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[다시보기] 염승환_2026년 대한민국 증시를 뒤집어 놓을 주인공은?
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늘어나는 보유세에 대비하는 5가지 방법 [제네시스박의 1분 절세]
12월은 종합부동산세(종부세) 고지, 납부의 달이다. 국세청은 지난 11월 26일 2025년 귀속분 종부세 고지서와 안내문을 해당 납세의무자에게 순차적으로 발송했다고 밝혔다. 올해 종부세 고지인원 및 세액은 주택분 54만명 1.7조원, 토지분 11만명 3.6조원으로 총 63만명 5.2조원이다. 특히 주택 종부세는 앞으로도 더 늘어날 가능성이 크다. 정부의 추가 대책이 없더라도 강남 3구와 한강벨트 등 고가주택을 중심으로 올해 집값 상승이 작지 않기 때문이다. 이런 상황에서 향후 늘어나는 보유세에 어떻게 대응하면 좋을지를 살펴보자.보유세는 재산세와 종합부동산세(이하 종부세)로 나뉜다. 재산세의 경우 저가 주택이라도 일단 보유하기만 하면 세금이 나오지만 종부세는 고가주택 혹은 다주택인 경우로 한정해 부과된다. 보유세 과세방식은 ‘인별’ 방식이다. 즉 부부라 하더라도 남편 보유 주택에 대해 따로, 아내 보유 주택에 대해 따로 과세된다. 세대기준 주택수를 기준으로 하는 취득세, 양도세와 다른 점이다.보유세 계산은 ‘공시가격’부터 시작한다. 현행 공시가격 현실화율은 70% 정도인데, 시가 10억원 상당의 아파트를 보유하고 있다면 해당 아파트 공시가격은 7억원 수준이고 이를 기준으로 보유세가 산정된다는 의미이다.따라서 올해 서울 주요지역 집값이 상승한 상황에서 내년도 공시가격은 이에 따라 올라갈 것이고, 그 결과 이번에 부과된 종부세보다 내년도 종부세 부담이 더 커지게 되어있는 것이다. 게다가 향후 서울 공급은 상당히 부족한 상황으로, 추가 집값 상승으로 이어진다면 종부세를 포함한 보유세 부담은 상당할 것으로 보인다. 이런 상황에서 어떻게 하면 보유세 부담을 줄일 수 있을까?*첫째, 불필요한 자산은 ‘처분(매각, 증여 등)’하는 것이 필요하다.너무나 당연한 말이지만 이를 놓치는 경우가 상당히 많다. 보유 중인 주택의 자산가치를 면밀히 살피고 장기보유할 주택, 자녀 등에게 증여할 주택, 제3자에게 매각할 주택 등으로 세분화하는 것이 필요하다.*둘째, 다주택자 양도세 중과 시행 전 매각한다.2026.5.10 이후 다주택 상태에서 조정대상지역 주택을 매각하는 경우 양도세 중과가 적용될 수 있다. 물론 중과 유예가 추가 연장될 수 있겠지만 이는 2026년 1월 정도나 돼야 확정되기에 매각을 한다면 서두를 필요도 있다. 양도세 중과가 적용될 경우 일반과세 대비 세부담이 2~3배 정도 늘어나기에 세액 차이를 고려한다면 일부 가격 조정을 하더라도 매각하는 것이 더 유리할 수 있다. 따라서 제3자에게 매각하는 주택이라면 가급적 2026.5.9까지 처분하는 것이 중요한데 그 기준은 계약일이 아닌 ‘잔금일’이므로 이에 대해 유의토록 한다.*셋째, 보유세 과세기준일 이전에 증여한다.만약 매각이 아닌 장기보유할 물건인데 본인 보유가 부담된다면 자녀에게 증여하는 것도 방법이다. 이때는 보유세 과세기준일인 6월 1일이 되기 전에 증여하는 것이 필요하다. 다만 현재 서울 전체 그리고 경기도 12개 지역이 조정대상지역으로 묶여 있기에 증여 취득세가 3.5%에서 12%로 올라간 부분은 상당히 부담이 된다. 이에 대해 유불리를 따져서 진행을 해야 하는데, 장기적 관점에서 본다면 사전 증여가 여러모로 유리한 것이 사실이다.*넷째, 1주택자는 공동명의가 유리하다.앞서 보유세 과세기준은 ‘인별’ 과세라고 했는데 1주택자인 경우 공동명의를 취하면 총 18억원까지 공제가 되고 이는 시세 약 24~25억 정도에 해당하기에 단독명의 12억 공제보다 유리하다. 물론 단독명의에 있어서 5년 이상 보유 및 60세 이상은 최대 80%까지 추가 세액공제가 가능한데, 공동명의도 특례 신청을 통해 단독명의처럼 12억 공제 및 세액공제를 받을 수 있다.그에 반해 단독명의는 공동명의처럼 18억 공제를 할 수 없으니 추후 1주택자로 보유할 때는 공동명의를 고려하는 것이 좋다. 물론 현재 단독명의에서 공동명의로 명의 변경도 가능하지만 이에 대해 증여세가 나올 수 있고, 무엇보다 증여 취득세가 12%인 점이 부담이 된다. 이러한 이유로 사전 절세전략이 매우 중요하다.*다섯째, 보유세 경비처리 방법을 활용한다.이 방법은 요건이 되는 경우에만 해당한다. 가령 3주택 보유 중이고 1채 자가, 2채 임대를 주고 있는 경우 해당 임대주택에서 발생하는 수입금액(월세 및 간주임대료 등)이 1천만원, 그리고 보유세가 4천만원이라고 할 경우 주택임대소득은 마이너스 3천만원이 된다(=1천만원 - 4천만원).그런데 소유자가 연봉 3억원인 고소득자라고 할 경우, 통상 수입금액 2천만원 이하는 종합과세보다 분리과세가 세부담이 작기에 분리과세로 하는데 이런 경우는 오히려 종합과세를 해야 절세에 유리하다.왜냐하면 손실난 주택임대사업소득을 분리과세하지 않고 종합과세해야 본인의 최종 종합소득세가 더 줄어들기 때문이다. 물론 이는 계산방식도 복잡하고 임대주택은 세무서 등록이 되어 있어야 하며(지자체는 할 필요 없음), 무엇보다 과세방식의 복잡성 때문에 사전 세무대리인(세무사 등)과 협의 후 진행 여부를 결정하는 것이 필요하다.여기까지, 향후 증가하는 보유세에 대비하는 5가지 방법에 대해 살펴보았다. 물론 마지막 방법은 보유세 자체를 줄이는 것은 아니지만 이렇게라도 해서 전체 세부담을 줄일 수 있다는 점을 체크하도록 하자. 한 가지 변수는 내년 예상되는 ‘부동산 세제 합리화 방안(가칭)’이다. 이번 10.15 대책에서 언급됐던 부분인데 이 부분도 잘 확인 후 대응하는 것이 필요할 것이다. 2026년은 부동산 세금 정책 대응 방안이 더욱 중요해지는 한 해가 될 것으로 보인다.
박민수 (제네시스박)
2025.12.09
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10.15 부동산대책 이후 매수-매도 전략 [제네시스박의 1분 절세]
예상한대로 지난 10월 부동산 추가 대책이 나왔고 주요 내용은 규제지역 확대, 그리고 추가 대출규제였다. 특히 규제지역은 투기과열지구, 조정대상지역은 물론 토지거래허가구역까지 광범위하게 지정됐는데 당장은 거래가 멈추었다고 하더라도 이는 추후 심한 부작용을 나을 것으로 보인다. 이런 상황에서 매수자, 매도자 셈법은 매우 복잡하게 됐다. 특히 올해 연말부터 내년 초가 굉장히 중요한 타이밍이라 보이는데 각자 상황에 맞게 다르게 대응해야 할 것이다. 왜 그러한지, 그리고 구체적으로 어떤 이유 때문인지를 살펴보자.10.15 대책을 요약하자면, 1)광범위한 규제지역 추가 지정, 2)부동산 세제 개편에 대한 예고, 그리고 3)추가 대출규제라고 할 수 있다. 무엇보다 서울 전역과 경기도 12개 지역을 조정대상지역, 투기과열지구 그리고 토지거래허가구역으로 묶었는데 이 자체만으로 취득세 중과가 곧바로 시행되고, 추후 다주택자 양도세 중과 유예가 종료되면 양도세 부담 역시 매우 커지게 된다.더 문제는 부동산 세금 규제는 ‘이제 시작’이라는 점이다. 정부는 ‘부동산 세제 합리화’라는 명목으로 관련 연구용역 착수 및 유관부서 TF를 통해 대대적인 개편을 예고하고 있다.다만 그 결과가 언제 나올지는 미지수인데 통상 매년 7월 정기 세제개편을 한다는 점을 고려할 때, 늦어도 2026년 6월 혹은 7월에는 이에 대한 내용이 나올 것으로 예상된다. 그동안 나온 부동산 대책을 고려할때 추후 나올 부동산 세제 개편 역시 세제 전반에 걸쳐 많은 변화가 있을 것으로 예상된다.이런 상황에서 매수자 혹은 매도자는 어떻게 하는 것이 좋을까?◆ 매수자라면 ... '절세 유통기한'에 놓인 물건 관심 가질만첫째, 매수자의 경우 조금 더 관망하면서 정책 효과가 나오는 올해 연말 그리고 내년 초를 지켜보는 것이 좋겠다.예를 들어 2026.5.10부터 다주택자 양도세 중과가 시행되고 향후 부동산 보유세가 올라갈 것으로 예상된다면 다주택자 중 일부는 보유 자산을 매각하려고 할 것이다. 특히 양도세 중과 세부담이 상당히 큰데, 가령 양도차익이 10억원이라고 할 경우 일반과세는 양도세가 3억원 정도지만 3주택 중과인 경우에는 7억원으로 크게 오를 수 있다.일반과세인지 그렇지 않고 양도세 중과인지에 따라 세부담 차이가 무려 4억원이나 벌어질 수 있기에 다주택자 중 일부는 그전에 일부를 매각할 수도 있을 것인데, 양도세 중과가 2026.5.10부터 시행이 된다면 그 전날까지 ‘매도 잔금’을 해야 일반과세로 처분이 가능하다. 계약부터 잔금까지 통상 3개월 내외 정도가 걸린다는 점을 고려한다면 일부는 시간에 쫓겨 급히 처분을 해야 할 수도 있을 것이다. 따라서 매수자라면 이런 ‘절세 유통기한’에 놓인 물건을 노려보는 것이 필요하다. ◆ 매도자라면 ... 서둘러 팔거나 또는 증여가 유리할수도둘째, 매도자라면 매도를 서두르거나 혹은 차라리 증여하는 것이 더 유리할 수 있다.앞서 살펴본 것처럼 양도세 중과가 시행된다면 이제 급해지는 것은 매도 계획을 고려중인 다주택자이다. 따라서 지금부터라도 미리 준비하는 것이 원활한 매도에 유리할 수 있다.만약 매각하기 아까운 물건이거나 혹은 매수자가 잘 나타나지 않는다면 차라리 증여를 하는 것이 더 유리할 수 있는데 이미 서울 전역과 경기도 12개 지역이 2025.10.16부터 조정대상지역으로 지정되었으므로 증여 취득세가 3.5%에서 12%로 크게 오르게 된다.예를 들어 시가 10억원 상당의 주택을 증여한다면 증여세는 약 2.3억원이 나오는데 여기에 증여 취득세 3천5백만원(3.5%)이 아닌 1억 2천만원(12%) 정도의 증여 취득세를 추가로 부담해야 하는 것이다. 증여세는 동일하더라도 취득세의 경우 단순 계산 시 8천5백만원 이상을 더 부담해야 하는데, 이러한 이유로 지난번 칼럼에서 10월 추가 대책이 나온다면 미리 증여하는 것이 유리하다고 강조했던 이유다.◆ 유주택자라면 ... 추가 세금규제를 확인한후 의사결정을셋째, 유주택자의 경우 주택수는 가급적 늘리지 않되, 만약 그럴 계획이 있다면 최소한 추가 세금규제를 지켜보고 의사결정을 하는게 유리하다.앞서 무주택자라면 올해 말부터 내년 초를 잘 지켜봐야 한다고 강조했다. 반면 유주택자라면 보유세, 양도세 중과 등을 대비해서 일부를 처분해야 할 수 있을 것이다. 그런데 이 중에는 임대수입, 투자목적, 실거주 등 여러 이유로 주택 추가 매수를 고려중인 경우도 분명 있을 것이다. 다만 부동산 세제 개편이 어떻게 나올지 모르고, 무엇보다 보유세 부담이 커질 수 있기에 2026년 상반기 중으로 예상되는 추가 세금규제를 보고 의사결정을 하는게 여러모로 유리할 것으로 보인다.이렇듯 규제지역 지정만으로도 취득세 중과, 증여 취득세 12% 적용, 추후 다주택자 양도세 중과시 양도세 부담 증가 등 세금 측면에서 여러 가지로 세부담이 늘어난다는 것을 확인할 수 있다. 여기에 토지거래허가구역 전면 실시로 심한 경우 거주이전의 자유까지 침해될 수 있는 여지도 다분하다.이래저래 상당히 안타까운 상황이지만, 그럼에도 불구하고 각자 상황에 맞는 대응책이 있어야 한다고 생각한다. 무주택자라면 여력이 되는 선에서 최소 내 집 마련은 하는 것이 좋다고 생각하며, 유주택자는 보유세와 양도세를 잘 비교하면서 보유 중인 주택을 어떻게 할지를 정해야 할 것이다. 부동산 세금규제는 이제 시작이다. 매수 그리고 매도하기 전 반드시 본인 상황에 대해 추가 확인하는 것을 잊지 말고, 새롭게 바뀌는 세금 규정도 힘들지만 잘 업데이트해야 할 것이다.
2025.11.12
찬바람과 함께 하락장 문턱에 선 비트코인? [코인진단]
[코인진단-22] 비트코인 가격이 한 달 넘게 약세를 지속하고 있다. 11월 초 한때는 10만달러를 깨고 9만달러대에서 며칠간 머물렀다. 올해 내내 같이 움직이던 미국 기술주의 움직임이 견조한데도, 비트코인만 약세를 보이다 보니 투자자들 사이에서는 ‘하락장’ 언급도 심심찮게 나온다. 4년에 한 번 돌아온다는 경향적 약세장이 이제 시작된 것 아니냐는 것이다.통상 비트코인 가격이 고점 대비 20% 하락하면 하락장의 공포가 스멀스멀 커진다. 지난달 기록했던 비트코인 고점이 개당 12만6000달러. 현재 가격은 10만2000달러니 이런 얘기가 나올만도 하다.하지만 단순한 가격 하락만으로 이런 공포 분위기가 조성되는 것은 아니다. 비트코인의 구체적 유통 흐름을 추적하는 온체인데이터 분석가들 역시 ‘크립토 윈터’ 가능성을 조심스럽게 점치고 있다. 오늘은 이 얘기를 해보려 한다.◆ 기관 매수에 가려져있던 '고래' 매도 … 존재감 드러나다지난해 연말은 매우 독특한 시기였다. 미국을 전세계 암호화폐 No.1 국가로 만들겠다고 공약한 도널드 트럼프 대통령이 당선된 후, 6만달러대에 머물던 비트코인 가격은 가파른 상승을 시작해 몇 주만에 10만달러를 돌파했다.가격 급등은 이익 실현으로 연결됐다. 온체인 데이터를 보면 이 시기, 보유 연한이 7년 이상 된 비트코인 ‘고래’ 투자자들이 이익 실현을 강하게 한 정황이 포착된다. 아래 차트는 이들이 최근 8년동안 대량의 자금을 이동시킨 흔적을 나타낸 것이다. 붉은 선은 1회에 5억달러, 주황색 선은 1회에 1억달러 이상의 자금이 이동된 시기를 말한다. 업계에서는 이런 이동은 매도나 손바뀜으로 추정한다. 대략 10만달러 돌파 시기부터 오래된 ‘전통 고래’들의 이익실현으로 추정되는 트랜잭션이 급증했다는 얘기다. 그리고 이 추세는 2025년 내내 지속되고 있다.이런 움직임은 필연적으로 시중의 비트코인 매도 압력을 늘릴 수 밖에 없다. 그렇다면 비트코인 가격은 어떻게 계속 오를수 있었던 것일까. 답은 간단하다. 미국에서 이전에는 없었던 매수 주체가 나타났기 때문이다. 트럼프 대통령 취임 이후, 디지털자산 친화적인 분위기가 조성되면서 비트코인 현물 상장지수펀드(ETF), 전략적 암호화폐 매수 기업(Digital Treasury Asset, DAT) 등 기관투자자 매수가 잇달았다.하지만 이런 분위기는 10월 11일(한국시간) 발생했던 크립토 대량 청산 사건 이후 생기를 잃어가기 시작했다. 당시 트럼프 대통령이 중국의 희토류 수출제한 조치에 대한 대응으로 100% 추가 관세 카드를 들고 나오자 비트코인은 일시적으로 5% 넘게 폭락했다. 이 과정에서 만 하루동안 약 190억달러(27조8700억원)에 달하는 암호화폐 파생상품 포지션이 청산됐다. 대부분이 가격 상승에 베팅했던 ‘롱 포지션’들이었다.시장에 매수압이 갑자기 사라지자 비트코인 가격은 밀려 내려오기 시작했다. 비트코인 매수에 나서는 기관투자자들도 몸을 사렸다. 영국 투자관리사 파사이드인베스터스 자료에 따르면 최근 2주 동안 미국 비트코인 현물 ETF에서 유출된 자금 규모는 21억 1200만달러에 달한다.11월 들어서 기관투자자들의 자금 유입은 거의 사라진 상태다. 크립토 자산운용사인 카프리올(Capriole) 자료에 따르면 미국 기관투자자들의 자금 유입은 올해 관세전쟁 직전을 제외하고는 항상 플러스(+) 상태를 유지했다. 그러나 지난 11월 3일부터는 마이너스(-)로 돌아섰다.비트코인 생태계에서는 매일 450개의 비트코인이 채굴된다. 이 물량은 채굴 비용 등을 충당하기 위해 시중에서 처분되는 경우가 많다. 수급 관점에서 보면 비트코인 가격이 제자리를 유지하기 위해서는 매일 450개 이상의 신규 매수가 이뤄져야 한다는 것이다. 카프리올은 11월 3일부터는 기관투자자들의 매수 물량이 이 수준 밑으로 내려갔다고 설명했다.◆ 365일 이동평균선 깨느냐 … 투자자들 주목하는 이유훈련받은 인간은 이성을 잘 유지한다. 하지만 공포감을 느낄 때는 여러가지 소음에도 잘 휘둘린다. 투자자들도 그런 측면에서 심리와 서사의 영향을 크게 받는다. 이런 점에서 지금 비트코인의 가격적 위치는 공교롭다. 기술적 분석에서 사용하는 365일 이동평균선(MA) 위에 붙어있는 상태이기 때문이다.비트코인 가격 분석을 할 때 365일 이동평균선은 상당히 강력한 저항선으로 취급되지만, 동시에 하락장 시작 시점을 잘 잡아내는 것으로 알려져 있는 지표다. 아래 차트의 가격 흐름을 보면 가장 최근에 있었던 하락장은 2022년 1월(큰 흰색 원)에 시작됐는데, 비트코인 가격이 365일 이동평균선을 강하게 하방 돌파했다. 이후 비트코인 가격이 기술적 반등을 시도했지만 이 선에 가로막혀 재차 하락하면서 1년 여 동안의 긴 하락장이 시작됐다.최근 비트코인 가격은 11월 6일과 7일에 걸쳐 이 선 아래로 살짝 처지는 모습을 보였다. 하지만 이후 미국 정부 셧다운 종료 뉴스가 나오고, 트럼프 대통령이 미국 국민들에 인당 2000달러의 보조금을 지급할 수 있다는 소식이 알려지면서 10만7500달러선까지 반등했다. 그 이후로 추가 상승 동력을 얻지 못하고 13일 현재는 다시 10만2000달러대로 내려간 상태다.정리하자면 비트코인 가격은 10만달러를 돌파한 이후, 올해 내내 전통적인 고래투자자들의 이익 실현으로 하방 압력을 받았다. 이 압력을 ‘신규 고래’라고 할 수 있는 미국의 기관투자자들이 매수로 막아냈던 것이다. 그러나 11월 초부터는 이 매수압력이 사라졌고, 그래서 비트코인 가격이 하락을 거듭하다가 급기야는 하락장 진입을 의미하는 기술적 지표의 경계선까지 내려온 셈이다. 분석가들은 이런 상황에서는 이후의 가격이 위로 가느냐, 아래로 가느냐를 점치기 쉽지 않다.개인적으로 아직까지는 위로 갈 가능성이 약간 더 높아 보인다. 왜냐하면 이번 상승장이 시작된 이후 몇 차례의 하락을 막아내면서 지지선으로서 365일 이동평균선의 신뢰도가 높아졌기 때문이다. 지난해 8월에는 엔캐리 트레이드 언와인드 사태때 비트코인 급락이 있었지만 막아냈고, 올해 4월 관세전쟁때도 365일 이동평균선을 만나기는 했지만 하방 돌파는 일어나지 않았다. 물론 이런 기술적 지표만으로는 내일의 상황이 어떻게 될지 확언하기 어렵다.결국 비트코인의 향방은 11월과 12월 사이 일어나는 거시경제 변수에 달려있을 것으로 보인다. 시장에서 주목하는 것은 두 가지다. 우선 12월 FOMC에서 미 연방준비제도(연준)가 한차례 더 금리인하를 할 것인가 여부다. 제롬 파월 의장은 10월 FOMC 이후 기자들과의 대화에서 12월 동결 가능성을 암시했지만, 최근 나오는 고용 데이터는 다시 부실화되는 조짐을 보이고 있다.두 번째는 최근 미국 레포시장에서 발생한 유동성 경색 신호를 연준이 얼마나 능동적으로 관리해 줄 것인가 하는 부분이다. 미국 레포 금리는 11월 초 기준금리 상단을 훌쩍 뛰어넘어 4.22%까지 치솟은 바 있다. 이에 따라 지난 2019년에 그랬던 것처럼 연준이 직접 유동성 공급에 뛰어들지 않겠냐는 기대감이 커지고 있다. 두 가지 모두 현실화되지 않는다면 비트코인 가격 반등은 장담하기 어려워 보인다.
2025.11.14
부동산시장 거래침체 장기화 심상찮다 [박합수의 부동산 끝판]
정부가 발표한 세 번의 강력한 대책으로 수도권 주택가격의 상승률은 둔화하고 있다. 거래가 급감하며 관망세를 보이는 중이다. 서울 외곽지역 등에서는 지정기준에 들지 않는다는 논란도 뜨겁다. 경기도 일부 지역은 집값이 몇억도 되지 않는데 규제를 한다며 불만의 목소리도 커지고 있다. 시장은 혼돈 상태에 머물며 방향성을 찾지 못하고 있다. 시장 상황을 분야별로 점검해보고 영향과 방향성에 대해 살펴보자.시장에 매물이 나오게 하려면 보유세를 올려야 한다는 논란이 뜨겁다. 종합부동산세는 정부가 바뀔 때마다 논란이 지속되며 개정을 반복해온 해묵은 숙제다. 최근에는 2022년 개정돼 2023년부터 실시되고 있다. 조정대상지역을 불문하고 2주택자까지는 과세표준에 따라 세율이 0.5~2.7%로 적용되고, 3주택 이상은 0.5~5%로 부과된다.◆ 당장 세율을 인상하지 않고 보유세를 올리는 방법주택 수에 상관없이 과세표준 12억원 이하는 1%로 세율이 같다. 기본공제는 1주택자 12억원, 다주택자 9억원이 공제된다. 이미 입법 개정을 통해 체계를 잘 갖추고 있다. 개정된지 3년 차인 시점에서 재개정을 논할 이유는 크지 않다. 현 상태를 유지하는 것이 적절해 보인다.당장 세율을 인상하지 않고 보유세를 올리는 방법은 60%인 공정시장가액비율을 80% 수준으로 되돌리는 것이다. 어떤 면에서는 정상화로 표현할 수도 있다. 이 비율은 60~100%로 운영되고 중간이 80%이기 때문이다. 물론 이것 하나만 바꿔도 보유세는 20% 이상 상승하고, 여기에 공시가격 상승률까지 고려하면 인상 폭은 만만치 않다. 주택 수를 기준으로 보유세를 부과하는게 아니라, 주택가격의 합계로 계산해 부과하자는 의견이 대두되고 있다. 초고가 주택을 보유한 1주택자가 집을 여러 채 가지고 있는 경우보다 가격은 높지만, 상대적으로 낮은 보유세를 부담하는 것은 불합리하다는 관점이다. 일견 의미 있어 보일 수 있다.하지만 개정하려면 세제 전반에 뿌리 깊은 여러 제도를 모두 개편해야 한다. 가령 양도소득세에서도 1주택자와 다주택자의 세액은 아주 큰 차이가 난다. 보유세와 같은 맥락으로 봐야 한다.종전 1주택자는 실수요자, 다주택자는 투자자라는 시각도 바꿔야 한다. 물론 모든 다주택자가 투자자는 아니다. 특히 2주택자의 경우 실수요자도 많다. 그렇다면 2주택자도 다주택의 범주에 계속 둘지의 문제도 있다. 결과적으로 보유세에서만 주택 수에 상관없이 가격 합계를 기준으로 적용하기는 어렵다. 양도소득세를 포함해 세제 전반을 포괄적으로 검토해야 한다. 중장기적인 과제로 추진해야 한다. ◆ '양도세 중과' 관련 대부분 팔지 않고 보유할 확률이 높아다주택자 논란의 연장선상에서 검토해야 할 것이 조정대상지역에서 적용되는 양도소득세 중과 유예이다. 현재 2026.5.9까지 기한이 남아 있다. 유예기간 종료를 우려한 다주택자의 매물이 일부 나올 수 있다. 중과세가 적용되면 2주택자는 기본세율(6~45%)에 20%, 3주택자 이상은 30%를 더 내야 한다. 장기보유특별공제도 배제된다. 양도소득세는 팔지 않으면 내지 않아도 된다.한편으론 입주물량 부족 등으로 주택가격이 더 오를 것이란 기대가 클 수 있다. 결과적으로 대부분은 팔지 않고 보유할 확률이 높다. 다주택자의 퇴로를 확보한다는 차원에서 추가로 유예를 연장하거나, 이미 기본세율이 높은 수준이기 때문에 폐지하는 편이 낫다.최근 다주택자가 되려는 수요는 극히 제한적이다. 보유세와 더불어 조정대상지역에서 적용되는 취득세 중과는 큰 부담이다. 2주택자는 8%, 3주택 이상은 12%가 적용된다. 비조정대상지역에서는 3주택자 8%, 4주택 이상은 12%다. 토지거래허가구역 아파트는 실거주 의무까지 부과되기 때문에 다주택자의 수요는 사실상 급감한 상태다.◆ 오피스텔 개발 물량도 한계 ... 세제 개선 필요아파트에 대한 규제가 강화된 상태에서 보완재 역할을 하는 주거용 오피스텔에 대한 수요가 늘고 있다. 대출 규제를 일정 부분 피할 수 있고, 토지거래허가 대상도 아니기 때문에 실거주 의무도 없다. 그렇다고 오피스텔에 수요가 계속 늘 확률은 높지 않다. 재건축 등의 한계로 미래가치에 대한 기대가 크지 않기 때문이다. 또한 아파트보다 복리시설 등이 부족하고 거주성의 한계도 있다. 종전 소형 오피스텔 증가로 1~2인 가구 주거를 일정 부분 담당했다. 하지만 오피스텔 개발 물량도 한계에 이르고 있다. 높은 지가와 공사비 상승, 주거용으로 사용 시 준주택으로 편입돼 다주택자로 간주하는 등 세금 부담이 늘고 있기 때문이다. 분양을 받아 임대수익용으로 투자하던 수요도 자취를 감추고 있다. 고분양가와 세금 부담의 한계를 극복하지 못한 결과다. 오피스텔은 틈새 주택 상품으로 역할이 있는 만큼 소형에 대해서는 취득세도 획일적으로 4.6%를 부과할게 아니라, 주택 수준인 1.1~3.5%로 차등 적용해야 한다. 또한 일정 면적 이하에 대해서는 주택 수에서 제외해 다주택자에서 벗어날 수 있는 예외 조항을 만들어야 한다. 오피스텔은 청년층의 주거난 해소에 일조하는 등 준주택 역할을 충분히 하므로 공급 확대 차원에서 제도를 개선해야 한다. ◆ 규제의 목표와 우선순위에 대해 재점검해야 할 시점재건축사업은 서울 전역과 경기도 12개 시구가 조정대상지역과 투기과열지구로 지정되며 직격탄을 맞았다. 조합원지위양도제한, 토지거래허가구역, 재당첨 제한, 중도금과 이주비 대출 제한 등 겹겹이 쌓인 규제로 사업 진행 속도가 확연히 느려질 우려가 있다. 특히 가장 큰 걸림돌로 여겨지는 재건축초과이익 환수제는 전국의 모든 아파트에 적용된다. 공급 확대를 위해 폐지하는 것이 적절하다.재개발은 재건축과 상당 부분 제도를 공유하지만, 조합원지위양도제한은 조합설립이 아닌 관리처분계획인가 후이다. 다세대 등은 토지거래허가 대상이 아니다. 물론 대출을 받으면 전입 의무가 있다. 아울러 일부 재개발 지역에 수요가 있을 수는 있다. 하지만 재개발사업 또한 속도를 내기는 쉽지 않다. 도심 공급의 약 80% 이상을 재건축과 재개발 물량이 차지한다. 더 사업을 늦추게 되면 물량 공백기가 길어진다. 지금 가장 시급한 일은 공급 확대다. 규제의 목표와 우선순위가 무엇인지 생각해 볼 때다.◆ 분양시장은 '현금 부자'의 영역으로 재편될 우려분양시장은 여전히 관심이 높다. 입주물량이 부족한 상태에서 새 아파트에 대한 선호도가 강화되고 있다. 물론 조정대상지역에서 중도금은 DSR 40%(종전 60%)가 적용돼 현금 부담이 추가로 생겼다.잔금 대출은 주택가격에 따라 6~2억원까지 줄어 입주 시 자금 마련이 힘든 상태다. 결국 현금 부자의 영역으로 재편된다. 분양을 통해 새 아파트를 매입하려는 주거 사다리가 붕괴할 수 있다. 이런 획일적인 제도 적용은 중산층 이하 수요자를 더욱 어렵게 만들기 때문에 제도를 개선해야 한다.분양가상한제는 민간 부문에서는 폐지가 바람직하다. 조합 등 추진 주체의 사업성 악화로 사업 지체 등 공급 부족의 원인이 된다. 도입 목적은 낮은 분양가격으로 주변 시세를 하향 안정시킨다는 의도지만, 현실에서는 주변 시세로 곧바로 상향하여 로또 청약의 결과로 나타난다. 수혜자가 주로 청년층인 공공부문에서는 일정 부분 유지할 필요가 있다.◆ 실질적인 주택 공급 확대책 나와야토지거래허가구역 지정 목적은 실거주 의무 2년을 이행하란 것이다. 투기수요 차단이 목표다. 조정대상지역 등에서 다주택자 취득세 중과로 일정 부분 진입 문턱이 높아진 만큼 해제하는게 바람직하다. 거래 급감으로 거주이전의 자유를 해치고, 세입자의 주거 불안 문제가 크다. 그동안의 상황으로 보면 가격 안정 효과도 제한적이다. 정비사업 등 일부에 국한된 실시가 바람직하다. 시장은 역대 최강의 규제로 몸살을 앓고 있다. 거래 침체가 장기화하는건 부동산 경제 차원에서 바람직하지 않다. 부동산 거래가 전체 경제 활성화에 미치는 영향도 크다. 정부는 지나친 수요 억제책으로 일관할게 아니라, 실질적인 공급 확대책을 실시해야 한다. 또한 이중 삼중의 규제를 재정비해 정교하게 가다듬고 해제하는 등 경제 살리기 차원에서 재검토해야 한다. 규제가 만능이 아니기 때문이다.
2025.11.18
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경제흐름읽기
원화약세 배경과 차기 연준 지도부가 안고있는 리스크 [백석현의 환율 노트]
세 가지 주제를 다뤄보겠습니다. 최근의 원화 약세 배경을 분석하고, 크립토 자산 하락이 시장 전반에 미칠 영향, 그리고 곧 있을 트럼프 대통령의 미국 연준 차기 의장 지명이 가질 의미도 짚어봅니다.최근 원화 약세의 배경을 경제적 배경과 외환 수급적 배경으로 나누어 볼 수 있습니다.◆ 원화 약세의 경제적 배경한국은 수출 의존도가 높습니다. GDP 대비 수출 비중이 2023년 기준 44%로, 미국의 4배를 넘고, 중국·인도의 2배를 넘습니다. 더욱이 한국의 최대 순수출국인 미국의 수출 문턱이 크게 높아졌습니다. 경제의 수출 의존도가 높고 관세에 보다 직접적으로 노출된 제조업 비중이 높으며, 미국 수출 비중이 높을수록 현재 여건상 통화가치가 취약해지기 쉬운 환경입니다. 잠재성장률 하락과 생산가능인구 감소에 따른 내수 위축으로 경제의 수출 의존도는 더욱 커질 전망입니다.하지만 이것만으로는 설명이 부족합니다. 대만의 수출 비중은 60% 남짓으로 한국보다 더 크고 최대 순수출국도 미국이며 제조업 비중도 높은데 원화 대비 대만 달러의 통화 가치는 상승하고 있습니다. 여기서 찾을 수 있는 한국의 문제는 수출 시장에서 경쟁하는 대만, 중국 대비 상대적 수출이 빠르게 감소하는 것입니다. 특히 대만 대비 한국의 수출액은 2015년에 180%를 넘었는데, 최근 빠르게 감소하면서 이제(올해 10월 기준) 120%를 밑돌기 시작했습니다.Bloomberg >◆ 원화 약세의 외환 수급적 배경성장 여력이 감소하고 있는 국내에만 투자하기에는 한계가 명확합니다. 따라서 한국의 자본이 해외에서 수익 기회를 추구하고 있고, 개인·기업·기관이 일제히 해외 투자를 확대하고 있습니다. 개인과 기관은 간접 투자(경영권 확보와 무관한 주식 및 채권 투자)를 확대하는 추세이며, 기업은 미국으로의 수출 문턱이 높아진 탓에 미국에 공장을 건설하거나 M;" >반면 외국 자본이 한국에 간접 투자하거나 직접 투자하는 금액은 턱없이 부족합니다. 국제수지의 금융계정을 확인하면, 올해 1월부터 10월까지 한국 자본이 해외 투자한 금액(간접 1,171억 달러, 직접 투자 318억 달러의 합계)은 약 1,489억 달러인데, 외국 자본이 한국에 투자한 금액은 541억 달러(간접 446억 달러+직접 95억 달러의 합계)에 불과합니다. 한국 자본의 해외 투자(간접)에는 개인 투자자들도 포함되는데 이들은 9월 중순부터 미국 주식시장에 대한 투자를 대폭 확대했습니다.◆ 내년 환율 전망미국 경제가 AI 기술을 발판 삼아 전세계를 주도하는 가운데, 미국 달러 자산에 대한 선호도가 여전히 높습니다. 트럼프 정책의 불확실성 때문에 달러가 잠깐 주춤할 수는 있어도, 미국 경제가 스스로 무너지기 전까지 달러의 힘은 쉽게 빠지지 않을 전망입니다.한국 입장에서는 글로벌 공급망이 재편되고 교역 시장이 쪼개지면서 원화의 힘이 약해지는 구조적인 문제도 있습니다. 따라서 2026년 환율 하단이 높아져서 낮게는 1,300원대 중후반, 높게는 1,500원대를 넘볼 수 있습니다. 현재로서는 내년 원달러 환율 평균 1,430원을 예상하는데, 구조적인 수급 쏠림을 고려하면 리스크는 환율 상방에 있다는 판단입니다.◆ 코인 시장 부진이 갖는 의미10월 이후 비트코인 및 크립토 자산(암호화폐)의 하락세가 투자자들에게 혼란을 주고 있습니다. 코인 가격 하락세가 자산 시장 전반에 주는 의미와 이와 관련된 빅테크 주식 투자 심리의 변화, 그리고 비트코인 4년 주기설에 따른 전망도 살펴보겠습니다.1. 최근 코인 하락장이 자산 시장 전반에 주는 의미 : 가상화폐는 현재 자산 시장에서 위험 신호를 가장 먼저 감지하는 자산군입니다. 따라서 비트코인 급락은 시장의 ‘초과 유동성’이 마른다는 경고 신호입니다. 가장 위험한 자산부터 자금이 빠져나가는 것이지요. 최근의 하락은 단순한 매도가 아니라, 빚 내서 투자한(레버리지) 물량이 강제로 청산되면서 발생한 성격도 있습니다. 트럼프 시대의 연말 상승장을 기대한 레버리지 투자 비중이 컸습니다.2. 코인 투자자들의 '미국 빅테크 주식' 투자 심리 변화 : 코인과 빅테크 주식은 투자자 층이 많이 겹칩니다. 따라서 단기에는 코인 하락세가 주식시장에도 투자 위축으로 이어질 수 있습니다. 코인에서 손실을 본 투자자는 보유 중인 다른 위험 자산(빅테크 주식)까지 매도해 현금을 확보하려는 경향이 있습니다. 특히 코인 손실을 메우려 수익 난 주식을 파는 경우가 많습니다.또 코인이 흔들리면 투자자들은 '다음은 기술주 차례인가?'라는 불안감을 갖습니다. 최근 (구글의 모회사 Alphabet을 제외한)빅테크 주가 흐름이 주춤한 것과 무관치 않은 듯 합니다. 다만 심리가 진정된 후에는 이야기가 다릅니다. 빅테크 (특히 AI 및 실적 우량주)기업들은 코인과 달리 실체와 현금 흐름이 있기 때문에, 코인을 이탈한 자금이 결국 상대적으로 안전한 성장 자산인 빅테크로 서서히 회귀할 수 있습니다.3. 비트코인 가격 전망과 주기설(반감기 및 4년 주기) : 비트코인은 통상 반감기(2024년 4월) 이후 약 1년~1년 6개월 뒤에 사이클의 정점을 찍는 경향이 있습니다. 역사적 패턴대로라면 2025년 말(현재)이 이번 상승장의 정점일 가능성이 높습니다. 최근의 하락은 이 사이클의 고점을 확인하고 내려오는 과정으로 해석할 수 있죠. ‘4년 주기설'은 보통 3년의 상승장 뒤에 1년의 혹독한 하락장이 오는 패턴을 말합니다. 현재의 하락이 2026년 약세장으로 진입하는 초기 신호인지 관심이 높습니다. 단기적으로 美 주식 등 달러 자산 선호 현상이 주춤할 수 있습니다.◆ 역사적 평행 이론 : 번즈와 해셋트럼프 대통령이 최근 차기 연준 의장을 거론하며 백악관 내 측근인 Kevin Hassett(이하 해셋)을 염두에 두고 있음을 시사했습니다. 이는 2026년 연준의 추가 금리 인하 가능성을 높입니다.미국 대통령이 연준(Fed) 의장에 측근을 지명해 독립성을 훼손하고 경기 부양을 우선시하는 것은 '제2의 아서 번즈(Arthur Burns)’를 연상시킵니다. 과거(리처드 닉슨 정부)로 거슬러 올라가 닉슨-번즈-볼커의 역사적 맥락과 현재의 AI(인공지능) 버블 우려를 결합해, 단기 및 장기적 시사점을 살펴봅니다.1. 역사적 평행 이론: 닉슨-번즈의 재림. 리처드 닉슨이 1972년 재선을 위해 번즈 의장을 압박해 저금리를 우선시한 결과는 참혹했습니다. 1972년 일시적 호황과 닉슨의 압도적 재선을 끌어냈지만, 장기에는 오일쇼크와 맞물려 10년에 가까운 스태그플레이션(경기 침체에도 물가가 상승하는 조합)을 초래했습니다. 결국 그 다음 연준 의장인 폴 볼커가 등장해 기준금리를 20%까지 올리는 강수를 두고 인플레이션을 잡았습니다. 트럼프 대통령이 해셋을 차기 연준 의장으로 지명해 완화적 통화정책을 끌어낸다면, 닉슨 시대와 판박이가 됩니다.2. 경제 및 금융 파급 효과 : 1년 내 단기적 관점에서 금리 인하는 기업의 조달 비용 하락과 소비를 진작시킵니다. 특히 대규모 투자가 필요한 기술 기업들에게도 호재입니다. 하지만 장기적 관점에서는 기대 인플레이션의 상승 위험을 키우고, 연준 및 달러화를 향한 시장 신뢰를 훼손합니다. 또 채권 시장에서 통화정책에 민감한 단기 금리는 하락하겠지만, 미래 인플레이션이 통제 불능이 될 수 있다는 우려로 장기 금리는 상승할 가능성이 높습니다.Bloomberg >3. AI 및 주식시장 버블에 미치는 영향 : 현재 AI 기술이 주도하는 시장에서 완화적 통화정책은 '불난 집에 기름을 붓는 격'이 될 수 있습니다. 금리를 인위적으로 낮추면, 성장 기업이 벌어들일 먼 미래의 이익이 현재 가치로 크게 부풀려집니다. 이는 PER(주가수익비율)의 과도한 상승을 자극합니다. 기술적 실체나 수익성 없이 무늬만 AI인 기업들도 저금리로 자금을 조달해 버블에 편승하기 좋습니다. 이는 자본의 효율적 배분을 막고, 추후 버블 붕괴시 충격을 시스템 전체로 확산시킵니다.결국 트럼프 대통령이 측근을 통해 연준을 장악하고 금리 인하를 강행한다면 당장은 주식 시장의 환호를 즐길 수 있지만, 결국 유동성을 업은 버블을 초래해 장기적으로는 미국채 장기물 금리의 급등과 고질적 인플레이션이라는 비용을 치르게 될 수 있음을 유념해야 합니다.
2025.12.05
일본경제 완만한 성장세 유지에도 과도한 엔저 압력 [이지평의 일본경제]
일본경제는 최근 미국 증시 약세와 맞물려 주식·국채·엔화가 동시에 하락하는 ‘트리플 약세’ 현상을 겪었으나, 이러한 조정에도 불구하고 4분기 이후 일본경제의 성장세 회복이 예상된다. 엔저는 다카이치 총리의 자민당 총재 선출과 재정확대 정책의 영향으로 심화되었으며, 11월 21일에는 1달러당 157.7엔까지 하락했다. 일본정부는 21.3조 엔 규모의 경제대책을 확정해 생활 안정 지원, 전략산업 투자, 방위력 강화 등을 추진했으나 국채금리 상승과 재정건전성 악화 우려를 낳았다. 단기적으로는 소비와 투자를 자극해 GDP를 0.6%가량 끌어올릴 것으로 전망되지만, 인플레이션과 시장 불안이 효과를 상쇄할 위험도 존재한다. 일본 주요연구기관 전문가의 전망 집계치인 ESP 포캐스트에 따르면 일본경제는 2025년 4분기 이후 완만한 성장세가 이어지고, 물가상승률은 2% 내외로 안정될 것으로 예상된다. 일본은행은 금리인상 시기를 신중히 검토할 것으로 보이며, 엔저와 재정의 중장기적 신뢰 확보에 과제로 남아 있다.◆ 금융시장의 불안정한 움직임과 엔저 가속화11월 들어서 일본 금융시장은 미국 증권시장의 AI 관련 주가 하락도 겹쳐 불안정한 움직임을 보였다. 주식, 국채, 그리고 엔화가 동시에 하락하는 이른바 ‘트리플 약세’ 현상도 나타났다. 트리플 약세는 투자자금이 국채에도, 주식시장에도 가지 않고 해외로 빠져나가기 때문에 발생하는 현상이다. 보통 트리플 약세는 일본경제의 향방에 대한 우려로 인해 발생했으며, 장기 불황기의 경우 금융기관에 대한 불안감이 영향을 주기도 했다.그러나 최근 일본경제는 연간 1% 내외의 성장세가 지속되고 일본기업 수익도 금융기관을 포함해서 호조를 보이고 있다. 비록 금년 3분기 실질국내총생산(GDP) 성장률이 연율 기준으로 –1.8%로 6분기만의 마이너스를 기록했으나 이는 일시적 조정이며, 4분기 이후에는 다시 플러스 성장세를 회복할 것으로 전망되고 있다.Pacific Exchange Rate Service >우리나라 원화의 향방에도 영향을 주고 있는 최근의 엔저 현상은 지난 10월 4일의 자민당 총재 선거에서 다카이치 사나에 현 총리가 선출된 이후에 나타났다. 금년 1월 초에 1달러당 157엔을 기록했던 엔화 환율은 일본은행의 금리인상 정책에 대한 기대와 함께 강세로 전환해 2월에는 140엔대로 진입하고 4월 22일에는 140.9엔을 기록하기도 했다.그 후 엔화는 1달러당 145엔 전후를 중심으로 등락을 거듭하다가 10월 4일 토요일에 다카이치 총리가 자민당 총재로 선출되자 그다음 주에는 엔화가 1달러당 150엔대로 하락하고 11월 들어서는 다카이치 내각의 재정확대 정책에 대한 영향으로 11월 21일에는 157.7엔을 기록하였다.이와 같은 최근의 엔저 현상은 다카이치 내각의 금융완화 정책 선호이나 재정확대 정책에 대한 금융시장의 불안감을 반영한 것이라고도 할 수 있다. 물론, 일본정부도 최근의 엔저를 경계하는 자세를 강화하고 있다. 다카이치 총리는 아베노믹스를 선호하는 발언을 한 바도 있지만 엔화의 가치를 급격하게 떨어뜨린 아베노믹스의 엔저 유도정책을 다시 추진하는 것은 일본 서민층의 고물가 부담을 심화시키고 일본 저축의 해외 유출 가속화, 일본의 금융 영향력 약화 등의 부작용도 심해지는 부작용도 커질 가능성이 있기 때문이다.사실, 가타야마 재무장관은 지난 11월 21일에 엔저의 진행을 경고하면서 외환시장에 대한 개입 가능성을 언급하기도 했다. 이러한 가타야마 장관의 발언은 외환시장에 큰 영향을 주고 있지는 않지만 다카이치 내각이 아베노믹스와 같은 초엔저 유도 정책을 감행하지는 않을 것으로 보인다. 다카이치 총리의 자민당 총재 선거 승리 이후 6% 정도 하락한 엔화가 추가 하락할 가능성은 한정될 것으로 보인다. 물론, 다카이치 내각은 일본은행에 대해서 금리인상 정책은 신중하게 모색할 것을 요구하는 입장이며, 엔저 기조가 단기적으로 엔고로 반전될 가능성도 높지는 않을 것으로 보인다.◆ 일본정부, 장기금리 상승에도 재정확대 정책 선택이번 엔저의 배경 중 하나는 일본정부의 재정확대 정책에 있다. 2025년 11월 21일에 일본 정부는 임시 각의를 열어 총 21조 3천억 엔 규모의 종합 경제대책을 확정했다. 이에 따른 재정악화, 인플레이션 심화 우려로 일본 국채금리가 급등해 엔화 매도 압력이 커지게 되었다.이번 대책은 크게 세 가지 축으로 구성되었는데, 첫째는 생활 안전 보장과 물가 상승 대응, 둘째는 위기관리 투자와 성장 투자를 통한 ‘강한 경제’ 실현, 셋째는 방위력과 외교력의 강화였다. 구체적으로는 가계 지원을 위해 2026년 1월부터 3월까지 전기·가스 요금을 약 7천 엔 보조하고, 식료품 가격 상승에 대응하기 위해 쌀 쿠폰이나 전자 쿠폰을 배포하며 수도 요금에도 사용할 수 있도록 했다. 또한 18세 이하 아동에게는 소득 제한 없이 1인당 2만 엔을 일괄 지급하기로 했다.성장 투자 분야에서는 반도체, 인공지능, 조선 등 첨단 산업에 대한 투자를 확대하고, 조선 능력 향상을 위한 기금을 신설했다. 우주 개발과 국토 강인화 같은 공공사업에도 예산을 배정했다. 의료 분야에서는 병원과 의료 종사자에게 보조금을 지급해 물자 가격 상승과 인건비 부담을 완화하고, 자연재해와 야생동물 피해에 대응하기 위해 예비비를 1조 엔 규모로 확대했다.재정 배분을 보면 생활 안정과 물가 대응에 11조 7천억 엔, 위기관리 및 성장 투자에 7조 2천억 엔, 방위력과 외교력 강화에 1조 7천억 엔이 각각 투입된다. 감세 조치도 포함되어 있는데, 소득세 과세 기준을 상향해 1조 2천억 엔을 줄이고, 가솔린의 구(舊)잠정 세율을 폐지해 1조 5천억 엔을 감세하는 방안이 담겨졌다. 다만, 자민당과 일본유신회만으로는 국회 과반을 확보하지 못했기 때문에, 추경 예산안의 성립을 위해서는 국민민주당, 공명당 등 야당의 협력이 필수적인 상황이다.이러한 경제대책에 대한 평가에 관해서는 단기적으로는 물가 상승으로 어려움을 겪는 가계와 기업을 지원하고, 반도체·AI·조선 등 전략 산업에 대한 투자를 확대하는 점에서 경기 하향 압력을 완화하는 효과가 있을 것이라는 긍정적인 측면도 있다. 특히 생활 안정 지원과 성장 투자라는 두 축을 동시에 추진하는 점은 일본 경제의 활력을 되살리는 데 의미가 있다는 평가도 있다.그러나 이미 일본경제는 디플레이션에서 벗어난 상태이며, 실제GDP와 잠재GDP의 격차가 적어서 정부에 의한 수요 진작책은 오히려 물가 상승 압력을 고조시켜서 결과적으로 서민층의 생활고를 악화시킬 효과도 우려되는 측면은 있다. 결국, 성장투자로 생산성과 임금상승이 중요한데, 단기적 효과를 내기는 쉽지 않고 이번 대책에서도 장기투자 확충 부분이 단기 경기부양책에 비해 적은 금액이 책정되고 있다.재정 건전성에 대한 우려도 제기되고 있다. 국채 발행 확대가 불가피해지면서 장기금리가 상승했고, 이는 시장 불안으로 이어질 수 있다는 지적이다. 메이지야스다종합연구소의 고다마 유이치씨는 “최근 며칠간 국채 금리 상승 속도가 시장 움직임의 무서움을 엿볼 수 있게 한다고 지적하면서 시장 움직임이 다카이치 씨의 책임 있는 확대재정을 상당히 제약하는 요인이 될 가능성이 높아졌다”고 말했다(梅川崇, 照喜納明美, 積極財政の高市政権、経済対策20兆円超えの大型に－市場はリスク警戒, Bloomberg, 2025,11,21,)”.재정지출 확대가 단기적으로는 효과를 낼 수 있지만, 중장기적으로는 재정 재건의 로드맵을 병행하지 않으면 시장 신뢰를 잃을 수 있다는 측면도 있다. 단기적 경기 부양 효과는 인정되지만, 장기적 재정 악화, 물가 자극 가능성과 시장 불안정성이라는 위험을 동시에 안고 있는 정책이며, 중장기적 효과를 확대하는 것이 과제라고도 할 수 있다.물론, 일본경제가 디플레이션에서 인플레이션 경제로 전환하면서 소득세나 사회보장비 등에서 누진세 효과가 작동해 물가상승으로 실질소득이 확대되지 않는데도 세금 및 사회보장 부담만 확대되는 어려움을 해결하기 위해서는 일본 정부도 일정한 재정확대 정책이 필요하다고 생각하고 있는 것이며, 야당도 이러한 서민층 지원에 크게 반대하지는 않을 가능성이 있다.최근의 이러한 인플레이션에 따른 증세효과도 고려하면 21.3조엔의 경제대책이 규모면에서 일본의 재정을 악화시키는 효과가 한정될 가능성도 있다. 다카이치 내각으로서는 재정건전화에 대한 중장기적 계획의 조정을 포함해서 금융시장과의 커뮤니케이션으로 신뢰성을 높이는 노력이 중요해질 것으로 보인다.◆ 4분기 플러스 성장 회복 예상, 일본은행의 금리정책 향방다카이치 내각이 추진하고 있는 경제대책은 부작용도 우려되고 있으나 단기적으로 일본경기를 부양할 가능성은 높을 것이다. 미즈호 리서치;" >전기·가스요금 보조, 가솔린 세율 폐지, 아동 현금 지원, 쌀 쿠폰 등은 개인소비를 자극하고, 기업 투자 지원과 방위비 증액은 설비투자와 공공수요를 확대하는 요인으로 작용한다는 분석이다. 다만, 인력 부족과 공급 제약, 원유 가격 변동, 엔저와 인플레이션이 맞물릴 경우 이러한 효과가 상당 부분 상쇄될 위험도 존재한다. 따라서 단기적 경기 부양 효과는 인정되지만, 중장기적으로는 재정 건전성과 시장 신뢰의 확보가 병행되지 않으면 정책 효과가 줄어들 수 있다는 점이 강조되고 있다.일본은행, 일본총무성 >일본의 주요연구기관 전문가들의 전망치를 집계하는 ESP 포캐스트 조사(일본경제연구센터 집계, 2025.11.13. 공표)에 따르면 일본경제는 단기적으로 회복세를 보일 것으로 예상되었다. 2025년 10~12월기에는 실질GDP 성장률이 플러스 0.6%로 반등하고, 2026년 1~3월기에는 0.89%, 4~6월기에는 1.05%까지 상승할 것으로 전망되었다. 연간 기준으로는 2025 회계연도의 실질GDP 성장률이 0.78%, 2026년도는 0.74%로 예상되었으며, 명목 성장률은 각각 3.49%, 2.54%로 디플레이션 탈출, 명목성장률 호조세가 유지될 것으로 전망되었다.한편, 소비자물가 상승률은 2025년 2.75%에서 2026년 1.75%로 둔화되고 일본은행의 목표치인 2% 내외의 수준은 유지될 전망이다. 우려되고 있는 고율의 인플레이션 발생은 예상되고 있지는 않고 디플레이션 회귀도 없을 것으로 예상되고 있다. 각 전문가들은 다카이치 신정권의 경제안보·위기관리 투자·외교·방위 정책에는 높은 기대를 보였지만, 지역 전략이나 식량안보 정책에는 회의적이었다. 종합하면 일본 경제는 2025년 10~12월기에 단기적 반등이 예상되고 그 후에도 완만한 성장세를 이어갈 것으로 전망되고 있다.이러한 전망 속에서 일본은행이 추가 금리 인상 시기가 초점이 될 것으로 보이는데, 다카이치 내각의 금리인상 견제는 금융시장에 미칠 부작용도 크기 때문에 일본은행으로서는 필요한 시점에 금리인상을 결단할 것으로 보인다. 물론, 미국발 AI 관련 주가의 약세 가능성이 일본경제에 어떤 영향을 미칠 것인지도 불확실한 요소이기 때문에 일본은행으로서는 금리인상 정책을 신중하게 추진하는 자세를 견지할 것으로 보인다. 국제유가 및 수입물가의 안정세는 유지되고 있으나 엔저가 심화될 경우 물가를 자극할 뿐만 아니라 일본경제에 대한 신뢰성에도 부정적 영향을 주기 때문에 미국 금융시장의 동향도 지켜보면서 일본은행은 금년 말이나 내년 초반에 금리인상에 나설 가능성이 있다.
2025.11.27
혁신기술은 어떻게 증시를 지배하는가? [김한진의 뷰]
주가가 많이 올랐다는 것은 증시에 부담이긴 하지만 이것이 반드시 시장의 약세 전환을 뜻하는건 아니다. 투자자들이 보다 주목해야 할 것은 지금 세계경기를 이끄는 핵심 엔진인 인공지능(AI) 사이클의 크기와 길이다. 경기침체가 바로 코앞에 있거나 AI와 반도체 기업들의 이익이 곧 망가지지 않는 한, 증시는 이들의 미래이익을 계속 앞당겨 반영하려고 할 것이다. 설비투자를 위한 자본조달이 막히고 수익성이 약해지는 기업들이 점점 많아진다면 우리는 이를 경기와 증시의 중대한 위험신호로 봐야 마땅하다. 지금 그런 신호가 전혀 없는 것은 아니나, 다행히 아직은 부분적인 현상이다. 주요 기술기업들의 이익 변화가 향후 혁신성장 S커브의 기울기를 알리는 경기선행 지표임이 분명하다.◆ 역동적인 혁신기술 사이클 역사상업이 본격적으로 발달한 18세기 이후 세계경제는 여러 혁신기술을 토대로 오늘의 문명사회를 일구어 냈는데 그 굵직한 사이클을 반추해 보면 대략 다음과 같다. 첫번째 파동은 1770년대 말 증기기관과 방적기의 발명으로 시작됐고, 두번째 파동은 1800년대 철강과 철도혁명이 이끌었다. 이어 자동차와 전기, 화학산업이 주도한 제3 파동과 1940년대에서 1980년대까지 전자, 석유화학, 항공산업을 주축으로 한 네번째 파동을 거쳐 지금은 4차산업이라는 이름의 다섯번째 파동을 지나고 있다.지난 수백년 간 인류가 경험한 혁신 사이클의 공통된 특징이라면 다양성과 통합성, 연결성이다. 지금도 정보통신과 생명공학, 우주항공 등 여러 분야에서 기술발전이 동시에 일어나고 있는데 특히 이번 사이클에서는 여러 기기를 통합, 연결하는 AI 기술이 뜨고 있다. 특히 실제 세계에서 사물을 인지하고 이해해 복잡한 행동을 수행하는 피지컬 AI 보급이 많은 것을 바꿀 기세다.1990년대 본격 발전한 4차산업 기술발전은 상상을 초월하는 주가상승으로 표출됐고 재정비를 거쳐 다시 가속의 고삐를 당겼다. 정보 및 컴퓨터 통신(ICT), 스마트폰 기술이 크게 도약한 2000년대 중반부터 2008년 금융위기 직전까지 미국 증시에서 IT 산업의 설비투자 금액과 주당순이익, 주가는 모두 2배 이상 뛰었다.우리 코스피도 2003년부터 시작된 약 4년간의 반도체 사이클 기간 중 500 포인트에서 2007년 2,059 포인트까지 약 4배 올랐는데 흥미로운 점은 이때 코스피 PBR(주가순자산비율)이 0.65에서 2.0배까지 튀어 오르는 등 증시 밸류에이션도 큰 변화를 보였다는 사실이다. 이후 2016년부터 약 4년에 걸친 클라우드 서버 투자 붐 역시 강력한 반도체 사이클을 이끌었다. ◆ 기술주들의 수익성이 경기선행지표새로운 기술혁신은 어떠한 주가라도 춤추게 만든다. 돌아보면 새로운 기술이 보급되고 뿌리를 내리는 초기 과정에서는 기업들이 과잉 투자를 마다하지 않고 기술 헤게모니를 차지하기 위해 국가도 전면에 나서기에 당초 예상보다 성장 기울기가 가파르다. 또 핵심기술을 거머쥔 거대 기업들의 영향력이 너무 커져 특정 분야의 기술투자가 국민경제 전체를 쥐고 흔들기도 한다. 지금 벌어지는 일들은 바로 지금이 이러한 사이클의 중심에 있음을 시사한다. 그렇다면 이처럼 혁신기술이 이끄는 경기와 증시는 어떤 계기로 성장세가 꺾이고 심지어 경기침체와 대세하락으로 이어질까?우선은 성장의 S커브에서 초기의 가파른 성장이 끝나고 성장 기울기가 낮아질때 경기 둔화가 찾아온다. 추가 설비투자를 위한 기업들의 자본조달이 삐걱거리고 투자 대비 수익성이 약해지는 기업이 많아지면 이는 경제와 증시 전반의 위험이 높아지는 신호로 보기에 충분하다. 혁신기술이 이끄는 경기는 통상 에스(S)자 모양을 그리며 성장하는데 후반부의 2차 성장 국면으로 가기 위한 중간 조정기는 통과의례다.한편 금융여건 변화도 혁신성장의 기울기를 낮추는 요인이 될 수 있다. 기존의 금리인하와 풍부한 유동성이 더 이상 혁신기술 경기를 지원하지 못할때 그간 숨어 있던 재무 취약기업이 표면 위로 올라오고 설비투자도 약해지게 된다. 이는 주가하락의 원인이 되고 주가하락은 소비둔화와 해고 증가, 고용 둔화를 유발한다. 결국 경기둔화를 확인하고 한창 달궈진 증시에서 빠져나오는 것은 이론상으로는 가능할지 몰라도 실전에서는 어렵다.지금 그래도 다행인 점은 AI와 반도체 관련 기업들의 수익성과 마진율이 아직은 대체로 양호하다는 점이다. 미국 증시에서 혁신기술 기업들의 시가총액 비중은 현재 45%인데 이들의 이익비중은 38%로 아직 양호한 편이다. 우리 증시의 경우 코스피 PBR이 1.3배로 높아지긴 했지만 지난 반도체 사이클 고점에서 기록한 1.8~1.9배에 비해서는 아직 낮은 편이다. 주가가 많이 올랐다는 사실은 증시에 치명적인 약점이지만 이것이 반드시 주가의 약세 전환을 뜻하는건 아니다.경기침체가 당장 코앞에 있거나 AI 및 반도체 관련 기업들의 성장에 급제동이 걸리지 않는 한 증시는 여전히 이 AI 혁신이 가져올 미래 이익을 끝까지 앞당겨 반영하려고 할 것이다. 주요 기술기업의 이익 변화가 혁신성장의 S커브 기울기와 경기를 선행적으로 알리는 지표임이 분명하다.
2025.11.18
관세협상 2라운드가 온다 ... 승리할 전략은? [경제의 脈]
한국과 미국 간 관세협상이 일단락됐다. 한국은 3500억 달러를 미국에 투자하고 상호관세율을 25%에서 15%로 낮추기로 했다. 3500억 달러 중 1500억 달러는 미국 조선 산업에 투자하고 2000억 달러는 매년 200억 달러씩 나눠 10년간 투자한다는 것이 골자다. 누가 뭐래도 이번 협상의 완벽한 승자는 미국이다. 미국은 무관세 국가였던 한국에 15%의 관세를 물리고 3500억 달러의 투자를 받아냈다. 한국 뿐만이 아니다. 일본과 유럽도 비슷한 방식으로 미국에 속수무책으로 당했다. 그럼 미국의 일방주의는 언제까지 지속될 수 있을까. 관세협상은 시작에 불과하다. 조만간 관세협상 2라운드가 닥친다. 여기서 승리할 전략을 살펴본다.◆미국에 유리한 협상 구조미국은 관세협상 구조를 자신들에게 가장 유리하게 짰다. 미국은 각 나라들이 협력하는 것을 사전에 차단했고 미국과의 일대일 협상으로 일을 진행했다. 경제학의 게임 이론을 통해 이 구조를 단순화할 수 있다. 한국과 일본을 예로 들어보자.한국과 일본은 미국과 협상할때 미국에 저항할 것인지 아니면 미국 요구에 순응할 것인지 두 가지 전략을 사용할 수 있다. 먼저 일본이 미국에 저항할 경우 한국은 저항을 할 수도, 미국 요구에 순응할 수도 있다. 만약 일본과 한국이 모두 미국에 저항을 한다면 미국은 만만찮은 두 나라가 동시에 저항을 하기 때문에 강한 요구를 할 수 없다. 이때 한국과 일본이 얻는 이익을 각각 10이라고 가정해보자.만약 일본이 저항할때 한국은 순응한다면 어떻게 될까. 이 경우 미국은 일본에 높은 관세를 부과할 것이고 한국의 관세는 낮춰줄 것이다. 그럼 미국시장에서 한국은 일본을 따돌리고 수출시장을 독차지할 수 있다. 이 때 한국의 이익은 15로 늘어나고 일본의 이익은 0이 된다. 일본이 저항할때 한국이 같이 저항하면 10만큼 이익을 올릴 수 있지만 한국이 순응하면 한국의 이익은 15로 늘어난다.그럼 일본이 미국에 순응할 때는 어떻게 될까. 한국이 저항하면 미국시장을 일본이 독차지해 일본이 15만큼 이익을 올릴 수 있는 반면 한국의 이익은 0이 된다. 일본과 같이 순응하면 한국과 일본은 이번 협상처럼 모두 미국의 요구를 들어주게 되고 미국 시장을 양분하게 된다. 이 때 두 나라는 3만큼의 이익을 얻는다. 동시에 저항할 때보다 이익은 낮아지지만 그래도 양국이 비슷한 수준의 이익을 낼 수 있다. 이 때문에 일본이 순응할때 한국도 순응하는 것이 이익을 조금이라도 챙기는 방법이다. 결국 한국은 일본이 저항하던 순응하던 미국의 요구에 순응하는 것이 최선의 전략이다.같은 방식을 일본에 적용하면 일본도 한국이 저항하던 순응하던 미국에 순응하는 것이 최선의 전략이다. 협상의 구조가 이렇게 짜인다면 한국과 일본은 모두 미국의 요구를 100% 받아들이게 된다. 이번 관세협상에서 한국과 일본이 모두 미국에 굴복한 것은 이런 게임의 구조로 설명이 가능하다. 바로 이 점이 트럼프가 두 나라를 분리해서 협상한 이유이기도 하다.한국, 일본, EU 등 미국의 주요 수출국들은 모두 자신들이 미국에 저항했을때 미국이라는 시장을 다른 경쟁국에 송두리째 빼앗길 것을 가장 두려워했다. 미국은 이 점을 파고들어 각국이 모두 미국에 순응하도록 한 것이다.◆ 관세 2라운드의 협상은 달라질 것그럼 한국, 일본, 유럽이 이대로 미국에 굴복하는 상황이 계속될까. 반드시 그렇지는 않다. 미국과의 관세협상은 이제 1라운드만 끝났을 뿐이다. 제2, 제3라운드에서는 얘기가 달라진다. 처음에는 미국에 순응하는 것이 최선의 전략이었지만 관세협상이 향후 반복된다면 각국이 연대해 미국에 맞서는 것이 더 유리해지는 구도가 형성된다. 만약 3개 나라가 단결해서 미국에게 관세를 낮춰줄 것을 요구한다면 각 나라로 쪼개져서 미국과 협상하는 것보다 훨씬 더 큰 협상력을 발휘할 수 있다. 미국에 순응할 때보다 관세율이 조금 높더라도 3국이 동일한 관세율을 적용받는다면 미국시장을 나눠가질 수 있기 때문이다. 각국이 단결의 강도를 높이고 미국이 관세를 부과할때 공동으로 맞불을 놓는다면 미국은 더 이상 관세를 통해 다른 나라를 누르기 어렵게 된다.경제학적인 설명을 빌리자면 한국, 일본, 유럽은 서로 미국시장을 놓고 경쟁하는 구도를 탈피하고 상호 협조해서 미국에 대항하는 구도를 만드는 것이 이익을 늘리는 방법이다. 이를 위해서는 각국이 서로 신뢰를 쌓아야 한다. 협조해서 미국에 저항하기로 해놓고 한 두 나라가 이탈한다면 게임은 다시 경쟁적 게임구도로 바뀌고 이때는 다시 미국에 순응하는 것이 유리한 구조로 바뀐다. 각국이 미국에 순응하는 선택을 하는 것은 미국보다 다른 경쟁국들을 믿지 못하기 때문이다. 하지만 시간이 지나면서 모두가 손해 보는 게임의 구조를 이해하게 되면 경쟁국과의 협력을 모색할 가능성이 높다.◆ 미국에 대항하는 또 하나의 카드 'CPTPP'각국이 협력할 수 있는 공간도 있다. 포괄적-점진적 환태평양경제동반자협정(CPTPP)이 그중 하나다. 이 협정은 미국이 주도한 환태평양경제동반자협정(TPP)에서 출발했지만, 2017년 트럼프 행정부가 탈퇴하면서 일본을 중심으로 나머지 11개국이 협정을 수정·재편해 2018년 발효시킨 것이 CPTPP다.최근 미국발 관세전쟁으로 통상 불확실성이 커지면서 한국을 포함한 각국이 CPTPP 가입에 대한 논의가 속도를 내는 모양새다. 시장 확대와 안정적인 교역 기반 확보를 위해서, 그리고 한국과 유사한 경제·통상 입장을 가진 국가들과의 경제동맹 네트워크를 강화하려는 전략적 판단에서다. CPTPP 활성화는 여러 가지 의미가 있다. 먼저 미국의 관세폭탄으로 줄어드는 미국 수출을 상쇄하기 위해 회원국들 간의 교역을 늘릴 수 있다. 미국이 관세폭탄으로 다른 나라들을 위협할 수 있는 근본적인 이유는 미국의 시장이 크기 때문이다. CPTPP를 통해 더 큰 시장을 만들 수 있다면 미국의 관세폭탄은 그리 큰 위협이 되지 않을 수 있다. CPTPP 가입으로 미국에 대한 협상력도 높일 수 있다. 한국을 비롯한 여러 나라들이 이 기구에 가입하고 미국에 대해 공동 협상에 나선다면 협상력이 한층 높아진다. 트럼프의 쪼개기 협상 전략에 대응하는 하나의 카드가 마련되는 셈이다.CPTPP가 경제동맹에 이어 외교와 국제정치적인 입장에 대해서도 한 목소리를 낼 수 있다면 미국을 대체할 수 있는 새로운 국제 질서를 수립할 수도 있다. 여러 가지 측면에서 CPTPP는 트럼프의 '약탈적 상호주의'를 견제할 수 있는 대안 중 하나다.미국은 현재 상호관세를 놓고 법적 분쟁이 한창이다. 만약 미국 대법원에서 트럼프의 상호관세가 위법이라는 판결을 내린다면 미국은 다른 카드를 들고 나와 각국을 압박할 것이다. 이때는 각국이 단결해서 트럼프에 대항하는 전략을 짜야 피해를 줄일 수 있다. 상황은 반복되고 전략은 바뀌는 것이다.
2025.11.11
유로화, 버핏, 원화약세와 '역사의 수레바퀴' [백석현의 환율 노트]
독일 자동차 업계의 현실과 유로화 강세의
배경, 버핏 포트폴리오에서 얻는 힌트, 원화 약세의 견인차로
성장한 서학 개미의 영향력을 파헤칩니다.메르세데스 벤츠, BMW. 한때 강남 소나타라고 불릴 정도로, 좀 있는 사람들 욕망을 채워준 프리미엄 브랜드입니다. 신뢰와 기술력의 상징, 독일 차라는 점이 공통점입니다.◆ 위기의 벤츠와 BMW에게 찾아온 기회BMW는 1차 세계대전 중 바이에른에서 설립됐는데 처음에는 차를 만들지 않고, 항공기 엔진 회사로 시작했습니다. 로고의 파란색과 흰색이 상징하는 것이 하늘과 프로펠러, 바이에른 주의 깃발입니다. BMW는 전쟁 중에 독일 공군용 항공 엔진을 집중 생산했습니다. 그러나 독일이 패망하면서 회사의 사업도 몰락했습니다. 이때 오토바이 엔진, 자동차 엔진으로 사업을 다각화해서 생존했습니다.그러다 또 2차 세계대전이 터졌고, 나치에 협조해야 했습니다. BMW는 다시 예전 특기를 발휘해서 항공기 엔진 생산에 주력했습니다. 그런데 독일이 또 패망했습니다. 전쟁 기계를 만들던 BMW도 책임을 져야 했고, 그렇게 또 위기가 왔습니다. 그랬던 회사는 1960년대에 내놓은 스포츠 세단이 선풍적 인기를 얻으며 재기할 수 있었습니다.벤츠는 자동차 회사로 시작했지만, BMW와 마찬가지로 전쟁 중에는 군용 트럭, 장갑차, 항공기 엔진, 잠수함 부품을 대량 생산하면서 기술적 진보를 이뤘습니다. 전쟁으로 공장은 전부 파괴됐지만, 기술력이 있으니 전후 재건 과정에서 프리미엄 브랜드 자동차로 재탄생했습니다.그랬던 벤츠와 BMW의 아성이 서서히 무너지고 있습니다. 위기의 원인은 복합적이지만, 자동차의 패러다임이 내연기관 차량에서 전기차로 전환되는 과도기를 맞아, 중국의 전폭적인 지원을 얻은 중국 신생 브랜드들과 경쟁이 치열해진 것도 핵심 배경 중 하나입니다.◆ 독일의 재무장 선언 ... 유로화 상승의 기폭제하지만 이대로 죽으라는 법은 없습니다. 이들에겐 역사의 수레바퀴가 굴려준 기회가 찾아왔습니다. 바로 우크라이나 전쟁입니다. 특히 미국 트럼프 대통령이 유럽 국가들을 향해 우크라이나도 너희가 지키고 너희 안보도 스스로 책임지라며 손 떼겠다고 위협합니다. 그간 전쟁을 일으킨 원죄를 반성하고 전쟁하지 않는 나라를 지향하면서 군사력이 허술해진 독일 발등에 불이 떨어진 것입니다.결국 올해 3월에 독일이 반응했습니다. "이제 우리 재무장하겠다"라고 선언했지요. 유로화 급등의 기폭제가 되기도 했습니다. 앞으로 독일 정부가 방위산업에 많은 자본을 투입하겠다는 것인데, 독일 자동차 업계의 사업 환경이 너무 악화되었던 터라 이들이 사업모델을 다시 방위산업으로 전환하거나 다각화하는 것을 고민하게 됐습니다. 이들에게 역사의 수레바퀴를 다시 굴릴 절호의 기회가 찾아온 것입니다.: Bloomberg >◆ 버핏이 픽(pick)한 주식을
더 싸게 살 수 있다면흔히 감정적이고 충동적으로 매매하는 사람들은 실패하기 쉽고, 이성적으로 판단하는 사람들은 실패 위험을 낮춥니다. 요즘처럼 전세계 주식시장이 뜨거운 랠리를 펼칠때, 너무 올라 부담을 느끼는 투자자가 이성적으로 접근하면 누구나 열광하는 테마주를 피하고 저평가된 테마나 주식을 찾는 것도 방법입니다. 역사의 수레바퀴가 굴러가듯, 시장에서 한때 열광한 테마가 차갑게 식기도 하고 시간이 지나 다시 뜨기도 하기 때문이지요. 현재는 주류 업종, 에너지, 헬스케어가 시장 관심에서 멀어져 있습니다. 주류 산업이 관심에서 멀어진 이유는 소비자의 음주 습관 변화, 건강에 대한 인식 변화, 소비 세대 교체에서 찾을 수 있습니다. 주요 소비층으로 성장한 밀레니얼 세대, Z세대의 음주 문화가 바뀌면서 무알콜·저알콜 음료에 대한 수요가 증가한 것입니다. 인구 대국 중국 변수도 있습니다. 중국에서는 관공서 공식행사 음주 금지, 내수 부진에 따른 수요 약화가 술 소비 하락으로 이어졌습니다. 이러한 변화로 투자자들이 예전처럼 주류 업종을 '안정적 소비재 피난처'로 보지 않아 관심에서 멀어졌습니다.에너지 산업은 화석연료 기반 기업들이 ‘탈탄소’ 압박과 수요 불확실성, 전환 투자에서 생기는 부담으로 투자자들이 미래 성장성에 대한 의구심을 갖고 있습니다. 헬스케어 산업은 약가 인하 압력, 규제 불확실성, 코로나19 특수 이후 성장 동력 약화 인식 등이 투자심리를 짓누르면서 성장주 대열에서 밀려나 있습니다. 하지만 역사의 수레바퀴는 돌아갑니다. 장기 투자자에게 시간은 내편입니다. 주류 산업은 인류와 마지막까지 함께 할 산업입니다. 신흥시장(아시아·아프리카) 중산층이 확대되면서 프리미엄 주류 수요가 다시 증가할 수 있고, 건강·저알콜·비알콜 음료가 주류 기업의 신성장 축으로 자리 잡을 수도 있습니다. 규제 완화 혹은 중국의 지도자 교체기에 소비문화 회복이 동반될 수도 있습니다. 에너지 산업은 지정학적 리스크(공급망 봉쇄 또는 에너지 안보 위기)로 인해 전통 에너지 수요가 급증할 가능성이 열려 있고, 화석연료 기업들의 탈탄소·재생에너지 전환 성공, 정부 정책이 에너지 안보 혹은 전환 투자에 보다 우호적으로 바뀌는 경우도 부활의 계기가 될 수 있습니다.헬스케어 산업은 유전자치료, AI 의료기기, 만성질환 치료 혁신 등이 본격화되거나 의료비 부담이 정책적으로 완화되고 민간의 지출이 증가할 경우, 거시경제나 금융시장 불안 속에서 방어적 자산으로 헬스케어가 재평가될 가능성도 있습니다. 결론적으로 한때 시장을 지탱했던 주류·에너지·헬스케어 테마가 지금은 이런저런 이유로 투자자 관심에서 멀어졌지만, 역사의 수레바퀴가 굴러 소비 문화·기술 혁신·정책 전환·지정학 리스크라는 촉매가 다시 작동할때 시장은 이들을 다시 주목할 수 있습니다. 워런 버핏의 버크셔해서웨이도 이들 업종의 기업들을 담고 있습니다. 주류 업종에서는 코로나 맥주를 보유한 Constellation Brands, 에너지 업종에서는 Chevron, Occidental Petroleum Corporation(이하 OXY) 같은 주식을 보유하고 있고, 헬스케어로는 DaVita가 있습니다. (10년 보유하지 못한다면 10분도 보유하지 말라고 했던 버핏의) 장기적 관점에서 그 중 특히 눈길이 가는 것은 OXY인데, 버크셔가 매입한 평균 단가보다 현재 주가가 더 낮아졌기 때문입니다.◆ 원화 약세 견인차, 서학 개미지는 법을 잊은 듯이, 달러화가 원화를 상대로는 도통 내려가지 않습니다. 최근 달러·원 환율 상승 배경을 크게 3개 꼽으면 서학 개미, 외국인, 심리(엔화 약세 및 한·미간 합의에 따른 한국의 대미 투자)를 들 수 있는데, 서학 개미 영향이 생각보다 큽니다.지난 10월 한 달간 서학 개미들의 미국 주식 순매수가 사상 최대였는데, 정확히는 9월 17일부터 급증하기 시작했고 11월에도 식지 않았습니다(SEIBRO의 "미국 주식" 결제금액 기준). [그림2]에서 원화 가치와 코스피가 기존의 상관관계를 무시하고 따로 가기 시작한 시점도 9월 17일 이후입니다. 지난주에 미국 나스닥이 하락했음에도 10월의 매수 속도와 맞먹었고 11월 10일까지(9/17~) 하루 평균 3억 달러를 순매수했습니다.: Bloomberg >올해 서학 개미의 미국 주식 매수는 1~4월 중에도 집중됐는데 4월 9일 달러·원 환율이 장중 1,487.6원에 고점을 찍은뒤 가파르게 떨어지자 4월 24일부터는 순매도로 돌아선 뒤, 9월 중순까지는 순매수 금액이 제로에 가까웠습니다(연초부터 4/23까지 하루 평균 2억 달러 순매수). 4월 9일 이후 달러 약세 압력이 강하게 나타나기 전까지 원화 가치 약세가 뚜렷했던 기간에 서학 개미의 미국 주식 순매수의 역할이 상당했던 것으로 해석됩니다.9월 17일부터 11월 10일까지 미국 주식 순매수액만 대략 110억 달러인데, 미국 증권거래위원회(SEC) 공개자료에서 확인할 수 있는 국내 최대 기관투자자의 3분기 미국 주식 총운용자산(AUM : Assets under management) 증가액이 130억 달러에 조금 못 미치는 것과 비교하면 서학개미들이 얼마나 무서운 속도로 미국 주식을 사들였는지 알 수 있습니다. 총운용자산 130억 달러는 순매수액이 아니라 가치 증가까지 반영된데다 3개월치에 해당합니다.한국의 무역수지 흑자와 비교해도 그 위력을 실감할 수 있습니다. 올해 한국의 무역수지 흑자(1~10월)는 564억 달러이고 해당 기간 영업일이 201일이었으니 하루 평균 2.8억 달러인데, 최근에는 수출업체들이 달러 매도를 미루는 경향이 있으니 서학 개미의 평균 달러 매수액보다 적은 금액이 시장에 풀리는 셈입니다. 어떤 계기가 있어 서학 개미들의 미국 주식 투자가 한풀 꺾이기 전에는 달러·원 환율이 좀처럼 내리기 힘든 환경입니다.
배경, 버핏 포트폴리오에서 얻는 힌트, 원화 약세의 견인차로
성장한 서학 개미의 영향력을 파헤칩니다.메르세데스 벤츠, BMW. 한때 강남 소나타라고 불릴 정도로, 좀 있는 사람들 욕망을 채워준 프리미엄 브랜드입니다. 신뢰와 기술력의 상징, 독일 차라는 점이 공통점입니다.◆ 위기의 벤츠와 BMW에게 찾아온 기회BMW는 1차 세계대전 중 바이에른에서 설립됐는데 처음에는 차를 만들지 않고, 항공기 엔진 회사로 시작했습니다. 로고의 파란색과 흰색이 상징하는 것이 하늘과 프로펠러, 바이에른 주의 깃발입니다. BMW는 전쟁 중에 독일 공군용 항공 엔진을 집중 생산했습니다. 그러나 독일이 패망하면서 회사의 사업도 몰락했습니다. 이때 오토바이 엔진, 자동차 엔진으로 사업을 다각화해서 생존했습니다.그러다 또 2차 세계대전이 터졌고, 나치에 협조해야 했습니다. BMW는 다시 예전 특기를 발휘해서 항공기 엔진 생산에 주력했습니다. 그런데 독일이 또 패망했습니다. 전쟁 기계를 만들던 BMW도 책임을 져야 했고, 그렇게 또 위기가 왔습니다. 그랬던 회사는 1960년대에 내놓은 스포츠 세단이 선풍적 인기를 얻으며 재기할 수 있었습니다.벤츠는 자동차 회사로 시작했지만, BMW와 마찬가지로 전쟁 중에는 군용 트럭, 장갑차, 항공기 엔진, 잠수함 부품을 대량 생산하면서 기술적 진보를 이뤘습니다. 전쟁으로 공장은 전부 파괴됐지만, 기술력이 있으니 전후 재건 과정에서 프리미엄 브랜드 자동차로 재탄생했습니다.그랬던 벤츠와 BMW의 아성이 서서히 무너지고 있습니다. 위기의 원인은 복합적이지만, 자동차의 패러다임이 내연기관 차량에서 전기차로 전환되는 과도기를 맞아, 중국의 전폭적인 지원을 얻은 중국 신생 브랜드들과 경쟁이 치열해진 것도 핵심 배경 중 하나입니다.◆ 독일의 재무장 선언 ... 유로화 상승의 기폭제하지만 이대로 죽으라는 법은 없습니다. 이들에겐 역사의 수레바퀴가 굴려준 기회가 찾아왔습니다. 바로 우크라이나 전쟁입니다. 특히 미국 트럼프 대통령이 유럽 국가들을 향해 우크라이나도 너희가 지키고 너희 안보도 스스로 책임지라며 손 떼겠다고 위협합니다. 그간 전쟁을 일으킨 원죄를 반성하고 전쟁하지 않는 나라를 지향하면서 군사력이 허술해진 독일 발등에 불이 떨어진 것입니다.결국 올해 3월에 독일이 반응했습니다. "이제 우리 재무장하겠다"라고 선언했지요. 유로화 급등의 기폭제가 되기도 했습니다. 앞으로 독일 정부가 방위산업에 많은 자본을 투입하겠다는 것인데, 독일 자동차 업계의 사업 환경이 너무 악화되었던 터라 이들이 사업모델을 다시 방위산업으로 전환하거나 다각화하는 것을 고민하게 됐습니다. 이들에게 역사의 수레바퀴를 다시 굴릴 절호의 기회가 찾아온 것입니다.: Bloomberg >◆ 버핏이 픽(pick)한 주식을
더 싸게 살 수 있다면흔히 감정적이고 충동적으로 매매하는 사람들은 실패하기 쉽고, 이성적으로 판단하는 사람들은 실패 위험을 낮춥니다. 요즘처럼 전세계 주식시장이 뜨거운 랠리를 펼칠때, 너무 올라 부담을 느끼는 투자자가 이성적으로 접근하면 누구나 열광하는 테마주를 피하고 저평가된 테마나 주식을 찾는 것도 방법입니다. 역사의 수레바퀴가 굴러가듯, 시장에서 한때 열광한 테마가 차갑게 식기도 하고 시간이 지나 다시 뜨기도 하기 때문이지요. 현재는 주류 업종, 에너지, 헬스케어가 시장 관심에서 멀어져 있습니다. 주류 산업이 관심에서 멀어진 이유는 소비자의 음주 습관 변화, 건강에 대한 인식 변화, 소비 세대 교체에서 찾을 수 있습니다. 주요 소비층으로 성장한 밀레니얼 세대, Z세대의 음주 문화가 바뀌면서 무알콜·저알콜 음료에 대한 수요가 증가한 것입니다. 인구 대국 중국 변수도 있습니다. 중국에서는 관공서 공식행사 음주 금지, 내수 부진에 따른 수요 약화가 술 소비 하락으로 이어졌습니다. 이러한 변화로 투자자들이 예전처럼 주류 업종을 '안정적 소비재 피난처'로 보지 않아 관심에서 멀어졌습니다.에너지 산업은 화석연료 기반 기업들이 ‘탈탄소’ 압박과 수요 불확실성, 전환 투자에서 생기는 부담으로 투자자들이 미래 성장성에 대한 의구심을 갖고 있습니다. 헬스케어 산업은 약가 인하 압력, 규제 불확실성, 코로나19 특수 이후 성장 동력 약화 인식 등이 투자심리를 짓누르면서 성장주 대열에서 밀려나 있습니다. 하지만 역사의 수레바퀴는 돌아갑니다. 장기 투자자에게 시간은 내편입니다. 주류 산업은 인류와 마지막까지 함께 할 산업입니다. 신흥시장(아시아·아프리카) 중산층이 확대되면서 프리미엄 주류 수요가 다시 증가할 수 있고, 건강·저알콜·비알콜 음료가 주류 기업의 신성장 축으로 자리 잡을 수도 있습니다. 규제 완화 혹은 중국의 지도자 교체기에 소비문화 회복이 동반될 수도 있습니다. 에너지 산업은 지정학적 리스크(공급망 봉쇄 또는 에너지 안보 위기)로 인해 전통 에너지 수요가 급증할 가능성이 열려 있고, 화석연료 기업들의 탈탄소·재생에너지 전환 성공, 정부 정책이 에너지 안보 혹은 전환 투자에 보다 우호적으로 바뀌는 경우도 부활의 계기가 될 수 있습니다.헬스케어 산업은 유전자치료, AI 의료기기, 만성질환 치료 혁신 등이 본격화되거나 의료비 부담이 정책적으로 완화되고 민간의 지출이 증가할 경우, 거시경제나 금융시장 불안 속에서 방어적 자산으로 헬스케어가 재평가될 가능성도 있습니다. 결론적으로 한때 시장을 지탱했던 주류·에너지·헬스케어 테마가 지금은 이런저런 이유로 투자자 관심에서 멀어졌지만, 역사의 수레바퀴가 굴러 소비 문화·기술 혁신·정책 전환·지정학 리스크라는 촉매가 다시 작동할때 시장은 이들을 다시 주목할 수 있습니다. 워런 버핏의 버크셔해서웨이도 이들 업종의 기업들을 담고 있습니다. 주류 업종에서는 코로나 맥주를 보유한 Constellation Brands, 에너지 업종에서는 Chevron, Occidental Petroleum Corporation(이하 OXY) 같은 주식을 보유하고 있고, 헬스케어로는 DaVita가 있습니다. (10년 보유하지 못한다면 10분도 보유하지 말라고 했던 버핏의) 장기적 관점에서 그 중 특히 눈길이 가는 것은 OXY인데, 버크셔가 매입한 평균 단가보다 현재 주가가 더 낮아졌기 때문입니다.◆ 원화 약세 견인차, 서학 개미지는 법을 잊은 듯이, 달러화가 원화를 상대로는 도통 내려가지 않습니다. 최근 달러·원 환율 상승 배경을 크게 3개 꼽으면 서학 개미, 외국인, 심리(엔화 약세 및 한·미간 합의에 따른 한국의 대미 투자)를 들 수 있는데, 서학 개미 영향이 생각보다 큽니다.지난 10월 한 달간 서학 개미들의 미국 주식 순매수가 사상 최대였는데, 정확히는 9월 17일부터 급증하기 시작했고 11월에도 식지 않았습니다(SEIBRO의 "미국 주식" 결제금액 기준). [그림2]에서 원화 가치와 코스피가 기존의 상관관계를 무시하고 따로 가기 시작한 시점도 9월 17일 이후입니다. 지난주에 미국 나스닥이 하락했음에도 10월의 매수 속도와 맞먹었고 11월 10일까지(9/17~) 하루 평균 3억 달러를 순매수했습니다.: Bloomberg >올해 서학 개미의 미국 주식 매수는 1~4월 중에도 집중됐는데 4월 9일 달러·원 환율이 장중 1,487.6원에 고점을 찍은뒤 가파르게 떨어지자 4월 24일부터는 순매도로 돌아선 뒤, 9월 중순까지는 순매수 금액이 제로에 가까웠습니다(연초부터 4/23까지 하루 평균 2억 달러 순매수). 4월 9일 이후 달러 약세 압력이 강하게 나타나기 전까지 원화 가치 약세가 뚜렷했던 기간에 서학 개미의 미국 주식 순매수의 역할이 상당했던 것으로 해석됩니다.9월 17일부터 11월 10일까지 미국 주식 순매수액만 대략 110억 달러인데, 미국 증권거래위원회(SEC) 공개자료에서 확인할 수 있는 국내 최대 기관투자자의 3분기 미국 주식 총운용자산(AUM : Assets under management) 증가액이 130억 달러에 조금 못 미치는 것과 비교하면 서학개미들이 얼마나 무서운 속도로 미국 주식을 사들였는지 알 수 있습니다. 총운용자산 130억 달러는 순매수액이 아니라 가치 증가까지 반영된데다 3개월치에 해당합니다.한국의 무역수지 흑자와 비교해도 그 위력을 실감할 수 있습니다. 올해 한국의 무역수지 흑자(1~10월)는 564억 달러이고 해당 기간 영업일이 201일이었으니 하루 평균 2.8억 달러인데, 최근에는 수출업체들이 달러 매도를 미루는 경향이 있으니 서학 개미의 평균 달러 매수액보다 적은 금액이 시장에 풀리는 셈입니다. 어떤 계기가 있어 서학 개미들의 미국 주식 투자가 한풀 꺾이기 전에는 달러·원 환율이 좀처럼 내리기 힘든 환경입니다.
2025.11.11
[머니쇼+] 채권 비중 지금 늘려야 하는 이유는
“지‘금’(金) 살 때가 아닙니다. 고평가된 금 보다는 저평가된 채권으로 흔들리지 않는 포트폴리오를 구성하세요”. 서울머니쇼플러스(+)를 앞둔 투자전문가들의 당부다. 오는 27일~29일 서울 코엑스마곡에서 열리는 이번 머니쇼+에 나오는 홍춘욱 프리즘투자자문 대표, 김영익 서강대 경제대학원 겸임교수, 유동원 유안타증권 글로벌자산배분 본부장(상무), 황호봉 대신자산운용 글로벌솔루션본부장은 “내 돈을 지키려면 지금 당장 포트폴리오 리밸런싱(재조정)을 하라”고 강조했다.코스피지수는 올 들어 지난 4일까지 72%나 올랐다. 그러나 최근 하루 변동폭이 최대 5%대에 달할 정도로 변동성이 심해졌다. 금값은 같은 기간 53% 상승했고 최근 큰 폭의 하락이 있었다. 미국 주식 시장 역시 인공지능(AI) 거품 논란에 힘이 부치는 모양새다.이런 시장에선 채권 금 등 안전자산까지 골고루 갖고 있는 투자자가 승자다. 그래서 머니쇼+는 분산 투자 전문가들을 사전에 인터뷰했다. ‘포트폴리오 대가’로 불리는 홍춘욱 대표는 이번 머니쇼+에서 시나리오별 포트폴리오 전략을 제시할 예정이다. 그는 한국금융연구원과 키움증권 리서치센터 연구원, 국민연금 기금운용본부 투자운용팀장 등을 거쳤다.홍 대표는 “한쪽 자산이 오르면 그 자산 일부를 팔아 저평가된 자산을 매수해 균형을 이뤄야 한다”며 “안전자산 내에선 금을 매도해 채권을 더 사면 된다”고 말했다. 그는 먼저 해외주식 35%를 채우고 채권 30%, 국내주식 15%, 금 14%, 예·적금(현금) 5%, 비트코인 1%로 분산 투자하는 것이 유리하다고 밝혔다.채권 비중을 금의 2배 이상으로 제시한 것이다. 홍 대표는 “스태그플레이션 상황에선 금이 최선호 자산”이라면서도 “올해는 2014년과 같은 저유가 환경이고 경기 침체를 막기 위한 금리 인하 명분도 있어 채권 투자에 유리하다”고 전했다. 스태그플레이션은 경기 침체에도 인플레이션과 함께 실업률도 높은 경제적으로 최악의 상황을 뜻한다.김영익 교수는 금이 거시경제 지표와 비교했을때 지나치게 고평가됐다는 입장이다. 그는 “달러인덱스(DXY)와 금리·물가 대비 금값이 30% 가량 고평가된 것으로 나온다”며 “안전자산 중에선 채권과 금의 비율이 2대 1이 돼야 투자자 속이 편할 것”이라고 밝혔다. DXY는 미국 달러의 가치를 유로·엔·파운드·캐나다달러·스웨덴크로나·스위스프랑 6개 통화 바스켓에 대해 가중 평균한 지수다.채권 비중을 높여야 한다는 전문가는 또 있다. 황호봉 본부장은 해외주식(40%)과 채권(40%) 중심으로 포트폴리오를 짜라고 조언한다. 그는 “미국에서 많은 돈이 풀려 지금까지 그 돈이 금으로 몰려갔다면 이젠 저평가된 채권으로 돌아올 차례”라고 밝혔다.그는 채권내에서 공격적인 포지션을 취해도 된다고 말한다. 황 본부장은 “내년 금리 인하 가능성이 상승하면 미국 투자등급 회사채를 중심으로 일부는 하이일드 채권도 편입시키는게 유리하다”고 전했다. 하이일드 채권은 신용등급이 낮아(주로 BB+ 이하) 그만큼 위험 수익률이 높은 회사채다. ‘부드러운’ 금리 인하기엔 가격이 더 잘 오르는 경우가 많다.‘서학개미 선봉장’ 유동원 상무는 해외주식 중심의 포트폴리오를 제시했다. 강력한 미국의 성장세에 올라타라는 뜻이다. 미국(64%)을 가장 많이 담은 후 한국 주식(16%), 채권(15%)과 대체자산(5%)으로 분산하라고 말했다.유 상무는 황 본부장과 마찬가지로 “미국이 돈을 많이 풀리고 있어 달러 표시 자산 비중이 높아야 한다”며 “인공지능(AI) 투자 확산은 전체 고용을 줄이지 않고 생산성 향상과 인플레이션 하락을 동시에 유도해 주식시장의 최대 호재”라고 분석했다.유 상무는 AI 버블을 너무 걱정하지 말라고 거듭 강조한다. 그는 “AI 거품론은 과거 닷컴 버블의 초창기 시절 처럼 잘 모르는 것에 대한 두려움에서 출발한다”며 “AI 사이클은 이제 시작이며 전례(닷컴 버블)가 있기 때문에 충분히 대비할 수 있다”고 분석했다.그는 주가가 폭락하기 전에 미국의 인플레이션 지표(PCE·CPI)와 고용 지표, 장단기 금리차, 은행 여신 증가율·예대율, 광의통화(M2) 증가율 등을 체크해 포트폴리오를 조정하면 된다는 입장이다. M2는 현금에 요구불예금·저축성예금 등을 포함하는 통화량의 기본지표다.유 상무는 “M2를 기반으로 한 미국 기업 전체 시가총액은 과거 주가 고점 평균 보다 낮다”며 “아직까지 미국 주식으로 수익을 낼 여지가 남아 있다”고 설명했다. 그가 주식 위주의 포트폴리오를 제시한 것은 미국의 금리 인하가 이미 반영됐고 경기 침체 가능성이 낮아 채권 가격 상승폭이 제한됐기 때문이라고 밝혔다.안전자산 보다는 AI 업종 등 IT 주식 비중을 높여야 한다고 강조했다. 그는 “미국 주식이냐 한국 주식이냐가 중요한게 아니라 업종이 핵심”이라며 “국내 주식만 투자하는 사람이라면 전체 주식의 90%는 IT 위주의 성장주에 투자해야 ‘포모’(기회 상실 우려)에서 벗어날 수 있다”고 전했다.황 본부장 역시 둘째가라면 서러워할 미국 주식 ‘전도사’다. 그는 “미국은 AI 주도권을 확실하게 잡았고 내년 중간선거까지 금융 완화 정책과 유동성 공급을 지속할 것이어서 전체 해외 주식 중 미국 비중을 75%로 잡아야 한다”고 답했다.홍 대표도 당분간 미국 주식이 좋을 것으로 내다봤다. 다만 버블(거품)에는 대비해야 한다는 입장이다. 그는 “미국에서 빚을 내 투자하는 레버리지 투자금 증가 속도가 최근 빨라졌다”며 “이는 주식시장 거품의 초기 증상인데 역설적으로 주가 상승률을 견인하기 때문에 내년에도 이 상승 랠리에서 머물러 있어야 한다”고 덧붙였다.김영익 교수는 미국 주식시장이 버블의 끝자락에 와있어 언제든지 붕괴될 수 있다고 내다봤다. 김 교수는 “달러 인덱스(DXY) 하락이 지속돼 미국 시장은 큰 조정이 올 수 있다”며 “이때 한국 등 신흥국 주식 시장이 좋고 반도체 비중이 높은 국내 주식시장의 상대적 매력이 커진다”고 전했다.그래서 김 교수가 제시한 포트폴리오에선 국내 주식 비중(45%)이 가장 높다. 김 교수는 “오랜 저평가에도 실력을 키워왔던 국내 기업들은 이제 주주 우선 정책 압박까지 받고 있어 상대적으로 수익률이 높을 수 밖에 없다”고 말했다.그는 AI와 함께 가는 반도체와 여전히 저평가된 자동차 중심으로 국내 주식을 담아야 한다고 강조했다. 김 교수는 “자동차 주식은 관세협상과 아시아태평양경제협력체(APEC) 정상회의 이후 주가 급등이 나왔으나 워낙 저평가 상태여서 아직까지 상승 여력이 남아 있다”고 분석했다.홍 대표의 경우 조선과 반도체를 국내 ‘투톱’으로 제시했다. AI 시대와 미·중 갈등이 지속되는 한 두 업종 주식을 포트폴리오에 담고 있어야 한다는 것. 그는 금융주도 괜찮다고 말했는데 “배당 분리 과세 및 상법 개정에 따른 자사주 의무 소각까지 제도화된다고 봤을 때”라고 조건을 달았다.상대적으로 주가 흐름이 부진했던 비트코인을 일부 담으라는 의견도 나왔다. 유 상무는 “전체 코인 시장 규모가 미국 주식 시총의 5.5%”라면서 “비트코인과 이더리움을 합쳐서 코인 비중은 개인 포트폴리오의 5% 정도가 적정선”이라고 말했다.황 본부장 역시 금 보다는 비트코인을 일부(5%) 넣을 필요가 있다고 말했다. 그는 “비트코인은 미국 정부의 퇴직연금 자산으로 인정받고 있다”며 “수급적으로는 상장지수펀드(ETF)를 통해 꾸준한 유동성이 유입되고 있어 과거와 같은 변동성 리스크는 낮아졌다”고 설명했다.
2025.11.08
주식랩
내년 증시를 이끌 키워드 'THE EMPRESS(여황제)' [Bongtfolio]
4분기가 되면 국내외 증권사는 내년 전망을 세우기 위해 많은 노력을 기울입니다. 각고의 노력에도 불구하고, 사실 전망은 1분기를 넘지 못하고 생각과 달리 가는 것이 대다수죠. 간혹 1년동안 바이블처럼 읽히는 인사이트가 있긴 하나 몇 년에 한번 나올까 말까한 전설이라고 봅니다. 하지만 매년 운용역과 투자자들은 그들의 전망을 기다리는데요. 이는 어떤 선견지명을 기대하는 바도 있겠지만, 그보다는 불확실한 미래에 스스로 생각하지 못하는 변수가 있는지, 있다면 다른 이들의 머리에는 어떻게 해석되는지 궁금해할 것입니다. 펀드매니저로서 많은 전망을 보면서 내년에 유력한 전망을 차용한다면 어떤 것들이 있을지 고민해 매년 알파벳 약자로 나열한지도 벌써 10년이 되었습니다. 올해는 ‘THE EMPRESS(여황제)’라는 단어로 그 실마리를 찾았습니다. 타로카드 3번, ‘풍요의 끝판왕’이라 불리는 여황제는 내년에 우리 투자자들에게 어떤 의미일까요?◆ The End of a Cycle2026년에는 별일이 없다면, 다시 말해 경기침체로 시장이 흘러가지만 않는다면 금리인하의 과정은 끝날것 같습니다. 고금리가 미국 스스로에게도 고용 둔화라는 결과로 알려준 셈입니다. 실업자 1인당 구인건수를 보면 2023년 1.5명을 찍고 2024년 1.3명, 2025년 말 현재는 1명을 위협하고 있습니다. 이는 일자리수가 이제는 실업자수보다 적은 시대로 접어들었다는 뜻이며, 이를 반증이라도 하듯 비농업 고용지수는 마이너스를 보란 듯이 찍는 달도 왕왕 나타납니다. 인정하기 어려워도 미국의 고용은 하락 중입니다.일부 매파 학자들은 2024년 여름부터 상승 트렌드에 있는 핵심 상품가격을 보면서 물가 상승이 우려된다고 하지만, 이는 전체 물가 관점에서 보면 하락 중 나타나는 반등일 여지가 높지요. 물가의 가장 많은 부분을 차지하는 OER을 포함한 주거비가 여전히 하락 트렌드를 그리고 있기 때문일겁니다. 따라서 금리인하는 이런 저런 논란에도 불구하고 설득력을 높여가는 것이 사실입니다.다만 현재와 가장 흡사한 시기였던 1990년대를 비교해보면 이렇게 금리를 낮춘 이후 다시 인플레이션의 위협을 받았기 때문에 기술적인 금리인상이 있을 수 있습니다. 물론 위험자산 시장은 조정, 변동성을 겪을 수 있고요. 그럼에도 불구하고 큰 걱정이 없는 이유는 장기적으로 보면 이 또한 겪는 과정이며, 골디락스의 흐름으로 나아가는 과정이라고 판단합니다.◆ Heal over time문제는 지금의 회복 과정이 소비로 바로 이어지지 않는다는 점입니다. 현재의 회복은 사실 소비가 견인하는 것이 아니라 투자가 이끌어낸 결과이죠. GDP가 소비, 정부지출, 민간투자 그리고 순수출로 이루어져 있다는 점을 알고 있다면 현재의 성장률은 투자에서 기인했다는 점을 쉽게 간파할 수 있을 겁니다. 따라서 투자가 소비까지 이어지려면 시간이 필요하고 과거의 케이스를 살펴보면 1.5년에서 2년 정도가 소요됩니다. 금리인하를 시작한 것이 2024년 여름이니 2026년말, 2027년초 정도가 되면 실질적인 펀더멘털의 개선을 느낄 수 있을 것 같습니다.◆ Easing Liquidity파월 의장은 10월 FOMC에서 QT중단을 선언했습니다.. 양적긴축은 연준이 보유한 채권이 만기가 돌아와도 재투자하지 않으며 보유채권도 매각하는 정책입니다. 보유한 채권이 만기가 돌아오면 채권자는 보유자에게 원금을 줘야하기 때문에 연준 입장에서는 시장의 유동성을 빨아들이는 효과가 발생하죠.하지만 이를 중단한다는 뜻은 만기가 돌아오는 채권을 유지한다는 뜻이고 이는 시장에 유동성을 공급한다는 뜻으로도 해석이 가능합니다. 물론 대차대조표상 변화는 거의 없겠지만, 만기가 돌아오는 MBS는 단기채로 돌려 막을 가능성이 높습니다. 2019년에도 하였듯 초단기채 중심으로 시장에 유동성을 공급할 가능성이 높습니다. 따라서 장기금리는 덜 떨어지고, 단기금리는 더 떨어지는 Bull Steepening을 예상해 볼 수 있겠네요.◆ Market Leading Assets결국 전반적으로 투자 환경이 좋을 것이라 예상합니다. Extension of 90’s라 명명해 전반적인 센티먼트를 평가한 것도 1990년대의 분위기를 다시 느껴볼 수도 있을것 같습니다. 이러한 장에서는 뉴페이스를 기대하기보다는 그동안 잘 달리던 친구와 같이 뛰면 될것이라 봅니다. 이는 1990년대, 2000년대 초반, 2010년대 초반, 2010년대 중후반 모두 살펴봐도 같은 결론입니다. 미국, 한국 모두 마찬가지죠. IT가 단연코 1순위며, 한국도 마찬가지죠. 반도체와 대형 IT주식에 집중할 필요가 있습니다.◆ Pricing Bubble이러한 관점에서 보면 가장 걱정되는 것이 버블일 겁니다. 버블 이야기만 나와도 벌써부터 시장은 한번씩 출렁거리는 것을 보면 이를 알 수 있습니다. 아마도 2000년 IT버블의 트라우마가 아직 남아있나 봅니다. 하지만 현재를 주도하는 IT 기업은 그때와는 달리 돈을 착실히 벌고 있고요. ROIC 관점에서 보면 그때보다 8%~10%P나 높은 상황입니다. 그리고 아직 CAPEX증가율도 상승 트렌드에 있고요. 물론 OPEN AI가 주축으로 만들어낸 순환투자 구조가 좀 걱정이긴 합니다. 그래서 투자 증가율이 떨어지거나 연준이 통화정책의 방향성을 바꾼다면 충격은 있을 것으로 봅니다. 올해 70%나 오른 코스피는 이러한 걱정이 더하면 더했지 덜하지는 않은것 같습니다. 하지만 유동성, 이익, 밸류에이션, 정책 면에서 모두 긍정적인 관점을 유지하며 특히 반도체는 이 중 가장 좋은 평가를 받습니다.◆ Rotation of StyleIT, AI를 필두로 한 섹터, 테마만 달릴 수는 없는 노릇일 겁니다. 과거 1990년대, 2000년대를 살펴보면 금융주가 내년에도 주목할 만합니다. 돈이 풀리고 신생산업이 발전하는 시기에는 기업간 인수합병과 상장이 줄을 잇습니다. 그 과정에서 혜택을 보는 것은 투자은행이겠죠. 미국의 투자은행은 보유해야 하는 필수 섹터입니다.◆ Exchange Rates환율 때문에 난리라는 말이 이제는 잠잠해졌습니다. 환율이 안정화된 것이 아니라 너무 이슈가 돼 당연한 사안이 되어버렸습니다. 무슨 문제가 나도 날 것 같은데, 아직 다들 주시만 하고 있는것 같네요. 미국과 한국의 금리차도 금리차이지만, 미국의 예외주의가 더 강해져 이제 달러가 약세로 갈 수 있을지 의문입니다 그 과정에서 엔화까지 10월말부터 약세로 달리게 되니 원화가 강세로 방향을 바꿀 여지가 없었습니다. 거기에 수출이 최근 좋았다고는 하나 과거대비 낮고, 한국도 돈을 푸는 정책이 나타나니 원화의 힘은 떨어지고 있습니다. 하단 1400원을 뉴노멀이라 보는 것이 비합리적인 의견이라 생각하지 않습니다.◆ Strategic Long-term investment이럴 때 일수록 시대를 견인하는 섹터에 장기투자할 필요가 있습니다. JP Morgan은 1800년대 후반, 1900년대 그러했듯 시대를 이끄는 섹터를 지정하고 투자를 시작했습니다. 공급망과 첨단제조, 국방 및 항공우주, 에너지 자립 그리고 반도체와 AI플랫폼을 포함한 첨단 전략 기술 섹터에 대한 투자를 시작했습니다. 재미있는 것은 이 모든 섹터를 한번에 하는 기업이 존재한다는 것이죠. 바로 테슬라 입니다. 물론 성공적으로 해 나아간다면 말이죠.◆ Standard Portfolio2026년 또한 6:4 포트폴리오를 표준 비중으로 선정합니다. 다만 주식 비중을 일시적으로 늘리기 위해 채권 포지션 4를 적극적으로 활용한다는 점, 그리고 주식 포지션 중 IT와 금융 비중을 다소 공격적으로 확대한다는 점이 작년과 다른 점이라고 판단합니다. 과거 1990년대 중후반 같은 조건에서 테스트 했다면 일반적으로 6:4로 투자하는 포트폴리오 대비 좋은 성과를 나타냈을 것입니다. 2026년도 유사한 흐름을 예상합니다.한국도, 미국도 예상보다 변동성이 클 것으로 봅니다. 선거도 있고, 통화정책도 논란이 있을 수 있습니다. 유동성 공급의 당위성, 투자의 실효성 등 매우 많은 논란이 예상됩니다. 어찌보면 어떠한 요소가 시장의 혼란을 가중할지, 심지어 무엇을 사야하는지도 투자자들은 알고 있습니다. 전망을 통해 우리가 다시 한번 생각해야 할 것은 합리적인 사고를 가지고 다소 무게감 있게 투자를 해야 한다는 점 일 것 같네요. 내년은 ‘풍요의 끝판왕’인 시기인 점을 명심하고 흔들리지 말고 투자하시길 바랍니다.
2025.12.08
만년 저평가주 LG전자 드디어 뜨나 [국장유턴]
LG전자가 뜨고 있다. 최근 5일(12월1~5일) 주가가 16.5% 급등했다. 중국 업체에 밀려 구조조정에 나선 회사 내부 사정과는 정반대의 평가다. 외국인들이 ‘반전’을 이끌고 있다. 외국인 투자자들은 이 기간 LG전자 주식을 1317억원 어치 순매수했다.소비재 기업으로 ‘굴뚝 레거시’ 취급을 받다가 인공지능(AI) 관련주로 묶이기 시작한 것이 주된 이유다. 여기에 대규모 희망퇴직이 ‘체질개선’으로 평가받기 시작했다. LG전자의 반전은 내년에도 이어질까. 회사 청산 가치 보다도 낮은 주가 수준 자체가 저가 매수 기회라는 분석도 나온다.LG전자 칠러. 내년 영업이익 3조 복귀···AI 데이터센터가 관건도널드 트럼프 미국 대통령의 관세 위협에 따라 가장 많이 실적 추정치가 깎인 곳 중 한 곳이 LG전자다. 그렇지 않아도 중국의 저가 공세에 시달렸는데 ‘업친데 덮친 격’이었다. 그러나 최근 관세 리스크가 잠잠해지고 있다. 미국이 일반 관세 부담을 15% 수준으로 낮추는 합의 흐름이 나오고 있다. 원래는 25% 수준이었다.외부 위협에 흔들리다 보니 LG전자는 AI 사업을 키워야 한다는 사명을 안게 됐다. 최근 LG는 ‘원(One) LG’를 내세우며 냉각(LG전자)·설계·운영(LG CNS)·전력(LG에너지솔루션)을 묶어 AI 데이터센터 통합 솔루션에 나서고 있다.이중 LG전자는 ‘칠러’ 사업에 집중하고 있다. 칠러는 차갑게 만든 물을 열교환기를 통해 순환시켜 시원한 바람을 공급하는 냉각설비다. AI 사업의 지속 가능성과 비용 절감을 위해선 이러한 냉각 설비가 필수적이다. LG전자는 2011년 LS엠트론 공조사업부를 인수하며 칠러 사업에 참전한다.LG전자는 작년에 미국 전기차 배터리 공장으로 부터 칠러 등 공조시스템을 수주했다. 글로벌 데이터센터 냉각 시장은 AI 바람을 타고 2023년 149억달러(약 20조원)에서 2030년까지 303억달러(약 41조원)로 2배 이상 성장할 것으로 전망된다.글로벌 HVAC 시장은 AI 성장과 함께 주목받고 있다.업계에 따르면 최근 마이크로소프트(MS)는 LG 계열사들과 함께 데이터센터 협력을 논의 중이다. 미국 빅테크로의 AI 인프라 수주 가능성이 높아지고 있다. 증권가 관계자는 “AI 인프라스트럭쳐 투자가 많아질수록 LG전자의 열관리 매출이 구조적으로 커질 것”이라고 내다봤다.2024년 LG전자의 매출과 영업이익은 각각 87조7282억원, 3조4197억원이었다. 전년대비 증감율은 각각 6.6%, -6.4%다. 매출은 늘었지만 이익은 감소했다. 에프앤가이드에 따르면 올해 예상 매출과 이익은 88조9003억원, 2조5695억원이다. 작년 보다 이익이 25% 급감할 것으로 추정된다.그러나 내년에는 다르다. 외국인이 실적 ‘턴어라운드’ 주식을 좋아하기 때문에 LG전자를 급하게 매수하고 있다는 분석도 나온다. 내년 영업이익은 AI와 구조조정 바람을 타고 3조3427억원으로 예상된다. 2024년 3조 이익 수준으로 다시 돌아오는 셈이다.이익은 매출에서 인건비 등 각종 비용을 뺀 수치다. AI를 통한 매출 극대화도 필요하지만 비용 감소도 중요하다. LG전자는 올 들어 전 사업본부를 대상으로 전사 희망퇴직을 단행하고 있다. 임원에서 일반 직원 까지 그 대상에 구분이 없다. 외국인은 이같은 비용 절감이 중장기 마진율 상승으로 이어질 것으로 보고 있다.낮은 배당률과 마진···중장기 투자 걸림돌 많아2025년 9월말 현재. 그러나 LG전자의 장밋빛 전망은 아직까지 실적 추정치로는 연결되지 못하고 있다. 이 국내 소비재 상장사의 영업이익률 추이는 ‘세숫대야’ 모양이다. 2024년 영업이익률이 3.9%였는데 2025년 2.9%, 2026년 3.6%, 2027년 3.9%로 간신히 예전의 마진율을 회복하는 모양새다.마진율은 회사 경쟁력인데 외국인 투자자가 마음 놓고 장기 투자하기 어렵다는 의견도 있다. 데이터센터 매출이 가시화되기 까지 시간이 많이 걸릴 것이란 예상도 있다. 이 AI 관련 사업 비중은 전체의 9.9%에 불과하다. 지난 3분기 기준 ES 사업에 포함된다.매출의 30.1%는 여전히 가전에서 나온다. 구조조정이 집중된 TV와 미디어 사업은 전체의 21.3%를 차지하며 전자장치 분야는 12.1%의 비중이다. LG이노텍이 연결 실적으로 포함되며 전체의 26.6%를 차지한다. 냉·난방 공조시스템은 5대 사업 중 가장 낮은 비중이다.이런 레거시 중심의 회사는 성장성이 떨어진 만큼 배당수익률 만큼은 높게 안겨줘 장기 투자자들이 선호하는 성격이다. 그러나 LG전자는 ‘짠물 배당’으로 유명하다. 2022년~2024년 연간 주당 배당금은 각각 700원, 800원, 1000원이었다. 배당수익률이 2%대의 예금금리를 넘었던 적이 없다.지난 5일 기준 배당수익률 역시 1%에 그치고 있다. 12월 들어 주가가 오른 것을 빼면 LG전자 주가는 올해 내내 제자리 걸음이었다. 그런데도 배당수익률이 이처럼 낮은 것은 배당금 자체가 낮다는 뜻이다. 원래 최소한의 배당 가이드라인만 지키는 성격이다.LG전자는 보통주 기준 연 1000원을 최소 배당 기준선으로 제시했다. 2024년 부터 반기(6개월) 단위 배당을 주주 ‘당근책’으로 내세웠다. 적자가 나도 주당 500원씩 1년에 두 번은 배당하겠다는 뜻이었는데 이익이 정상화되는 추세여서 새로운 주주환원책에 대한 기대감도 커지고 있다.국내 주요 수출주 중에서 가장 저평가된 종목이라는 점에선 저가 매수 기회라는 얘기는 꾸준히 나온다. 주가순자산비율(PBR)이 올해 말 예상 0.81배다. 1배가 회사 청산 가치이니 절대적 저평가 구간이다. 증권가 관계자는 “고성장·고평가 종목을 이미 갖고 있는 투자자들은 이런 저평가 종목을 함께 담아 포트폴리오를 방어하는 전략도 필요하다”고 말했다.
2025.12.08
구글과 어깨 걸고 함께 가는 K반도체주는 따로 있다 [국장유턴]
최근 외국인 투자자의 국내 종목 순매수 상위 리스트를 보면 ‘이수페타시스’가 단연 눈에 띈다. 11월 한달간 외국인 순매수 1위는 셀트리온(2631억원)이다. 2위가 바로 이수페타시스이며, 순매수 금액이 1791억원이다. 셀트리온은 시가총액 43조원으로 국대 대표 바이오 주식이다.이수페타시스는 삼성전자 SK하이닉스 한미반도체 등과 함께 반도체 관련주다. 네 종목 중 시총이 가장 작은 이수페타시스가 최근 외국인 바구니에 가장 많이 담기고 있다는 것은 반도체 업종 내에서도 ‘머니무브’가 이뤄지고 있다는 증거다.최근 인공지능(AI) 판도를 흔들고 있는 곳은 구글이다. 이수페타시스는 바로 구글에 핵심 부품을 주로 납품해 ‘구글 생태계’의 일원이다. 이 부품은 AI 서버 같은 데 들어가는, 회로를 여러 층으로 빽빽하게 쌓아 올린 고급 기판을 뜻한다. 구글이 사상 최고가로 진격하자 이수페타시스도 따라가는 모양새다.이수페타시스 왜 나홀로 강세인가최창복 이수페타시스 대표.그동안 AI 세계의 유일한 ‘초대권’은 그래픽처리장치(GPU)였다. GPU가 있어야 가속기 성능을 확보할 수 있어 AI 사업을 할 수 있었다. 그러나 구글이 도전장을 냈다. 구글이 대항마로 텐서처리장치(TPU)를 내놨다. ‘은근히 좋다’는 후기가 나온다.빅테크들의 신성장 동력인 클라우드 사업은 빅테크 자체의 수요를 충족시키기 위해 탄생됐다. 자체 수요가 차고 남으니 주변에 권유했고, 너도나도 클라우드를 사용하자 이것이 돈이 되는 사업이 된 것이다. 이제 클라우드도 고도화가 필요하다. 이때 구글이 치고 나갔다. 바로 TPU다.구글 TPU는 부품 처럼 다른 빅테크에게 파는 상품은 아니다. 구글 클라우드 위에서 쓸 수 있는 서비스형 자원으로 분류된다. 구글은 아마존과 마이크로소프트 등쌀에 밀려 클라우드 분야에서 ‘만년 넘버3’다. 이제 판세를 뒤집기 위해 TPU를 부각시켜 고객들을 끌어 모으고 있다.빅테크들은 자체 생태계를 구축 중이라 구글의 TPU와 같은 경쟁사 서비스를 이용하진 않는다. 따라서 구글 TPU의 고객은 주로 AI 스타트업이 된다. 최근 ‘앤트로픽’이란 회사는 구글 클라우드와 전략적 제휴를 맺었다. 구글 클라우드에 돈을 내고 TPU 인프라를 빌려 쓰는 것이다.이수페타시스는 전자부품을 여러 층으로 샌드위치처럼 쌓아 올린 복잡한 회로 기판을 만든다. 이것을 초고다층 PCB라고 부른다. 이 국내 반도체주는 18층 이상 초고다층(VHMLB) PCB에 특화된 세계적 회사로 평가 받는다. 이 회사 PCB 중 더 높은 층으로 쌓아 올린 기판을 MLB라고 부른다. 이것이 AI 가속기·서버·네트워크 장비용으로 전세계에 수출된다.최근 부각되는 주가 호재는 구글의 TPU에 쓰이는 PCB를 이수페타시스가 공급한다는 점이다. 증권가에선 구글 TPU 기판 점유율이 40% 정도는 될 것으로 추정한다. 증권가 관계자는 “구글이 차세대 AI 모델과 함께 데이터센터용 투자를 늘려가면서 이수페타시스의 실적은 우상향하는 구조”라고 전했다.동·서학개미 구글과 이스페타시스 생태계에 주목외국인은 기존 K반도체 주식을 팔고 이수페타시스로 모여들고 있다. 반도체주 중심으로 역대급 매도세를 보였던 외국인은 이수페타시스만은 순매수했다. 최근 한달(11월1일~28일) 순매수액은 1791억원으로, 국내 주식 중 2위 수준의 매수세다.서학개미들 역시 최근 한달 구글 주식을 집중 매수 중이다. 매도금을 뺀 순매수액은 10억9000만 달러로, 12월 1일 환율 기준 1조6000억원 규모다. 해외주식에 투자하는 서학개미 매수 종목 중 전체 1위다. 결국 국내 투자자들은 ‘구글+이수페타시스’ 생태계가 확고하게 자리잡을 것에 베팅하고 있다.지난 3분기 이수페타시스의 매출과 영업이익은 각각 2961억원, 584억원이다. 이는 매출이 1년새 43.5% 증가했다는 뜻이다. 이익의 경우 125.5% 급증했다. PCB가 높은 가격에 잘 팔리고 있다는 의미다. 영업이익률은 19.7%다.이익이 매분기 100% 성장하는 것은 엔비디아에게나 가능했던 스토리다. 이수페타시스는 그 덩치에선 작지만 증가율 만큼은 엔비디아의 고속 성장을 따라가고 있다. 오는 4분기 매출과 영업이익은 각각 3143억원, 612억원으로 추정된다.4분기 이익은 전년 동기 대비 140.2% 증가할 것으로 예상된다. 4분기 추정 영업이익률은 19.5%로 조만간 20%를 넘을 태세다. 이처럼 하반기에 뒷심을 발휘하며 이수페타시스는 올해 연간 기준 매출 1조원을 돌파할 것으로 보인다.2026년 매출 1조4000억원, 2027년 1조6000억원으로 성장하며 당분간 ‘1조클럽’ 상장사로 자리매김할 것으로 추정된다.이수페타시스를 품고 있는 이수그룹의 원래 본업은 화학이다. 그러나 최근 화학업이 돈을 벌지 못하면서 이수페타시스가 그룹 전체를 먹여 살리고 있다. 이 상장사의 주업인 MLB는 한때 마진율 하락으로 대부분의 경쟁사가 시장 자체를 떠났다. 그러나 이수그룹은 MLB에 집중하며 AI 시장이 폭발하자 그 수혜를 거의 홀로 누리고 있다.지난 9월말 현재. 주요 주주 현황 지배구조는 독특하다. 지주사 ‘이수’를 지배하는 별도 개인 회사가 존재한다. 이를 ‘옥상옥’ 구조라고 한다. 이수페타시스가 걸치는 지배구조 라인은 ‘김상범 회장→이수엑사켐→이수→이수페타시스’로 이어진다. 지배구조 리스크는 일부 존재한다.배당투자자에게도 그리 매력적인 투자처는 아니다. 올 들어 주가가 5배 이상 급등하면서 배당수익률이 0%대로 떨어졌다. 2022·2023년 연간 주당 95원 수준이었던 배당금은 2024년 143원으로 인상됐다. 올해도 배당 인상이 기대되나 배당률은 0.1%에 그친다.최근 주가의 변동성이 커지고 있다. 주가가 급등하면서 보유자들 사이에서 차익 실현 욕구가 커지고 있다는 것이다. 실적 역시 크게 개선됐지만 향후 1년 예상 실적 기준 주가수익비율(PER)이 43배라는 것도 부담이다. 작년말 PER은 125배에 달했다.
2025.12.01
AI 전력 공급 과잉 우려에도 韓 전력株 잘나가는 이유는 [ETF 투자의 모든것]
‘인공지능(AI)’과 ‘전력’이 동시에 들어가는 상장지수펀드(ETF) 중 덩치(시가총액)가 가장 큰 상품은 ‘KODEX 미국AI전력핵심인프라’다. 최근 5년새 주가가 4배 이상 급등한 GE버노바와 같은 ‘핫한 미국 주식’이 많이 포함돼 있다. 다만 최근 AI 거품 논란으로 해당 종목과 관련 ETF 모두 주가 하락세다.이처럼 AI와 전력이 한꺼번에 들어가 있는 ETF는 국내에만 6개(시총 1000억원 이상 기준)가 있다. 인류의 삶을 편리하게 만들어주는 AI, 이것을 돌아가게 만드는 전력은 한 묶음이다. 데이터센터를 지을때 인근에 대규모 전력원을 설치하는 것이 기본인 세상이다.때문에 AI와 전력 관련 회사를 한꺼번에 살 수 있도록 ETF로 묶는 것은 당연한 이치다. 전세계가 AI에 투자하는 것이 지속되는 한 관련 투자자의 수익률은 좋을 것이란 예상이다. 그러나 AI 수익성과 지속 투자 여부에 물음표가 달리면서 관련 ETF 투자에 대해서도 회의론이 일고 있다.AI가 전력 먹는 하마가 되면서 전력 생산·인프라 기업들이 주목받고 있다.AI가 전력 먹는 하마? ··· 자칫하면 전력 공급 과잉관련 ETF 중 대장주 격인 미국AI전력핵심인프라 ETF는 지난 21일 10% 가까이 급락했다. 최근 한달(10월21일~11월21일)새 15.8% 하락했다. 이는 같은 기간 S; margin-right: 20px; margin-bottom: 25px; margin-left: 20px; letter-spacing: -0.025em; line-height: 1.5em; min-height: 1.5em; white-space-collapse: preserve; color: rgb(51, 51, 51); font-family: " noto="" sans="" kr";="" background-color:="" rgb(255,="" 255,="" 255);"="" >월스트리트는 AI에 대한 막대한 투자가 계속될지에 대해 걱정하고 있다. 그 돈 많다는 빅테크들이 너나 할 것없이 빚을 내고 있어서다. 지난 9월 오라클이 180억 달러를 채권시장을 통해 조달했고, 메타 역시 지난달 300억 달러 규모의 회사채를 발행했다.유튜브로 ‘떼돈’을 벌고 있는 구글 마저 이달 초 250억 달러 규모의 회사채를 내놨다. 꿈쩍 않던 아마존 마저 150억 달러 회사채 행렬에 동참했다. 아마존이 채권 발행으로 자금 조달에 나선 것은 지난 2022년 이후 3년 만이다. 부자도 쪼들릴 수 있을 정도로 AI 사업에는 돈이 많이 든다는 뜻으로 해석된다.이처럼 빅테크들이 AI 사업용 대출에 나서면서 관련 전력인프라 ETF 주가가 직격탄을 맞고 있다. 월가는 그 이유로 ‘빅테크들의 자금 사정 악화→전력인프라 과잉 설비→전력회사 수익성 둔화’를 제시한다. AI 사업이 계속 커질 것을 대비해 새 발전소와 송전망·변압기 등에 투자했다가 공급 과잉을 겪을 수 있다는 것이다.미국AI전력핵심인프라 ETF내 종목들은 이런 걱정이 될만한 회사들로 구성돼 있다. ETF체크에 따르면 지난 11월21일 기준 ETF내 편입 비중 1위는 GE버노바(17.7%)다. GE에서 분리된 에너지 전문 기업으로, 가스·풍력·그리드(송배전) 사업을 통해 주로 데이터센터에 전력을 공급한다.비중 2위 셀레스티카(Celestica·12.2%)는 서버·네트워크 스위치 등 전자제품을 설계·제조·공급하는 전자제품 생산 회사다. 데이터센터용 고속 스위치 등 하드웨어 비중이 매출에서 빠르게 늘어나고 있어 당당히 AI 인프라 ETF 안에 들어와 있다.비중 3위 콴타서비스(11.8%)는 전력망이나 송전선, 변전소 등을 설계·건설·유지보수하는 미국 최대 전력 인프라 시공사다. 4위 버티브홀딩스(11.7%)는 데이터센터용 전력·열 인프라를 공급한다. 콘스텔레이션에너지(11.5%)는 원자력발전소와 신재생 발전을 섞어서 전력을 공급하는 미국 최대 에너지 업체다. 비스트라에너지(11.5%)는 가스·석탄·신재생 발전으로 전력을 판매한다.이들 6개 회사가 ETF에서 차지하는 비중이 70.4%에 달한다. 전체 포트폴리오 종목이 11곳에 불과해 AI 전력 인프라 회사에 ‘몰빵 투자’하는 개념이다. 주가의 변동성이 커질 가능성이 높을 수 밖에 없다. 최근 한달만 놓고 보면 급격한 조정을 보였지만 올해 주가 상승률은 30.4%에 달한다.美전력회사 평균 15% 하락했는데 韓ETF 15% 올랐다국내 전력주 중심의 ETF는 올 들어 주가가 2배 이상 급등했다. 미국AI전력핵심인프라가 미국 전력 인프라 회사에 집중 투자하는 것과 달리 ‘KODEX AI전력핵심설비’는 국내 관련주에 올인하는 개념이다. 두 ETF 모두 시총 혹은 순자산(AUM)이 1조원을 넘은 ‘1조클럽’이다. 두 ETF 모두 개인연금 등 절세계좌에 담을 수 있어 세금을 아끼며 투자할 수 있다.AI전력핵심설비는 효성중공업(28.1%)·LS일렉트릭(20.7%)·HD현대일렉트릭(20.2%) 등 국내 전력 설비 ‘빅3’에 집중하고 있는 ETF다. 다양한 종목에 분산 투자해 투자 리스크를 낮춰주는 성격은 둘 다 아니다. AI 수혜가 집중될때 투자 수익률을 극대화하는 상품이다.다만 AI에 대한 전력 공급이 ‘만성 부족 현상’을 겪을 것으로 믿는 투자자들에겐 미국AI전력핵심인프라와 AI전력핵심설비 ETF를 함께 투자하는 것이 낫다는 의견이 나온다. 실제 미국 관련 ETF가 최근 부진한 반면 한달 새 AI전력핵심설비 ETF 주가는 14.8% 올랐다. 한 쪽이 내릴때 한 쪽이 오르고 있다.미국AI전력핵심인프라의 경우 아직 AI 기대감에 비해 실적이 올라오지 않은 반면 국내 전력 3대장은 이미 실적으로 증명하고 있다는 점이 결정적인 차이다. 작년 말 기준 국내 3사의 누적 잔고는 약 29조3916억원이다. 이는 1년새 43.5%나 증가한 수치다.전력 시장 호황이 2030년까지 이어질 것으로 전망되는 가운데 이들 3사는 증설을 통해 수요에 대응하고 있다. 국내 3사는 북미 지역은 물론 중동에 송전망을 계속해서 확충하고 있다. 특히 AI용 초고압 변압기 수주가 계속되고 있어 미국 인프라 기업과 달리 고평가 논란에서 다소 자유롭다는 것이다.다만 두 ETF 모두 배당 투자자 입장에선 매력적이지 않다는 평가다. 미국AI전력핵심인프라의 경우 최근 1년 기준 배당수익률이 0.39%다. 국내 시중은행 예금금리 보다 낮다. 국내 상장사로 채워져 있는 AI전력핵심설비 역시 배당률은 0.53%에 그친다.두 ETF 모두 성장주 위주로 담고 있어 균형잡힌 장기 투자를 위해선 다른 배당 관련 ETF와 함께 투자하는 것이 낫다는 지적이다. ETF 업계 관계자는 “AI 버블론으로 인해 금융이나 소비재 업종으로 빠르게 투자금이 이동하고 있다”며 “장기 투자를 위해선 AI 이외의 업종이나 배당성장주를 추가해 포트폴리오를 재구성할 필요가 있다”고 조언했다.
2025.11.24
'텐배거' 태성 CEO는 왜 대출까지 받으면서 자기회사 주식 샀나 [공시 돋보기]
태성의 공시 흐름을 보면 중소기업에 대한 투자 흐름을 이해하는데 도움이 된다. 주가가 단기간에 급등하긴 했지만 적어도 향후 중소기업 투자에 참고할 수 있을 만한 교과서 같은 공시 흐름이기에 참고하면 좋을 듯하다. ◆기업개요태성은 PCB 공정 자동화 설비 전문 기업으로 삼성전기와 LG이노텍, 대덕전자, 폭스콘 자회사 펑딩 등 글로벌 톱티어 PCB 제조사에 장비를 공급하고 있는 기업이다. 2022년 6월 신영스팩5호와 합병해 코스닥에 상장했다.과거 국내 PCB 제조사들이 일본·독일 장비에 의존했던 시절, 태성은 2006년 정면기 개발을 시작으로 세정·에칭·도금 공정 등 습식 라인을 포괄적으로 국산화해왔다. 특히 대부분의 경쟁사가 단품 장비만 생산하는 가운데, 태성은 PCB 제조 공정 전체에 대한 완전자동화 턴키(Turn-Key) 공급이 가능하다는 점에서 높은 경쟁력을 확보하고 있다.사업 구조는 PCB 습식설비를 중심으로 하고 있지만, 최근에는 고성능 카메라 모듈용 조리개 사업과 2차전지 음극재 도금장치의 문제점을 해결한 수평 이송 방식 장비 사업도 추가하며 영역을 확장하고 있다. 또한 유리기판 패키징 시대에 필요한 식각 설비도 개발하며 미래 패키징 시장을 대비하고 있는 상태이다.지배구조 측면에서는 김종학 대표가 21.19%를 보유한 최대주주이며, 특수관계인을 합산한 지분율은 30.31%이다.◆ 투자포인트태성은 스팩 합병 상장 이후 한때 주가가 1,174원으로 40% 이상 하락하기도 했다. 하지만 2024년 한 해에만 약 10배 상승하며 4만원대 중반까지 올라가는 강한 랠리를 보였다.당시 주가 상승의 주요 배경은 1) 중국 CATL과 일본향 복합동박용 RTR 장비(롤투롤, 롤 형태의 연속적인 필름이나 금속박을 끊지 않고 한쪽 롤에서 다른 롤로 감아가며 코팅, 인쇄 등의 공정을 처리하는 장비) 매출 기대와 2) 유리기판 장비에 대한 기대감이었다.복합동박은 필름 양면에 구리를 도금해 기존 동박과 동일한 기능을 수행하는 배터리 소재다. 복합동박을 사용하면 배터리 원가의 8%, 무게의 11%를 차지하는 구리 절감 효과가 있어 배터리 업체들이 관심을 보이고 있다. 태성은 필름의 폭이 넓어도 일정 장력을 유지하며 균일한 표면을 구현할 수 있는 국내 유일 RTR 설비 기술력을 보유하고 있다.2024년 7월 CATL의 장비 공급 벤더로 지정되면서 주가가 급등하기도 했었다. 태성은 BYD 및 국내외 전기차 업체들과도 협의 중이라고 밝힌 바 있다.기대감만 있을 뿐 실제 대규모 수주 발표가 없는 가운데, 2024년 11월 905억원 규모의 대규모 주주배정 유상증자를 발표했다. 주가가 본격적인 조정을 받게된 배경이다. 발행가는 19,880원이었고, 조달된 금액 중 840억원은 시설자금, 65억원은 운영자금으로 책정됐다.이후 2025년 3월 27일, 태성은 천안 공장에 553억원을 투자하는 대규모 설비 투자 계획을 발표했다. 신공장은 A동과 B동으로 구분되며, A동에서는 유리기판 장비를 월 12대, B동에서는 복합동박 장비를 월 20대 생산할 계획이다. 부지 매입과 조성에 이미 200억원을 투입한 상태이며, 전체 프로젝트 규모는 1천억원에 이르는 것으로 알려졌다.증설이 완료되면 복합동박 6천억원, 유리기판 3천억원, PCB 장비 1천억원 등 총 1조원 규모의 연간 생산능력을 확보하게 되는 구조이다. 태성의 2024년 매출액 규모가 582억원 수준이었으니 구축되는 생산능력 규모가 상당히 크다는 것을 알 수 있다.유리기판은 패키징 비용 감소, 미세 회로 형성 가능, 대면적 구현 용이성, 전기 신호 손실 감소 및 속도 향상 등 여러 장점으로 인해 차세대 패키징 소재로 주목받고 있다. 다만 가장 큰 난제로 꼽히는 깨짐(파손) 문제가 시장 확산의 변수로 남아 있으며, 태성은 이를 해결하기 위한 식각 및 박리 장비 등을 개발하고 있다. 현재 유리기판 관련 종목들이 쉬어 가는 구간이지만, 시장이 다시 부각될때 태성 역시 관련 밸류체인으로 다시 주목받을 수 있다.◆ 주목할 공시태성은 11월 7일 본사에서 기업설명회(IR)를 개최한다고 발표했다.동시에 김종학 대표는 주식담보대출 30억원을 받아 전액으로 자사주 12만주를 장내에서 매수했다. 증설 발표와 기업설명회 개최, 그리고 대표의 적극적인 자사주 매수까지 이어진 것을 보면 김종학 대표가 회사 미래에 대한 자신감을 보였다는 해석이 가능하다.그리고 태성은 기업 IR을 했던 날인 11월 7일 오전 국내 대기업과 복합동박 소재 공급 계약 체결을 발표했다. 단순히 장비만 생산하는 것이 아니라 장비를 기반으로 직접 소재까지 만들어서 공급한다는 것이었다. 직접 장비를 개발해 생산하기에 수익성을 더 높게 가져갈 수 있고, 가동 중 이상 점검이나 업그레이드 등을 신속히 할 수 있어 생산성 제고에도 유리하다. 무엇보다 장비 매출에 더해 소재 시장까지 진출한다는 점에서 예상보다 더 큰 실적 성장을 기대할 수 있다.김종학 대표가 장내매수를 공시한 10월 31일 태성의 종가는 23,900원이었다. 이후 11월 11일 장중 고점 44,200원까지 단숨에 85%가 상승했다.◆ 공시 흐름과 투자 포인트 정리1. CATL 벤더 선정: 1차 상승 후 조정2. 복합동박 시설투자 공시: 2차 상승3. 이후 수주나 별다른 움직임이 없어 시장에서 소외4. 주가 바닥에서 대표이사 장내매수 ;" >5. 복합동박 소재 공급 계약 뉴스전반적인 흐름을 살펴보면 시설투자나 벤더 선정으로 기대감이 크게 일 때는 비중을 줄이는게 적절하다. 이후 시장의 관심은 적어졌는데 내부자들이 매수를 한다면 그때는 관심을 갖고 살펴봐야 한다. 이때 소재공급계약처럼 실체가 있는 뉴스들이 더해지면 금상첨화다.향후 태성의 Capa 증설이 마무리되고 실제 기대감이 실적으로 이어진다면 주가는 다시 상승가도를 달릴 수 있다는 생각이다. 그때까지 태성의 사업을 업데이트하면서 증설은 언제 완료되고, 고객사 공급은 언제, 어떻게 이루어지게 될지 점검해 나가면 될 일이다.
2025.11.19
메타와 월마트 장점 닮은 이 주식···워런 버핏도 담지 못해 후회한다 [폼美쳤株]
인공지능(AI)을 핑계로 직원을 대거 집으로 보냈다는 점에선 메타와 닮았다. AI를 야무지게 잘 써먹으면서 의외의 AI 수혜주라는 면에선 월마트와 비슷하다. 두 상장사의 투자 매력을 닮아 올 들어 주가 고공행진을 펼치는 곳은 바로 골드만삭스(티커 GS)다.올 초 미국 투자은행 골드만삭스는 아마존 AI 엔지니어 출신인 다니엘 마르쿠(Daniel Marcu)를 글로벌 AI 엔지니어링 책임자로 영입했다. 이와 함께 사내 직원들이 쓰는 생성형 AI 비서 플랫폼을 배포해 각종 연구자료와 데이터 비교 작업 등을 자동화했다. 동시에 대규모 인력 구조조정도 단행했다.골드만삭스는 JP모건과 뱅크오브아메리카와 투자 은행 업계 삼각 편대를 이루지만 AI에서 만큼은 타의 추종을 불허한다. ‘에비던트 AI 2025년 지표’(Evident AI Index 2025)에서 골드만삭스는 AI 활용 선도 은행 톱 10 안에 들었고, 동시에 전체 직원 수 대비 AI 인재 비중이 가장 높은 은행으로 뽑혔다.시장 평균 보다 2배 오른 골드만삭스 그 비결은지난 3분기 기준. AI 사업은 주로 GBM 매출에 포함. 골드만삭스 주가는 올 들어 지난 11월 15일까지 38.1% 상승했다. 벤치마크(투자 성과 비교 잣대)로 볼 수 있는 S; margin-right: 20px; margin-bottom: 25px; margin-left: 20px; letter-spacing: -0.025em; line-height: 1.5em; min-height: 1.5em; white-space-collapse: preserve; color: rgb(51, 51, 51); font-family: " noto="" sans="" kr";="" background-color:="" rgb(255,="" 255,="" 255);"="" >골드만삭스는 AI사업과 관련해 잘되거나 잘못되거나 돈을 벌 수 있는 구조인 셈이다. 결국 사업 분산이 잘돼 있어 리스크 관리가 된다는 뜻이다.블룸버그에 따르면 골드만삭스는 BNP파리바와 미쓰비스UFJ 등 글로벌 은행 20곳과 함께 미국 뉴멕시코 AI 데이터센터 캠퍼스에 180억 달러 규모의 대출(프로젝트 파이낸스 론)을 제공했다. 이 대출을 갚아야 하는 주체는 오픈AI와 소프트뱅크, 오라클이다.이 대출의 금리 구조는 SOFR(Secured Overnight Financing Rate)에 2.5%포인트(250bp) 가산된다. 만기는 4년이며, 1년씩 2번 연장 옵션이 있다. SOFR은 미국 달러를 하루 동안 빌릴때 시장에서 실제로 거래된 금리를 바탕으로 계산한 지표금리다. 달러 기준 대표 금리로 통용된다.여기에 2.5%를 가산하니까 돈을 빌려준 입장에선 다른 대출 보다 좋은 조건이다. 오라클 등 차주들은 데이터센터 수익성이 대출금리 보다 높을 것으로 예상해 이같은 조건으로 대출 계약을 맺은 것이다.이같은 AI 관련 대출은 최근 급증하고 있다. 이때 ‘미국 은행 대표’로 자주 언급되는 곳이 골드만삭스다. 주요 투자 은행들은 아직까지 AI 관련 사업 대출을 따로 구분하진 않는다.골드만삭스의 사업 구조는 Global Banking ; margin-right: 20px; margin-bottom: 25px; margin-left: 20px; letter-spacing: -0.025em; line-height: 1.5em; min-height: 1.5em; white-space-collapse: preserve; color: rgb(51, 51, 51); font-family: " noto="" sans="" kr";="" background-color:="" rgb(255,="" 255,="" 255);"="" >뱅크오브아메리카는 워런 버핏의 버크셔해서웨이 주식 포트폴리오 중 11%를 차지한다. 애플(22.7%) 아메리칸익스프레스(18.8%)에 이은 서열 3위다. 뱅크오브아메리카 역시 AI 사업에 대출해준다. AI는 주로 이 은행의 글로벌뱅킹 사업부분(Global Banking)에 잡힌다.지난 3분기 기준 전체 매출에서 글로벌뱅킹은 22.2%를 차지하고 있다. 넘버원 사업은 소비자 금융 쪽이다. 소비자 금융은 개인에게 돈 빌려주고 이자 받으면서, 예금·카드·수수료 수익까지 얻는 사업이다. 전통적 사업으로 AI와는 거리가 먼 편이다.뱅크오브아메리카와 JP모건 등 미국 메이저 투자은행들은 이같은 소비자 금융과 기업 상대 투자은행업을 함께 하는 ‘유니버설뱅크’ 성격이다. 골드만삭스의 경우 소비자 금융쪽이 약했는데 AI 사업을 키우면서 그 비중이 더 줄어드는 양상이다. 투자자들은 이같은 변화에 따라 골드만삭스 주식에 더 많은 관심을 갖게 된다.AI에 가려진 年20% 배당성장 독보적2025년은 월가 추정치. 금융주에게 바라는 투자자들의 마음은 똑같다. 다른 업종 상장사 보다 배당을 더 많이 해줬으면 하는 것이다. 골드만삭스는 지난 2018년 연간 주당 배당금 3.15달러를 기록했다. 2025사업년도의 블룸버그 추정치는 14.03달러다. 이는 8년 연평균복합성장률(CAGR) 기준으로 20.5%다.매년 20%씩 배당금이 상승한다는 놀라운 수치는 최근 사상 최고가 근처에 와 있는 골드만삭스의 주가를 설명하는 주된 데이터다. 워런 버핏 주식 서열 3위인 뱅크오브아메리카는 같은 기간 CAGR로 9.1%에 그친다. 다른 업종 배당 인상률 보다는 높지만 골드만삭스에 비해선 초라한 숫자다.또 다른 투자은행 JP모건은 어떨까. 2018년 2.72달러에서 2025년 5.79달러로 지속적인 상승이 예고됐다. CAGR 기준 9.9%로 나온다. 금융주에서 배당성장은 주가와 비례한다는 투자 이론이 잘 들어맞는다. 올해 38% 오른 골드만삭스는 JP모건(26.7%)과 뱅크오브아메리카(2.2%)를 큰 격차로 따돌리고 있다.그렇다면 이같은 주가수익률이 이어질까. 반전은 있다. 순이익률은 배당 등 주주환원 기울기를 결정한다는 말도 있다. 골드만삭스의 지난 3분기 순이익률은 26.1%에 그친다. 뱅크오브아메리카의 지난 3분기 순이익률은 28.6%이며 JP모건은 30.3%다. JP모건이 배당금을 올릴 체력이 더 남아 있지만 '힘을 숨기고 있는' 힘순찐일 수 있다는 뜻이다. 미국 은행주에 투자하려는 서학개미들은 투자은행들의 목표주가도 살펴봐야 한다. 골드만삭스의 주가에는 AI 기대감이 미리 다 반영됐다고 보는 시각이 주류다. 현 주가에서 상승여력이 1.9%에 그친다. JP모건의 경우 5.9% 남아 있다는 투자 의견이고, 덜 오른 뱅크오브아메리카에 대해선 11.7%의 상승여력을 제시 중이다.
2025.11.16
부동산재테크
한국 집값 '장기상승' 엔진이 꺼지고 있다 [경매 NPL컷]
조용한 지금이 오히려 ‘위기의 착시’이며, 준비된 사람에게만 기회가 온다. 지난 2024년의 한국 부동산은 겉보기에 조용합니다. 가격은 크게 흔들리지 않고, 연체율도 아직 안정적이며, 거래량은 적지만 시장은 겉으로 비교적 평온해 보입니다. 그래서 초보자들은 “이제 저점 아니야?” “더 떨어질 이유가 없지 않나?”라고 생각하기 쉽습니다. 하지만 이 평온함은 ‘좋아서’가 아니라 ‘버티고 있어서’ 생긴 착시입니다. 한국 부동산 시장의 불안은 지금 잠들어 있을 뿐 사라진 것이 아닙니다. 문제를 늦춰주던 6개의 버퍼(완충장치)가 아직 남아있기 때문입니다.◆ 지금 조용한건 안정이 아니라 ‘지연된 위기’다 한국 부동산을 2024년까지 버티게 만든 6가지 버퍼는 다음과 같습니다. 1. 2020~21년 초저금리 대출의 만기(3~5년)가 아직 도래하지 않음 2. 78%가 변동금리이지만 아직 일부만 고통이 반영됨 3. 전세가 집주인 대출을 대신 갚아주는 사금융 역할을 수행해 왔음 4. 은행은 부실을 빠르게 인정하지 않음(연체→요주의→부실 전이 지연) 5. 정부가 4년 동안 완화·유예 정책으로 시장을 떠받침 6. 환율이 올라 금리를 내릴 수 없는 상황(통화정책의 외통수) 즉 지금의 평온은 ‘진짜 안정’이 아니라 ‘문제의 만기 연기’라는 의미입니다. ◆ 진짜 시점은 2025–2027년이다 ... 예측이 아니라 ‘만기 일정표’다 한국 부동산의 위기 시점은 감정이나 심리가 아니라 ‘금융 계약의 만기’로 결정됩니다. ① 2020~21년 영끌 대출 410조 원 → 만기 3~5년 → 2025~26년 한꺼번에 몰려온다. 대출의 위험은 ‘지금’이 아니라 연장(대환)이 안되는 시점에 폭발합니다. 만기 연장이 안되는 매물은 급매로 나옵니다. 이 현상이 수도권 외곽과 신도시부터 시작해 확산될 가능성이 가장 클 것입니다. ◆ 전세 붕괴 → 월세화 → 한국 집값 상승 엔진이 꺼진다 많은 사람들이 “전세가 사라지면 월세 수요가 많아져서 집값이 오른다”고 오해합니다. 그러나 전세의 본질은 ‘거주 형태’가 아니라 집값을 밀어올리던 레버리지(자기자본 0% 투자) 장치였습니다. • 전세의 역할 (1990~2020년 한국 부동산 폭등의 핵심 엔진) √ 전세보증금 = 집주인의 무이자 자금조달→ 대출 상환→ 추가 매수→ 갭 투자 확대→ 가격 상승 가속 즉 전세는 한국에서 '부동산 가격을 밀어올리던 숨은 촉매' 였습니다. 그런데 2023~2024년부터 전세는 붕괴 중이다. • 역전세 • 전세가율 50~60% 붕괴 • 보증금 사고 증가 • 전세대출 규제 강화 검토 • 세입자 심리 악화 이로 인해 전세는 집주인의 방패에서 세입자의 시한폭탄으로 성격이 변했습니다. • 전세 → 월세로 넘어가는 순간, 상승 동력이 사라진다. 전세 3억 → 월세보증금 3천 + 월세 80만 원. 이 구조는 집주인의 레버리지를 90% 감소시킵니다. 결과: ■ 갭투자 소멸 ■ 집을 여러 채 살 동기 사라짐 ■ 전세 레버리지 기반 부동산 상승 구조 붕괴 ■ 시장은 실수요 중심의 ‘완만한 가격 구조’로 전환 즉 월세화 = 한국 집값의 장기 상승 엔진이 꺼지는 사건입니다. 상승이 아니라 ‘상승 불가능’ 구조로 변하는 것입니다. ◆ 환율 1,500원 시대 ... 한국은 금리를 내릴 수 없는 경제 이 글의 중심축이자 가장 무서운 포인트입니다. • 미국이 금리를 안내리는데 한국만 금리를 내린다? → 외국인 자금 이탈 → 환율 폭등 → 수입물가 급등 → 생활비·기업비용 폭발 → 경기 붕괴 환율이 1,500원에 가까운 지금, 한국은행은 ‘경기가 어려워도 금리를 내릴 수 없는 외통수’에 걸려 있습니다. 즉 고금리의 장기화는 선택이 아니라 구조적 필연입니다. 이 구조가 가장 먼저 타격하는 것은 ■ 변동금리 가계 ■ PF 사업자 ■ 전세 레버리지 투자자 ■ 한계 차주 ◆ 공급 절벽은 상승 요인이 아니다 ... ‘거래 절벽’일 뿐이다 일부 상승론자들은 “2026~27년 서울 입주가 부족하니 집값 오른다”고 주장합니다. 그러나 이것은 매우 단편적 해석입니다. 왜냐하면: • 환율 때문에 장기간 고금리 유지 • 대출 여력은 급감 • 전세 레버리지 붕괴 • PF·가계 만기 집중 • 투자 수요 실종 즉 아무리 집이 부족해도 살 사람의 ‘돈’이 없으면 가격은 오르지 않습니다. 2026년의 공급 절벽은 상승 신호가 아니라 거래 실종 신호입니다. 많은 전문가들이 '공급 부족'을 이야기하지만, 그들이 놓치고 있는 것은 '구매력의 실종'입니다. ◆ 정부 부양책도 이번 사이클을 뒤집지 못한다 정부는 위기가 오면 다음을 할 것입니다. • 취득세 감면 • DSR 완화 • LTV 규제 완화 • PF 보증 확대 그러나 이번 사이클의 핵심 변수는 정책보다 상위에 있습니다. ■ 환율 1,500원 ■ 미국 금리 ■ 만기 일정표 ■ PF 보증 만료 ■ 변동금리 구조 정부는 속도를 늦출 수 있지만, 방향은 바꿀 수 없습니다. ◆ 2026~27년의 가격 전망 ... ‘폭락’이 아니라 ‘구조적 재가격’ ■ 서울 코어(강남·성동·서초·광진·용산·마포) –3% ~ –12% (버티는 대신 거래 실종 → 장기 정체, 회복 빠름) ■ 수도권 외곽·신도시 –20% ~ –40% (전세가율 붕괴, 대출 의존도 높음, 실수요 약함) ■ 지방 비코어 –40% ~ –55% (수요 자체가 사라짐) 이것은 공포가 아니라 2020~21년 대출의 만기와 환율·전세·PF 구조가 만드는 ‘기계적 재가격(Repricing)’입니다. ◆ 2024–2028년 전략 로드맵 ■ 2024–25년: 준비 단계 현금 확보 / 외곽 매수 금지 / 전세가율 붕괴 지역 기록 NPL·경매 데이터 수집 시작 ■ 2025–26년: 균열 발견 단계 경매 증가 / NPL 할인 확대 / PF 뉴스 폭발 → 아직 매수 타이밍 아님 ■ 2026–27년: 10년에 한 번 오는 진짜 매수 기회 코어는 감정가 85~95% 구간 외곽은 감정가 60~70% + 유찰 2~3회 후 진입 ■ 2028년+: 리밸런싱 단계 외곽은 반등폭 작아 매도 코어 집중 구조로 조정 ◆ 최종 결론 2024년의 평온은 착시입니다. 환율 1,500원, 전세의 월세화, 영끌 대출 만기, PF 보증 종료는 2025~27년을 향해 ‘동시에’ 수렴하고 있습니다. 이 시기를 아무 준비 없이 맞으면 위기이고, 현금을 들고 기다린 사람에게는 지난 10년 중 가장 싸게 코어 지역을 매수할 수 있는 'Accumulation Window(특정 자산을 누적 매수)'가 될 것입니다.
2025.11.27
부동산시장 거래침체 장기화 심상찮다 [박합수의 부동산 끝판]
정부가 발표한 세 번의 강력한 대책으로 수도권 주택가격의 상승률은 둔화하고 있다. 거래가 급감하며 관망세를 보이는 중이다. 서울 외곽지역 등에서는 지정기준에 들지 않는다는 논란도 뜨겁다. 경기도 일부 지역은 집값이 몇억도 되지 않는데 규제를 한다며 불만의 목소리도 커지고 있다. 시장은 혼돈 상태에 머물며 방향성을 찾지 못하고 있다. 시장 상황을 분야별로 점검해보고 영향과 방향성에 대해 살펴보자.시장에 매물이 나오게 하려면 보유세를 올려야 한다는 논란이 뜨겁다. 종합부동산세는 정부가 바뀔 때마다 논란이 지속되며 개정을 반복해온 해묵은 숙제다. 최근에는 2022년 개정돼 2023년부터 실시되고 있다. 조정대상지역을 불문하고 2주택자까지는 과세표준에 따라 세율이 0.5~2.7%로 적용되고, 3주택 이상은 0.5~5%로 부과된다.◆ 당장 세율을 인상하지 않고 보유세를 올리는 방법주택 수에 상관없이 과세표준 12억원 이하는 1%로 세율이 같다. 기본공제는 1주택자 12억원, 다주택자 9억원이 공제된다. 이미 입법 개정을 통해 체계를 잘 갖추고 있다. 개정된지 3년 차인 시점에서 재개정을 논할 이유는 크지 않다. 현 상태를 유지하는 것이 적절해 보인다.당장 세율을 인상하지 않고 보유세를 올리는 방법은 60%인 공정시장가액비율을 80% 수준으로 되돌리는 것이다. 어떤 면에서는 정상화로 표현할 수도 있다. 이 비율은 60~100%로 운영되고 중간이 80%이기 때문이다. 물론 이것 하나만 바꿔도 보유세는 20% 이상 상승하고, 여기에 공시가격 상승률까지 고려하면 인상 폭은 만만치 않다. 주택 수를 기준으로 보유세를 부과하는게 아니라, 주택가격의 합계로 계산해 부과하자는 의견이 대두되고 있다. 초고가 주택을 보유한 1주택자가 집을 여러 채 가지고 있는 경우보다 가격은 높지만, 상대적으로 낮은 보유세를 부담하는 것은 불합리하다는 관점이다. 일견 의미 있어 보일 수 있다.하지만 개정하려면 세제 전반에 뿌리 깊은 여러 제도를 모두 개편해야 한다. 가령 양도소득세에서도 1주택자와 다주택자의 세액은 아주 큰 차이가 난다. 보유세와 같은 맥락으로 봐야 한다.종전 1주택자는 실수요자, 다주택자는 투자자라는 시각도 바꿔야 한다. 물론 모든 다주택자가 투자자는 아니다. 특히 2주택자의 경우 실수요자도 많다. 그렇다면 2주택자도 다주택의 범주에 계속 둘지의 문제도 있다. 결과적으로 보유세에서만 주택 수에 상관없이 가격 합계를 기준으로 적용하기는 어렵다. 양도소득세를 포함해 세제 전반을 포괄적으로 검토해야 한다. 중장기적인 과제로 추진해야 한다. ◆ '양도세 중과' 관련 대부분 팔지 않고 보유할 확률이 높아다주택자 논란의 연장선상에서 검토해야 할 것이 조정대상지역에서 적용되는 양도소득세 중과 유예이다. 현재 2026.5.9까지 기한이 남아 있다. 유예기간 종료를 우려한 다주택자의 매물이 일부 나올 수 있다. 중과세가 적용되면 2주택자는 기본세율(6~45%)에 20%, 3주택자 이상은 30%를 더 내야 한다. 장기보유특별공제도 배제된다. 양도소득세는 팔지 않으면 내지 않아도 된다.한편으론 입주물량 부족 등으로 주택가격이 더 오를 것이란 기대가 클 수 있다. 결과적으로 대부분은 팔지 않고 보유할 확률이 높다. 다주택자의 퇴로를 확보한다는 차원에서 추가로 유예를 연장하거나, 이미 기본세율이 높은 수준이기 때문에 폐지하는 편이 낫다.최근 다주택자가 되려는 수요는 극히 제한적이다. 보유세와 더불어 조정대상지역에서 적용되는 취득세 중과는 큰 부담이다. 2주택자는 8%, 3주택 이상은 12%가 적용된다. 비조정대상지역에서는 3주택자 8%, 4주택 이상은 12%다. 토지거래허가구역 아파트는 실거주 의무까지 부과되기 때문에 다주택자의 수요는 사실상 급감한 상태다.◆ 오피스텔 개발 물량도 한계 ... 세제 개선 필요아파트에 대한 규제가 강화된 상태에서 보완재 역할을 하는 주거용 오피스텔에 대한 수요가 늘고 있다. 대출 규제를 일정 부분 피할 수 있고, 토지거래허가 대상도 아니기 때문에 실거주 의무도 없다. 그렇다고 오피스텔에 수요가 계속 늘 확률은 높지 않다. 재건축 등의 한계로 미래가치에 대한 기대가 크지 않기 때문이다. 또한 아파트보다 복리시설 등이 부족하고 거주성의 한계도 있다. 종전 소형 오피스텔 증가로 1~2인 가구 주거를 일정 부분 담당했다. 하지만 오피스텔 개발 물량도 한계에 이르고 있다. 높은 지가와 공사비 상승, 주거용으로 사용 시 준주택으로 편입돼 다주택자로 간주하는 등 세금 부담이 늘고 있기 때문이다. 분양을 받아 임대수익용으로 투자하던 수요도 자취를 감추고 있다. 고분양가와 세금 부담의 한계를 극복하지 못한 결과다. 오피스텔은 틈새 주택 상품으로 역할이 있는 만큼 소형에 대해서는 취득세도 획일적으로 4.6%를 부과할게 아니라, 주택 수준인 1.1~3.5%로 차등 적용해야 한다. 또한 일정 면적 이하에 대해서는 주택 수에서 제외해 다주택자에서 벗어날 수 있는 예외 조항을 만들어야 한다. 오피스텔은 청년층의 주거난 해소에 일조하는 등 준주택 역할을 충분히 하므로 공급 확대 차원에서 제도를 개선해야 한다. ◆ 규제의 목표와 우선순위에 대해 재점검해야 할 시점재건축사업은 서울 전역과 경기도 12개 시구가 조정대상지역과 투기과열지구로 지정되며 직격탄을 맞았다. 조합원지위양도제한, 토지거래허가구역, 재당첨 제한, 중도금과 이주비 대출 제한 등 겹겹이 쌓인 규제로 사업 진행 속도가 확연히 느려질 우려가 있다. 특히 가장 큰 걸림돌로 여겨지는 재건축초과이익 환수제는 전국의 모든 아파트에 적용된다. 공급 확대를 위해 폐지하는 것이 적절하다.재개발은 재건축과 상당 부분 제도를 공유하지만, 조합원지위양도제한은 조합설립이 아닌 관리처분계획인가 후이다. 다세대 등은 토지거래허가 대상이 아니다. 물론 대출을 받으면 전입 의무가 있다. 아울러 일부 재개발 지역에 수요가 있을 수는 있다. 하지만 재개발사업 또한 속도를 내기는 쉽지 않다. 도심 공급의 약 80% 이상을 재건축과 재개발 물량이 차지한다. 더 사업을 늦추게 되면 물량 공백기가 길어진다. 지금 가장 시급한 일은 공급 확대다. 규제의 목표와 우선순위가 무엇인지 생각해 볼 때다.◆ 분양시장은 '현금 부자'의 영역으로 재편될 우려분양시장은 여전히 관심이 높다. 입주물량이 부족한 상태에서 새 아파트에 대한 선호도가 강화되고 있다. 물론 조정대상지역에서 중도금은 DSR 40%(종전 60%)가 적용돼 현금 부담이 추가로 생겼다.잔금 대출은 주택가격에 따라 6~2억원까지 줄어 입주 시 자금 마련이 힘든 상태다. 결국 현금 부자의 영역으로 재편된다. 분양을 통해 새 아파트를 매입하려는 주거 사다리가 붕괴할 수 있다. 이런 획일적인 제도 적용은 중산층 이하 수요자를 더욱 어렵게 만들기 때문에 제도를 개선해야 한다.분양가상한제는 민간 부문에서는 폐지가 바람직하다. 조합 등 추진 주체의 사업성 악화로 사업 지체 등 공급 부족의 원인이 된다. 도입 목적은 낮은 분양가격으로 주변 시세를 하향 안정시킨다는 의도지만, 현실에서는 주변 시세로 곧바로 상향하여 로또 청약의 결과로 나타난다. 수혜자가 주로 청년층인 공공부문에서는 일정 부분 유지할 필요가 있다.◆ 실질적인 주택 공급 확대책 나와야토지거래허가구역 지정 목적은 실거주 의무 2년을 이행하란 것이다. 투기수요 차단이 목표다. 조정대상지역 등에서 다주택자 취득세 중과로 일정 부분 진입 문턱이 높아진 만큼 해제하는게 바람직하다. 거래 급감으로 거주이전의 자유를 해치고, 세입자의 주거 불안 문제가 크다. 그동안의 상황으로 보면 가격 안정 효과도 제한적이다. 정비사업 등 일부에 국한된 실시가 바람직하다. 시장은 역대 최강의 규제로 몸살을 앓고 있다. 거래 침체가 장기화하는건 부동산 경제 차원에서 바람직하지 않다. 부동산 거래가 전체 경제 활성화에 미치는 영향도 크다. 정부는 지나친 수요 억제책으로 일관할게 아니라, 실질적인 공급 확대책을 실시해야 한다. 또한 이중 삼중의 규제를 재정비해 정교하게 가다듬고 해제하는 등 경제 살리기 차원에서 재검토해야 한다. 규제가 만능이 아니기 때문이다.
2025.11.18
내년 부동산시장 반등 대비한 3대 투자전략 [경매 NPL컷]
2025년 한국 부동산 시장은 ‘가격 붕괴’가 아닌 ‘신용 분리’ 국면에 들어섰습니다. 정부가 가계부채 안정을 명분으로 6·27, 9·7, 10·15 세 차례 규제를 단행했지만, 결과는 자본의 재배치였습니다. 돈은 코어(Core)로 집중되고 외곽은 신용이 빠져나갔습니다. 인간의 본성, 즉 ‘자본의 안전지대 추구 심리’를 규제가 이기지 못한 것입니다. 이 글은 그 구조적 역설을 분석하고, 2026년 상반기 예상되는 ‘비대칭 회복(Asymmetric Recovery)’ 국면에서 투자자들이 취해야 할 전략을 제시합니다.◆ 규제 충격과 신용 분리의 구조정부의 세 차례 규제는 수요 억제가 아니라 단기 패닉바잉을 유발했습니다. 6·27 대출규제 이후 묶인 강남권 자금이 마포·성동·광진으로 이동한 현상은 ‘코어의 방사(Core Radiation)’를 보여줍니다. 10·15 대책 직전 나타난 ‘5일장’ 거래 폭발은 인간의 본성이 정책보다 빠르다는 증거였습니다.2025년은 가격의 급락기가 아닌 신용 분화의 시기였습니다. 강남3구와 용산의 주택담보 NPL 비율은 0.2%에 불과했지만, 전체 부실채권의 68%가 수도권 외곽과 비은행권에 집중됐습니다. 은행은 코어 중심으로 자산을 배분하고, 저축은행·캐피탈은 외곽 리스크를 떠안았습니다. 그 결과 코어는 방어력을 강화했고 외곽은 유동성의 배출구가 됐습니다.◆ 정책의 연쇄와 구조 변화6·27 규제는 수도권 주담대 총액 6억원 상한으로 레버리지 수요를 급감시켰고, 9·7 공급대책은 토지거래허가제 확대와 인허가 완화가 오히려 ‘막차 심리’를 자극했습니다. 이어진 10·15 초강력 규제는 서울 전역을 허가구역으로 묶었지만, 단기 거래 폭발 후 급속한 침묵기로 접어들었습니다. 결국 규제는 수요를 줄이지 못하고 자본의 방향만 바꾸었습니다.세 차례의 규제는 모두 가계부채 안정화를 표방했지만, 결과는 자본의 코어 집중과 외곽 신용위험의 심화였습니다. 이는 ‘규제 강화 → 단기 패닉바잉 → 거래절벽 → 신용경색’으로 이어지는 '한국형 Regulation Shock Cycle'입니다.◆ 2026년 상반기, 비대칭 회복기의 전략과거 문재인 정부의 8·2 대책 후 16개월, 6·17 대책 후 18개월 만에 거래심리가 회복된 전례를 고려하면 이번 사이클도 2026년 상반기부터 반등이 예상됩니다. 다만 회복은 비대칭적일 것입니다. 강남·용산·성수 등 코어는 빠르게 회복하지만, 노도강·인천·수원 등 외곽은 PF·NPL 잔존 리스크로 회복이 지연될 것입니다.① 코어 자산 전략 — 방어적 압축: 코어는 변동성이 낮은 ‘자본 저장고’입니다. 높은 진입 장벽과 신용 우위로 하방 경직성이 높습니다. 포트폴리오의 핵심 방어선으로 유지하되, 재건축 추진력이 높은 단지에 집중해 장기 프리미엄을 노려야 합니다.② 외곽 자산 전략 — 선별적 기회 포착: 규제 과잉이 만든 저가 매수 기회를 활용해야 합니다. DSR 90% 초과 차주 비중이 높은 지역에서 낙찰가율 하락을 주시하고, 우량 물건을 저가 매입하는 틈새 전략이 유효합니다. GTX 등 인프라 확정 지역은 장기 회복 동력을 가질 수 있으므로 핀셋 투자가 필요합니다.③ 위험 관리 — 유동성 버퍼 확보: 예측 불가능한 회복기에 대비해 현금 비중을 높게 유지해야 합니다. 이는 충격 시 저평가 자산을 매입할 수 있는 ‘공격적 유동성’ 역할을 합니다. 또한 금리 인하 지연에 대비해 변동금리 대출 구조를 점검하고, 소득 기준에서도 버틸 수 있는 DSR 방어선을 마련해야 합니다.◆ 결론 — 규제는 본성을 이길 수 없다이재명 정부의 연속 규제는 시장 안정을 목표로 했지만, 결과적으로 코어를 강화하고 외곽의 신용 리스크를 확대시켰습니다. 부동산 시장은 경기 사이클이 아니라 신용 구조와 자본 방어력의 사이클로 작동합니다.인간의 본성은 규제보다 빠르며, 자본은 언제나 안전지대로 향합니다. 2026년 회복 국면에서 성공적인 투자자는 코어를 방어하고 외곽의 틈새를 포착하는 ‘공격적 방어 전략’을 실행하는 사람일 것입니다.
2025.10.29
10-15 부동산 초강력 규제로 실수요자들 '멘붕' [박합수의 부동산 끝판]
정부는 지난 15일 ‘주택시장 안정화 대책’을 발표했다. 현 정부가 출범한 후 벌써 3번째 대책이다. 정부는 서울 및 경기도 일부 지역을 중심으로 주택가격 상승세가 가팔라지는 등 시장 불안이 확산되고, 가수요 유입이 가시화되는 상황에서 추가적인 집값 상승 가능성을 조기에 차단하는 선제적 조치가 필요했다는 취지다. 역대 대책 중에서도 최강이라고 평가할 수 있을 만큼 수요 억제 수준이 높다. 전반적인 내용을 살펴보고 그에 따른 시장의 영향과 대응 방안에 대해 살펴본다.◆ 외곽지역 가격 '풍선효과' 우려해 부동산 거래 묶겠다는 의도정부가 가장 먼저 도입할 것으로 예상된 대책은 규제지역 지정이었다. 일명 한강벨트인 마포구, 성동구 등을 중심으로 지정할 것으로 보였다. 하지만 예측을 훨씬 뛰어넘었다.조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역 등 3종의 규제를 서울시 전체, 경기도 12개 시구에 지정했다. 경기도는 과천시, 광명시, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 성남시 분당구·수정구·중원구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시 등이다. 종전 강남 3구, 용산구와 같은 규제 강도로 적용했다.서울의 외곽지역은 사실상 주택 가격 상승이 미미하거나, 2022년 대비 아직 하락 상태인 8개 구도 포함됐다. 경기도 일부 지역도 마찬가지다. 가격이 오르지 않았음에도 풍선효과로 가격이 상승할걸 우려해 서둘러 지정했다.해당 지역 주민들은 현 조치를 억울해하며 반발이 커지는 모양새다. 어떤 면에서 상당한 무리수를 둔 과잉 규제라고 할 수 있다. 연말까지 당분간 수요 위축에 따른 관망세를 보일 수 있는 부분이다.정부가 대책을 발표할 때마다 빠지지 않고 등장하는 것은 대출 규제와 부동산 자금 출처 등 조사 강화다. 이번에는 그 강도가 훨씬 강했다. 대출한도를 주택가격에 따라 차등 적용하고, 부동산 감독기구 출범을 공식화했다. 부동산 거래를 꽁꽁 묶겠다는 의도로 해석된다.현 부동산시장 상황을 개선할 수 있는 근본적인 해결책은 한마디로 공급 확대다. 하지만 공급은 물리적으로 단시간내 이뤄지지 않는다. 지난 10년간 역대 정부에서 체계적으로 공급하지 않은 결과다. 곧바로 해결되지 않는 만큼 보다 구체적인 로드맵을 제시해야 한다.정부는 9.7 공급대책을 발표했다. 하지만 필자가 강조하는 3기 신도시 20만호 추가 공급, 재건축초과이익환수제 폐지와 용적률 상향 등을 통한 도심공급 확대, 부동산PF 문제 등 조기 해결을 통한 민간 자체 공급인 도시개발사업 활성화, 다세대와 주거용 오피스텔 등 비아파트 부문의 세제 등 제도 개선을 통한 공급 추진을 병행해야 한다.조정대상지역이 지정되면 대출규제인 LTV 40% 적용, 신용대출, 중도금과 이주비 대출 등이 강화되고, 세제와 청약 규제 등 전 분야에서 영향력이 강화된다. 세제는 대표적으로 다주택자의 취득세가 2주택 8%, 3주택 이상 12%가 적용돼 진입 문턱이 높아진다. 다주택자 양도세 중과는 2주택자는 기본세율에 20%를 더 내고, 3주택 이상은 30%를 추가한다.또한 장기보유특별공제(연 2%, 15년간 최대 30%)도 배제된다. 현재 2026.5.9까지 유예돼 있다. 1세대 1주택자의 양도세 비과세 요건으로 2년 보유와 2년 거주를 해야 한다. 이밖에도 재건축 조합원당 주택 공급수가 1주택으로 제한되고, 재당첨 제한도 7년이 적용된다.◆ '토허구역' 전체 아파트 확대로 부작용 우려취득세 중과는 일정부분 효과가 있다. 새로운 다주택자가 늘지 않는 것은 어떤 면에서는 다행스러운 부분이다. 양도세가 중과되면 매도 물량이 급감한다. 세제 성격상 팔지 않으면 내지 않는 세금이고, 당장 보유세도 부담이 없기 때문이다. 물론 정부가 보유세 인상을 따로 준비 중인데 내년 이후로 예고됐다. 궁극적으로 매물을 늘리려면 양도소득세를 완화해 퇴로를 확보하는게 우선이다.투기과열지구가 지정되면 일정부분 조정대상지역과 중복된 규제가 적용된다. 정비사업에서는 조합원지위 양도가 제한된다. 재건축은 조합설립인가, 재개발은 관리처분인가 이후에 해당한다. 재건축에서는 단계별로 사업이 지체될 때는 일시 허용된다. 상시적으로는 10년 이상 보유하고 5년 이상 거주한 1주택자는 예외다.당장 조합설립부터 늦어질 수 있는 등 사업이 전반적으로 지체될 여지가 크다. 재당첨 제한은 조정대상지역(7년)과 동시에 지정되면 더 강한 기준인 10년이 적용된다. 청약에서도 2년 이상 지역 거주자에게 우선 공급된다. 정비사업과 청약 전반에서 강도 높은 규제로 사업 진행 속도가 더뎌질 우려가 있다.토지거래허가구역을 전체 아파트(같은 단지 내 연립·다세대 포함)로 확대함에 따라 상당한 부작용이 우려된다. 갭투자 방지를 위한 조치로 실거주 2년을 의무적으로 해야 한다. 하지만 다주택 취득세 중과로 일정부분 제한이 가능하고 최근 부동산 매입 경향은 다주택자가 되려는 수요는 제한적이므로 과잉 조치로 판단된다. 특히 재건축·재개발 등과 상관없는 일반 아파트까지 모두 포함함에 따라 거래 불편과 부작용이 우려된다.사유재산권 침해와 거주 이전의 자유를 해치고, 세입자의 주거 불안이 커진다. 무엇보다 거래 자체가 급감할 수 있어 심각하다. 부동산 거래가 침체하면 경제의 선순환 흐름을 이어가기 어렵다. 전체적인 경제 활성화도 멀어진다. 부동산 경제가 전체 경제에 미치는 순기능과 영향은 무시할 수준이 아니다.◆ 금리 인하기 대출규제 강화는 쉽게 납득 안돼대출 규제는 주택가격 15억원 이하는 대출금액 6억원 이하, 15억원 초과 25억원 이하는 4억원 이하, 25억원 초과는 2억원 이하로 한도를 축소하고, 추가로 스트레스 DSR을 강화했다. 대출한도를 간접적으로 축소하는 제도다.지금은 금리 인상기가 아니고 인하를 앞둔 시점이므로 제도 도입 근거가 합리적이지 않다. 오히려 금리가 인하되면 한도가 늘어날 수 있어 그것을 선제적으로 대비했다는 정부 발표는 놀라울 따름이다.부동산 감독기구는 모든 거래를 조사 대상으로 취급해 감시와 수사까지 한다. 특히 현금 부자인 자산가뿐만 아니라, 전체 매수자는 자금출처 등 세무조사 준비를 철저히 해야 한다. 금액 기준은 국토교통부 20억원 이상, 국세청은 30억원 이상으로 예고한 상태다.역대 초강력 규제가 발표된 상태에서 매수자는 자금조달 등 상환 능력을 점검해야 한다. 매수 시기는 당분간 연말까지 지켜보며 대응하는 전략이 필요하다. 시장의 방향성은 입주물량 등 공급부족이 단시간내 해결되기 어려운 상황이고, 금리 인하를 앞두고 있어 실수요자는 관심을 유지해야 한다.매수에 비중을 두고 꾸준히 준비해야 하는 이유다. 아무리 강력한 수요억제책이라도 공급이 뒷받침되지 않는 한 오래가기 어렵다.향후 전세시장은 매입을 보류한 안주 수요와 신규 수요의 진입, 신규 주택공급 감소 등으로 상승 추세를 이어갈 확률이 높다. 전세대출 규제에 따라 반전세, 월세화 경향이 뚜렷해지며, 세입자의 주거비용도 증가할 수 있다. 결론적으로 강력한 정책 환경 속에서도 내집 마련을 철저히 준비하고 대응해야 한다.
2025.10.21
정부 대출규제-공급대책 ... 수요는 줄고, 공급은 늦고 [경매 NPL컷]
왜 중요한가? 정부는 6월 27일 수도권·규제지역 주택구입 목적 주담대 총액을 6억원으로 제한(6/28 시행)하고, 생애최초 LTV 70%, 6개월 내 전입의무, 만기 30년 제한 등으로 레버리지를 신속히 낮췄습니다.
이어 9월 7일 수도권 ‘착공 기준’
2030년까지 135만호(연 27만호) 공급
청사진과 공공택지 LH 직접 시행을 제시했으나, 같은
날 9월 8일 시행되는 규제지역 LTV 50%→40% 및 주택매매·임대사업자 주담대 LTV=0%, 1주택자 전세대출 2억원 일원화로 수요는
추가 제동이 걸렸습니다.
결과적으로 수요는 즉시 식고,
공급은 이주·철거·착공·보증 구간에서 병목이 커질 위험이 부각됐습니다.◆숫자로 보는 배경가계신용 1,952.8조원(2025년 2분기, +24.6조)으로 절대 부채는 여전히 높습니다. 동시에 부동산 PF 연체율 4.49%(2025년 3월말, 전분기 +1.07%p)로 건전성 긴장도도 큰 편입니다. 정책–금융–공급 캘린더 미스매치는 거래와 가격의 변동성을 확대시킬 소지가 있습니다.◆정책 평가6·27의 ‘총량규제’는 단기 수요 억제 효과가 큽니다. 다만 정비사업 이주비 대출의 승계·경과 규정을 둘러싼 창구 해석 혼선이 일부 현장에서 관찰되고 있어 이주 지연→철거·착공 지연으로 이어질 리스크가 있습니다.9·7은 ‘착공 기준’으로 속도전을 선언했지만, 동시에 시행되는 LTV 추가 강화·사업자 LTV=0% 등 수요 억제 패키지가 브릿지→본PF 전환·보증 요건을 경직시켜 실물공급 병목을 키울 수 있습니다. 요약하면 단기 거래절벽+중기 공급지연의 이중 부담이 발생할 수 있는 국면입니다.◆무엇을 점검할 것인가
1.정책 캘린더 리스크: 6/28·9/8 전후 계약·접수분의 경과규정과 창구지침을 신속·일원화해 시장 혼선을 줄여야 합니다.
2.공급 실행지표의 공개: ‘착공 기준’ 집계와 별개로 이주 완료율·철거
승인·착공 실적을 월 단위로 공개해 정보 비대칭을 축소할 필요가 있습니다.
3.가계대출/전세·집단대출
모니터링: 반등 조짐이 보이는 세부 항목은 선제 규율을 검토해야 합니다.
4.PF 건전성 관리: 사업 단계별(미착공·착공·분양)·**담보유형별(토지·분양수입)**로 차등 관리하고, 만기 재프로파일링과 브릿지→본PF 전환 표준조건을 제도화해야 합니다.
◆투자자 액션플랜
• 직접 매수·개발: 계약 전 사전승인서(금액·금리·만기·중도상환) 확보. 6/28·9/8
전후 한도·승계 가능 여부를 서면 가이드로 재확인. 스트레스 테스트(금리 +50bp, 전세 –5%p, 매각지연 +3개월) 미달 시 보류. 입주권에는 ‘승계 불가 시 자동 해제·재협상’ 특약을 표준화.
• 경매: 경락자금대출 6억 상한·LTV 40% 적용여부를 입찰 전 확정. 낙찰가율 88%+ 구간은 상단 0.5~1.5%p 자동 하향. 배당·선순위·대항력·유치권 보수 산정, 회수 시나리오에 +3개월 기본 가정.
• NPL(가격하방 중심): 이번 사이클의 핵심은 TTR(기간)↑가 아니라 LGD(가격손실)↑입니다. 공급 병목 구역에는 회수율 –2~–6%p 추가 헤어컷을 1순위로 반영하고, 낙찰가율 3개월 이동평균 –2%p 하락, 법원 매각률 , 정비 절차 90일+ 지연 또는 보증/브릿지 재심사 시 자동 강화해서 손실을 줄여야 합니다.
시장가 –1~–3%+낙찰가율
–2/–4/–6%p 3케이스로 LGD를
차등 산출하고, 협상형 딜은 기간 유예 ↔ 헤어컷
교환비율을 수치로 고정해(예: 1개월 유예 = –0.3%p) 의사결정을 기계화하십시오.PF·미착공
담보는 가치 커버넌트(LTV·분양가 대비 커버리지) 위반 시 Step-in
자동 발동과 추가담보·가격 리셋을 계약서에 명문화하는 것이
안전합니다.
수요는 정책 날짜(6/28·9/8)로 즉시 제동, 공급은 ‘착공 기준’과 이주·PF 구간에서
병목. 따라서 지금은 가격 리스크(헤어컷·낙찰가율 트리거)를 선(先)관리하는 쪽이 방어력이 높습니다.
이어 9월 7일 수도권 ‘착공 기준’
2030년까지 135만호(연 27만호) 공급
청사진과 공공택지 LH 직접 시행을 제시했으나, 같은
날 9월 8일 시행되는 규제지역 LTV 50%→40% 및 주택매매·임대사업자 주담대 LTV=0%, 1주택자 전세대출 2억원 일원화로 수요는
추가 제동이 걸렸습니다.
결과적으로 수요는 즉시 식고,
공급은 이주·철거·착공·보증 구간에서 병목이 커질 위험이 부각됐습니다.◆숫자로 보는 배경가계신용 1,952.8조원(2025년 2분기, +24.6조)으로 절대 부채는 여전히 높습니다. 동시에 부동산 PF 연체율 4.49%(2025년 3월말, 전분기 +1.07%p)로 건전성 긴장도도 큰 편입니다. 정책–금융–공급 캘린더 미스매치는 거래와 가격의 변동성을 확대시킬 소지가 있습니다.◆정책 평가6·27의 ‘총량규제’는 단기 수요 억제 효과가 큽니다. 다만 정비사업 이주비 대출의 승계·경과 규정을 둘러싼 창구 해석 혼선이 일부 현장에서 관찰되고 있어 이주 지연→철거·착공 지연으로 이어질 리스크가 있습니다.9·7은 ‘착공 기준’으로 속도전을 선언했지만, 동시에 시행되는 LTV 추가 강화·사업자 LTV=0% 등 수요 억제 패키지가 브릿지→본PF 전환·보증 요건을 경직시켜 실물공급 병목을 키울 수 있습니다. 요약하면 단기 거래절벽+중기 공급지연의 이중 부담이 발생할 수 있는 국면입니다.◆무엇을 점검할 것인가
1.정책 캘린더 리스크: 6/28·9/8 전후 계약·접수분의 경과규정과 창구지침을 신속·일원화해 시장 혼선을 줄여야 합니다.
2.공급 실행지표의 공개: ‘착공 기준’ 집계와 별개로 이주 완료율·철거
승인·착공 실적을 월 단위로 공개해 정보 비대칭을 축소할 필요가 있습니다.
3.가계대출/전세·집단대출
모니터링: 반등 조짐이 보이는 세부 항목은 선제 규율을 검토해야 합니다.
4.PF 건전성 관리: 사업 단계별(미착공·착공·분양)·**담보유형별(토지·분양수입)**로 차등 관리하고, 만기 재프로파일링과 브릿지→본PF 전환 표준조건을 제도화해야 합니다.
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시장가 –1~–3%+낙찰가율
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차등 산출하고, 협상형 딜은 기간 유예 ↔ 헤어컷
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안전합니다.
수요는 정책 날짜(6/28·9/8)로 즉시 제동, 공급은 ‘착공 기준’과 이주·PF 구간에서
병목. 따라서 지금은 가격 리스크(헤어컷·낙찰가율 트리거)를 선(先)관리하는 쪽이 방어력이 높습니다.
2025.09.25
주택공급 확대방안 발표 이후 시장의 변화와 대응 방안 [박합수의 부동산 끝판]
정부는 지난 9월 7일 ‘주택공급 확대방안’을 발표했다. 2030년까지 수도권에 연간 27만 호, 총 135만 호를 착공 기준으로 공급하는 것이 주요 내용이다. 지난 6월 27일 가계부채 관리방안을 발표한 후 나온 새 정부의 첫 공급대책이다. 정부 정책은 수요억제책과 공급대책까지 나오며 방향성이 정해진 셈이다. 시장은 일단 관망세에 접어들었다. 전반적인 대책의 내용을 살펴보고 대응 방안을 수립해 본다.◆LH가 직접 시행 ... 공공택지 공급 방법 전환의 분수령 정부는 먼저 수도권 주택공급 확대와 조기화를 내 걸었다. 공공택지는 LH(한국토지주택공사)가 직접 시행해 공급 속도를 높인다. 물량은 7.5만 호 이상 공급한다. 아울러 공공택지 4.6만 호는 사업속도를 빠르게 진행하고, 우수입지인 3기 신도시에 2026년까지 3.2만 호를 분양한다. 서울 서리풀과 과천 과천지구는 2029년에 착공한다. 올 하반기에는 신규 공공택지 3만 호도 검토한다. LH 직접 시행은 공공택지 공급 방법이 바뀌는 대전환의 분수령이다. 종전은 주택용지 매각을 통해 민간 건설사가 개발하던 방식이었다면, 이제는 LH가 직접 개발이익을 수취하는 형태로 바뀐다. 시행의 성패는 자금조달과 사업성 확보 여부에 달렸다. 특히 용적률을 1기 신도시처럼 300~350%로 상향하고, 분양가도 적정하게 상향해야 사업성이 확보된다. 민간 건설사는 도급 형태로 참여가 이뤄지는데, 대기업과 중견업체 모두 관심을 보일 수 있다. 주택 품질 유지는 중요한 과제다. 장기적으로 지속 가능한 사업을 위한 필수 조건이다. 궁극적으로 LH가 직접 시행하면 사업속도는 빨라질 수 있다. 하지만 민간부문의 공급량이 공공보다 압도적으로 많다는 점을 간과하면 안된다. 반드시 병행을 통한 상생 공급 방안을 모색해야 한다. 3기 신도시는 현 상황에서 사업속도를 높이는 정도로 마무리하면 곤란하다. 반드시 용적률 상향과 공원녹지 및 자족용지 비율 축소를 통해 주택공급을 확대해야 한다. 실질적인 공급 효과를 달성할 수 있는 가장 빠르고 쉬운 길이다. 서울 서리풀과 과천은 3기 신도시보다 청약 경쟁률이 높을 것으로 예상되는 최우량 사업지다. 역시 용적률 확대 등을 통한 추가 물량 확보가 요구된다. 아울러 주력 공급면적을 전용 기준으로 85㎡가 아닌 60㎡로 조정해 물량을 확대해야 한다. 인구구조 변화로 가구원 수가 감소함에 따라 자연스러운 부분이고, 확장형 설계의 진화로 거주 불편이 감소했다.자료=국토교통부 도심 내 주택공급 확대다. 역대 어느 정부를 막론하고 관심 사항이다. 도심 내 유휴부지, 노후시설 등을 활용한다. 도심 정비사업 활성화가 주인공이다. ‘공공 도심사업 시즌2’도 준비하고 있다. 1기 신도시 정비사업은 주민 제안 방식으로 변경을 추진한다. 정비사업은 절차 간소화, 사업성 제고를 위한 제도 개선, 용적률 상향 등의 방안을 담았다. ◆서울 중소형 아파트 70%수준까지 확대 필요 도심 내 유휴부지 등은 과거 정부에서부터 지속 추진해온 사업이다. 기대보다 공급 효과는 크지 않다. 아울러 노후 공공청사 등을 활용한 공급 확대가 절실하다. 특히 종전 대규모 부지로 검토됐던 태릉CC와 육군사관학교 등에 대한 추가 검토도 요구된다. 도심은 수요자의 거주 희망 요구가 많은 곳으로 고밀 개발을 통한 공급 확대가 필요하다. 사실 외곽 공공택지보다 훨씬 선호도가 높다. 특히 도심 개발의 대표 격인 정비사업은 영원한 숙제다. 서울 재건축은 향후 10년간 지속적인 변신으로 천지개벽형 변화가 예상된다. 개발 시 용적률을 400~500% 수준까지 상향할 필요도 있다. 도시 내 가용용지가 제한적인데다 철도, 도로 등 기반시설이 잘 갖춰져 있으므로 고밀 개발이 적합하다. 최근 이뤄지는 역세권 활성화 사업이 본보기다. 재건축초과이익 환수제는 사업의 최대 걸림돌로 폐지가 답이다. 재개발은 정비구역이 해제된 곳이 너무 많아 현재 진행되는 사업장이 많지 않다. 정비구역 지정을 대폭 확대해 개발 지역을 넓혀야 한다. 서울은 주택보급률이 94%에 불과한 절대 공급부족 상태다. 특히 주택 유형 중 아파트가 차지하는 비율은 전국 평균 64%보다 4%P 이상 적다. 아파트를 중소형 위주로 70% 수준까지 확대해야 수요를 감당할 수 있다. ◆민간 공급 활성화 방안 병행돼야 민간의 주택공급 여건 개선이 과제로 부상했다. 신속한 인허가 지원, 소음 평가 기준 합리화, 기부채납 부담 완화, 공적보증 지원 강화, 임대사업 전환용 PF보증 신설, 조기 착공 인센티브 강화, 신축매입임대 등 신속공급 모델 확대 등이 포함됐다. 이번 대책은 공공주도로 공급을 확대한다는게 골자다. 민간 공급은 지난 3년간 정체 상태에 있었다. 아울러 부동산 PF 부실로 지지부진했던 사업 활성화를 위해 공적보증 지원 강화에 대한 기대가 크다. 공공이 공급을 상당 부분 해결한다고 하지만, 저소득층 주거 안정에 집중해야 한다. 민간 공급 확대는 자체 부지를 확보해 추진하는 도시개발사업 등이 순조롭게 진행돼야 한다. 당장은 지방에 미분양주택이 넘쳐나는 것처럼 보이지만, 2026년 이후에는 수도권과 마찬가지로 공급부족에 시달릴 수도 있다. 지금부터 지방도 공급을 재개해야 할 때다. 부동산시장 거래질서 확립 차원에서 감독하는 조직을 신설하고, 세무조사, 자금출처조사 등 수요억제책도 병행한다. 주택매매·임대사업자에 대한 대출을 수도권에서 금지하고, 토지거래허가구역을 국토부 장관이 직접 지정할 수 있도록 변경한다. 이번에 공급대책을 발표하면서 수요억제책까지 추가했다.◆수요억제책에 공급대책까지 나오며 방향성 정해진 셈 정부 대책에 대한 대응 방안을 종합적으로 살펴보자. 공공이 주도하는 공급체계 변경으로 오히려 도심과 기존 신도시 등의 아파트 가격 경쟁력이 강화될 수 있다. 결과적으로 실수요자는 매수의 관점을 유지해야 한다. 입주물량 부족이 단기간 내 해결될 개연성은 크지 않다. 또한 금리인하가 예고된 상황을 고려하면 당분간 가격은 소폭 상승세를 유지할 확률이 높다. 5년간 수도권 135만 호는 결코 많은 물량이 아니다. 100% 공급된다는 보장도 없으므로 3기 신도시 물량 확대 등 추가적인 확보는 불문가지다.공급은 공공부문의 역할도 중요하지만, 민간의 자체적인 공급도 병행해야 충분한 물량 확보가 가능하다. 지나친 대출 규제 등 수요억제책은 일정 기간이 지나면 한계가 나타난다. 그 후로는 공급이 가격안정 역할을 하지만, 시간 차이로 효과를 기대하기 어려운 상황이다. 당장 입주할 수 있는 물량이 절대적으로 부족하기 때문이다. 대출 규제 등으로 유동성을 과도하게 옥죄면, 부동산 경기 침체와 더불어 소비위축 등으로 경제 활성화는 멀어진다. 국가 경제는 여러 부문의 순환고리로 이루어지는 유기물의 결합체다. 정부는 당장 하반기 말에 닥칠 시중의 자금 경색과 혼란을 막기 위해, 금융권 대출 총량목표 50% 감축을 철회하는 등 유연성 있는 정책으로 대응해야 한다.
2025.09.10
코인가이드
약세장 속 차별화될 알트코인 선별법 [코인ZOOM]
최근 들어 “사이클 끝났다, 상승장은 종료다”라는 말이 시장 곳곳에서 들린다. 업토버(Uptober) 붕괴 이후 투자심리는 얼어붙었지만, ETF·파생상품·규제·온체인 데이터를 함께 보면 자금의 중심은 오히려 개인에서 기관으로 이동하고 있다. 하이프가 빠져나간 자리에서, 실적·수익·가치 축적 구조를 기준으로 알트코인을 다시 고르는 새로운 사이클이 조용히 시작되고 있다.◆ "10월엔 다를 것"이라는 기대 꺾여최근 투자자들 사이에서 유난히 자주 들리는 말이 있다. “사이클 종료”, “상승장 끝났다”, “다 끝났다”.특히 기대를 모았던 이른바 ‘업토버(Uptober)’가 무너진 뒤 분위기는 더 가라앉았다. 업토버는 “10월이면 비트코인이 오른다”는 과거 패턴에서 나온 말인데, 올해는 10월 10일 대규모 청산 여파로 알트코인들이 줄줄이 무너졌다. “10월만큼은 다를 것”이라는 기대가 꺾이자 시장에는 실망감과 상실감만 짙게 남았고, 곳곳에서 “시즌은 이제 끝났다”는 자조 섞인 말이 더 크게 들리기 시작했다.하지만 겉으로 보이는 가격 흐름과는 다른 이야기를 전하는 지표들이 있다. 블룸버그 자료를 보면, 비트코인 현물 ETF의 기관 비중은 작년 대비 확연히 증가했다. 해외 거래소 중심으로 움직이던 파생상품 시장에서도 변화가 포착된다. 특히 리테일이 주도하던 바이낸스(Binance) 선물 시장보다, 미국 전통 금융권의 핵심 선물 시장인 시카고상품거래소(CME)의 비중이 더 빠른 속도로 확대되고 있다.CME는 원유·금·S; font-weight: 400;" >◆ 시장 참여자 구성이 개인에서 기관 중심으로 이동옵션 시장에서도 같은 흐름이 이어진다. 그동안 디지털 자산 전문 투자자들이 주로 사용하던 해외 옵션 시장 대신, 블랙록(BlackRock)의 비트코인 현물 ETF인 IBIT을 기반으로 한 옵션 거래가 늘고 있다. 옵션은 구조상 기관의 활용도가 높은 상품이다. 이런 변화는 비트코인 시장 참여자 구성이 조용히 '개인 중심 → 기관 중심'으로 이동하고 있음을 시사한다.규제 영역에서도 중요한 변화가 감지된다. 지난 11월 10일, 미국 상원 농업위원회가 포괄적 디지털자산 규제 법안 초안을 공개하며 수년간 논란이었던 '무엇이 증권이고 무엇이 아닌가'라는 기준을 처음으로 정리하기 시작했다. 현물 거래소는 상품선물거래위원회(CFTC), 투자성 토큰은 증권거래위원회(SEC)가 감독하는 이원 체계가 구체적으로 논의되기 시작한 것이다. 그동안 토큰 성격을 둘러싼 해석 싸움이 시장에 불확실성을 키웠다는 점을 떠올리면, 이 변화는 상징성이 크다.흥미로운 점은 이 규제 논의와 거의 같은 시기에 유니스왑(Uniswap)에서도 중대한 거버넌스 변화가 등장했다는 것이다. 유니스왑 창립자 헤이든 아담스는 최근 ‘Unification’ 제안을 통해, 프로토콜이 벌어들이는 수익과 UNI 토큰 사이에 보다 명확한 가치 축적 구조를 만들겠다는 계획을 내놓았다. 그동안 프로토콜 수수료를 토큰 경제에 어떻게 연결할지를 두고 여러 차례 논의가 있었지만, 벤처캐피털의 반대 등으로 실제 적용까지 이어지지는 못했다. 이번에는 재단과 팀이 함께 나서 소각 등 구체적인 구조를 제안했다는 점에서 이전과는 결이 다르다.이 변화는 '토큰이 실제 수익과 연결되는가'가 점점 더 중요한 기준으로 자리 잡고 있음을 보여준다. 이 연장선에서 자연스럽게 연결되는 사건이 하나 더 있다. 침체된 시장이라 크게 주목받지 못했지만, 11월 19일 블랙록이 ‘스테이킹 이더리움 ETF’를 델라웨어에 공식 등록한 것이다. 스테이킹 보상은 이더리움이 만들어내는 가장 고유한 현금흐름 구조다.◆ 블랙록의 '유의미한' 움직임비트코인과 이더리움 정도에만 집중하며 비교적 보수적인 태도를 보여온 블랙록이 이 구조를 ETF 안으로 조심스럽게 편입하기 시작했다는 점은, 단순히 신상품을 하나 더 추가했다는 의미를 넘어선다.이는 '스테이킹처럼 구조적 수익이 발생하는 자산을 어떻게 제도권 상품으로 편입할 것인가'에 대해, 세계 최대 자산운용사가 느리지만 명확한 방향성을 제시하기 시작했다는 신호다. 이미 이더리움 현물 ETF를 운용 중인 블랙록이기에 완전히 새로운 확장이라기보다는, 기존 이더리움 상품을 한 단계 더 ‘현금흐름 자산’에 가깝게 진화시키려는 움직임으로 보는 것이 적절하다.이런 변화 속에서 투자자들 사이에서 한 가지 질문이 자연스럽게 떠오른다. “그렇다면 비트코인·이더리움 다음은 무엇인가?”미국 주식시장에서 ‘매그니피센트7(M7)’이 전체 시장을 이끄는 것처럼, 디지털 자산 시장에서도 매출·사용량·수수료 같은 실질 지표로 프로젝트를 평가하는 흐름, 이른바 ‘디지털 자산 M7’을 찾으려는 시도가 나타나고 있다. 단순 밈이나 내러티브보다 비즈니스 모델과 현금흐름이 토큰 가치에 얼마나 축적되는지가 더 중요한 시대가 된 것이다.◆ "비트코인-이더리움 다음은 무엇인가?"이 기준에서 가장 먼저 조명이 향하는 영역이 바로 '거래(트레이딩)'다. 더 많은 자산이 온체인으로 이동할수록 결국 '어디에서 사고팔릴 것인가'라는 질문이 필연적으로 등장한다. 래리 핑크가 말한 “모든 자산은 토큰화될 것”이라는 전망도 이 구조 속에서 이해할 수 있다. 토큰화 자산의 성장은 결국 거래를 만들고, 거래는 곧 수수료라는 가장 명확한 수익 모델로 이어진다.트럼프 정부 2.0 출범을 전후해 디지털 자산의 거래 중심축도 빠르게 변화하고 있다. 중앙화 거래소(CEX)에서 줄어든 거래량은 사라진 것이 아니라, 온체인 특히 탈중앙화 거래소(DEX)로 점점 이동하고 있다. 여전히 이더리움(Ethereum)·솔라나(Solana)가 전체 DEX 거래량의 절반 이상을 차지하지만, 그 사이에서 BNB Chain·Base처럼 거래소가 직접 운영하거나 적극적으로 부양하는 체인들의 비중이 눈에 띄게 확대되고 있다.이더리움이나 솔라나는 생태계가 자연스럽게 성장할 때까지 시간을 기다려야 하지만, 중앙화 거래소는 자신들이 운영하는 체인이 성장할수록 기업 가치와 수익이 직접 늘어난다. 그래서 누구보다 공격적으로 인센티브·마케팅·토큰 보상을 집행하며, 이미 해당 거래소를 이용하는 리테일 투자자들의 관심이 빠르게 유입된다. 이렇게 형성된 유동성은 급속도로 거래량을 끌어올린다.BNB Chain의 팬케이크스왑(CAKE), Base의 에어로드롬 파이낸스(AERO)처럼 거래소 체인과 긴밀하게 연결된 DEX 토큰은 기관 입장에서도 '지금 시점에서 눈여겨볼 만한 후보군'으로 평가될 여지가 충분하다. CAKE는 빗썸(Bithumb)에서, AERO는 업비트(Upbit)에서 각각 매매할 수 있다.실제로 AERO는 웹3 대표 투자사 애니모카 브랜즈(Animoca Brands)가 시장에서 직접 매수했다고 밝히며 화제가 되기도 했다. DEX가 '디지털 자산 시장에서 가장 직관적인 수익 모델'임을 단적으로 보여주는 사례다.◆ 알트코인을 바라보는 관점 자체의 변화이는 특정 종목을 추천하기 위한 목적보다 규제 명확화와 기관 중심의 시장 재편 흐름 속에서 알트코인을 바라보는 관점 자체가 변하고 있다는 점을 강조하고 싶다. 과거처럼 '어디가 먼저 급등할까'를 맞히는 게임보다, 어떤 프로토콜이 실제 수익을 만들고 그 수익을 토큰 가치에 어떻게 반영하는지를 살펴보는 접근이 늘어나고 있다.지금 시장은 조용하지만, 구조는 이미 달라지고 있다. 하이프 중심의 사이클에서, 데이터·수익·비즈니스 모델을 기준으로 프로젝트를 바라보는 새로운 관점이 자리 잡고 있다. 이런 흐름 속에서 알트코인을 기업처럼 분석해 보려는 투자자들은 점점 늘어나고 있다.아직은 초기 단계일지 모르지만, 다음 사이클을 준비하는 이들에게는 충분히 중요한 변화다.
2025.12.02
찬바람과 함께 하락장 문턱에 선 비트코인? [코인진단]
[코인진단-22] 비트코인 가격이 한 달 넘게 약세를 지속하고 있다. 11월 초 한때는 10만달러를 깨고 9만달러대에서 며칠간 머물렀다. 올해 내내 같이 움직이던 미국 기술주의 움직임이 견조한데도, 비트코인만 약세를 보이다 보니 투자자들 사이에서는 ‘하락장’ 언급도 심심찮게 나온다. 4년에 한 번 돌아온다는 경향적 약세장이 이제 시작된 것 아니냐는 것이다.통상 비트코인 가격이 고점 대비 20% 하락하면 하락장의 공포가 스멀스멀 커진다. 지난달 기록했던 비트코인 고점이 개당 12만6000달러. 현재 가격은 10만2000달러니 이런 얘기가 나올만도 하다.하지만 단순한 가격 하락만으로 이런 공포 분위기가 조성되는 것은 아니다. 비트코인의 구체적 유통 흐름을 추적하는 온체인데이터 분석가들 역시 ‘크립토 윈터’ 가능성을 조심스럽게 점치고 있다. 오늘은 이 얘기를 해보려 한다.◆ 기관 매수에 가려져있던 '고래' 매도 … 존재감 드러나다지난해 연말은 매우 독특한 시기였다. 미국을 전세계 암호화폐 No.1 국가로 만들겠다고 공약한 도널드 트럼프 대통령이 당선된 후, 6만달러대에 머물던 비트코인 가격은 가파른 상승을 시작해 몇 주만에 10만달러를 돌파했다.가격 급등은 이익 실현으로 연결됐다. 온체인 데이터를 보면 이 시기, 보유 연한이 7년 이상 된 비트코인 ‘고래’ 투자자들이 이익 실현을 강하게 한 정황이 포착된다. 아래 차트는 이들이 최근 8년동안 대량의 자금을 이동시킨 흔적을 나타낸 것이다. 붉은 선은 1회에 5억달러, 주황색 선은 1회에 1억달러 이상의 자금이 이동된 시기를 말한다. 업계에서는 이런 이동은 매도나 손바뀜으로 추정한다. 대략 10만달러 돌파 시기부터 오래된 ‘전통 고래’들의 이익실현으로 추정되는 트랜잭션이 급증했다는 얘기다. 그리고 이 추세는 2025년 내내 지속되고 있다.이런 움직임은 필연적으로 시중의 비트코인 매도 압력을 늘릴 수 밖에 없다. 그렇다면 비트코인 가격은 어떻게 계속 오를수 있었던 것일까. 답은 간단하다. 미국에서 이전에는 없었던 매수 주체가 나타났기 때문이다. 트럼프 대통령 취임 이후, 디지털자산 친화적인 분위기가 조성되면서 비트코인 현물 상장지수펀드(ETF), 전략적 암호화폐 매수 기업(Digital Treasury Asset, DAT) 등 기관투자자 매수가 잇달았다.하지만 이런 분위기는 10월 11일(한국시간) 발생했던 크립토 대량 청산 사건 이후 생기를 잃어가기 시작했다. 당시 트럼프 대통령이 중국의 희토류 수출제한 조치에 대한 대응으로 100% 추가 관세 카드를 들고 나오자 비트코인은 일시적으로 5% 넘게 폭락했다. 이 과정에서 만 하루동안 약 190억달러(27조8700억원)에 달하는 암호화폐 파생상품 포지션이 청산됐다. 대부분이 가격 상승에 베팅했던 ‘롱 포지션’들이었다.시장에 매수압이 갑자기 사라지자 비트코인 가격은 밀려 내려오기 시작했다. 비트코인 매수에 나서는 기관투자자들도 몸을 사렸다. 영국 투자관리사 파사이드인베스터스 자료에 따르면 최근 2주 동안 미국 비트코인 현물 ETF에서 유출된 자금 규모는 21억 1200만달러에 달한다.11월 들어서 기관투자자들의 자금 유입은 거의 사라진 상태다. 크립토 자산운용사인 카프리올(Capriole) 자료에 따르면 미국 기관투자자들의 자금 유입은 올해 관세전쟁 직전을 제외하고는 항상 플러스(+) 상태를 유지했다. 그러나 지난 11월 3일부터는 마이너스(-)로 돌아섰다.비트코인 생태계에서는 매일 450개의 비트코인이 채굴된다. 이 물량은 채굴 비용 등을 충당하기 위해 시중에서 처분되는 경우가 많다. 수급 관점에서 보면 비트코인 가격이 제자리를 유지하기 위해서는 매일 450개 이상의 신규 매수가 이뤄져야 한다는 것이다. 카프리올은 11월 3일부터는 기관투자자들의 매수 물량이 이 수준 밑으로 내려갔다고 설명했다.◆ 365일 이동평균선 깨느냐 … 투자자들 주목하는 이유훈련받은 인간은 이성을 잘 유지한다. 하지만 공포감을 느낄 때는 여러가지 소음에도 잘 휘둘린다. 투자자들도 그런 측면에서 심리와 서사의 영향을 크게 받는다. 이런 점에서 지금 비트코인의 가격적 위치는 공교롭다. 기술적 분석에서 사용하는 365일 이동평균선(MA) 위에 붙어있는 상태이기 때문이다.비트코인 가격 분석을 할 때 365일 이동평균선은 상당히 강력한 저항선으로 취급되지만, 동시에 하락장 시작 시점을 잘 잡아내는 것으로 알려져 있는 지표다. 아래 차트의 가격 흐름을 보면 가장 최근에 있었던 하락장은 2022년 1월(큰 흰색 원)에 시작됐는데, 비트코인 가격이 365일 이동평균선을 강하게 하방 돌파했다. 이후 비트코인 가격이 기술적 반등을 시도했지만 이 선에 가로막혀 재차 하락하면서 1년 여 동안의 긴 하락장이 시작됐다.최근 비트코인 가격은 11월 6일과 7일에 걸쳐 이 선 아래로 살짝 처지는 모습을 보였다. 하지만 이후 미국 정부 셧다운 종료 뉴스가 나오고, 트럼프 대통령이 미국 국민들에 인당 2000달러의 보조금을 지급할 수 있다는 소식이 알려지면서 10만7500달러선까지 반등했다. 그 이후로 추가 상승 동력을 얻지 못하고 13일 현재는 다시 10만2000달러대로 내려간 상태다.정리하자면 비트코인 가격은 10만달러를 돌파한 이후, 올해 내내 전통적인 고래투자자들의 이익 실현으로 하방 압력을 받았다. 이 압력을 ‘신규 고래’라고 할 수 있는 미국의 기관투자자들이 매수로 막아냈던 것이다. 그러나 11월 초부터는 이 매수압력이 사라졌고, 그래서 비트코인 가격이 하락을 거듭하다가 급기야는 하락장 진입을 의미하는 기술적 지표의 경계선까지 내려온 셈이다. 분석가들은 이런 상황에서는 이후의 가격이 위로 가느냐, 아래로 가느냐를 점치기 쉽지 않다.개인적으로 아직까지는 위로 갈 가능성이 약간 더 높아 보인다. 왜냐하면 이번 상승장이 시작된 이후 몇 차례의 하락을 막아내면서 지지선으로서 365일 이동평균선의 신뢰도가 높아졌기 때문이다. 지난해 8월에는 엔캐리 트레이드 언와인드 사태때 비트코인 급락이 있었지만 막아냈고, 올해 4월 관세전쟁때도 365일 이동평균선을 만나기는 했지만 하방 돌파는 일어나지 않았다. 물론 이런 기술적 지표만으로는 내일의 상황이 어떻게 될지 확언하기 어렵다.결국 비트코인의 향방은 11월과 12월 사이 일어나는 거시경제 변수에 달려있을 것으로 보인다. 시장에서 주목하는 것은 두 가지다. 우선 12월 FOMC에서 미 연방준비제도(연준)가 한차례 더 금리인하를 할 것인가 여부다. 제롬 파월 의장은 10월 FOMC 이후 기자들과의 대화에서 12월 동결 가능성을 암시했지만, 최근 나오는 고용 데이터는 다시 부실화되는 조짐을 보이고 있다.두 번째는 최근 미국 레포시장에서 발생한 유동성 경색 신호를 연준이 얼마나 능동적으로 관리해 줄 것인가 하는 부분이다. 미국 레포 금리는 11월 초 기준금리 상단을 훌쩍 뛰어넘어 4.22%까지 치솟은 바 있다. 이에 따라 지난 2019년에 그랬던 것처럼 연준이 직접 유동성 공급에 뛰어들지 않겠냐는 기대감이 커지고 있다. 두 가지 모두 현실화되지 않는다면 비트코인 가격 반등은 장담하기 어려워 보인다.
2025.11.14
비트코인 '연말 20만달러' 물건너가나? [코인진단]
[코인진단-21] ‘업토버(Uptober)’의 꿈이 멀어지고 있다. 업토버란 비트코인이 역사적으로 10월에 수십%의 높은 상승폭을 자주 기록해 왔다고 해서 생긴 조어다. 올해 10월에는 연준 금리인하, 스테이블코인 활성화 등 미국발 호재로 인해 큰 폭의 비트코인 상승이 예상됐지만 막상 상자를 열어보니 시장은 전혀 기대대로 흘러가지 않았다.10월 30일 현재, 글로벌 최대 거래소 바이낸스 기준으로 비트코인 가격은 11만3300달러다. 월간 상승률은 약 -1.95%. 그것도 10월 10일 한때 10만2000달러까지 폭락했다가 비교적 월말에 가까워 오면서 가격이 회복된 것이다.요즘 비트코인은 왜 기대와 다른 움직임을 보이고 있는 것일까. 많은 자산운용사들이 전망한 ‘연말 20만달러’는 달성할 수 있는 목표일 것인가. 오늘은 이런 물음들과 앞으로의 전망에 대해 답해보려고 한다.◆ 중국
관세 100% 추가 발언, 크립토 시장 침체 부르다10월 암호화폐 시장 분위기가 지지부진해진 이유는 명확하다. 지정학적 문제 때문이다. 이달 초 중국이 발표한 희토류 수출 제한 조치가 원천적인 불씨가 됐다. 희토류 대부분을 중국에서 수급하고 있는 미국은 만 하루 만에 발끈하고 나섰고, 도널드 트럼프 미국 대통령은 대중국 관세율을 100% 올리겠다고 엄포했다.미국발 관세전쟁이 재개될 위험에 처하자 위험자산 시장은 급격히 반응했다. 하필 금요일에 뉴스가 나오면서 주말에 개장한 크립토 시장이 하락의 여파를 모두 얻어맞았다. 트럼프 대통령의 발언이 나왔던 10일 비트코인 가격은 일시적으로 10% 넘게, 알트코인 가격은 심한 경우 50% 넘게 하락했다.문제는 낙폭이 아니라 파생상품 시장의 청산이었다. 이날 급락이 발생하면서 상승에 베팅하고 있었던 롱포지션이 대부분이 청산됐다. 알트코인의 경우 레버리지를 2배만 쓴 롱포지션도 청산되거나 청산 위기를 맞았다. 이날만 하루동안 청산된 금액이 190억달러, 그중 167억달러가 롱포지션이었다.며칠 지나지 않아 트럼프 대통령과 미국은 강경한 태도를 접고 중국과 무역 협상에 돌입했고, 대부분의 위험자산 가격은 회복됐다. 하지만 수백억어치 투자금이 증발된 크립토 시장에는 활력이 돌아오지 않고 있다.위 차트는 10월 10일 하락 이후 미국의 대표 위험자산인 나스닥100 지수와 비트코인 가격의 회복 추이를 나타낸 것이다. 미국과 중국이 대부분의 갈등을 봉합하고 정상회담을 앞두고 있는 시점에서 나스닥100은 폭락 전 대비 4.12% 상승했다. 그러나 비트코인은 여전히 -9.65% 하락한 상태다. 더 민감한 변동성을 보이는 비트코인이 호재 발생에도 불구하고 나스닥 대비 13% 이상 뒤처져있다는 얘기다.◆ 상승 이끌었던 DAT 기업들, 코인 팔기 시작상승 모멘텀이 좀처럼 나오지 않는 이유는 또 있다. 지난달 칼럼에서 이더리움을 비롯한 몇 개의 암호화폐들이 2분기 비약적인 상승을 기록했던 배경에 DAT(Digital Asset Treasury) 기업이 있었다고 설명한 바 있다. 하지만 6월부터 8월까지 비트코인, 이더리움 상승을 이끌었던 DAT 기업들의 매수세가 9월부터는 완연히 주춤하고 있다고 했었다.10월 시장에서는 매수세가 줄어드는 수준이 아니라 가지고 있던 코인을 시장에 내다 파는 DAT 기업들이 속속 등장하고 있다. 과거 DAT 기업들은 암호화폐 시장의 든든한 버팀목이었지만 이제는 오히려 매도 압력을 조성하는 존재가 되었다는 말이다.이더리움 DAT 기업인 ETHZilla는 최근 2억5000만달러 규모의 자사주 매입 프로그램을 진행한다는 명목으로 4000만달러 상당의 이더리움을 매각했다. 이들 DAT 기업들이 암호화폐를 자체 보유하는 것에서 나오는 프리미엄을 순자산가치 배수(mNAV)라고 부른다. mNAV 수치가 1이상이 돼야 DAT 기업을 하는 이점이 생긴다.ETHZilla는 10월 23일 기준 mNAV가 0.62%까지 떨어지며 주가가 폭락하는 어려움을 겪었다. 이후 주주들의 원성이 폭발하자 결국 보유하던 이더리움을 매각한 것이다. 매각 후 ETHZilla의 주가는 5.42% 상승했다.이런 풍경은 앞으로 암호화폐 시장에서 자주 재현될 가능성이 높다. 이미 mNAV가 1아래로 떨어진 DAT 기업들이 대부분이기 때문이다. 아직 정확한 공시가 나오지는 않았지만 비트코인 DAT 기업인 시콴스(Sequans)는 지난 29일 약 1억1100만달러 상당의 비트코인 970개를 암호화폐 거래소인 코인베이스로 이체했다.통상 DAT 기업이 보유 중이던 코인을 거래소로 전송한다는 것은 매도를 의미한다. 시콴스의 mNAV는 0.74이며 BTC 이동 보도 후 주가는 4.68% 급등했다.◆ 알트코인 현물 ETF 출시 생각보다 빨라진다비교적 우호적이던 미국 금리도 12월부터는 쉽지 않을 분위기다. 제롬 파월 연준 의장은 지난 30일 열렸던 10월 FOMC 기자회견에서 “12월에 금리인하 여부는 확실치 않다”며 “오히려 (지금과는) 거리가 멀다”고 말했다. 10월까지는 위험관리 차원으로 금리인하를 했지만, 이후는 다른 문제라는 것이다.그는 “추가적인 고용 둔화가 보이지 않으며, 연준 위원들은 지금의 금리가 중립금리 추정치 범위에 진입했다고 보고 있다”라고 말했다. 아울러 미국 정부 셧다운 상황을 ‘안개’에 비유하면서 “안갯속에서 운전할 때는 속도를 줄일 수 있다”라고 말했다. 11만1500달러선을 오르내리던 비트코인 가격은 파월 의장 발언 직후 10만9000달러선까지 하락했다.아직 여러가지 호재들이 남아있긴 하다. 10월 28일 솔라나(SOL)와 헤데라(HBAR), 라이트코인(LTC)의 스테이킹 가능한 현물 상장지수펀드(ETF) 상품이 미국 시장에 상장됐다. 11월부터는 본격적으로 알트코인 현물 ETF가 쏟아질 가능성이 높다. 스테이블코인 시가총액도 빠른 속도로 꾸준하게 상승 중이다.중요한 것은 이런 요소들이 대규모 청산과 함께 사라진 상승 모멘텀을 되살릴 수 있을 것인가 하는 부분이다. 그게 되지 않는다면 미국 시장은 예상대로 연말까지 승승장구하는 가운데, 코인시장만 외면당하는 우울한 가능성도 있다.일단 현재로서는 올해 말까지는 20만달러 달성은 쉽지 않아 보인다. 거래량이 잘 나오면서 상대적 변동성이 낮은, 시가총액 상위 암호화폐로 포트폴리오를 재조정하고 보수적인 관점을 가질 필요가 있다.
관세 100% 추가 발언, 크립토 시장 침체 부르다10월 암호화폐 시장 분위기가 지지부진해진 이유는 명확하다. 지정학적 문제 때문이다. 이달 초 중국이 발표한 희토류 수출 제한 조치가 원천적인 불씨가 됐다. 희토류 대부분을 중국에서 수급하고 있는 미국은 만 하루 만에 발끈하고 나섰고, 도널드 트럼프 미국 대통령은 대중국 관세율을 100% 올리겠다고 엄포했다.미국발 관세전쟁이 재개될 위험에 처하자 위험자산 시장은 급격히 반응했다. 하필 금요일에 뉴스가 나오면서 주말에 개장한 크립토 시장이 하락의 여파를 모두 얻어맞았다. 트럼프 대통령의 발언이 나왔던 10일 비트코인 가격은 일시적으로 10% 넘게, 알트코인 가격은 심한 경우 50% 넘게 하락했다.문제는 낙폭이 아니라 파생상품 시장의 청산이었다. 이날 급락이 발생하면서 상승에 베팅하고 있었던 롱포지션이 대부분이 청산됐다. 알트코인의 경우 레버리지를 2배만 쓴 롱포지션도 청산되거나 청산 위기를 맞았다. 이날만 하루동안 청산된 금액이 190억달러, 그중 167억달러가 롱포지션이었다.며칠 지나지 않아 트럼프 대통령과 미국은 강경한 태도를 접고 중국과 무역 협상에 돌입했고, 대부분의 위험자산 가격은 회복됐다. 하지만 수백억어치 투자금이 증발된 크립토 시장에는 활력이 돌아오지 않고 있다.위 차트는 10월 10일 하락 이후 미국의 대표 위험자산인 나스닥100 지수와 비트코인 가격의 회복 추이를 나타낸 것이다. 미국과 중국이 대부분의 갈등을 봉합하고 정상회담을 앞두고 있는 시점에서 나스닥100은 폭락 전 대비 4.12% 상승했다. 그러나 비트코인은 여전히 -9.65% 하락한 상태다. 더 민감한 변동성을 보이는 비트코인이 호재 발생에도 불구하고 나스닥 대비 13% 이상 뒤처져있다는 얘기다.◆ 상승 이끌었던 DAT 기업들, 코인 팔기 시작상승 모멘텀이 좀처럼 나오지 않는 이유는 또 있다. 지난달 칼럼에서 이더리움을 비롯한 몇 개의 암호화폐들이 2분기 비약적인 상승을 기록했던 배경에 DAT(Digital Asset Treasury) 기업이 있었다고 설명한 바 있다. 하지만 6월부터 8월까지 비트코인, 이더리움 상승을 이끌었던 DAT 기업들의 매수세가 9월부터는 완연히 주춤하고 있다고 했었다.10월 시장에서는 매수세가 줄어드는 수준이 아니라 가지고 있던 코인을 시장에 내다 파는 DAT 기업들이 속속 등장하고 있다. 과거 DAT 기업들은 암호화폐 시장의 든든한 버팀목이었지만 이제는 오히려 매도 압력을 조성하는 존재가 되었다는 말이다.이더리움 DAT 기업인 ETHZilla는 최근 2억5000만달러 규모의 자사주 매입 프로그램을 진행한다는 명목으로 4000만달러 상당의 이더리움을 매각했다. 이들 DAT 기업들이 암호화폐를 자체 보유하는 것에서 나오는 프리미엄을 순자산가치 배수(mNAV)라고 부른다. mNAV 수치가 1이상이 돼야 DAT 기업을 하는 이점이 생긴다.ETHZilla는 10월 23일 기준 mNAV가 0.62%까지 떨어지며 주가가 폭락하는 어려움을 겪었다. 이후 주주들의 원성이 폭발하자 결국 보유하던 이더리움을 매각한 것이다. 매각 후 ETHZilla의 주가는 5.42% 상승했다.이런 풍경은 앞으로 암호화폐 시장에서 자주 재현될 가능성이 높다. 이미 mNAV가 1아래로 떨어진 DAT 기업들이 대부분이기 때문이다. 아직 정확한 공시가 나오지는 않았지만 비트코인 DAT 기업인 시콴스(Sequans)는 지난 29일 약 1억1100만달러 상당의 비트코인 970개를 암호화폐 거래소인 코인베이스로 이체했다.통상 DAT 기업이 보유 중이던 코인을 거래소로 전송한다는 것은 매도를 의미한다. 시콴스의 mNAV는 0.74이며 BTC 이동 보도 후 주가는 4.68% 급등했다.◆ 알트코인 현물 ETF 출시 생각보다 빨라진다비교적 우호적이던 미국 금리도 12월부터는 쉽지 않을 분위기다. 제롬 파월 연준 의장은 지난 30일 열렸던 10월 FOMC 기자회견에서 “12월에 금리인하 여부는 확실치 않다”며 “오히려 (지금과는) 거리가 멀다”고 말했다. 10월까지는 위험관리 차원으로 금리인하를 했지만, 이후는 다른 문제라는 것이다.그는 “추가적인 고용 둔화가 보이지 않으며, 연준 위원들은 지금의 금리가 중립금리 추정치 범위에 진입했다고 보고 있다”라고 말했다. 아울러 미국 정부 셧다운 상황을 ‘안개’에 비유하면서 “안갯속에서 운전할 때는 속도를 줄일 수 있다”라고 말했다. 11만1500달러선을 오르내리던 비트코인 가격은 파월 의장 발언 직후 10만9000달러선까지 하락했다.아직 여러가지 호재들이 남아있긴 하다. 10월 28일 솔라나(SOL)와 헤데라(HBAR), 라이트코인(LTC)의 스테이킹 가능한 현물 상장지수펀드(ETF) 상품이 미국 시장에 상장됐다. 11월부터는 본격적으로 알트코인 현물 ETF가 쏟아질 가능성이 높다. 스테이블코인 시가총액도 빠른 속도로 꾸준하게 상승 중이다.중요한 것은 이런 요소들이 대규모 청산과 함께 사라진 상승 모멘텀을 되살릴 수 있을 것인가 하는 부분이다. 그게 되지 않는다면 미국 시장은 예상대로 연말까지 승승장구하는 가운데, 코인시장만 외면당하는 우울한 가능성도 있다.일단 현재로서는 올해 말까지는 20만달러 달성은 쉽지 않아 보인다. 거래량이 잘 나오면서 상대적 변동성이 낮은, 시가총액 상위 암호화폐로 포트폴리오를 재조정하고 보수적인 관점을 가질 필요가 있다.
2025.11.03
다시 주목받는 디지털 자산의 트렌드 '프라이버시' [코인ZOOM]
최근 코인 카드·디지털 자산 결제로 블록체인 네트워크를 통한 거래 비중이 커지자, 블록체인의 ‘모두가 보는 투명성’이 불편으로 돌아오는 분위기도 함께 감지된다. 비트코인의 프라이버시 공백 논의와 맞물려 지캐시(Zcash, ZEC) 같은 프로젝트가 왜 지금 다시 부각되는지 짚어보고, 과거 내러티브가 시차를 두고 재등장하듯 앞으로 무엇이 돌아올지 가늠해본다.◆ 시장의 관심은 '보이는 결제'에서 '보이지 않는 결제'로국내에서도 코인 카드가 눈에 띄게 주목받고 있다. 달러 스테이블코인으로 결제 가능한 홍콩 리닷페이(RedotPay) 실물 카드 발급 재개 후기가 이어지고, 비자(Visa) 네트워크를 쓰는 플라즈마 원(Plasma One) 같은 스테이블코인 카드가 높은 이자·캐시백을 예고하며 관심을 모은다. 글로벌 뿐만 아니라 한국에서도 스테이블코인 결제·송금이 한층 자연스러워졌고, 표면만 보면 분명 채택(adoption)의 신호다.동시에 역설도 커졌다. 온체인은 투명함을 미덕으로 삼지만, 주소 하나만 알면 '한 달에 몇 번, 대략 얼마, 어느 시간대에'라는 생활의 리듬까지 읽힌다. 그래서 디파이(DeFi)를 자주 이용하는 투자자들 사이에선 일회성 주소 사용, 보유·이동 내역의 흔적을 덜 남기려는 시도가 조용히 늘고 있다. 모두가 그런건 아니지만 생활이 온체인에 닿을수록 원치 않는 정보까지 함께 공개될 수 있다는 사실이 점점 더 현실적 고민이 되고 있다.그래서 자연스럽게 '프라이버시'가 떠오른다.이건 개인만의 문제로 끝나지 않는다. 블랙록(BlackRock)이 주창하는 실물자산 토큰화(RWA, Real-World Assets) 같은 흐름이 커질수록 기관의 온체인 전환도 빨라진다. 그리고 기관은 포지션이 생중계되는 상황을 꺼린다. 대규모 환매·재배치 같은 민감한 의사결정이 공개 장부에 즉시 찍히면 전략이 노출되기 쉽기 때문이다.개인도 사정은 비슷하다. ‘스마트 머니(smart money)’ 지갑 추적과 거래소 지갑 식별이 인기 콘텐츠가 된 지금, 내 지갑의 매매 패턴과 생활 리듬이 길게 남는걸 반길 사람은 많지 않다. 자연스럽게 시장의 관심은 '보이는 결제에서 보이지 않는 결제'로 옮겨 간다.커뮤니티에서 오래 돌던 문장 “비트코인의 빈칸은 프라이버시다." 자기 자산을 스스로 보관하는 자유는 돌려줬지만, 거래 기록은 여전히 누구에게나 열려 있기 때문이다. 많은 이들이 말한다. 자유를 완성하는 마지막 조각은 ‘보이지 않는 결제’라고.프라이버시는 새삼스러운 주제가 아니다. 2022년 드래곤플라이(Dragonfly)의 하시브 쿠레시는 “끝까지 숨기려는 소수만 시간·돈·불편을 감수하고, 대부분은 번거로우면 안 쓴다”는 요지로 왜 프라이버시 코인이 떠오르지 못했는지 설명했다.나도 그때는 고개를 끄덕였다. 하지만 지금은 장면이 달라졌다. 결제·코인 카드·송금 같은 쓰임새가 넓어지며 ‘노출 줄이기’가 취향이 아니라 필요로 바뀌고 있기 때문이다. 프라이버시는 논쟁거리에서 벗어나, 일상에서 실제로 고민하게 되는 문제이자 필요의 문제로 변모했다.◆ 프라이버시의 대표 주자 '지캐시(Zcash)'관심은 자연스럽게 지캐시로 모인다. 지캐시는 2016년 만들어진 제로캐시가 이름을 바꾼 익명성 코인이다. 사용자가 비공개로 송금할 수 있으며, 거래 정보를 영지식 증명(ZK) 기술로 암호화할 수 있다.비트코인과 같이 2,100만개로 제한된 공급량과 반감기 구조를 갖고 있다. 비트코인이 '단체 채팅방'에 송금 내역을 그대로 올리는 방식이라면, 지캐시는 같은 금액을 잠금이 걸린 1:1 비공개 대화로 주고받는 쪽에 가깝다.대화가 오갔다는 사실은 남지만, 누가 누구에게 얼마를 보냈는지는 대화 당사자만 본다. 필요할 때만 영수증처럼 열람권(Viewing Key) 을 건네 회계·세무 범위에서 보여줄 수 있고 평소엔 가려둔다. 디지털 자산 투자자 입장에서 이 코인이 갖는 가치는 한 문장으로 충분하다. '비트코인의 희소성에, 보이지 않는 결제.'혹시 낯설다면 짧게만 덧붙이자. 지캐시는 2016년 주코 윌콕스가 세운 일렉트릭 코인 컴퍼니(Electric Coin Company, ECC)가 학계 연구 ‘제로캐시(Zerocash)’를 토대로 출발했다. 요지는 간단하다. '거래가 유효하다는 사실만 증명하고, 내용은 숨긴다.'여기에 필요할때만 보여줄 수 있는 선택적 공개를 얹어 현실 사용에 맞췄다. 기술을 몰라도 '비공개 대화+필요시 꺼내는 영수증'이면 충분히 이해된다.이 공감대는 특정 진영을 넘어 전반으로 확산되고 있다. 이더리움 재단(Ethereum Foundation)은 '보여줄 건 보여주고, 가릴 건 가릴 수 있는 도구를 기본값으로' 깔겠다고 밝혔고, 솔라나(Solana) 핵심 개발자들도 이용자가 많아질수록 서로 더 잘 가려진다는 현실적인 메시지를 공유해왔다. 바이낸스(Binance) 창업자 창펑자오도 대형 주문이 그대로 노출되지 않게 처리하는 다크풀(Dark Pool)류 장치의 필요성을 여러 차례 언급해 왔다.한마디로 프라이버시에 대한 사회적 허용치와 기대치가 천천히 그러나 확실하게 올라가고 있다.◆ 시장 반응과 주변 프로젝트들차트는 더 직설적이다. 지캐시(ZEC)는 2025년 9월 초 3년 하락 추세를 돌파하자 최대 623%까지 치솟았다. 단일 해프닝으로 보기 어려운 이유는 같은 결의 움직임이 몇 가지 더 있었기 때문이다. 브레이브 보상 토큰 베이직 어텐션 토큰(BAT)은 '데이터는 덜 내주고 보상은 내가 받자'는 정서가 살아나며 최대 43%를 기록했고, 대시(DASH)는 프라이버시 서사에 올라타 최대 127% 급반등했다.레일건(RAIL)은 '지갑 잔고를 가린채 디파이를 쓰게 해주는 프라이빗 모드'라는 명확한 용도에 비탈릭의 공개 호평까지 더해지며 299% 급등했다. 한때 제재 대상이었던 토네이도 캐시(TORN)도 ‘프라이버시 풀’ 논의 재점화와 함께 46%까지 반등했다. 거래 경로를 덧붙이면 ZEC·DASH는 바이낸스, BAT는 업비트, RAIL은 유니스왑에서 매매할 수 있다.요컨대 이번에는 '구호'가 아니라 실제 사용 욕구가 가격을 움직였고, 프라이버시 관련 자산 전반으로 상승세가 확산됐다.◆ 정리하며, 다음을 그려보는 시선요지는 단순하다. 가격 급등만으로 내러티브는 지속되지 않는다. 내러티브는 투자자들이 무엇에 가치를 주는가에 대한 시장의 합의이며 실사용 확대·정책 변화·법적 불확실성 해소 같은 촉매가 붙을때 다시 살아난다. 지캐시(ZEC)는 프라이버시에 대한 실제 수요가 되살아나며 급반전했고, 리플(XRP)은 스테이블코인 출시와 소송 리스크 완화가 분위기를 바꿨다.그렇다면 다음 내러티브의 단서는 어디에 있을까? 힌트는 오래 투자해 온 기관의 발자취를 따라가는데 있다. 그레이스케일(Grayscale) 신탁 포트폴리오는 그 문제의식이 반영된 좋은 프록시다. 주기적으로 바스켓을 훑어 잠자던 티커를 체크하자. 지캐시도 그 바스켓의 오래된 구성원이었고, 프라이버시 수요라는 촉매가 겹치며 반전이 일어났다.이 시각을 확장하면 알트코인 ETF 승인, 규제·정책 변화, 실사용 확대 같은 다음 촉매를 전제로 시나리오를 세울 수 있다. 가령 디지털 금에 대한 관심이 커지면 자연스레 디지털 은에 대한 호기심이 따라오고, 그때 라이트코인(LTC)같은 채굴(PoW) 테마가 다시 주목받을 수 있다.결국 시장은 종종 과거의 내러티브를 현재형으로 다시 켠다. 그 스위치를 누르는 것은 언제나 촉매다. 트렌드를 쫓기보다 촉매가 켜지는 순간을 기다리고 포착해 보자.
2025.10.23
벼랑끝에서 두나무와 손잡은 네이버 급등은 이제 시작 [코인株]
벼랑 끝에 몰렸던 ‘국민주’ 네이버가 증시의 뜨거운 감자로 부상하고 있다. 인터넷 검색 시장에선 구글에, 정보 찾기에선 챗GPT, 온라인 상거래에서 쿠팡과 중국 연합군(알리바바·테무)에 밀렸던 네이버. 절대 절명의 위기에서 이 기업은 두나무와 손을 잡으면서 반전을 노리고 있다.기관투자자의 반응은 뜨겁다. 국내 기관투자자들은 “두나무를 품는 네이버 주식 비중을 포트폴리오에서 늘리고 있다. 국내에는 비슷한 사업 구조 자체가 없어 희소 가치가 있고, 미국 디지털 금융 주식 보다는 저평가 매력이 있다”며 공격적인 매수에 나섰다. 기관투자자들은 3거래일만에 7000억원을 네이버에 쏟아 부었다. 개미와 외국인들은 아직 눈치를 보고 있다.네이버의 금융 자회사 네이버파이낸셜과 가상자산(코인) 거래소 두나무가 서로의 주식을 교환해 네이버가 두나무의 새 선장이 되고자 한다. 두나무는 국내 대표 코인 거래소 ‘업비트(Upbit)’를 운영하고 있다.고령화와 인플레이션(물가상승) 속에서 기대수익률이 높은 코인에 대한 관심이 커지고 있다. 업비트는 작년에 약 1조원의 순이익을 올렸는데 이제 시작이란 평가다. 올해 이익이 꺾일 것으로 예상됐던 네이버에겐 이만한 ‘구원투수’가 없다.기관투자자들은 ‘미래 네이버’를 ‘온라인상거래+플랫폼+디지털 금융’으로 정의한다. 애널리스트들은 한단계 도약한 네이버의 비교 대상(peer group)이 없어 미국에서 그 대상을 찾고 있다. 이런 기준에선 네이버가 매우 저렴한 주식이란 분석이다.4년여간 이 주식에 물려 있던 개인투자자들은 ‘보유’와 ‘탈출’의 갈림길에 서 있다. 보유하라는 입장에선 미국 디지털 금융 선두주자 코인베이스·로빈후드의 전철을 밟을 것이라는 예상이다. 이들에 대한 높은 가치 지표를 네이버에 적용시 주가는 최소 20%에서 최대 2배 가량 오를 것이란 분석도 나온다.네이버에서 탈출해야 한다는 근거는 내수주의 한계, 규제 리스크, 미약한 주주환원 등 크게 세 가지다. 두나무를 통해 네이버가 확장할 금융 투자의 세계는 넓지만 국내로 한정돼 있다는 것. 또 코인베이스가 겪은 것처럼 금융 당국과의 마찰도 예상된다. 1%도 안되는 배당수익률도 약점이다.“네이버 저가 매수 기회” ··· 기관투자자 3일만에 7천억네이버 주가는 지난 2021년 7월23일 사상 최고가를 찍었다. 실적 기대감이 미리 주가에 반영됐다. 2020년 8216억원이었던 순익이 2021년 1조6392억원으로 2배 가량 급증했다. 네이버의 주력 사업인 광고와 검색이 모두 좋았고, 네이버파이낸셜(네이버페이)을 통한 결제 수수료 수익도 증가했다.그러나 곧바로 이익이 반토막날 줄은 시장에서 아무도 몰랐다. 2022년 네이버 순익은 6732억원으로 다시 쪼그라들었다. 일본 라인야후(Z홀딩스)와 관련된 회계 처리로 일회성 손실이 대거 발생했다. 여기에 웹툰 등 글로벌 콘텐츠 투자 증가, 국내 인건비·마케팅비도 집중됐다.사상 최고점을 찍은지 1년여만인 2022년 10월 주가는 고점 대비 3분의 1 토막이 난다. 네이버는 소액주주만 100만명이 넘어 ‘국민주’로 불린다. 그런데 2020~2022년 3년간 실적이 위아래로 크게 출렁이면서 투자 심리는 크게 위축됐다.2021년 이후 4년여간 인공지능(AI)과 관련해 뚜렷한 실적도 내지 못하자 주가는 횡보했다. 벼랑 끝에 선 네이버를 구한건 두나무와의 전략적 제휴다. 업계에선 네이버가 원화 기반 스테이블 코인을 발행하는 등 디지털 금융 신사업 거리가 많다고 본다. 기존 네이버페이 결제망과 두나무 블록체인 시스템을 활용하면 손쉬운 사업이라는 것이다.네이버와 두나무의 주식 교환 발표일(25일) 이후 29일까지 3거래일 만에 네이버 주가는 20.4% 급등했다. 이때 시가총액 43조원을 기준으로 네이버의 최근 순익(2024년 1조9320억원)을 적용하면 주가수익비율(PER)이 22.2배가 나온다.네이버가 두나무를 100% 인수하고 두 기업 결합시 비용 요인을 제외하자. 두나무 순익(9838억원)을 모두 반영한 ‘네이버+두나무’의 연결 기준 PER은 14.7배까지 낮아진다. 기관투자자들 중심으로 네이버를 매수하는 대표 명분이다.PER이 다시 22.2배를 회복한다고 가정하면 네이버 시총은 65조원까지 증가할 수 있다. 29일 종가 보다 주가 상승 여력이 51%나 남아 있다는 의미다. 기관투자자들은 같은 기간(9월 25~29일) 7304억원 어치를 순매수했다. 이 기간 기관의 ‘최애 종목’이다. 명확한 매수 이유는 실적 대비 주가 저평가다.“네이버 지금 주가 보다 최소 20% 더 오를 것”블룸버그에 따르면 코인베이스는 미국내 코인 거래 점유율이 약 65%다. 두나무(업비트)는 국내 점유율 70% 전후로, 둘다 1등 회사다. 특히 코인마켓캡 기준으로 두 거래소 모두 하루 20억 달러 수준의 코인 거래액을 기록 중이어서 비교 대상이 된다.코인베이스의 지난 1년 기준 PER은 30.1배다. 네이버(두나무 포함)에 30배를 적용한다면 이 국내 상장사의 시총은 90조원까지 커질 수 있다. 공격적인 기관투자자들이 네이버 주가가 향후 2배 높아질 수 있다는 근거로 활용하고 있다.다만 네이버의 사업 구조상 해외 지표를 그대로 적용해선 안된다는 지적도 있다. 매출 기준으로 네이버의 4대 사업은 서치플랫폼(검색·광고) 커머스(전자상거래) 콘텐츠 핀테크(금융) 등이다. 검색·광고가 전체의 36%를 차지한다. 그 다음으로 전자상거래(29%) 콘텐츠(16%) 등이고, 두나무가 편입될 금융은 현재 14% 수준이다.주가매출비율(PSR) 역시 PER 만큼이나 대형주 주가 평가에 유용하다. 기존 네이버의 PSR은 3.6배다. 네이버 매출의 14%(금융 부문)에 코인베이스의 PSR 12.8배를 적용해봤다. 이렇게 되면 두나무를 포함한 네이버 PSR은 4.9배가 정당하다는 논리가 된다. 현재 주가 보다 약 20% 오를 여지가 있다는 뜻이다.네이버의 또 다른 비교 대상이 될 수 있는 미국 상장사는 로빈후드다. 종합 금융 플랫폼으로 도약하려는 네이버의 미래상이 현재의 로빈후드라는 의견도 있다. 로빈후드의 PER은 61.8배에 달한다. 다만 이 PER를 네이버에 적용하는 것은 무리라는 분석이다. 로빈후드는 주식과 상장지수펀드(ETF)에 코인 투자까지 가능한 플랫폼이다. 심지어 투자 목적의 대출 서비스도 제공한다.네이버는 단순히 간편결제·송금과 소액 보험 판매로 영역이 제한돼 있다. 코인 투자를 단초로 로빈후드 처럼 ‘투자의 모든 것’을 제공하려는 중장기 계획을 갖고 있다. 증권가 관계자는 “로빈후드는 전통 금융업에 코인과 주식까지 ‘금융 슈퍼 앱’을 만들었고, 네이버가 이 모델 대로 갈 것”이라고 내다봤다.“내수주 한계에 낮은 배당률” ··· 떠나는 개미들네이버는 멸종해가는 ‘플랫폼 공룡’에서 미래 성장성이 뛰어난 ‘금융괴물’로 탈바꿈하려 한다. 그러나 개인투자자들은 “더 이상 마음 고생하기 싫다”며 떠나고 있다. 비슷한 사업과 비전을 갖고 있는 글로벌 상장사들로 시야를 넓히면 네이버 이외에 투자할 곳이 많기 때문이다.투자 기대수익률로 해석 가능한 순이익률 역시 네이버는 어중간하다. 두나무의 실적을 연결 순익으로 잡을 경우 높아지겠지만 현재는 지난 2분기(4~6월) 기준 17.1%다. 국내 카카오(8.5%)나 알리바바(12.1%) 보다는 낫지만 기준점인 코인베이스(30.9%)나 로빈후드(39.0%)에는 한참 미치지 못한다.더 큰 문제는 확장성이다. 온라인 상거래 1등인 네이버와 코인 거래 1등인 두나무의 결합은 국내에서 이미 정점을 찍어 더 클 여지가 작다. 특히 금융 거래의 경우 국가별 장벽이 높은 편이다. 네이버의 해외 사업 비중은 전체 매출의 약 10% 전후로 알려져 있다.규제 리스크도 남아 있다. 두나무는 가상자산사업자(VASP)인데 네이버는 전자금융업자다. 이 두 회사의 결합은 ‘빅테크+코인사업’ 구조라 제도상 전례가 없다. 업계 관계자는 “금융당국이 별도의 인허가를 요구하거나 코인베이스 처럼 투자자 보호 장치를 마련하라고 압박할 수 있다”고 말했다.네이버의 배당수익률은 0.44%다. 지나치게 낮은 주주환원은 주주들이 계속해서 질타했던 부분이다. 한 소액주주는 “2020년 이후 실적과 주가 변동성이 너무 큰데 배당률은 1%도 안돼 장기 투자할 이유가 없어 최근 주가가 올랐을때 팔았다”고 말했다.
2025.10.10
다시 시작된 연준 금리인하 ... 미리 박수친 코인시장 변동성 주의보 [코인진단]
[코인진단-20] 우여곡절 끝에 미
연방준비제도(연준, Fed)가 지난 18일 금리를 25bp 내렸다. 마지막 금리인하가 시작된 것이 지난해 9월이니 꼭 1년 만이다. 연준은 그때도
고용 위험을 이유로 내세워 3개월 동안 100bp의 금리를 인하했다.
8월과 9월 시장을 지켜봤던 투자자라면
비트코인 가격이 얼마나 연준의 기준금리 인하 기대감에 민감하게 움직였는지 체감했을 것이다. 8월 중순 스콧 베센트 미 재무장관이 9월 50bp
인하 가능성을 언급하자 비트코인 가격은 바로 전고점을 돌파하며 12만3000달러까지 상승했다.
흥미로운 것은
막상 기대했던 9월 금리인하가 단행된 이후의 시장은 비교적 조용하다는 점이다. 비트코인 가격은 11만6000달러선을 횡보하며 오르내리고 있다.
오늘은 이런 분위기의 이유와 앞으로 주목해야 할 이벤트들을 짚어볼 예정이다.◆제롬
파월 의장 “위기 관리 차원의 금리인하 … 금리인하 사이클 아냐”18일 금리 발표 이후 제롬 파월 연준 의장은 기자들과의 인터뷰에서 이번 금리인하의 성격을 명확하게 규정했다. 그는 “연준이 금리인하 사이클에 접어든 것이냐”는 CNBC 기자 질문에 “리스크 관리 차원의 금리인하이며, 연준은 매 FOMC마다 데이터를 보고 금리를 결정할 것”이라고 답했다. 그동안 연속적인 금리인하를 기대해온 투자자들 입장에서는 김이 빠지는 발언이었다. 실시간 가격 데이터를 보면 파월 의장이 이 발언을 할때 비트코인 가격은 11만5000달러선까지 하락했다. 파월 의장이 거론한 ‘리스크’란 고용 시장 위축 가능성을 말한다. 미국의 7월 비농업고용 데이터가 시장 예상치보다 크게 낮게 나온데다, 최근에 나온 8월 비농업고용 데이터는 월 2만2000건 증가에 그치는 역대급 수치가 나왔다. 실업률은 4.3%로 크게 나쁘지 않은 수준이지만, 한 번 악화되면 급격히 나빠지는 고용 데이터 속성상 예방적인 금리인하가 필요했다는 것이다. 연준은 이날 경기 전망은 내년까지 잠재성장률 이상으로 지금보다 나아질 것으로 내다봤다. 오로지 고용이 문제라서 예방적 차원에서 금리인하를 했다는 얘기다. 파월 의장은 이날 시중에 퍼져있는 금리인하 사이클 기대감에 대해 명확히 선을 그었다. 하지만 상황이 이렇다보니 연준이 올해 남아있는 10월과 12월 FOMC에서 금리를 내릴 확률이 높아 보인다. 실제로 연준 점도표에도 올해 2회 이상의 추가 인하가 반영돼 있다.그럼에도 비트코인 가격이 무거운 움직임을 보이는 이유는 지금의 가격이 내년 인하분까지 일찌감치 선반영돼 있기 때문이라는 해석이 가능하다.◆상승
이끌었던 DAT 기업들도 모멘텀 하락해연준은 지난해 9월에도 고용 위축을 이유로 예방적 차원의 금리인하를 단행한 바 있다. 미국 비농업고용 확산 지수(Nonfarm Payrolls Diffusion Index)를 보면, 2024년 9월을 기점으로 지수가 3개월 동안 빠르게 반등하는 것을 확인할 수 있다. 금리인하 효과가 나타난 것이다.올해도 같은 일이 벌어진다면 어떨까. 지금 시장의 문제가 고용 뿐이라면, 연준은 2024년 하반기에 그랬듯이 3개월만에 금리인하를 중단할 수도 있다. 이 부분이 9월 FOMC 이전과 이후의 금리인하 기대감에 있어서 명확하게 달라진 점이다.6월부터 8월까지 비트코인, 이더리움 상승을 이끌었던 DAT(Digital Asset Treasury) 기업들의 매수세도 예전만 못하다. 비트코인 대표 DAT 기업인 스트래티지(MSTR)은 최근 1달 동안 주가가 11% 빠졌다.시장에서는 이들 DAT 기업들이 서서히 모멘텀을 잃어가고 있다는데 주목하고 있다. 과거에는 DAT 기업들이 비트코인을 사면 주가가 크게 올랐고, 오른 주가를 담보삼아 신주를 발행해 또 비트코인 매수에 나설 수 있었지만, 이제 주가 자체가 잘 오르지 않는다는 것이다. 암호화폐 데이터 플랫폼인 CryptoQuant에 따르면 비트코인 DAT 기업들은 8월에 1만4800개의 비트코인을 매수했는데, 이는 6월의 6만6000개에서 크게 감소한 수치다. 특히 지난달 기업당 평균 매수 규모는 343개로 감소했는데, 이는 2025년 최고치 대비 86% 감소한 수치다.결과적으로 DAT 기업들의 총 비트코인 보유량 증가율이 크게 둔화됐으며, 비트코인 누적률 역시 3월 163%에서 8월에는 8%로 감소했다.◆알트코인
현물 ETF 출시 생각보다 빨라질듯그렇다면 코인 투자는 당분간 쉬어야 할까. 그렇지는 않다. 우선 비트코인과 높은 상관관계를 보이며 연중 상승하고 있는 나스닥 시장이 강한 모습을 보여주고 있기 때문이다. 매그니피센트7을 비롯한 나스닥의 대형주들이 시장을 계속 견인해준다면, 비트코인 가격도 당분간 그 흐름에 맞춰갈 가능성이 높다.알트코인 개별 호재들도 주목할 필요가 있다. 대표적인 것이 알트코인 현물 상장지수펀드(ETF) 이슈다. 미 증권거래위원회(SEC)는 18일 암호화폐 현물 ETF 상장 기준을 획기적으로 완화하겠다고 ‘깜짝 발표’를 했다.과거에는 SEC에 직접 신청서를 내고 건별로 승인을 받는 ‘19b-4’ 절차를 거쳐야 했지만, 앞으로는 6개월간 규제된 선물 계약 시장에서 거래 내역이 있는 암호화폐는 개별 거래소와의 협의를 거쳐 상장이 가능해진다. 이에 따라 아무리 빨라도 10월 초 즈음으로 예상됐던 알트코인 현물 상장지수펀드(ETF)의 상장 타임라인이 대폭 당겨졌다. 규제된 선물 계약 시장 중에서 암호화폐가 가장 많이 노출돼 있는 곳은 미국의 코인베이스 거래소다. 블룸버그 인텔리전스의 ETF 애널리스트인 애릭 발추나스는 “이곳에서 6개월 이상 선물 거래가 이뤄진 알트코인들은 현물 ETF가 가능하며, 대략 12~15개의 암호화폐가 그 대상안에 들어갈 것으로 보인다”고 분석했다. 현재 빠른 시일 내에 ETF 출시가 가능할 것으로 보이는 알트코인은 XRP, 솔라나(SOL), 카르다노(ADA), 도지코인(DOGE), 라이트코인(LTC), 체인링크(LINK), 헤데라(HBAR) 등이다. 다만 알트코인 현물 ETF 특수를 타고 이런 코인들로 암호화폐 시장의 유동성이 이동한다면 그만큼 비트코인 상승은 더 늦어질 가능성이 있다. 여러가지 변수를 종합해보면 10월부터 이어지는 4분기에도 암호화폐 시장의 가격 흐름은 여전히 순탄할 가능성이 높을 것으로 보인다.유의할 포인트는 2가지다. 하나는 위험자산 가격 상승을 견인하고 있는 미국 성장주 가격이 무너지는 것이다. 알트코인 현물 ETF를 염두에 두고 투자하려는 투자자들도 시기와 종목 선택을 유의할 필요가 있다.또한 앞서 출시됐던 비트코인과 이더리움 현물 ETF 사례를 볼 때, ETF 출시 직후 코인 가격이 즉각적으로 상승하지는 않았다.
연방준비제도(연준, Fed)가 지난 18일 금리를 25bp 내렸다. 마지막 금리인하가 시작된 것이 지난해 9월이니 꼭 1년 만이다. 연준은 그때도
고용 위험을 이유로 내세워 3개월 동안 100bp의 금리를 인하했다.
8월과 9월 시장을 지켜봤던 투자자라면
비트코인 가격이 얼마나 연준의 기준금리 인하 기대감에 민감하게 움직였는지 체감했을 것이다. 8월 중순 스콧 베센트 미 재무장관이 9월 50bp
인하 가능성을 언급하자 비트코인 가격은 바로 전고점을 돌파하며 12만3000달러까지 상승했다.
흥미로운 것은
막상 기대했던 9월 금리인하가 단행된 이후의 시장은 비교적 조용하다는 점이다. 비트코인 가격은 11만6000달러선을 횡보하며 오르내리고 있다.
오늘은 이런 분위기의 이유와 앞으로 주목해야 할 이벤트들을 짚어볼 예정이다.◆제롬
파월 의장 “위기 관리 차원의 금리인하 … 금리인하 사이클 아냐”18일 금리 발표 이후 제롬 파월 연준 의장은 기자들과의 인터뷰에서 이번 금리인하의 성격을 명확하게 규정했다. 그는 “연준이 금리인하 사이클에 접어든 것이냐”는 CNBC 기자 질문에 “리스크 관리 차원의 금리인하이며, 연준은 매 FOMC마다 데이터를 보고 금리를 결정할 것”이라고 답했다. 그동안 연속적인 금리인하를 기대해온 투자자들 입장에서는 김이 빠지는 발언이었다. 실시간 가격 데이터를 보면 파월 의장이 이 발언을 할때 비트코인 가격은 11만5000달러선까지 하락했다. 파월 의장이 거론한 ‘리스크’란 고용 시장 위축 가능성을 말한다. 미국의 7월 비농업고용 데이터가 시장 예상치보다 크게 낮게 나온데다, 최근에 나온 8월 비농업고용 데이터는 월 2만2000건 증가에 그치는 역대급 수치가 나왔다. 실업률은 4.3%로 크게 나쁘지 않은 수준이지만, 한 번 악화되면 급격히 나빠지는 고용 데이터 속성상 예방적인 금리인하가 필요했다는 것이다. 연준은 이날 경기 전망은 내년까지 잠재성장률 이상으로 지금보다 나아질 것으로 내다봤다. 오로지 고용이 문제라서 예방적 차원에서 금리인하를 했다는 얘기다. 파월 의장은 이날 시중에 퍼져있는 금리인하 사이클 기대감에 대해 명확히 선을 그었다. 하지만 상황이 이렇다보니 연준이 올해 남아있는 10월과 12월 FOMC에서 금리를 내릴 확률이 높아 보인다. 실제로 연준 점도표에도 올해 2회 이상의 추가 인하가 반영돼 있다.그럼에도 비트코인 가격이 무거운 움직임을 보이는 이유는 지금의 가격이 내년 인하분까지 일찌감치 선반영돼 있기 때문이라는 해석이 가능하다.◆상승
이끌었던 DAT 기업들도 모멘텀 하락해연준은 지난해 9월에도 고용 위축을 이유로 예방적 차원의 금리인하를 단행한 바 있다. 미국 비농업고용 확산 지수(Nonfarm Payrolls Diffusion Index)를 보면, 2024년 9월을 기점으로 지수가 3개월 동안 빠르게 반등하는 것을 확인할 수 있다. 금리인하 효과가 나타난 것이다.올해도 같은 일이 벌어진다면 어떨까. 지금 시장의 문제가 고용 뿐이라면, 연준은 2024년 하반기에 그랬듯이 3개월만에 금리인하를 중단할 수도 있다. 이 부분이 9월 FOMC 이전과 이후의 금리인하 기대감에 있어서 명확하게 달라진 점이다.6월부터 8월까지 비트코인, 이더리움 상승을 이끌었던 DAT(Digital Asset Treasury) 기업들의 매수세도 예전만 못하다. 비트코인 대표 DAT 기업인 스트래티지(MSTR)은 최근 1달 동안 주가가 11% 빠졌다.시장에서는 이들 DAT 기업들이 서서히 모멘텀을 잃어가고 있다는데 주목하고 있다. 과거에는 DAT 기업들이 비트코인을 사면 주가가 크게 올랐고, 오른 주가를 담보삼아 신주를 발행해 또 비트코인 매수에 나설 수 있었지만, 이제 주가 자체가 잘 오르지 않는다는 것이다. 암호화폐 데이터 플랫폼인 CryptoQuant에 따르면 비트코인 DAT 기업들은 8월에 1만4800개의 비트코인을 매수했는데, 이는 6월의 6만6000개에서 크게 감소한 수치다. 특히 지난달 기업당 평균 매수 규모는 343개로 감소했는데, 이는 2025년 최고치 대비 86% 감소한 수치다.결과적으로 DAT 기업들의 총 비트코인 보유량 증가율이 크게 둔화됐으며, 비트코인 누적률 역시 3월 163%에서 8월에는 8%로 감소했다.◆알트코인
현물 ETF 출시 생각보다 빨라질듯그렇다면 코인 투자는 당분간 쉬어야 할까. 그렇지는 않다. 우선 비트코인과 높은 상관관계를 보이며 연중 상승하고 있는 나스닥 시장이 강한 모습을 보여주고 있기 때문이다. 매그니피센트7을 비롯한 나스닥의 대형주들이 시장을 계속 견인해준다면, 비트코인 가격도 당분간 그 흐름에 맞춰갈 가능성이 높다.알트코인 개별 호재들도 주목할 필요가 있다. 대표적인 것이 알트코인 현물 상장지수펀드(ETF) 이슈다. 미 증권거래위원회(SEC)는 18일 암호화폐 현물 ETF 상장 기준을 획기적으로 완화하겠다고 ‘깜짝 발표’를 했다.과거에는 SEC에 직접 신청서를 내고 건별로 승인을 받는 ‘19b-4’ 절차를 거쳐야 했지만, 앞으로는 6개월간 규제된 선물 계약 시장에서 거래 내역이 있는 암호화폐는 개별 거래소와의 협의를 거쳐 상장이 가능해진다. 이에 따라 아무리 빨라도 10월 초 즈음으로 예상됐던 알트코인 현물 상장지수펀드(ETF)의 상장 타임라인이 대폭 당겨졌다. 규제된 선물 계약 시장 중에서 암호화폐가 가장 많이 노출돼 있는 곳은 미국의 코인베이스 거래소다. 블룸버그 인텔리전스의 ETF 애널리스트인 애릭 발추나스는 “이곳에서 6개월 이상 선물 거래가 이뤄진 알트코인들은 현물 ETF가 가능하며, 대략 12~15개의 암호화폐가 그 대상안에 들어갈 것으로 보인다”고 분석했다. 현재 빠른 시일 내에 ETF 출시가 가능할 것으로 보이는 알트코인은 XRP, 솔라나(SOL), 카르다노(ADA), 도지코인(DOGE), 라이트코인(LTC), 체인링크(LINK), 헤데라(HBAR) 등이다. 다만 알트코인 현물 ETF 특수를 타고 이런 코인들로 암호화폐 시장의 유동성이 이동한다면 그만큼 비트코인 상승은 더 늦어질 가능성이 있다. 여러가지 변수를 종합해보면 10월부터 이어지는 4분기에도 암호화폐 시장의 가격 흐름은 여전히 순탄할 가능성이 높을 것으로 보인다.유의할 포인트는 2가지다. 하나는 위험자산 가격 상승을 견인하고 있는 미국 성장주 가격이 무너지는 것이다. 알트코인 현물 ETF를 염두에 두고 투자하려는 투자자들도 시기와 종목 선택을 유의할 필요가 있다.또한 앞서 출시됐던 비트코인과 이더리움 현물 ETF 사례를 볼 때, ETF 출시 직후 코인 가격이 즉각적으로 상승하지는 않았다.
2025.09.23
절세노하우
늘어나는 보유세에 대비하는 5가지 방법 [제네시스박의 1분 절세]
12월은 종합부동산세(종부세) 고지, 납부의 달이다. 국세청은 지난 11월 26일 2025년 귀속분 종부세 고지서와 안내문을 해당 납세의무자에게 순차적으로 발송했다고 밝혔다. 올해 종부세 고지인원 및 세액은 주택분 54만명 1.7조원, 토지분 11만명 3.6조원으로 총 63만명 5.2조원이다. 특히 주택 종부세는 앞으로도 더 늘어날 가능성이 크다. 정부의 추가 대책이 없더라도 강남 3구와 한강벨트 등 고가주택을 중심으로 올해 집값 상승이 작지 않기 때문이다. 이런 상황에서 향후 늘어나는 보유세에 어떻게 대응하면 좋을지를 살펴보자.보유세는 재산세와 종합부동산세(이하 종부세)로 나뉜다. 재산세의 경우 저가 주택이라도 일단 보유하기만 하면 세금이 나오지만 종부세는 고가주택 혹은 다주택인 경우로 한정해 부과된다. 보유세 과세방식은 ‘인별’ 방식이다. 즉 부부라 하더라도 남편 보유 주택에 대해 따로, 아내 보유 주택에 대해 따로 과세된다. 세대기준 주택수를 기준으로 하는 취득세, 양도세와 다른 점이다.보유세 계산은 ‘공시가격’부터 시작한다. 현행 공시가격 현실화율은 70% 정도인데, 시가 10억원 상당의 아파트를 보유하고 있다면 해당 아파트 공시가격은 7억원 수준이고 이를 기준으로 보유세가 산정된다는 의미이다.따라서 올해 서울 주요지역 집값이 상승한 상황에서 내년도 공시가격은 이에 따라 올라갈 것이고, 그 결과 이번에 부과된 종부세보다 내년도 종부세 부담이 더 커지게 되어있는 것이다. 게다가 향후 서울 공급은 상당히 부족한 상황으로, 추가 집값 상승으로 이어진다면 종부세를 포함한 보유세 부담은 상당할 것으로 보인다. 이런 상황에서 어떻게 하면 보유세 부담을 줄일 수 있을까?*첫째, 불필요한 자산은 ‘처분(매각, 증여 등)’하는 것이 필요하다.너무나 당연한 말이지만 이를 놓치는 경우가 상당히 많다. 보유 중인 주택의 자산가치를 면밀히 살피고 장기보유할 주택, 자녀 등에게 증여할 주택, 제3자에게 매각할 주택 등으로 세분화하는 것이 필요하다.*둘째, 다주택자 양도세 중과 시행 전 매각한다.2026.5.10 이후 다주택 상태에서 조정대상지역 주택을 매각하는 경우 양도세 중과가 적용될 수 있다. 물론 중과 유예가 추가 연장될 수 있겠지만 이는 2026년 1월 정도나 돼야 확정되기에 매각을 한다면 서두를 필요도 있다. 양도세 중과가 적용될 경우 일반과세 대비 세부담이 2~3배 정도 늘어나기에 세액 차이를 고려한다면 일부 가격 조정을 하더라도 매각하는 것이 더 유리할 수 있다. 따라서 제3자에게 매각하는 주택이라면 가급적 2026.5.9까지 처분하는 것이 중요한데 그 기준은 계약일이 아닌 ‘잔금일’이므로 이에 대해 유의토록 한다.*셋째, 보유세 과세기준일 이전에 증여한다.만약 매각이 아닌 장기보유할 물건인데 본인 보유가 부담된다면 자녀에게 증여하는 것도 방법이다. 이때는 보유세 과세기준일인 6월 1일이 되기 전에 증여하는 것이 필요하다. 다만 현재 서울 전체 그리고 경기도 12개 지역이 조정대상지역으로 묶여 있기에 증여 취득세가 3.5%에서 12%로 올라간 부분은 상당히 부담이 된다. 이에 대해 유불리를 따져서 진행을 해야 하는데, 장기적 관점에서 본다면 사전 증여가 여러모로 유리한 것이 사실이다.*넷째, 1주택자는 공동명의가 유리하다.앞서 보유세 과세기준은 ‘인별’ 과세라고 했는데 1주택자인 경우 공동명의를 취하면 총 18억원까지 공제가 되고 이는 시세 약 24~25억 정도에 해당하기에 단독명의 12억 공제보다 유리하다. 물론 단독명의에 있어서 5년 이상 보유 및 60세 이상은 최대 80%까지 추가 세액공제가 가능한데, 공동명의도 특례 신청을 통해 단독명의처럼 12억 공제 및 세액공제를 받을 수 있다.그에 반해 단독명의는 공동명의처럼 18억 공제를 할 수 없으니 추후 1주택자로 보유할 때는 공동명의를 고려하는 것이 좋다. 물론 현재 단독명의에서 공동명의로 명의 변경도 가능하지만 이에 대해 증여세가 나올 수 있고, 무엇보다 증여 취득세가 12%인 점이 부담이 된다. 이러한 이유로 사전 절세전략이 매우 중요하다.*다섯째, 보유세 경비처리 방법을 활용한다.이 방법은 요건이 되는 경우에만 해당한다. 가령 3주택 보유 중이고 1채 자가, 2채 임대를 주고 있는 경우 해당 임대주택에서 발생하는 수입금액(월세 및 간주임대료 등)이 1천만원, 그리고 보유세가 4천만원이라고 할 경우 주택임대소득은 마이너스 3천만원이 된다(=1천만원 - 4천만원).그런데 소유자가 연봉 3억원인 고소득자라고 할 경우, 통상 수입금액 2천만원 이하는 종합과세보다 분리과세가 세부담이 작기에 분리과세로 하는데 이런 경우는 오히려 종합과세를 해야 절세에 유리하다.왜냐하면 손실난 주택임대사업소득을 분리과세하지 않고 종합과세해야 본인의 최종 종합소득세가 더 줄어들기 때문이다. 물론 이는 계산방식도 복잡하고 임대주택은 세무서 등록이 되어 있어야 하며(지자체는 할 필요 없음), 무엇보다 과세방식의 복잡성 때문에 사전 세무대리인(세무사 등)과 협의 후 진행 여부를 결정하는 것이 필요하다.여기까지, 향후 증가하는 보유세에 대비하는 5가지 방법에 대해 살펴보았다. 물론 마지막 방법은 보유세 자체를 줄이는 것은 아니지만 이렇게라도 해서 전체 세부담을 줄일 수 있다는 점을 체크하도록 하자. 한 가지 변수는 내년 예상되는 ‘부동산 세제 합리화 방안(가칭)’이다. 이번 10.15 대책에서 언급됐던 부분인데 이 부분도 잘 확인 후 대응하는 것이 필요할 것이다. 2026년은 부동산 세금 정책 대응 방안이 더욱 중요해지는 한 해가 될 것으로 보인다.
2025.12.09
취득세 중과 대비 저가양도 막차타기 [알쓸상증]
6.27 대책, 10.15 대책 등 정부의 강도높은 주택시장 안정화 정책에도 불구하고 주택시장의 뜨거운 열기는 이어지고 있다. 특히 강남 및 한강벨트를 중심으로 한 상급지들의 아파트들이 계속 신고가를 기록하고 있다. 2023년 주택시장은 급격한 하락장을 겪었으나 이후 상급지는 전고점을 돌파해 신고가를 계속 갱신하고 비상급지는 상승폭이 제한됐다. 이러한 결과로 ‘결국 부동산은 우상향’이라는 공식과 ‘좋은 것이 더 많이 오른다’라는 공식이 시장 참여자들에게 고착화된 것으로 보인다.이러한 신고가 행진과 반대로 시세보다 한참 낮은 가격으로 거래되는 사례도 생겨나고 있다. 가족 간 증여성 저가양도로 추정되는 거래들이다. 2023년에 급격한 하락장에 유행하던 저가양도가 왜 다시 유행하게 된 것일까? 바로 2026년 저가양도에 대한 취득세 중과가 예정돼 있기 때문이다. 아직 2025년은 끝나지 않았다. 한 달 정도 남은 지금, 저가양도에 막차를 탈 시간이다.◆ 저가양도의 의미저가양도란 말 그대로 시가보다 낮은 가격으로 거래하는 것이다. 시가보다 낮은 가격으로 거래하기 때문에 파는 사람은 손해이고 사는 사람은 이득이다. 즉 파는 사람에게서 사는 사람으로 부가 간접적으로 이전(증여)되게 된다. 이러한 거래는 당연히 증여세 과세대상이 된다.이러한 저가양도는 시가가 내려갔을때 활용하기 좋다. 증여세가 과세되는 금액은 시가와 거래가액의 차이로 결정되기 때문이다. 시가가 낮으면 증여세가 과세되는 부분이 적어진다.저가양도로 인한 증여재산가액을 산정할때 시가와 거래가액의 차액으로 하지 않는다. 시가와 거래가액의 차액에서 시가의 30%와 3억 중 적은 금액을 차감한 가액을 증여재산가액으로 한다. 즉 시가의 30%와 3억 중 적은 금액에 대해서는 공짜로 증여할 수 있게 되는 것이다.저가양도에 대한 증여세 적용 사례는 아래와 같다. 시가 10억 아파트를 저가양도 한다면 3억까지는 증여세 부담 없이 증여하는 효과가 생긴다.저가양도가 활발하게 이루어졌던 시기는 2022년 말 ~2023년 상반기였다. 주택가격이 급격하게 하락했던 시기다. 즉 시가가 낮아진 시기이고 낮아진 시가보다 30%나 3억만큼 낮춰서 거래를 할 수 있었던 시기였던 것이다. ‘부동산은 결국 우상향’이라는 공식을 믿은 사람들은 자녀에게 부동산을 이전할 수 있는 기회로 보았다.당시 저가양도를 했던 것으로 추정되는 거래들의 가격을 보면 일반적인 거래보다 3억가량 낮게 거래된 것이 주를 이뤘다. 즉 증여세를 내지 않는 범위 내에서 저가양도를 실행한 것이다.◆ 상승장에 다시 유행하는 저가양도요즘의 시장 분위기는 2023년 부동산 급락기와는 다르다. 토지거래허가제도와 대출규제로 인해 거래량은 급감했으나 거래가 성사되는 가격은 신고가를 기록하고 있다. 이렇게 주택가격이 상승하는 시기에 다시 저가양도가 유행하고 있다. 하지만 최근에 실행되고 있는 저가양도와 2023년의 저가양도는 큰 차이가 있다. 바로 시가보다 10억 이상 낮은 가격으로 거래한다는 것이다.2023년 하락장에서의 저가양도는 증여세를 내지 않는 범위 금액인 3억 이내에서 시가보다 낮게 거래했다. 하지만 2025년에는 증여세를 부담하더라도 3억 이상 낮게 거래하는 저가양도가 유행하고 있는 것이다. 이렇게 증여세를 부담하면서까지 저가양도를 하는 이유는 무엇일까?첫번째 이유는 저가양도에 대한 취득세 중과세이다.행정안전부는 10월 16일 배우자나 직계존속(부모)·비속(자녀) 간 부동산 거래 시 매매가가 시세보다 지나치게 낮을 경우 이를 증여로 간주하는 내용의 ‘지방세법 일부 개정안’을 발의했다. 개정안은 국회 심의를 거쳐 내년 1월 1일부터 시행될 예정이다.현행 세법에 따르면 저가양도는 증여세가 과세되더라도 거래 자체는 유상양도거래이기 때문에 취득세도 양도거래에 대한 취득세가 적용됐다. 그러나 내년에 세법이 개정되면 저가양도를 증여로 보고 증여에 대한 취득세가 적용되는 것이다. 저가양도에 대해 증여에 대한 취득세로 변경되면 취득세는 최고 12%까지 늘어날 수 있다. 즉 세법이 개정되기 전에 저가양도를 실행해 양도거래에 대한 취득세를 적용받고자 하는 것이다.두번째는 이유는 양도소득세 중과세 유예 종료와 보유세 인상 가능성이다.다주택자에 대한 양도소득세 중과세 유예는 내년에 종료될 예정이다. 따라서 매도 의사가 있는 경우 중과세율을 적용받는 것은 반드시 피해야 한다. 때문에 미리 저가양도를 활용해 보유 주택수를 줄이고자 하는 것이다.많은 전문가들이 정부에서 다양한 정책을 내놓더라고 집값을 잡기는 쉽지는 않을 것이며 결국 보유세 카드를 꺼내들 것이라고 예상하고 있다. 대출규제, 거래제한 등 세금카드를 제외한 모든 카드를 사용했기 때문이다.세번째 이유는 주택가격상승으로 인한 상속세 부담이다.서두에서 말했듯이 사람들은 최근 10년간의 정부정책과 그에 따른 부동산가격의 변화를 통해 ‘결국 부동산은 우상향’이라는 공식과 ‘좋은 것이 더 많이 오른다’는 공식을 받아들이게 됐다. 이러한 심리 때문에 2월에 잠시 토지거래허가구역이 해제됐을때 신고가를 갱신하는 거래들이 많이 나온 것이다. 여전히 상급지에 대한 수요는 엄청나고 공급은 부족하다. 때문에 강력한 규제에도 불구하고 주택가격이 지속적으로 상승하는 것이다.이렇게 주택가격이 오르면 자산가들의 상속세 부담은 기하급수적으로 증가하게 된다. 4인 가정 기준으로 순자산이 50억인 경우 상속세는 7억 가량이지만 순자산이 100억이 되면 상속세는 27억 가량으로 4배 이상 증가하게 된다. 더 오르기 전에 자녀에게 증여해 상속세를 줄이고자 하는 것이다.◆ 저가양도의 장점과 주의사항저가양도의 가장 큰 장점은 3억을 세금없이 증여하는 효과를 가진다는 것이다. 저가양도에 대한 증여재산가액을 산정할때 시가의 3억과 30% 중 적은 금액은 차감하기 때문이다. 또한 자녀가 자금조달의 부담을 덜 수 있다. 자녀가 시가 30억의 아파트를 구입하려면 30억이 있어야 하지만 부모와 자녀 간에 20억으로 저가양도를 하게 되면 20억만 있어도 아파트를 구매할 수 있는 것이다. 요즘과 같이 사실상 고가 아파트에 대해서 주택담보대출을 받기 어려운 상황에서는 큰 장점으로 다가온다.하지만 저가양도를 할 때 주의해야 할 점도 있다.첫번째는 증여세를 고려해 거래가액을 산정해야 한다는 것이다. 저가양도도 증여세 부담이 있을 수 있기 때문에 시가보다 현저히 낮은 가액으로 거래한다면 자녀가 부담해야 할 증여세를 같이 고려해야 한다. 거래가액을 결정할때 증여세가 지나치게 나오지 않는 범위 내에서 산정해야 한다.두번째는 시가기준의 양도소득세 부담이다. 저가로 양도하더라도 양도소득세는 시가로 거래한 기준으로 계산해야 한다는 것이다. 시가 30억 아파트를 20억에 자녀에게 양도하더라도 양도소득세는 30억에 양도한 것으로 신고해야 한다. 따라서 양도소득세를 사전에 시가 기준으로 계산해 저가양도의 실익을 따져봐야 한다.세번째는 자금 흐름 조사에 대한 대응이다. 저가양도는 의도 자체가 자녀에게 주택을 증여하고자 하는 것이 대부분이다. 다만 양도의 형태를 빌어 절세를 하는 방법이라고 볼 수 있다. 때문에 부모가 자녀에게 받은 양도대금을 우회적으로 자녀에게 다시 돌려주고자 하는 유인이 존재한다. 과세관청도 이를 인지하고 있기 때문에 저가양도에 대한 증여세 및 양도세 검토 뿐만 아니라 그 이후에 이루어지는 부모, 자녀간의 자금 흐름에 대해서도 주목할 가능성이 높다. 따라서 저가양도 이후 섣불리 양도대금을 우회적으로 돌려주거나 불필요한 금전거래를 하지 않도록 해야 한다.
2025.11.26
10.15 부동산대책 이후 매수-매도 전략 [제네시스박의 1분 절세]
예상한대로 지난 10월 부동산 추가 대책이 나왔고 주요 내용은 규제지역 확대, 그리고 추가 대출규제였다. 특히 규제지역은 투기과열지구, 조정대상지역은 물론 토지거래허가구역까지 광범위하게 지정됐는데 당장은 거래가 멈추었다고 하더라도 이는 추후 심한 부작용을 나을 것으로 보인다. 이런 상황에서 매수자, 매도자 셈법은 매우 복잡하게 됐다. 특히 올해 연말부터 내년 초가 굉장히 중요한 타이밍이라 보이는데 각자 상황에 맞게 다르게 대응해야 할 것이다. 왜 그러한지, 그리고 구체적으로 어떤 이유 때문인지를 살펴보자.10.15 대책을 요약하자면, 1)광범위한 규제지역 추가 지정, 2)부동산 세제 개편에 대한 예고, 그리고 3)추가 대출규제라고 할 수 있다. 무엇보다 서울 전역과 경기도 12개 지역을 조정대상지역, 투기과열지구 그리고 토지거래허가구역으로 묶었는데 이 자체만으로 취득세 중과가 곧바로 시행되고, 추후 다주택자 양도세 중과 유예가 종료되면 양도세 부담 역시 매우 커지게 된다.더 문제는 부동산 세금 규제는 ‘이제 시작’이라는 점이다. 정부는 ‘부동산 세제 합리화’라는 명목으로 관련 연구용역 착수 및 유관부서 TF를 통해 대대적인 개편을 예고하고 있다.다만 그 결과가 언제 나올지는 미지수인데 통상 매년 7월 정기 세제개편을 한다는 점을 고려할 때, 늦어도 2026년 6월 혹은 7월에는 이에 대한 내용이 나올 것으로 예상된다. 그동안 나온 부동산 대책을 고려할때 추후 나올 부동산 세제 개편 역시 세제 전반에 걸쳐 많은 변화가 있을 것으로 예상된다.이런 상황에서 매수자 혹은 매도자는 어떻게 하는 것이 좋을까?◆ 매수자라면 ... '절세 유통기한'에 놓인 물건 관심 가질만첫째, 매수자의 경우 조금 더 관망하면서 정책 효과가 나오는 올해 연말 그리고 내년 초를 지켜보는 것이 좋겠다.예를 들어 2026.5.10부터 다주택자 양도세 중과가 시행되고 향후 부동산 보유세가 올라갈 것으로 예상된다면 다주택자 중 일부는 보유 자산을 매각하려고 할 것이다. 특히 양도세 중과 세부담이 상당히 큰데, 가령 양도차익이 10억원이라고 할 경우 일반과세는 양도세가 3억원 정도지만 3주택 중과인 경우에는 7억원으로 크게 오를 수 있다.일반과세인지 그렇지 않고 양도세 중과인지에 따라 세부담 차이가 무려 4억원이나 벌어질 수 있기에 다주택자 중 일부는 그전에 일부를 매각할 수도 있을 것인데, 양도세 중과가 2026.5.10부터 시행이 된다면 그 전날까지 ‘매도 잔금’을 해야 일반과세로 처분이 가능하다. 계약부터 잔금까지 통상 3개월 내외 정도가 걸린다는 점을 고려한다면 일부는 시간에 쫓겨 급히 처분을 해야 할 수도 있을 것이다. 따라서 매수자라면 이런 ‘절세 유통기한’에 놓인 물건을 노려보는 것이 필요하다. ◆ 매도자라면 ... 서둘러 팔거나 또는 증여가 유리할수도둘째, 매도자라면 매도를 서두르거나 혹은 차라리 증여하는 것이 더 유리할 수 있다.앞서 살펴본 것처럼 양도세 중과가 시행된다면 이제 급해지는 것은 매도 계획을 고려중인 다주택자이다. 따라서 지금부터라도 미리 준비하는 것이 원활한 매도에 유리할 수 있다.만약 매각하기 아까운 물건이거나 혹은 매수자가 잘 나타나지 않는다면 차라리 증여를 하는 것이 더 유리할 수 있는데 이미 서울 전역과 경기도 12개 지역이 2025.10.16부터 조정대상지역으로 지정되었으므로 증여 취득세가 3.5%에서 12%로 크게 오르게 된다.예를 들어 시가 10억원 상당의 주택을 증여한다면 증여세는 약 2.3억원이 나오는데 여기에 증여 취득세 3천5백만원(3.5%)이 아닌 1억 2천만원(12%) 정도의 증여 취득세를 추가로 부담해야 하는 것이다. 증여세는 동일하더라도 취득세의 경우 단순 계산 시 8천5백만원 이상을 더 부담해야 하는데, 이러한 이유로 지난번 칼럼에서 10월 추가 대책이 나온다면 미리 증여하는 것이 유리하다고 강조했던 이유다.◆ 유주택자라면 ... 추가 세금규제를 확인한후 의사결정을셋째, 유주택자의 경우 주택수는 가급적 늘리지 않되, 만약 그럴 계획이 있다면 최소한 추가 세금규제를 지켜보고 의사결정을 하는게 유리하다.앞서 무주택자라면 올해 말부터 내년 초를 잘 지켜봐야 한다고 강조했다. 반면 유주택자라면 보유세, 양도세 중과 등을 대비해서 일부를 처분해야 할 수 있을 것이다. 그런데 이 중에는 임대수입, 투자목적, 실거주 등 여러 이유로 주택 추가 매수를 고려중인 경우도 분명 있을 것이다. 다만 부동산 세제 개편이 어떻게 나올지 모르고, 무엇보다 보유세 부담이 커질 수 있기에 2026년 상반기 중으로 예상되는 추가 세금규제를 보고 의사결정을 하는게 여러모로 유리할 것으로 보인다.이렇듯 규제지역 지정만으로도 취득세 중과, 증여 취득세 12% 적용, 추후 다주택자 양도세 중과시 양도세 부담 증가 등 세금 측면에서 여러 가지로 세부담이 늘어난다는 것을 확인할 수 있다. 여기에 토지거래허가구역 전면 실시로 심한 경우 거주이전의 자유까지 침해될 수 있는 여지도 다분하다.이래저래 상당히 안타까운 상황이지만, 그럼에도 불구하고 각자 상황에 맞는 대응책이 있어야 한다고 생각한다. 무주택자라면 여력이 되는 선에서 최소 내 집 마련은 하는 것이 좋다고 생각하며, 유주택자는 보유세와 양도세를 잘 비교하면서 보유 중인 주택을 어떻게 할지를 정해야 할 것이다. 부동산 세금규제는 이제 시작이다. 매수 그리고 매도하기 전 반드시 본인 상황에 대해 추가 확인하는 것을 잊지 말고, 새롭게 바뀌는 세금 규정도 힘들지만 잘 업데이트해야 할 것이다.
2025.11.12
"덜컥 증여했다가 세금 폭탄" ... 고가주택 증여의 함정 [알쓸상증]
주택의 증여는 항상 어렵다. 상가나 현금에 비해 고려할 것이 많기 때문이다. 관련 세금은 수시로 변하고 복잡해 세무전문가도 따라가기 벅차다. 세금 뿐만 아니라 부동산 관련 정책과 대출, 향후 가치상승에 대한 전망까지 종합적으로 고려해야 한다. 특히나 다주택자에게 불친절하고 생애최초 취득하는 주택에 대해서는 많은 혜택을 주는 제도를 가지고 있는 대한민국에서 부모는 다주택을 피해야하고 자녀의 첫 주택 취득은 신중해야 하는 상황이다.전문가들조차도 쉽게 결론내지 못하는 이 문제에 대해 많은 사람들이 혼란스러워 할 것이라 생각된다. 이러한 고민을 가지고 있을 독자들을 위해 시중에 나와있는 여러가지 고가주택의 상속, 증여 방법들의 장단점을 분석했다.◆ 전부증여/일부증여주택의 전부증여/일부증여는 사람들이 가장 흔하게 생각하는 방법이다. 최근 강남3구에 주택 증여가 많다는 기사로 인해 증여가 최선의 방안으로 생각되기도 한다. 하지만 주택의 증여는 많은 것들을 고려해야 한다.전부증여의 경우 거액의 증여세가 문제다. 상속세와 증여세는 세율은 같지만 공제가 다르다. 상속세의 공제가 증여세보다 훨씬 크다. 따라서 같은 금액이라면 증여하는 것이 상속하는 것보다 세금이 더 많다.성년 자녀가 직계존속으로부터 증여받는 경우 증여재산공제는 5000만원밖에 되지 않지만 상속의 경우 일괄공제(5억)/배우자상속공제(최대30억)를 어렵지 않게 받을 수 있다. 이 2가지 공제를 최대한 받으면 재산 규모에 따라 최대 35억까지 공제가 가능하다.따라서 적은 공제액으로 무리하게 증여하기보다는 상속을 기다려 공제를 최대한 받고 상속하는 것이 유리할 수 있다.이렇게 상속세가 더 적음에도 불구하고 강남에서 주택 증여가 많은 이유는 무엇일까?해당 주택 외에 다른 재산도 많아 상속세 최고세율에 도달한 초고액 자산가들이 50%의 상속세를 피하면서 향후 기대되는 가치상승분에 대한 증여를 미리 하고자 하기 때문이다. 따라서 주택뿐만 아니라 보유하고 있는 다른 자산의 규모를 모두 고려해 증여에 대한 의사결정을 해야 한다.전부증여의 경우 거액의 증여세가 부담되기 때문에 소액으로 일부만 증여하는 것을 생각할 수 있는데 이 역시 주의가 필요하다.일부증여의 경우 전부증여하는 것 대비 세금에 대한 부담은 적지만 자녀가 주택의 일부라도 증여받게 되면 생애최초 주택취득에 대한 모든 혜택(대출,취득세감면,청약 등)이 사라지게 된다. 또한 주택의 일부를 취득해도 주택수는 1개로 잡힌다. 자녀가 다른 주택을 취득하게 되면 다주택자가 되어버리는 것이다.현금 증여와는 달리 모든 부동산의 증여는 수증자의 증여세 납부능력을 고려해야 한다. 현금 증여의 경우 증여받은 현금의 일부로 증여세를 납부하면 되지만 주택은 그럴수가 없다. 즉 증여세를 납부할 현금이 자녀에게 이미 형성돼 있어야 한다. 만약 자녀에게 현금이 없다면 부모는 주택뿐만 아니라 증여세를 낼 현금까지 다시 증여해야 하고 증여세는 눈덩이처럼 불어나게 된다.또한 취득세를 납부할 현금도 필요하다. 특히 부모가 다주택자라면 취득세가 중과세 될 수 있으므로 반드시 사전에 확인 후 증여를 진행해야 한다.◆ 부담부증여많은 사람들이 증여세 절세방법으로 알고 있는 부담부증여는 어떤지 살펴보자.부담부증여는 증여에 부담(부채)을 추가해 순증여금액을 감소시켜 증여세를 절감하는 방법이다. 하지만 수증자가 부담하는 부채부분에 대해서는 양도소득세가 발생하므로 부담부증여로 인한 증여세 감소액과 양도소득세 발생액을 비교해서 실행여부를 결정해야 한다.고가 아파트의 경우에는 상대적으로 전세가율이 낮은 편이다. 즉 시가 대비 전세가율(55%~60%)이 낮아 시가에서 보증금을 차감한 금액(증여재산가액)이 여전히 높다. 즉 부담부증여로 증여재산가액을 낮추더라도 여전히 증여세부담이 크다는 것이다.증여세 금액이 크고 자녀가 이를 납부할 현금이 없다면 부담부증여 역시 실행하기는 어렵다. 또한 부담부증여는 1세대1주택 양도소득세 비과세가 적용되었을때 가장 효과가 좋은데 고가주택의 경우 완전한 비과세가 적용되지 않기 때문에 양도소득세 역시 부담스러울 수 밖에 없다.◆ 저가양도저가양도는 부모가 보유한 주택을 자녀에게 시가보다 일정 금액 또는 일정 비율만큼 낮춰 거래하는 것을 말한다. 증여세가 부담되지 않는 범위 내에서 저가로 자녀에게 양도하는 경우 그 금액만큼 자녀에게 세금 없이 증여하는 효과가 있어 증여세 절세 수단으로 많이 활용됐다.하지만 이러한 저가양도의 기술도 고가주택에는 적용하기 어렵다. 자녀의 자금조달이 어렵기 때문이다. 저가양도로 인한 증여세가 발생하지 않는 금액은 시가의 30%와 3억 중 적은 금액이다. 주택의 가격이 10억이 넘는다면 3억이 기준이 되는 것이다. 3억보다 더 낮은 가격으로 부모와 자녀 간에 저가양도를 하는 경우 증여세 과세대상이 된다.만약 시가 12억원의 아파트를 자녀에게 9억에 양도해도 증여세는 과세되지 않는다. 자녀는 9억의 자금을 조달하기만 하면 되는 것이다. 하지만 20억 이상의 고가주택의 경우에는 시가보다 3억을 낮게 거래하더라도 17억 이상의 자금을 자녀가 조달해야 한다. 요즘과 같이 대출이 어려운 시대에는 매우 확보하기 어려운 자금이다.따라서 저가양도는 3억을 세금 없이 증여할 수 있는 장점이 존재하나 자녀가 충분한 현금을 보유해야만 실행 가능하다.◆ 고가주택 외에 다른 재산이 많지 않다면 상속이 정답살펴본 바와 같이 시중에 알려진 다양한 절세방법들은 여러가지 문제로 쉽게 적용하기 힘들어졌다. 이미 주택 가격이 많이 올라버렸기 때문이다. 증여하고자 하는 주택이 향후 폭발적으로 가격이 상승할 것으로 예상되거나(예:재개발, 재건축), 해당 주택 외에 상속재산이 많아 고액의 상속세가 염려된다면 증여세를 부담하고서라도 증여를 해야 할 것이다.하지만 해당 주택 외에 다른 재산이 없다면 상속까지 기다려서 고액의 상속공제를 최대한 활용하는 것이 현명하다. 물론 상속공제를 적용받더라도 일정 금액의 상속세는 부담할 수 밖에 없을 것이다. 따라서 현금이 부족해 상속세를 내지 못해 해당 주택을 파는 일은 없어야 한다.이럴때 활용할 수 있는 것이 종신보험이다. 종신보험의 경우 가입 즉시 납입 기간과 관계없이 일정 금액의 사망보험금을 보장한다. 또한 총 납입한 보험료 보다 많은 보험금을 지급한다.필자는 최근 고가주택에 대한 상속, 증여 문제에 대해 많은 상담을 진행했다. 상담받은 고객의 대부분은 급변하는 자산시장과 제도의 변화로 인해 무언가를 해야 할 것 같다는 불안감을 가지고 있었다. 하지만 상담의 결과는 당장 어떤 액션을 취하기보다는 상속을 기다리는 것이 가장 합리적인 경우가 많았다.때로는 무엇을 하지 않는 것이 최고의 선택이 될 수도 있는 것이다. 주변의 말에 휘둘리기 보다 본인의 상황을 냉정하게 판단하고 의사결정을 해야 한다. 특히 주택의 증여는 더 그렇다.
2025.10.20
추석 이후 부동산 세금규제 깐깐해진다 [제네시스박의 1분 절세]
서울 강남을 중심으로 한 주택 가격 상승은 이제는 ‘한강벨트’로 옮겨간 것으로 보인다. 6월 대출규제, 9월 공급대책에도 아랑곳 않고 수요가 늘어나는 모습인데 항간에서는 추가 규제책이 나올 것이라는 말도 심심치 않게 들린다. 추석 이후 규제가 나온다면 세금규제가 될 가능성이 높다. 그렇다면 어떤 규제책이 나올까? 이에 대한 대비책은 어떡해야 할까?‘추석 이후 규제가 나올 것’ 이라는 이야기가 심심치 않게 들린다. 그도 그럴것이 강남 등 중심지는 물론이고 마포, 성동, 강동 등 이른바 ‘한강벨트’로 불리는 지역까지 매수세가 집중되는 모습이다.실제 현장에서 수강생, 매수자들과 만나서 이야기를 나누다 보면 인기 지역의 경우 매물이 없는 것은 물론이고 호가 역시 상당히 빠르게 오르고 있음을 알 수 있다.이미 대출규제 카드를 쓴 정부 입장에서는 추가로 활용할 수 있는 수요억제책이 ‘세금규제’ 밖에 없다. 이런 상황에서 언제 그리고 어떤 내용이 나올지만 남았다는 자조섞인 목소리도 간간이 들린다.개인적으로 올해 연말, 빠르면 추석 명절 직후 세금규제가 나올 수 있을 것으로 예상한다. 그렇다면 현 상황에서 나올 수 있는 세금규제책은 어떤게 있을까? 그리고 어떻게 대응해야 할까?◆ 첫째, 규제지역 추가 지정이다.규제지역은 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역이 있는데 이중 부동산 세금과 직결되는 것은 조정대상지역이다.이 경우 두 번째 취득하는 주택부터 취득세 중과 8%가 적용되고, 2주택 이상 다주택자의 경우 양도세 중과세율이 적용돼 최고 75% 세율이 적용된다(지방소득세까지 적용시 82.5%).현재 강남3구와 용산구만 조정대상지역이지만 앞서 언급한 한강벨트 인근, 혹은 서울 전 지역이 조정대상지역으로 묶일 수 있다. 이 경우 양도세 비과세를 받으려면 거주 2년 요건을 충족해야 한다(취득당시 비조정인 경우는 무관).이것과는 성격이 다소 다르지만 토지거래허가구역 지정도 유의할 필요가 있다. 곧바로 해당 주택에 전입해야 하기에 갭투자가 불가하며, 주택 취득에 있어서 지자체장의 ‘사전 허가’를 받아야 하기에 사유재산 침해 이슈도 문제다. ◆ 둘째, 보유세 강화다.보유세는 재산세와 종부세(종합부동산세)로 구분되는데, 이때 문제가 되는건 종부세다.현재 60%인 공정시장가액비율을 80%로 올릴 수 있고, 공시가격 현실화율을 올릴 경우 재산세, 종부세와 같은 보유세 뿐만 아니라 건강보험료 등 60여개 항목이 모두 오를 수 있다.◆ 셋째, 추가 대출규제가 나올 수 있다.현재 서울, 수도권 및 규제지역은 주택담보대출 금액을 6억원으로 일괄 하향조정했다. 만약 추가 규제가 나온다면 해당 대출가능금액을 더욱 낮출 수도 있다.부동산 시장에 유동성 공급을 막겠다는 의도인데 과거 상승장, 그리고 최근 사례에서도 보았듯이 오히려 현금부자만 유리해지는 결과가 나올 수 있다.◆ 넷째, 양도세 중과배제는 더 이상 연장되지 않을 수 있다.현재 2년 이상 보유한 주택은 아무리 다주택이고 조정대상지역에 위치하고 있더라도 2026.5.9까지 매각하는 경우 양도세 중과를 받지 않는다.이는 양도세 중과를 시행령으로 막아둔 조치인데, 이를 더 이상 연장하지 않을 경우 즉 2026.5.10부터 매각하는 조정대상지역 다주택자는 양도세 중과가 적용된다.양도세 중과 적용시 1)장기보유특별공제를 하나도 받을 수 없고, 2)기본세율에 가산세율(2주택 20%포인트, 3주택 이상 30%포인트 가산)이 붙기에 세부담이 상당히 커진다.예를 들어 취득가 10억, 양도가 20억, 필요경비 5천만원, 단독명의, 10년 보유한 주택이 있다고 하자.보통의 일반과세라면 양도세가 약 3.1억원이 나오지만 3주택 중과 해당 시 7.1억원으로 무려 4억 정도 세부담이 늘어난다. 이는 앞서 설명한 장기보유특별공제 배제 그리고 가산세율 때문이다.따라서 양도세 중과를 피하려면 그 전에 매각을 하거나 혹은 자녀 등에게 증여를 하는 것도 방법이 될 것이다. 물론 보유세를 낼 여력이 있고 해당 자산의 투자가치가 높다면 계속 보유하는 것도 방법이므로 투자가치가 높은 물건을 선점하거나 선별하는 능력이 더더욱 중요해지게 된다.이렇듯 그 시기는 불분명하지만 예상되는 세금규제책으로는 규제지역 추가 지정, 보유세 강화, 양도세 중과 시행 등을 예상할 수 있다. 이미 문재인 정부에서 했던 내용이지만 한 가지 변수는 바로 토지거래허가구역이다. 개인적으로 사유재산 침해 정도가 크기에 신중히 사용돼야 할 것이다.그렇다면 이런 상황에서 할 수 있는 대응책은 무엇이 있을까?◆ 첫째, 주택수는 가급적 늘리지 않는 것이 좋다.너무나 당연한 말이지만 주택수를 늘릴 경우 매수할때 취득세 중과, 매도할때 양도세 중과를 부담해야 할 수 있다.따라서 가급적 1채, 혹은 2채 정도만 보유하는 것이 유리할 것이다. 이미 현재 세금정책은 ‘똘똘한 한 채’가 유리하다고 강조하고 있는 것이다.◆ 둘째, 보유세가 부담된다면 미리 증여를 하거나 매각하는 것도 방법이다.특히 증여의 경우 현재 비조정대상지역일 때 하는 것이 유리한데 이는 증여 취득세 때문이다.가령 마포구에 위치한 주택을 증여하는 경우, 비조정대상지역일 때 증여를 하면 3.5%의 증여 취득세를 부담해야 하나 조정대상지역으로 지정시에는 무려 12%의 증여 취득세를 내야 한다(공시가격 3억 이상인 경우).양도세 역시 ‘매각 당시’를 기준으로 중과 여부를 결정하기에 만약 매각을 전제로 한다면 비조정일 때 매각하는 것이 좋다.◆ 셋째, 주택 수에 따라 대응전략이 달라져야 한다.가령 무주택이라면 가급적 여력이 되는 선에서 1주택 포지션은 유지하는 것이 좋다. 큰 수익을 바라는 것이 아닌, 화폐가치 하락에 대비하는 헷징 개념이다.마찬가지로 1주택 보유자는 계속해서 해당 주택을 가져갈지, 혹은 더 좋은 것으로 갈아탈지를 고민해야 하는데 이때 조심해야 할 건 역시 토지거래허가구역 지정 여부다. 가령 현재 1주택을 매각하고 조금 더 좋은 입지로 갈아타려고 했는데 해당 지역이 토지거래허가구역으로 묶인다면 전입을 해야 하고, 대출금액 한도도 6억원으로 내려가 있으므로 신중한 접근이 필요하다.2주택 이상 다주택의 경우에는 보유 물건, 투자 성향 등에 따라 접근법이 모두 다를 것이다. 따라서 이 경우에는 자신에게 맞는 자산관리 로드맵이 필요한데 지면 한계로 인해 모두 설명할 수 없음을 양해 바란다.이에 대해서는 서울머니쇼 등 매경에서 주최하는 재테크 강연을 통해 추후 기회가 되면 설명드릴 것을 약속드린다.부동산 세금은 단순히 세금이 올랐는지 혹은 줄어들었는지를 의미하는게 아니다. 사람은 누구나 자신이 일군 재산에 대해 정당한 재산권을 보장받길 원한다.하지만 세금은 이를 ‘합법적으로’ 가져갈 수 있는 수단이므로 법에 그 근거가 명확해야 하고 지나치게 재산권을 침해해서도 안 될 것이다. 무주택이든 다주택이든, 정부의 세금 정책에 대해 이제는 더 관심을 갖고 지켜봐야 하는 이유다.
2025.10.10
어쩔 수 없이 '부모찬스'를 써야? ... 알아둬야 할 차용증 [알쓸상증]
요즘 부동산 시장의 움직임이 심상치 않다. 6-27대책으로 잠깐 주춤했던 시장이 다시 꿈틀거리고 있다. 6-27대책의 핵심은 주택담보대출의 상한을 6억으로 제한한 것이다. 무리해서 대출을 받아 집을 사는 것을 제한하기 위한 조치다. 하지만 현금부자들을 중심으로 한 서울 상급지 매수수요는 신고가를 계속 만들어 내고 있다. 문제는 서울 상급지에서 시작된 상승 움직임이 서울 전역과 경기도까지 번지고 있다는 점이다. 정부에서도 후속대책을 내놓을 것으로 보인다. 전문가들은 LTV강화정책이 추가적으로 있을 것으로 예상하고 있다이렇게 대출에 대한 규제가 시작되면 다시 집값이 상승하는 분위기에서 현금이 충분하지 않은 실수요자들은 애가 탈 수 밖에 없다. 본인이 보유한 자금이 부족하고 대출도 막힌다면 실수요자들이 사실상 자금을 조달할 수 있는 것은 부모 밖에 없을 것이다. 실제로 2018년~2021년 집값이 급등하던 시기에 부모로부터 현금을 증여를 받거나 대여해 주택을 구입한 사례가 많았다. 부모가 보유한 현금이 충분하다면 증여를 받아서 주택을 구입하면 될 것이다. 하지만 증여는 일정금액 이상이 되면 세부담이 커진다. 따라서 증여보다는 대여를 선택하는 경우가 많다. 문제는 과세관청이 부모와 자녀간의 금전거래에 대해 엄격한 잣대를 가지고 과세여부를 판단한다는 것이다. 부모와 자녀간에 돈을 빌리고 빌려주는 거래자체가 일반적이지 않으며 대여를 가장한 증여로 볼 가능성이 높다. 따라서 부모와 자녀간에 금전거래를 할 경우 철저하게 준비해야 한다. 그렇지 않으면 세금을 줄이고자 증여 대신 대여를 선택한 것이 더 큰 세부담을 가져올 수 있다. ◆ Check Point – 1. 필수 기재사항부모와 자녀 간에 금전거래는 증여로 간주되지 않도록 하는 것이 가장 중요하다. 과세관청도 부모와 자녀간의 금전거래의 목적이 증여세 부담을 피하는 것임을 알고 있기 때문이다. 따라서 부모와 자녀간의 금전거래는 타인간의 금전거래에 준하여 준비해야 한다. 그래서 가장 먼저 준비돼야 하는 것이 차용증(금전소비대차약정서)이다.다수의 판례는 제3자간에 주고받는 통상적인 차용증과 같은 형식과 내용을 갖춰야 하고, 실제로 자녀가 차용증 내용대로 이자를 지급해야 증여가 아닌 차입금으로 보고 있다. 과세관청은 차용증이 있더라도 증여세 회피를 위해 외관상 차입의 형태만 갖춘 경우에는 차입금으로 볼 수 없다는 입장이다.따라서 만약 차용증의 형식과 내용이 통상적이지 않거나, 차용증만 쓰고 이자를 지급하지 않는다면 차입금이 아니라 증여로 보아 증여세가 부과될 수 있다.차용증에는 원금, 이자율, 상환기간, 지급 방법 등을 명확히 기재해야 한다. 단순히 ‘빌려준다’는 취지만 담은 문서로는 부족하다.◆ Check Point – 2. 차용증 작성일자차용증은 작성일자를 증명할 수 있어야 한다. 추후 과세관청의 소명이나 세무조사에 대응하기 위한 것이다. 부모가 자녀에게 몰래 현금을 증여한 후 과세관청에 적발되었을 때 차용증을 급조해 작성하고 빌려준 것이라고 주장할 수 있기 때문에 과세관청은 차용증에 대한 작성일자를 중요하게 판단한다.급조된 차용증이 아니라는 증명은 납세자가 해야한다. 이를 위해서 차용증의 작성일자가 확인돼야 한다. 일반적으로는 내용증명, 공증, 이메일 등을 통해 차용증이 사전에 작성된 것임을 증명한다.◆ Check Point – 3. 상환기간많은 납세자들이 놓치는 부분이 상환기간이다. 부모입장에서는 자녀의 부담을 덜어주고자 상환기간을 매우 길게 하고 싶을 것이다. 하지만 상환기간이 지나치게 길 경우 금전대여를 인정받지 못할 수 있다.일반적으로 자녀가 아닌 제3자에게 5년,10년 등 장기로 돈을 빌려주는 일은 없을 것이다. 과세관청이 금전 대여로 인정하는 기준 역시 ‘제3자에게 동일한 조건으로 대여할 것인가?'이다. 때문에 장기의 상환기간은 위험하다.적정한 상환기간의 절대적인 기준은 없지만 필자는 3년이상의 상환기간을 설정하는 것은 위험하다고 판단한다. 문제는 3년이라는 기간 안에 부모에게 빌린 거액의 현금을 갚기가 어렵다는 것이다. 이러한 경우에는 상환기간이 임박했을때 일부라도 원금을 상환하고 새롭게 차용증을 작성하는 수 밖에 없다.◆ Check Point – 4. 상환능력우리가 제3자와 금전거래를 할 때 제3자가 경제적 능력이 없어 상환할 가능성이 없는 경우 그걸 알면서도 빌려주는 경우는 없을 것이다. 마찬가지로 부모가 자녀에게 금전을 대여하는데 자녀가 미성년자이거나 소득이 없어 해당 대여금액을 상환할 가능성이 없는 경우가 존재할 수 있다.이럴때는 차용증을 작성해 금전을 대여하더라도 금전대여를 인정받지 못한다. 즉 증여로 보아 원금에 대해 증여세가 과세될 수 있다. 따라서 부모가 자녀에게 금전대여를 할 때에는 자녀에게 원금과 이자를 상환할 능력이 존재할때 실행해야 한다.◆ Check Point – 5. 이자부모와 자녀간의 금전대여는 부모가 금전을 빌려주고 받는 이자수익을 극대화하기 위한 목적으로 실행하는 것이 아니다. 부모 입장에서는 자녀의 부담을 최소한으로 하고 싶을 것이다. 즉 이자를 낮게 하고 싶은 유인이 존재할 수 밖에 없다.하지만 일반적인 이자율보다 낮게 설정해 금전대여를 하는 경우 자녀입장에서는 제3자에게 빌렸을 때보다 이자를 덜 부담하게 돼 간접적인 이익을 보게 된다. 이 역시 증여로 볼 수 있다.'상속세및증여세법 41조의 4'에 따르면 타인으로부터 금전을 무상으로 또는 적정이자율보다 낮은 이자율로 대출받을 경우 이를 증여로 보게 된다. 다만 그 이익이 1000만원 미만인 경우 과세대상에서 제외된다. 세법상 적정이자율은 4.6%이다. 즉 4.6% 보다 적게 이자를 받는 경우 증여로 보게 되며, 그 이익이 1000만원 이상이라면 증여세 과세대상이 된다.무이자를 기준으로 이자에 대한 증여이익이 1000만원에 미달하는 대여금액 중 가장 높은 금액은 약 2억1700만원이다. 이미 이 금액은 언론이나 매체, 도서 등을 통해 많이 알려져 있는 금액이다. 문제는 해당 금액만큼 무이자로 빌릴 경우 모든 증여세 문제가 없다고 오해하는 경우가 많다는 것이다.대여금액이 2억1700만원 이하인 경우 이자에 대한 증여세 문제가 없는 것은 맞다. 하지만 이자를 주고받지 않았을 경우에는 대여 사실 자체를 인정받지 못할 경우가 높다. 즉 이자를 주고받지 않았기 때문에 부모가 자녀에게 빌려준 것이 아니라 증여한 것으로 볼 가능성이 존재한다는 것이다. 이는 이자에 대한 증여세가 부과되는 것보다 훨씬 큰 세부담을 할 수 있다.다시 한번 강조하지만 부모와 자녀간에 금전대여의 경우 가장 중요하게 달성돼야 하는 것은 금전대여가 증여로 간주되지 않도록 하는 것이다.필자는 2억1700만원까지 이자에 대한 증여세가 나오지 않지만 이자를 주고받는 것을 추천한다. 그리고 이자율은 4.6%로 설정하는 것이 좋다. 과거에는 1%나 2%정도만 설정해도 괜찮았지만 요즘 과세관청의 분위기는 사뭇 다르다. 정부가 부동산 과열을 막고자 하는 명확한 의지를 가지고 여러가지 정책을 추진하고 있는 상황이기 때문이다.어쩔수 없이 부모의 자금을 차용해 주택을 구매할 수 밖에 없는 상황이라면 기존의 사례보다도 조금 더 보수적으로 접근해야한다. ◆ Check Point – 6. 사후관리차용증만 잘 작성하면 쉽게 대여로 인정받을 것이라고 생각해서는 안된다. 차용증의 작성은 최소한의 요건일 뿐이다. 차용증의 작성보다도 중요한 것은 차용증 대로 이행되는 것이다. 이자지급과 원금상환이 이루어져야 한다.많은 부모들이 자녀의 주택구매를 위해 금전을 대여해줄때 주택을 구입한 직후에는 이자를 차용증에 작성된 대로 받다가 일정 시점이 지나면 자녀의 부담을 덜어주기 위해 이자를 받지 않는 경우가 많다. 이 경우 금전대여로 인정받지 못하고 원금을 증여한 것으로 봐 과세할 수 있으므로 주의가 필요하다. 주택 구입 시 자금조달계획서에 부모로부터 빌린 자금을 기록해 제출했고 이것이 지속적으로 관리되고 있기 때문이다.과세관청은 지속적으로 차용금액에 대한 자금흐름을 증명할 수 있는 자료를 요구할 것이다. 그 때 제대로 소명하지 못하면 대여금액을 증여로 봐 증여세가 과세될 수 있다. 우리 사회에서는 부모가 자녀의 주택 마련이나 사업 자금을 돕는 일이 흔하다. 하지만 가족간 신뢰에만 의존해 거래를 진행하면 예상치 못한 세금 폭탄이 돌아올 수 있다.세법은 가족간 거래를 증여로 추정한다. 따라서 차용증 작성, 적정 이자 지급, 계좌이체 기록 보관이라는 원칙을 반드시 지켜야 한다. 그리고 상환 가능성이 없거나 애초에 ‘도움’의 성격이 강하다면 증여세 신고를 통해 합법적으로 해결하는 것이 더 바람직하다.가족간 돈거래, 정으로만 보면 따뜻하지만 세법은 냉정하다. 결국 꼼꼼한 증빙과 준비가 억울한 세금 폭탄을 피하는 유일한 길이다.
2025.09.18
엠플TV
[다시보기] 유동원_미국 증시의 새로운 기회와 유망 섹터 전망
◆ 행사명 : 2025 서울머니쇼 플러스◆ 유의사항 : 본 영상은 25.11.28(금)에 녹화되었으며, 영상 용량으로 인해 약간의 버퍼링이 있을 수 있습니다.
2025.12.09
[다시보기] 박합수_천지개벽할 기회의 지역은? <수도권 재건축·재개발 지도>
◆ 행사명 : 2025 서울머니쇼 플러스◆ 유의사항 : 본 영상은 25.11.28(금)에 녹화되었으며, 영상 용량으로 인해 약간의 버퍼링이 있을 수 있습니다.
2025.12.09
[다시보기] 김남기, 문일호_경제적 자유, ETF로 완성시키다. <탄탄한 ETF 투자 로드맵>
◆ 행사명 : 2025 서울머니쇼 플러스◆ 유의사항 : 본 영상은 25.11.28(금)에 녹화되었으며, 영상 용량으로 인해 약간의 버퍼링이 있을 수 있습니다.
2025.12.09
[다시보기] 박별 외 2인_넥스트 비트마인, 월드코인의 주인공은? <주식관점에서 본 코인, 코인관점으로 보는 주식 찾기>
◆ 행사명 : 2025 서울머니쇼 플러스◆ 유의사항 : 본 영상은 25.11.28(금)에 녹화되었으며, 영상 용량으로 인해 약간의 버퍼링이 있을 수 있습니다.
2025.12.09
[다시보기] 공찬규_더 이상 부자의 세금이 아니다! <국세청도 모르는 상속·증여의 기술>
◆ 행사명 : 2025 서울머니쇼 플러스◆ 유의사항 : 본 영상은 25.11.28(금)에 녹화되었으며, 영상 용량으로 인해 약간의 버퍼링이 있을 수 있습니다.
2025.12.09
[다시보기] 홍춘욱,김진 _불확실성 시대, 시장을 꿰뚫어라! <한국경제 진단과 주도주 투자 원칙>
◆ 행사명 : 2025 서울머니쇼 플러스◆ 유의사항 : 본 영상은 25.11.28(금)에 녹화되었으며, 영상 용량으로 인해 약간의 버퍼링이 있을 수 있습니다.
2025.12.09
재테크기초
[머니쇼+] 김승호 회장이 3000억원을 들여 산 두 미국 주식은
1조원대 자산을 보유한 거부가 됐다. 이제는 사람들에게 부자가 되는 법을 알려주는 ‘투자 멘토’로 변신 중이다. 김승호 스노우폭스 회장 얘기다. 그보다 더 재테크 세미나에 어울리는 사람은 찾기 힘들다. 27일 코엑스마곡에서 개막하는 서울머니쇼플러스(+)에 그가 등장한다.28일 ‘어떻게 투자할 것인가’라는 주제로 진행되는 세미나에서 참관객과 만나는 김 회장에게 미리 질문을 던지고 답을 받았다. 그는 “자수성가 부자가 되는 방법은 두 가지밖에 없다”며 “하나는 직접 회사를 세우는 창업, 나머지는 성공하는 기업에 올라타는 투자”라고 딱 잘라 말한다.자신의 경험에 빗대어 나온 말이다. 1987년 중앙대를 스스로 그만두고 미국 휴스턴으로 건너가 식품점, 지역 신문사, 컴퓨터 조립회사 등 돈이 되는 것은 닥치는 대로 해본다. 2005년까지 사업 실패만 7번에 달할 정도로 악전고투한다.초반 18년을 실패와 친구처럼 보냈다. 이같은 실패는 성공의 자양분이 된다. 2004년 3월 미국 델라웨어에 짐킴홀딩스를 설립하며 모기업이 음식료 업체를 지배하는 기업 구조를 만든다. 2005년 이후 10년간 미국 전역에 도시락 전문 체인 스노우폭스를 확장한다.빠른 점심 식사와 어느 정도 건강을 챙기려는 현지 직장인들에게 이 도시락은 큰 인기를 끌었다. 비싼 초밥을 중심으로 구성하다 보니 단가도 챙길 수 있었다. 김 회장은 영국 초밥 전문업체와 합병하면서 덩치를 더 키운다.김 회장은 “사업 초기 여러 사업에서 망한 것은 기초 없이 성장에 매달려 있었기 때문”이라면서 “바닥을 쌓으며 보낸 시간이 높이의 차이를 이루어내는 것을 스스로 목격하면서 이것이 ‘복리의 법칙’이라고 깨달았다”고 털어놨다.그는 창업을 통해 빠르게 부자가 되든지 투자로 천천히 부자가 되든지 ‘복리’를 이해하는게 중요하다고 거듭 강조했다. 김 회장은 “복리는 원금에 이자가 붙고 그 총합에 다시 이자가 붙으면서 눈덩이처럼 불어나는 현상”이라며 “복리는 처음에는 수학 같지만 사실은 인생의 태도라고 생각한다”고 전했다.그가 말한 인생의 복리는 습관·건강·인간관계·투자에 영향을 미친다고 설명했다. 김 회장은 “지속적인 미세한 개선이 결국 기하급수적인 변화를 만들어낸다”며 “복리의 기적을 경험한 투자자는 절대 다시 가난해지지 않는다”고 소개했다. 그는 최소 5년 이상은 투자와 창업에 매달려서 복리를 경험해봐야 한다는 입장이다.스노우폭스의 도시락 제품. [스노우폭스]이제 그는 난도 높은 회사 직접경영보다 ‘가성비’ 좋은 투자에 집중하는 모양새다. 그러자면 막대한 종잣돈이 필요했다. 김 회장은 2023년 미국 스노우폭스 사업권을 일본 식품 서비스 회사 ‘젠쇼’에 8000억원을 받고 엑시트(매각)한다. 그는 “당시 매각은 미국 사업권에 한정된 것으로, 현재 한국 스노우폭스나 스노우폭스플라워(꽃집 체인)는 여전히 100% 소유 중”이라고 밝혔다.전문 투자자로서 김 회장은 “버핏을 목표로 하는건 모든 투자자의 꿈과 같지만 그 꿈은 포기했다”며 “오히려 저보다 사업을 잘하는 사업 경영자들에게 존경한다는 뜻으로 그 사업체들에 투자하고 있다”고 밝혔다. 그가 언급한 사업가는 일론 머스크(테슬라 창업자), 알렉스 카프(팔란티어), 피터 틸(파운더스펀드 회장) 등 미국 경영자 3인이다.글로벌 창업자에 대한 존경심은 투자금 증가로 이어졌다. 김 회장은 “2020년에 테슬라를 주당 40달러 무렵부터 사기 시작했고, 팔란티어는 상장 초기부터 지속적으로 매입해 현재 100만주 넘게 보유하고 있다”고 전했다. 그에 따르면 팔란티어 사장단 4명을 제외하면 그는 이 인공지능(AI) 소프트웨어 회사의 5번째 주요 주주인 셈이다.그는 이어 “최근에는 비트마인 주식을 130만주 이상 매수해 이 회사 의장인 톰 리보다 약 3배 많은 주식을 보유한 개인 최대주주”라고 자신을 소개했다. 지난 17일 주가와 환율 기준으로 팔란티어는 약 2500억원, 비트마인은 약 590억원 규모로 보유하고 있다는 뜻이다. 비트마인은 이더리움이라는 업계 2위(시가총액 기준) 코인을 재무자산으로 들고 있는 회사로, 최근 서학개미들의 사랑을 받고 있다.김 회장은 투자 시 재무 데이터가 아니라 경영자를 더 중시해야 한다는 입장이다. 그는 “좋은 투자처는 훌륭한 경영자, 넓은 시장 규모, 남들에게 도움이 되는 사업이라는 세 요소를 갖추고 있다”며 “테슬라는 인류의 삶과 방향을 바꿀 기업이라고 생각해 투자하고 있다”고 말했다.이어 그는 “팔란티어는 전 세계 기업과 국가가 직면한 문제에 대해 해결책을 제시하며, 그들의 손에서 모든 국가와 산업이 새롭게 태어날 것”이라고 말한 후 “비트마인은 기존 상업은행들을 위협하는 은행이 될 것이어서 성장성이 높다”고 투자 이유를 밝혔다. 직원 30만명의 미국 레거시(전통) 은행들이 8명의 비트마인과 경쟁하는 것이 곧 현실이 될 것이라고 그는 내다봤다.세계 최대 이더리움(ETH) 보유 기업인 비트마인 이머전 테크놀러지스(비트마인)의 톰 리 의장(펀드스트랫 공동창업자). [팩트블록]김 회장은 국내 상장사 역시 주주친화 기업으로 바뀌어야 한다는 의견이다. 그는 “기업을 이끄는 사람은 회사에 좋은 일이든 나쁜 일이든 주주나 대중과 소통해야 한다”며 “경영자가 무슨 일을 하는지 불투명한 상장사나 주주들을 향한 약속을 지키지 않는 회사에 투자해선 안된다”고 덧붙였다.최근 자신의 현금흐름을 투자 분야에 집중하면서 그의 패밀리오피스 ‘짐킴홀딩스’는 자금 약 1조원을 운용한다. 순수한 김 회장 돈이다. 그의 투자 철학을 책으로 담은 ‘돈의 속성’은 120만부 넘게 팔려 초대형 베스트셀러에 올랐다.그는 최근 AI 거품 논란으로 국내외 주식시장 변동성이 커지고 있는 것을 오히려 투자 기회로 삼으라고 조언하기도 했다. 김 회장은 “자산가격 변동이야말로 재산이 재분배되는 과정”이라며 “저는 주식 50%를 먼저 깔고 나머지 돈을 채권과 부동산에 각각 25% 비율로 투자해놓고 가급적 이 투자 비중을 지키려 한다”고 밝혔다.김 회장은 “이제 대한민국도 돈을 똑바로 바라보는 시대가 됐다”며 “돈을 경시하거나 무시하지 마라. 그러면 돈도 당신을 무시한다. 돈을 인격체로 대한다면 빨리 부자가 되는 급한 투자나 일확천금을 노리는 요행 투자도 하지 않게 된다”고 당부했다.
2025.11.22
강남 사람들은 다 아는 年 배당률 11%의 커버드콜 ETF는 [ETF 투자의 모든것]
유가증권시장(코스피)을 기초 자산으로 하는 커버드콜 상장지수펀드(ETF)로 뭉칫돈이 몰리고 있다. 매달 ‘월급’처럼 분배금을 준다는 매력적인 홍보 문구가 투자자들을 자극한다. 삼성자산운용의 관련 ETF 상품은 시가총액이 1조원이 넘을 정도로 인기다.코스피 관련 커버드콜은 ‘강남 ETF’라고 불린다. 강남 ‘큰손’들의 사랑을 받고 있다는 뜻이다. 매달 따박따박 많은 분배금을 주는데다 다른 고배당 ETF 보다 세금 절약(절세) 효과가 뛰어나다는 것이다. 세금에 민감한 강남 부자들이 이를 놓칠리 없다.이젠 커버드콜 ETF ‘포모’(기회 상실 우려)까지 나타나고 있다. 그 정도로 괜찮은 상품일까. 대답은 간단하다. 개별 종목의 높은 주가 상승률을 기대한다면 이 ETF는 ‘별로’다. 상승 여력이 제한되기 때문이다. 다만 절세 효과와 매월 현금흐름을 노린다면 이 상품만한 투자 수단도 없다는 분석이다.1년도 안돼 1조클럽 KODEX 200타겟위클리커버드콜코스피 지수를 추종하면서 매주 옵션 매매하는 커버드콜 ETF 중 KODEX가 최근 시가총액 1조원을 돌파했다. 10월말 ETF체크에 따르면 KODEX 200타겟위클리커버드콜(주식코드 498400)은 코스피를 추종하는 커버드콜 ETF로서 국내 넘버원이다. 작년 12월 3일 나온 비교적 ‘신상’인데도 자금 유입 속도가 매우 빠르다. 시총은 1조2943억원, 순자산(AUM)은 1조2823억원이다. ‘1조클럽’에 등극했다.분야가 다르긴 하나 또 다른 1조클럽 ETF인 PLUS 고배당주(시총 1조6974억원)는 지난 2012년 8월에 출시했다. 두 ETF 모두 올 들어 1조클럽에 오른 것을 감안하면 ‘200타겟위클리커버드콜’이 얼마나 빨리 성장했는지 가늠할 수 있다.PLUS 고배당주는 금융 자동차 관련 종목들을 바탕으로 월배당을 주는 ETF다. 최근 1년 기준 배당수익률은 4.19%다. 200타겟위클리커버드콜의 배당률은 11.36%에 달한다. 배당률이 2배 이상 높다. 코스피만 의존해선 나올 수 없는 수치다. 결국 인간(매니저)의 노력이 들어갔다는 뜻이다.그 노력은 커버드콜 전략이다. 이 ETF에 ‘위클리’(매주)가 들어가 있는데 매주 분배금을 주는게 아니라 매주 콜옵션을 매도(covered call)한다는 뜻이다. 이 ETF가 매달 주는 분배금의 재원은 코스피200 편입 종목이 주는 배당과 커버드콜 인컴(수익) 등 크게 두 가지다.삼성전자나 SK하이닉스가 3개월마다 주는 배당으로는 연간 10%가 넘는 배당률을 바라는 투자자의 눈높이를 맞출 수 없다. 게다가 기업들이 주는 배당에선 15.4%를 세금으로 떼간다. 투자자들의 자금으로 돈을 굴려 많은 배당을 매월 주겠다는 의지의 산물이 바로 커버드콜 ETF다.콜옵션 매도 등 파생상품을 거래할때 얻는 옵션 수익은 비과세다. 꾸준한 수익이 예고돼야 금융당국도 세금을 뗄 텐데 이런 장내 파생 매매 차익은 태생적으로 들쭉날쭉하다. 여기에 세금을 붙이려할때 드는 행정 비용이 실제 세수 보다 높을 수 있어 아직까진 비과세로 남아 있다.이 ETF가 분배금을 주는 구조는 이렇다. ‘코스피200 보유 → 같은 수량만큼 매주 콜옵션 매도 → 옵션 이익 발생 → 한 달 옵션 이익 합산+기초자산 배당(발생시) → 운용보수·세금 등 비용 차감 → 월말·지정일에 분배금으로 지급’을 따른다.일부 투자자들의 우려에도 일단 올 들어 1~10월까지 10번의 분배금 지급을 마쳤다. 배당률 역시 자산운용사가 예고한대로 11%를 넘기고 있다. 아직 1년도 되지 않은 상품이라 좀더 검증이 필요하지만 낮은 세율과 높은 분배율로 강남 부자들의 돈을 끌어 당기고 있는 상황이다.옵션 매매는 비과세 ··· 年 배당수익률 11% 넘어주가상승률은 올 들어 10월말까지. 배당률은 최근 1년 기준. 그렇다면 같은 회사 소속의 같은 기초지수 ETF와 비교하면 그 성과는 어떨까. 200타겟위클리커버드콜이 출시된지 1년이 채 안됐기 때문에 주가수익률은 올 들어 10월말 까지의 성과를 적용한다. 코스피200을 쫓는 삼성자산운용사의 ETF는 ‘KODEX 200’이다. 상품명에서 ‘코스피’는 생략됐다.이 ETF는 올 들어 10월말까지 81.76% 올랐다. 배당수익률은 최근 1년 기준으로 1.47%다. 연간 투자자가 거둔 총수익률은 두 수치를 합친 83.23%다.매니저의 파생상품 매매 전략이 포함된 200타겟위클리커버드콜의 주가 수익률은 42.76%다. 배당률은 11.36%이니까 총수익률은 54.12%에 그친다. 스스로 ETF 초보자라고 생각하고 순진하게 지수 추종 ETF에 투자한 사람이 정교하게 설계된 위클리커버드콜 상품 가입자를 넉넉한 차이(약 29%포인트)로 이긴 셈이다.이런 차이가 나는 이유는 커버드콜 ETF의 태생적 한계 때문이다. 코스피 지수가 100에서 시작했는데 옵션 행사 가격 102 짜리를 보유하고 있다가 팔아서 프리미엄 1을 받았다고 가정해보자. 그 달에 지수가 110이 되면 지수 추종 ETF는 수익 10을 얻는다.그러나 콜옵션 매매를 반복해야 하는 커버드콜 ETF는 행사가 102까지만 주가가 반영돼 여기서 수익 2를 얻고, 프리미엄(1)까지 포함해 수익이 고작 3에 그친다. 결국 커버드콜 전략은 주가가 상승할 여지를 매도해 현금으로 바꾸는 구조다. 그래서 아래에서 분출되는 상승세를 뚜껑으로 일단 막는다.매주 콜을 매매하는 위클리커버드콜 상품은 더 자주 상승 흐름을 막는다. 올해와 같은 강한 상승장에선 불리한 상품이다. 자산운용사 관계자는 “지금 당장 현금흐름이 필요 없고 자산 형성이 필요한 젊은 세대들은 간단하게 지수 추종 ETF에 투자하면 된다”며 “커버드콜은 월 현금흐름이 중요한 은퇴 세대 등 중장년층에게 적합한 상품”이라고 말했다.“배당률 유지 못해” vs “마르지 않는 나무될 것”KODEX 200타겟위클리커버드콜이 상장한지 1년도 안돼 1조클럽을 넘자 경쟁 운용사가 이 상품을 저격했다. 코스피 상장사의 배당수익률이 높지 않은 상황에서 매주 옵션 전략을 펼치고도 연 10%가 넘는 분배율은 비상식적이라는 것이다.그러면서 이 운용사 역시 코스피200을 기초지수로 하는 주간 커버드콜 상품을 내놨다. 지난 9월 연 배당률 7% 수준을 목표로 한다고 공표했다. KODEX 상품은 11%대의 배당률을 앞으로 계속 유지하기 어렵다고 지적했다. 결국 투자 원금으로 투자자에게 분배금을 줘야하는 상황으로 내몰릴 것이라고 예상했다.매달 지급되는 분배금은 신규 유입되는 투자금으로 일단 채워지다가 이 자금이 끊기면 분배금 역시 중단된다는 것이다. 그러면서 ‘양심적인 후발주자’는 현실적인 수치(연 7%)를 제시했다. 그러자 투자자들의 반응은 뜨뜻미지근하다. 이 ETF 시총은 출시 한달 이후 400억원에 도달했을 뿐이다. 어차피 이런 상품에 관심 있는 투자자들은 10%가 넘는 고배당률을 노리는데 그 눈높이에선 아쉽다는 것이다.ETF의 적은 ETF다. 비슷한 개념의 상품이라면 더 높은 목표 수익률을 제시하는 ETF로 돈이 몰릴 수 밖에 없다. 물(투자)이 마른 나무(ETF)는 말라 죽을 수 있다. 업계 관계자는 “매력적인 ETF여서 계속해서 자금 유입이 된다면 투자 원금으로 분배금을 준다고 해도 투자자들은 상관하지 않을 것”이라고 말했다.
2025.10.31
겨울철 눈만 쌓이면 후륜구동 '몰매' ... 車가 뭔 잘못? [돈되는 카있슈]
아침 저녁으로 쌀쌀합니다. 첫눈 소식이 슬슬 나올 때가 됐습니다. 혹시 기억하시나요. 지난해 11월 서울을 포함한 중부지방에 20cm가 넘는 눈폭탄이 쏟아졌습니다. 첫눈으로서는 이례적으로 많이 내렸죠. 1907년 10월 근대적인 기상관측 시작 이후 117년 만에 11월 기준으로 최대 적설량을 기록했습니다. 첫눈은 올 겨울에도 운전자들이 ‘눈과의 전쟁’을 치러야 한다는 신호탄입니다. 내리는 눈은 아름답지만 쌓이는 순간 운전자의 적으로 돌변하기 때문입니다. 후륜구동 차량 운전자에게 눈은 ‘악몽’이죠. 폭설에 미끄러진 차량들로 교통대란이 일어났을 때마다 후륜구동 차량이 비난의 대상이 됐기 때문입니다.폭설에 쩔쩔매는 자동차. 출처: 연합뉴스 >실제로 ‘억’소리 나는 가격대의 후륜구동 프리미엄 세단과 스포츠카들이 눈길에서는 쩔쩔맵니다. 체면을 완전히 구깁니다. 네바퀴로 차체를 안정적으로 잡아주는 4륜구동 차량들은 ‘상대적’으로 쌩쌩하게 움직입니다.눈길에 매우 약한 후륜구동 차량에는 신차 출시 때부터 제설용 삽을 ‘필수 옵션(사양)’으로 넣어줘야 한다는 비아냥거리는 말까지 나왔죠. 결론부터 말하자면 ‘후륜구동’의 죄는 아닙니다. 후륜구동 방식은 메르세데스-벤츠, BMW, 렉서스, 포르쉐, 제네시스 등 프리미엄 브랜드나 고성능 스포츠카 브랜드가 선호합니다. 고속주행 안정성, 승차감, 코너링 성능이 우수하기 때문이죠.장점이 있으면 약점도 있기 마련이죠. 바로 눈길에 매우 약합니다. 조금만 가파른 언덕을 만나도 눈길에 미끄러집니다. 코너를 돌 때에는 더 위험하죠. 앞바퀴는 움직이지만 뒷바퀴는 앞으로 진행해 차체를 운전자 의지대로 다루기 어렵습니다. 미끄러운 곳에서는 손수레를 앞에서 끌 때보다 뒤에서 밀 때 제어하기 어려운 것과 비슷합니다.태생부터 미끄러운 눈에 약할 수 밖에 없습니다. 설상가상. 일반 타이어보다 주행성능이 우수하고 매끄럽지만 눈길에는 약한 초고성능 타이어를 장착한 후륜구동 고급 차량도 많습니다.폭설에 고립된 자동차. 출처: 연합뉴스 >단 약한게 단점은 될지언정 죄는 아닙니다. 눈길에 눈길을 끈 4륜구동의 대명사 ‘아우디 콰트로’에 버금가게 눈길에 강해질 수도 있습니다. 국내에서 후륜구동이 몰매를 맞는 이유는 타이밍을 놓치고 땜질 처방 식으로 이뤄진 제설 작업의 죄를 뒤집어썼기 때문입니다.차를 운전하지만 차 특성은 모르는 운전자의 방심까지 결합돼 후륜구동 차량은 ‘대역죄’ 누명을 쓰게 됐습니다. 차는 후륜이든 전륜이든 4륜이든 구동방식에 상관없이 관리를 소홀히 하는 운전자에게 고장이나 사고로 보복합니다.폭설과 같은 상황에서는 정도의 차이만 있을뿐 전륜·4륜구동 차량 운전자들도 어려움을 당할 수 있습니다. 후륜구동 차량 운전자가 구동방식 특성상 겨울에 보복당할 가능성이 상대적으로 높을 뿐입니다.눈 덮힌 주차장. 출처: 최기성 기자 >◆ ‘폭설 몰매’ 후륜구동車, 욕은 그만후륜구동도 눈길에서 강해질 수 있습니다. 겨울용 타이어를 장착하거나 스노체인만 제대로 준비하면 됩니다. 스노 타이어로도 알려진 겨울용 타이어는 사계절용 타이어보다 천연고무와 실리카 사용 비율이 높습니다. 타이어가 더 부드럽고 말랑말랑해 노면을 움켜잡는 효과가 큽니다.한국타이어앤테크놀로지에 따르면 눈길에서 시속 40㎞로 달리다 제동할때 겨울용 타이어는 제동거리가 18.49m에 불과했습니다. 사계절용 타이어는 37.84m에 달했습니다. 빙판길 테스트(시속 20㎞에서 제동)에서도 겨울용 타이어는 사계절 타이어보다 제동거리가 14% 짧았습니다.겨울용 타이어는 눈 올 때만 효과를 발휘하는 것은 아닙니다. 눈이 있건 없건 영하의 날씨로 접지력이 떨어질 때도 사계절용 타이어보다 안전합니다.유니목 제설차량. 출처: 매경DB >스노체인도 비상용으로 구비해두는게 좋습니다. 스노체인은 평소엔 트렁크만 차지하는 애물단지 취급을 받지만 갑작스럽게 눈이 내릴땐 보물단지 대접을 받습니다. 그러나 누구에게나 보물단지가 되는 것은 아닙니다. 자주 쓰는 용품이 아니기에 막상 사놓고도 사용법을 몰라 꿔다 놓은 보릿자루처럼 될 수도 있습니다. 제품별로 장착법도 다르니 사용법을 익혀둬야 제때 제대로 쓸 수 있습니다.눈이 온다고 무조건 체인을 장착할 필요는 없습니다. 적설량이 15㎝ 이하일 때는 일반 타이어로도 주행할 수 있습니다. 일반 타이어로 달리다가 타이어가 미끄러지기 시작할 즈음이 스노체인을 사용해야 하는 시점입니다. 스노체인은 눈길에서만 사용해야 합니다. 과속도 금물이죠. 30~40㎞/h 이상 주행하면 체인이 손상되고, 바퀴집(휠하우스)이나 차체도 망가집니다.도로가 얼었다면 스노체인을 쓰지 않는 것이 좋습니다. 빙판길에서는 스노체인이 오히려 스케이트 날과 같은 역할을 해 더 미끄러질 수 있어서죠. 스노체인 역할을 하는 스프레이 체인도 있습니다. 눈길에서 타이어가 공회전할때 임시방편으로 사용하면 효과적입니다. 1만원 안팎이면 살 수 있습니다. 겨울용 타이어 성능 자료사진. 출처: 한국타이어 >◆ '지차지기 백전불태'겨울철 운전법도 알고 계셔야 합니다. 겨울에는 부드러운 운전이 사고를 막아줍니다. 차량이 눈길이나 빙판길에 미끄러져 발생하는 사고를 피하려면 급가속이나 급제동은 피해야 합니다. 출발 및 운행중 가속이나 감속도 천천히 해야 하죠.교통안전공단 산하 자동차안전연구원 빙판길 운전실험 결과, 차량이 시속 40km 이상으로 달릴 경우 곡선 구간에서 뒷바퀴가 미끄러지고 차량을 제어하기 어려운 것으로 나왔습니다. 빙판길이나 눈길에서는 시속 40km 이하로 천천히 주행해야 합니다.바퀴자국이 있는 눈길에서는 핸들을 놓치지 않도록 꽉 쥐어야 합니다. 언덕길에서는 미리 저속으로 기어를 변속해야 합니다. 제동을 할 경우 거리를 충분히 유지해 여유있게 멈춰야 하며 브레이크를 갑자기 세게 밟지 않도록 주의해야 합니다.손자병법에 ‘지피지기 백전불태’라는 말이 있습니다. 상대(적)를 알고 자신을 알면 백번 싸워도 위태롭지 않다는 뜻입니다. 자동차에 응용하면 '지차(車)지기 백전불태'입니다. 차를 알고 운전자 자신을 알면 눈길을 백번 달려도 위태롭지 않습니다.
2025.10.22
올들어 2배 뛴 희토류 ETF REMX … 中 비중 낮은 SETM [ETF 투자의 모든것]
희토류 관련 글로벌 ‘빅4’ 주식은 미국의 MP머티리얼즈와 에너지 퓨얼스, 호주의 라이너스 레어 어스(라이너스), 중국의 차이나 노던 레어 어스(북방희토) 등이다. 생산량 기준으로 북방희토가 1등주이지만 중국 이외 국가 투자자들은 직접 투자할 수 없다. 라이너스도 호주와 미국 역외시장(OTC)에 상장돼 있어 서학개미들은 투자가 불가능하다.이같은 투자 접근성은 MP머티리얼즈에게 희토류 관련 시가총액 기준 1등주라는 ‘왕관’을 부여했다. 다만 여전히 적자 기업이고, 배당을 주지 않으며 미·중 관계에 따라 언제든지 실적이 꺾일 수 있다는 투자 위험이 존재한다.희토류 산업 성장을 믿는 투자자들에겐 이들 주식이 골고루 분산돼 있는 상장지수펀드(ETF)가 적합하다. 희토류 관련주 비중과 ETF 시총을 고려하면 두 종목이 떠오른다. 바로 VanEck Rare Earth; margin-right: 20px; margin-bottom: 25px; margin-left: 20px; letter-spacing: -0.025em; line-height: 1.5em; min-height: 1.5em; white-space-collapse: preserve; color: rgb(51, 51, 51); font-family: " noto="" sans="" kr";="" background-color:="" rgb(255,="" 255,="" 255);"="" >REMX는 대형 투자은행 소속이 아닌 독립 ETF 운용사인 ‘반에크’가 지난 2010년 10월 출시했다. 시총이 1조원이 넘어 투자 유동성 리스크는 낮다. 10월 13일 기준 ETF체크에 따르면 라이너스(7.7%) MP머티리얼즈(7.2%) 북방히토(6.4%) 등이 5% 이상의 비중으로 포함돼 있다.비중 1위가 캐나다 기업 리튬아메리카스(8.1%)이며 또 다른 중국 상장사 강봉리튬(5.2%)도 섞여 있다. 다양한 국적의 희토류 관련 상장사 28곳에 투자하고 있어 글로벌 분산 ETF로서의 매력을 갖고 있다. 중국 비중이 30.7%로 높은 편이며 미국은 23.3%로 호주(26.5%)에 이어 3위다.REMX 주가는 올 들어 13일까지 2배 올랐다. 같은 기간 96%의 수익률을 거둔 ETF는 SETM이다. REMX 보다 더 분산된 95종목에 투자하고 있고, 글로벌 1등주 북방희토의 비중이 낮아서다. 2023년 출시돼 비교적 신상 ETF로서 보유 비중 1,2위가 각각 MP머티리얼즈(9.5%)와 라이너스(6.7%)다.중국 노출도가 낮아 ‘비(非) 중국 희토류 ETF’로 평가 받는다. SETM의 북미(미국·캐나다) 비중은 59%에 달한다. 중국 상장사는 6.4%만 담고 있다. 게다가 각종 운용 보수를 포함한 투자자 실부담비용률이 연 0.65%로, REMX(0.58%) 보다 높다.SETM은 이제 막 자금이 몰리고 있어 아직 시총이 낮다. 2000억원대여서 글로벌 ETF로서는 유동성 리스크가 높은 편이다. 매매시 매수·매도 호가가 벌어져 기대했던것 보다 낮은 가격에 팔 수도 있다는 뜻이다.
2025.10.19
자사주만 소각했는데 주가 더 오른 ETF
“미국에는 자사주 소각 우량 기업들로 묶은 상장지수펀드(ETF) 규모가 2조원이 넘을 정도로 커졌는데, 국내에는 아예 이런 성격의 ETF가 없다”. ETF로 다양한 자산 포트폴리오를 구성하는 국내 투자자들 사이에서 나오는 푸념이다.자사주 소각 압박이 커지는 국내 분위기에 국내 자산운용사들이 따라가지 못하고 있다. 자사주를 소각하면 해당 기업 주주들의 주식 보유 가치가 상승한다. 자연스레 주가도 상승한다. 이런 기업들은 다른 투자 지표를 살펴볼 필요도 없이 배당 등 주주환원도 잘하는 곳이기 마련이다.미국에선 이러한 자사주 소각이 일반적이다. 경영 실력을 증명하려면 주가 상승이 필요한데, 실적 정체시 주식 수를 없애면 주당 순이익(EPS)이 상승해 일종의 ‘합법적인 주가 조작’이 가능하다.미국 상장 ETF인 PKW는 최근 1년 동안 발행 주식 수를 5% 이상 감소시킨 상장사로 구성돼 있다. ETF체크에 따르면 골드만삭스 셰브론 웰스파고 등 주요 미국 시가총액 상위주가 이런 기준을 충족해 5% 이상의 비중으로 포함돼 있다. ETF 보유 자산가치(AUM)는 지난 23일 기준 2조원이 넘었다.2020년 9월 이후 최근 5년간 PKW는 큰 폭의 변동성 없이 꾸준히 주가가 올라 그 수익률이 122.3%에 달한다. 자사주 소각만으로 ETF를 구성했는데 미국 S; margin-right: 20px; margin-bottom: 25px; margin-left: 20px; letter-spacing: -0.025em; line-height: 1.5em; min-height: 1.5em; white-space-collapse: preserve; color: rgb(51, 51, 51); font-family: " noto="" sans="" kr";="" background-color:="" rgb(255,="" 255,="" 255);"="" >국내에선 자사주를 보유만한채 소각하지 않는 상장사가 많아 이같은 ETF가 나오기 어려운 구조였다. 자사주 소각 기록 자체가 없으니 운용사들이 이런 테마의 ETF를 만들기 어려웠던 것. 업계에선 ‘자사주 소각 일반화 → 실제 주식 수 감소에 따른 EPS 상승 → 실적 추정치 상향 → 주가 상승 → 자사주 소각 ETF 출시’를 염두해 놓고 있다. 자사주 소각 의무화가 단초가 될 전망이다.지난 16일 국내 상장 ETF 중에 ‘PLUS 자사주매입고배당주’라는 이름의 ETF가 출시됐다. 이는 미국의 PKW와는 다른 성격이다. 이 신규 출시 ETF는 국내 종목 중 배당수익률이 높으면서 자사주 매입률이 높은 기업 30곳에 투자하는 ETF다.자사주는 소각해야 일반 주주에게 주주환원으로 다가온다. 이 ETF는 매입률에 배당률을 섞어 주주환원 가능성에 초점을 맞췄다는 평가다.
2025.09.26
“고향길=고생길”… 가을엔 車 건강도 함께 챙겨야 하는 이유 [돈되는 카있슈]
아침저녁으로 날씨가 쌀쌀해지고 있습니다. 낮에는 아직도 덥지만 가을이 왔습니다. 가을처럼 계절이 바뀌는 환절기에는 사람 뿐만 아니라 자동차도 건강관리에 신경 써야 합니다.건강한 가을나기를 위해 가장 먼저 챙겨야 할 건강검진 항목은 히터입니다. 가을부터 내년 봄까지 6개월 동안 가장 많이 사용하는 자동차 기능이기 때문이죠. 무엇보다 제때 제대로 관리해주지 않으면 추위는 막아줄지 몰라도 건강을 해치게 만드는 독이 됩니다.여름을 나면서 더위와 습기에 시달린 히터는 세균 온상지가 됩니다. 게다가 창문을 모두 닫은 밀폐 상태에서 히터를 작동하기 때문에 세균이 그대로 차 안에 머물게 됩니다. 운전자는 물론 함께 차에 탄 가족의 건강까지 해치겠죠. 면역력이 약한 어린이나 노인에게는 치명적인 독이 될수도 있습니다.자동차 실내 공기를 깨끗하게 유지해야 사고를 예방할 수 있고 건강도 지킬 수 있다.출처:볼보, 불스원, 매경DB >◆히터 무시했다가는 ‘폐가망신’ 위험히터가 오염됐다는 증거는 코와 눈으로 찾을 수 있습니다. 히터를 켰을때 매캐한 곰팡이 냄새가 나고 통풍구에서 먼지가 날린다면 히터가 심각하게 오염됐다는 증거입니다. 퀴퀴한 냄새는 필터에 먼지가 많이 쌓였을때 납니다. 시큼한 냄새는 곰팡이나 세균 등으로 오염됐다는 뜻입니다.이때는 사람의 폐(肺) 역할을 하는 에어컨·히터 필터(캐빈 필터, 항균 필터)를 교체해줘야 합니다. 일반적으로 알려진 교체주기는 6개월 또는 1만~2만㎞입니다. 필터가 심하게 더럽혀 졌거나 냄새가 난다면 수명에 관계없이 바꾸는게 위생적입니다.히터를 바꾸지 않고 간편하게 곰팡이 냄새나 퀴퀴한 악취를 없애기 위해 송풍구에 방향제나 향수를 뿌리는 운전자들이 종종 있습니다. 그러나 필터를 청소하지 않은 상태에서 검증되지 않은 방향제나 향수를 뿌리는 것은 금물입니다. 사고를 유발하는 두통을 일으킬 수 있기 때문입니다. 방향제나 향수를 사용하고 싶다면 청소를 깨끗이 하고 스프레이나 연막 형태로 나온 세균 및 곰팡이 제거제를 사용해 공기를 정화하는게 먼저입니다.히터를 작동했을때 악취 대신 달콤한 냄새가 날 때도 조심해야 합니다. 달콤한 냄새가 난 뒤 머리가 지끈거리거나 실내에 생긴 습기가 에어컨이나 환기로도 제거되지 않는다면 부동액이 유출됐을 가능성이 높습니다. 냉각수가 송풍모터를 타고 들어온 뒤 기화돼 실내에 유입됐기 때문이죠.냉각수에 포함된 부동액에는 인체에 유해한 성분도 있습니다. 즉시 정비업체를 찾아 수리해야 합니다. 출고된지 5년이 지난 자동차에서 자주 발생하죠. 히터에서 찬바람이 계속 나온다면 냉각수 순환 계통에 문제가 생겼을 가능성이 있습니다. 주요 원인은 냉각수 부족입니다.간혹 서모스탯(수온조절기)이 고장나 히터에 문제가 생기기도 합니다. 서모스탯은 냉각수 온도에 따라 밸브를 여닫아 엔진 온도를 일정하게 조절하는 기능을 담당합니다. 서모스탯에 문제가 발생하면 히터가 느리게 작동합니다.히터를 켠 상태에서 운전할 때는 환기에 신경써야 합니다. 창문을 모두 닫은채 장시간 운전하면 실내 미세먼지가 증가합니다. 담배까지 피우면 차내 미세먼지 양이 100배 이상으로 폭증합니다. ‘폐’가 망신당하게 됩니다. 낡은 경유차가 앞이나 옆에서 달릴 때도 조심해야 합니다. 앞차나 옆차의 머플러에서 뿜어져 나오는 배기가스에는 톨루엔이나 벤젠 등 유해물질이 들어 있습니다.대기에 퍼지기 전인 짙은 농도의 배기가스가 틈을 통해 유입되면 폐에 크게 부담을 줍니다. 국제보건기구 발표에 따르면 실내에서의 오염물질은 실외보다 사람의 폐까지 도달할 확률이 1000배나 높습니다.졸음운전 예방 포스터. 출처: 매경DB >히터를 켰을 때는 졸음운전을 조심해야 합니다. 가을·겨울 졸음운전 사고는 주로 히터 때문에 발생합니다. 졸음운전은 음주운전보다 무섭습니다. 바깥공기가 차갑다고 외부공기 유입을 차단하고 밀폐된 상태로 히터를 켠 채 차를 몰면 산소 부족으로 졸음이 오고 집중력도 감소됩니다. 당연히 사고 위험이 높아집니다. 가족이 모두 함께 타고 있다면 ‘패가망신’ 할 수도 있습니다. 졸음이 몰려오면 바로 히터를 끄고 창문을 열어 환기해야 합니다.히터 송풍구의 방향은 얼굴보다는 앞유리나 발밑을 향하도록 조절해야 합니다. 안전운전을 위한 쾌적한 온도는 21~23도입니다. 잠깐 졸음이 물러갔더라도 30분에 한번 정도는 환기하고 가능하다면 휴게소나 졸음쉼터에 들러 휴식을 취해야 합니다.졸음운전 사고를 막기 위해 잠시 쉴때도 히터 사용에 조심해야 합니다. 창문을 닫은 상태에서 히터를 작동한채 차에서 잠자는 것은 되도록 피해야 합니다. 질식할 수도 있고, 잠결에 잘못 폐달을 밟아 엔진 과열로 불이 날 수도 있기 때문입니다.자동차 점검 자료 사진. 르노코리아 >◆밤 눈 밝혀주는 등화장치·와이퍼밤이 길어지는 시기인 만큼 야간 안전운전을 위해 등화장치도 점검해야 합니다. 등화장치는 운전 시야를 넓혀주는 역할 뿐만 아니라 다른 차에 내 차의 존재를 알려줘 사고를 막아주는 역할도 합니다. 전조등, 방향지시등 등 차 앞에 달린 등화장치는 제대로 작동되고 있는지 쉽게 확인할 수 있습니다.반면 제동이나 후진할때 사용하는 뒷부분 등화장치는 눈으로 이상여부를 알기 힘들어 고장이 나도 방치되는 사례가 많습니다. 후미등이 고장나면 추돌사고를 당할 수 있습니다. 등화장치가 제대로 작동하고 있는지 확인하는 것은 생명을 지키는 일입니다. 밤 눈 밝혀주는 시스템. 출처: 볼보 >등화장치를 살펴봤을때 램프가 양쪽 모두 꺼져 있다면 퓨즈가 끊어졌을 가능성이 높습니다. 한쪽만 꺼진다면 전구에 이상이 생겼을 수 있습니다. 차체 진동에 따라 전조등 밝기가 달라지면 배선에 접촉 불량이 발생했다는 뜻입니다. 방향지시등이 깜빡거리지 않는다면 릴레이라는 부품이 고장난 것이고 한쪽만 점멸 속도가 빨라졌다면 전구에 단선이 생겼다는 신호입니다.운전자 시야에 영향을 주는 와이퍼 건강도 챙겨야 합니다. 와이퍼 상태는 블레이드에 길게 달려 있는 고무로 알 수 있습니다. 고무는 추위와 더위에 약합니다. 올 여름 잦았던 폭염과 폭우에 시달리면서 딱딱해지거나 삭았을 가능성이 있습니다.고무가 손상되면 유리면에 제대로 밀착되지 않습니다. 유리에 붙은 오염물질을 제대로 제거할 수 없는 것은 물론 유리를 타고 흘러내리는 빗물도 깨끗이 닦아낼 수 없습니다.와이퍼 교체 장면. 출처: 불스원 >와이퍼는 자주 사용하지 않았더라도 6개월 또는 1만㎞ 주행 때마다 교체해주는게 낫습니다. 교체 기간이 아니지만 와이퍼를 작동했을때 ‘삐익’ 소리가 난다면 수명이 다했다는 신호입니다. 성능이 떨어진 와이퍼를 계속 사용하면 유리가 손상돼 유리 전체를 바꿔야 하는 상황이 발생할 수 있습니다. 와이퍼가 뻑뻑하게 움직일 경우 작동 부분에 오일을 주입하면 부드럽게 움직입니다.추석 연휴가 다가오고 있습니다. 차를 홀대했다가는 즐거워야 할 고향길이 고생길이 됩니다. 반면 차 건강을 챙기는 가을나기는 차 가치는 물론 가족들의 생명도 지켜줍니다.
2025.09.22
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제 5장 계약 당사자의 의무
제16조 회사의 의무
- 엠플러스센터는 회원이 안전하게 서비스를 이용할 수 있도록 개인정보보호를 위한 보안 시스템을 갖추어야 하며, 유지·점검 또는 복구 등의 조치를 성실히 이행하여야 합니다.
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제17조 회원의 의무
- 회원은 본 약관에서 규정하는 사항과 엠플러스센터가 정한 제반 규정, 공지사항 및 운영정책 등 사이트에서 공지하는 사항 및 관계법령을 준수하여야 하며 기타 사이트의 업무에 방해가 되는 행위, 사이트의 명예를 손상시키는 행위를 해서는 안됩니다.
- 회원은 사이트에서 제공되는 모든 서비스에 대한 지적 재산권을 침해해서는 안됩니다.
- 회원은 관계법령 및 이 약관에서 규정하는 사항, 서비스 이용안내 및 주의사항을 준수하여야 합니다.
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제19조 저작권
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제 6장 손해배상 등
제21조 손해배상
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제22조 면책조항
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시행일자
본 약관은 2023년 4월 5일부터 적용됩니다.
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