin-left: auto; color: rgb(51, 51, 51); font-family: " noto="" sans="" kr",="" scmh_nmu;="" background-color:="" rgb(255,="" 255,="" 255);"="" >(단위=%). 3월30일 현재. KODEX는 삼성증권의 ETF 브랜드다. 이런 국내 회사 브랜드가 붙어 있는 ETF를 ‘국내 상장 ETF’라고 말한다. 자산운용사 이름 다음으로 이어지는 명사가 ETF의 투자 철학을 뜻한다. 미국S; margin-right: 20px; margin-bottom: 25px; margin-left: 20px; letter-spacing: -0.025em; line-height: 1.57em; min-height: 1.5em; white-space-collapse: preserve; color: rgb(51, 51, 51); font-family: " noto="" sans="" kr",="" scmh_nmu;="" background-color:="" rgb(255,="" 255,="" 255);"="" >ISA 계좌가 대한민국 국민 대상이나 이 계좌로는 미국 관련 자산에 투자하는 것이 국내 투자(주식·ETF) 보다 유리하다. 글로벌 분산 투자와 환차익은 물론 국내 주식 대비 낮은 변동성 등 세 가지 이유에서다.절세 계좌로 국내 상장 미국 지수 ETF를 사면 글로벌 빅테크 기업들에 대한 간접 투자로 국내 주식 투자 위험도를 낮출 수 있다. 김승호 ‘돈의 속성’ 저자는 “자산 포트폴리오의 15% 이상은 미국 달러 표시 자산이어야 장기 투자가 가능하다”고 말했다. 원화로 생활하는 대한민국 국민들은 고환율과 인플레이션(물가상승) 시대에 더더욱 미국 주식이 필요하다는 뜻이다.미국 ETF를 포트폴리오의 중심축으로 쌓아놓고 국내 주식 ETF를 추가하는 전략이 유효하다. 미국은 소프트웨어 중심이다. 유튜브로 대표되는 구글이나 사무실 프로그램의 대명사 마이크로소프트, 인스타그램 등 SNS의 제왕 메타 등이 그 증거다. 포트폴리오 차원에선 하드웨어 중심인 한국과 함께 투자하기 좋은 구조다.원달러 환율이 1500원 이상의 고환율 시대가 뉴노멀로 정착되고 있다. 2026년 들어 환율 급등(원화값 급락)으로 국내상장 미국 ETF의 수익률이 선전하고 있다. 기초 지수는 미국 지수이지만 수익률은 원화 기준으로 환산하기 때문이다. 주식시장 하락기엔 S;" >시장과 달러 강세가 함께 지속될 땐 국내상장 미국 기초지수 ETF 수익률이 실제 지수 수익률을 크게 웃돈다.미국은 국내 시장 보다 변동성이 덜하다. 마음 편한 장기 투자가 가능해서 미국 지수 추종 ETF가 핵심 자산으로 거론된다. 미국 S; margin-right: 20px; margin-bottom: 25px; margin-left: 20px; letter-spacing: -0.025em; line-height: 1.57em; min-height: 1.5em; white-space-collapse: preserve; color: rgb(51, 51, 51); font-family: " noto="" sans="" kr",="" scmh_nmu;="" background-color:="" rgb(255,="" 255,="" 255);"="" >AI 시대에 반도체가 많이 필요해지면서 코스피는 뜨겁게 타올랐다. 2025년 연간 기준으로 코스피가 주요국에서 1등을 차지했다. 그러나 ‘산이 높으면 골도 깊다’는 말 처럼 시장 하락기엔 급락하는 구조가 반복돼왔다. 포트폴리오 차원에선 많은 비중을 국내 주식이나 ETF로 넣기 어려운 이유다.ISA에 미국 관련 ETF 중심으로 자산을 쌓다가 연금계좌로 ‘이사’가서 세금 혜택을 극대화할 수 있다. ISA 만기 금액을 60일 이내에 연금저축이나 개인형 퇴직연금(IRP)으로 넘기면 이전 금액의 10%(최대 300만원)까지 추가 세액공제를 받을 수 있기 때문이다.기존 연금계좌의 세액공제 한도 900만원에 ISA 전환 공제 300만원을 더하면 최대 1200만원의 세액공제라는 절세 공식이 완성된다. ISA 해지 뒤에 다시 가입하며 이같은 절세 혜택을 반복해 누려야 한다는 조언도 나온다.
2026.03.30
신현송 한은 총재 지명자, 라구람 라잔의 길을 걸을까 [경제의 脈]
신현송 신임 한국은행 총재 지명자를 보면 2013년 인도 중앙은행 총재로 발탁됐던 라구람 라잔이 떠오른다. 몇 가지 공통점이 있다.먼저 글로벌 스타 경제학자의 중앙은행 총재 발탁이다. 신 지명자는 신흥국 금융위기와 관련한 금융시스템을 연구한 세계적인 석학이다. 라잔 역시 2008년 글로벌 금융위기를 사전에 경고한 논문으로 주목받은 학자였다. 신 지명자는 국제결제은행(BIS)에서 실무를 익혔고 라잔은 국제통화기금(IMF) 수석 이코노미스트로 명성을 얻었다. 두 사람 모두 이론과 정책 실무를 겸비했다는 평가다.◆ '고환율 고물가 저성장' 취임 초기 경제상황 엇비슷취임 초기 경제상황도 엇비슷하다. 라잔이 취임한 2013년 인도 경제는 고환율 고물가 저성장이라는 위기에 빠져 있었다. 금융 위기 후 막대한 돈을 풀던 미국이 돈을 거둬들일 것이라고 예고하자 신흥국인 인도가 직격탄을 맞았다. 라잔은 취임 직후 정책의 우선순위를 물가안정에 뒀다. 기준금리를 올려 시중 유동성을 흡수하고 물가를 낮췄다. 중앙은행 주도로 은행들의 외화 유동성을 늘려 루피화 가치를 안정시켰다. 또 감춰진 은행 부실채권을 공개하는 등 금융시스템 개혁도 동시에 진행했다. 이를 통해 실물경제도 안정시켰다.2026년 미국-이란 전쟁의 충격으로 우리 경제도 고물가 고환율 저성장 국면에 접어들었다. 달러당 원화 환율이 1500원을 넘어섰고 유가 급등으로 물가상승세도 본격화할 것으로 보인다. 올해 성장률도 한은이 2월 예상한 2%보다 크게 낮아질 전망이다. 이런 상황에서 통화정책은 딜레마에 빠진다. 물가를 잡기 위해 금리를 높이면 성장이 타격을 입고 성장을 위해 금리를 낮추면 물가를 더욱 자극할 수 있다. 신 내정자도 라잔처럼 단기적으로 고통이 있더라도 통화정책 우선순위를 확실히 정하고 꾸준히 밀어붙여야 성과를 낼 수 있는 상황이다.◆ 신 지명자, 정치권 압력 딛고 위기 극복할 통화정책 펴나가길정치권과의 긴장 관계가 예상되는 점도 비슷하다. 라잔이 취임했을때 인도의 나렌드라 모디 정부는 중앙은행에 돈을 풀어 성장률을 높여야 한다고 압박했다. 라잔은 이런 정부의 압력에도 불구하고 금리를 높였다. 신 지명자도 지선을 앞두고 돈 풀기에 대한 정치권의 압력을 받을 수도 있다. 하지만 환율과 물가, 유가 충격 등을 감안하면 돈을 풀어 물가를 자극할 상황은 아니다.라잔은 중앙은행 총재직을 연임할 것으로 예상됐지만 3년 임기를 마치고 총재직에서 내려왔다. 정치권과의 껄끄러운 관계가 원인을 제공했다. 신 지명자가 위기 앞에서 어떤 통화정책의 길을 만들어 갈지 주목된다.
2026.03.30
공시가 급등과 보유세 인상 ... '매도의 기술'이 필요한때 [제네시스박의 1분 절세]
3월 발표된 공동주택 공시가격(안)의 경우 서울 평균 18%, 강남 3구와 한강벨트는 20% 이상 상승폭을 보이면서 보유세 부담이 커질 것으로 전망된다. 여기에 다주택자 양도세 중과까지 적용될 경우 부동산 세부담은 상당해질 것이다. 이런 상황에서 다주택자의 매도 전략 그리고 보유세 인상에 대비하는 방안에는 무엇이 있는지 살펴보자. ◆ 강남 3구 등 보유세 40% 이상 상승 지역 많을듯공시가격은 연 1회 정부에서 발표하는 가격으로, 공동주택 공시가격의 경우 3월 발표를 하고 열람 및 이의신청 과정을 거쳐 4월 말 최종 결정된다. 재산세, 종부세(종합부동산세) 등 보유세를 계산하는 과정에서 그 기준이 되는 것은 공시가격이므로 공시가격이 올랐다는 것은 보유세 자체가 올랐다는 것을 의미한다. 아직 최종 확정은 되지 않았지만, 전국 공동주택 공시가격(안)은 9.16%, 서울의 경우 18.67%이며, 강남 3구와 한강벨트 중 성동구가 29.04%로 가장 높다. 주의할 점은 이 값이 ‘평균가격’이라는 것으로 특정 단지를 보면 이보다 높은 30% 혹은 40% 인상도 꽤 많은 것으로 알려져 있다. 그렇다면 공시가격이 30% 정도 오르면 보유세도 딱 그만큼 오르는 것일까? 안타깝지만 그렇지 않다. 국토교통부 보유세 모의계산에 따르면 강남구 ‘신현대 9차’ 전용 111m2 공시가격은 전년 대비 36% 오른 47억 2600만원이 예상되는데 보유세는 1858만원에서 2919만원으로 57.1% 상승할 것으로 보인다. 서초구 ‘래미안원베일리’ 전용 84m2 역시 공시가격은 33% 오른 45억 6900만원으로 집계되지만 올해 보유세는 2855만원으로 56.1% 상승이 예상된다. 그 외 한강벨트에 위치한 마포, 성동구 주택 역시 공시가격 상승에 따라 보유세는 30% ~ 40% 오른 경우가 많을 것으로 보인다. 이렇듯 1주택자라 하더라도 보유세가 상당히 올라갈 수 있기에 주택수가 많은 다주택자의 경우에는 세부담 인상에 따른 대비가 필요하다. 특히 5월 10일부터는 다주택자 양도세 중과 시행으로 일반과세 대비 양도세 중과 적용시 세부담이 상당히 늘어날 것으로 보인다. 그렇다면 어떻게 대비하는 것이 좋을까? 이미 주택을 보유한 경우 그리고 현재 무주택 상태에서 내 집 마련을 하는 경우로 나누어 살펴보기로 한다. 먼저 이미 주택을 보유한 경우이다. 이 경우 다시 1주택 그리고 다주택으로 구분할 수 있는데, 1주택인 경우라면 세부담이 늘어난다 하더라도 딱히 할게 없다. 경우에 따라서는 단독명의를 공동명의로 변경하기도 하는데, 오히려 절세되는 금액보다 거래비용(취득세 등)이 더 늘어날 수 있기에 특별한 경우가 아니라면 현 상태를 유지하길 권한다. 다만 장기적 관점에서 추후 자녀 등에게 증여하거나 저가양도를 할 수도 있을 것이다. ◆ 중과세율 적용되는 종부세 과표 12억원은 대략 시가 40억원 수준2주택 이상 다주택이라면 이야기다 달라진다. 먼저 보유세의 경우 세대기준 주택수가 아닌 ‘인별 주택수’를 기준으로 판단하는데 종부세의 경우 1세대1주택 단독명의가 아니라면 명의자별 9억씩 공제를 한다. 따라서 2주택인 경우 본인이 보유한 주택 지분에서 공시가격 9억원을 차감하고 난 금액에 대해 종부세가 부과된다. 따라서 개인이 보유한 주택수가(지분 포함) 많을수록 세부담은 커진다. 특히 현행 종부세 과세체계에서는 개인이 보유한 주택수가 3채 이상이면서 종부세 과표 12억원을 초과하는 경우 중과세율이 적용된다. 참고로 종부세 과표 12억원은 대략 40억원 수준으로, 고가주택을 보유하고 있다면 이중 일부를 매도할 경우 주택수도 줄이고 과표를 낮추므로 중과세율을 피할 수 있다. 따라서 2주택 이상 다주택자, 특히 3주택 이상인 경우에는 일단 종부세 중과세율을 피해야 하기에 이중 일부를 처분해야 할 수 있다. 이때 처분이란 제3자에게 매각, 혹은 다른 가족 등에게 증여하는 것을 의미한다. ◆ 매도 계획이라면 물건을 빨리 내놓는게 유리할 듯먼저 매각의 경우, 5월 9일까지 매도계약서를 작성하고 계약금 지급을 증빙(계좌이체 등)할 수 있어야 하는데, 토지거래허가구역 약정서 등을 고려한다면 4월 초, 늦어도 4월 중순까지는 약정서 신청이 들어가야 한다. 따라서 매도를 계획하고 있다면 차라리 지금이라도 일찍 물건을 내놓는 것이 더 유리할 수 있다. 막판 급매가 나올 경우 본의 아니게 가격을 낮춰 거래해야 할 수도 있기 때문이다. 오히려 이러한 급매를 기다리는 다주택자도 있다. 왜 그럴까? 낮은 가격으로 거래될 경우, 해당 가격을 반영해 더 낮은 가액으로 증여가 가능하기 때문이다. 물론 증여시 별도의 감정평가를 받는 것이 안전한데, 시세 대비 낮은 가액으로 거래가 된다면 이를 반영해 감정가액을 다소 낮출 수 있다. 따라서 증여를 고려한다면 이런 거래를 기다렸다가 하는 것도 방법이다. 참고로 부담부증여가 아닌 일반증여의 경우 5월 9일 양도세 중과 시행과는 무관하다. 즉 지금 증여하나 5월 9일이 지나서 중과가 시행된 후 증여하나 동일하기에 급매 거래 여부를 살펴본 후 증여를 해도 될 것이다. 물론 증여자의 보유세 부담을 낮추고 싶다면 보유세 과세기준일인 6월 1일 이전에 증여하는 것이 더 유리하다. 다시 다주택자 매각으로 돌아가보자. 앞서 5월 9일까지 매도 계약서 작성을 해야 양도세 중과를 피할 수 있다고 했는데, 사실 다주택자 양도세 중과는 무조건 다주택이라고 해당하는 것은 아니다. 세대기준 다주택이면서 조정대상지역에 위치한 주택을 매각할때 양도세 중과가 적용된다. 따라서 주택수가 아무리 많다고 하더라도 비조정대상지역에 위치한 주택을 매각하는 경우에는 양도세 중과와 무관하다. 예를 들어 서울 1채, 부산 1채, 이렇게 2주택인 경우에는 비조정대상지역인 부산을 먼저 매각하면 비록 5월 9일이 지났다고 할지라도 양도세 중과에 해당하지 않는다. 이후 남은 서울 1채를 매각하면 비록 서울은 조정대상지역이지만 다주택이 아니므로 양도세 중과에 해당하지 않고 심지어 1주택 비과세도 가능하다. 즉 다주택자라고 해서 무조건 중과에 해당하는 것은 아니므로 이러한 ‘매도의 기술’이 앞으로는 매우 중요해질 것이다. 대표적으로 비조정대상지역에 위치한 주택부터 매각하면 중과에 해당하지 않고(단, 2년 이상 보유하는 것을 권한다. 그렇지 않을 경우 60%, 70% 등 단기 양도세율이 적용되므로), 수도권/광역시 외 기준시가 3억 이하 주택 역시 중과에 해당하지 않는다. 요건을 갖춰 등록한 주택임대사업자 주택 역시 그러하고 상속주택의 경우 상속개시일로부터 5년 내 매각하는 경우에도 중과에 해당하지 않는다. 그 외 일시적 2주택 등 비과세에 해당하는 경우 역시 중과와 무관하다. 다만 위에서 열거한 중과제외 주택은 그 요건을 꼼꼼하게 따져야 하기에 반드시 매도 계약서 작성 전 세무사 등과 검증을 거친 후 매각하는 것을 권한다. ◆ 무주택자라면 지금 나오는 급매물을 잡는 것이 나을수도이제 반대로 매수자를 생각해보자. 현재 1주택 상태라면 여기에서 주택수를 더 늘리는 것은 일단 권하지 않는다. 최소한 7월 정도로 예상되는 세제개편을 보고 판단해도 늦지 않다고 생각한다. 그렇다면 무주택자라면 어떨까? 지금 나오는 다주택자 급매를 노리는 것이 좋을까, 아니면 추후 세제개편이 나오고 추가로 나올 수 있는 저가 매물을 잡는 것이 좋을까? 과거 문재인 정부 당시를 떠올려 보면, 양도세 중과 시행 후 매매 가격이 더 오른 경우가 많았다. 이는 양도세 중과로 인한 세부담을 매매가격에 일부 전가해서 그런 것인데 이번에도 그럴 가능성이 높다. 따라서 여력이 된다면 지금 나오는 급매를 잡는 것이 더 나을 수도 있다고 판단된다. 여기에 추가 대출규제가 나올 수도 있다는 점, 1주택의 경우 실거주라는 점을 고려한다면 내 집 마련 시기를 굳이 늦출 필요가 있을까 하는게 필자의 생각이다. 여기에서 한 가지만 기억한다면 ‘공동명의’로 취득하는 것을 권한다. 종부세에 있어서도 1주택 단독명의가 받을 수 있는 세제혜택이 가능하고(매년 9월 특례 신청 가능), 추후 양도세에 있어서도 더 유리하기 때문이다. 특히 명의 선정은 처음 매수할때 명확히 하는 것이 좋다. 그렇지 않으면 도중에 변경시 오히려 불필요한 거래비용(취득세 등)이 더 들 수도 있어서이다. 부동산 시장 뿐만 아니라 최근 중동 사태 등 어수선한 시장이다. 지금은 다소 보수적으로 그리고 안정적으로 자산 운용을 할 필요가 있다. 최소한의 안전장치(실거주 등)를 걸어두고 침착하고 냉정한 판단이 필요할 때이다.
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