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도심 6만호 공급대책 '로또 분양' 어떻게 막을 것인가 [박합수의 부동산 끝판]
정부는 2026.1.29 접근성이 좋은 도심 내 유휴부지 등을 활용, 청년과 신혼부부 등의 주거 안정을 위해 6만 호의 주택을 신속 공급하겠다고 밝혔다. 지난해 9.7 주택공급 확대 방안의 연장선이다. 정부가 2026.5.9까지인 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 선언한 후 시장의 움직임이 빨라지고 있다. 또한 1주택자라도 거주와 비거주를 구별해야 한다는 대통령 발언으로 혼란스럽다. 시장은 역대 최강의 수요억제책으로 혼선을 빚고 있다. 다주택자가 시장 대응 차원에서 어떤 유의점이 필요하고, 공급의 역할은 무엇인지 여러 방안을 살펴본다.정부는 지난해에 2030년까지 5년간 수도권에 135만호를 착공한다고 발표했다. 이번 6만호는 기계획된 8천호 제외 시 5만2천호 공급이다. 서울 3.2만호, 경기 2.8만호, 인천 139호다. 대표적으로 용산국제업무지구 1만호, 용산캠프킴부지 2,500호, 태릉CC 6,800호, 과천경마장 일대 9,800호 등이다.◆ 용산국제업무지구 등 핵심지역은 반대 의견도 많아발표 지역 중에는 돋보이는 곳이 많다. 특히 용산 2곳은 놀라운 수준이다. 과천경마장·방첩사 일대는 주변 과천지구 1만호, 과천주암지구와 연계 시 신도시급 물량으로 선호도가 높은 지역이다. 해당 기관인 마사회가 아직 이전을 결정하지 못했다. 연간 방문객 400만명이 넘는 경마장이 이전할 수도권 내 장소 마련이 수월치 않기 때문이다. 개발 전 단계에서 물리적인 시간이 꽤 필요해 보인다. 과천시도 교통혼잡과 세수 확보 등을 이유로 반발하고 있다.용산국제업무지구는 서울시 뿐만 아니라 국가적으로도 상징성이 있는 업무지구로서 미래가치가 뛰어난 곳이다. 처음 계획된 6천호에서 1만호로 늘리게 되면 주택용지와 학교용지가 새로 필요하다. 서울시는 인근에 학교용지 마련을 조건으로 8천호가 수용 가능한 최대치라고 밝혔다. 토지 소유는 국토교통부 산하의 코레일이고, 인허가권자는 서울시다. 부지는 도시계획이 이미 수립돼 토지 분양을 앞둔 단계다. 다시 재조정하면 2년 정도가 늦어진다는게 서울시 설명이다.이런 핵심 지역은 미래세대를 위한 국가적인 상징시설 건설이 최우선이다. 주택 2~4천호 추가 공급이 많은 물량도 아닌데다 이 지역에 할 이유도 크지 않다. 주택용지를 더 늘리지 않는 선에서 계획된 전용면적 85㎡를 60㎡로 조정 시 2천호 추가 공급은 가능해 보인다.용산캠프킴 부지는 문재인 정부 당시 3,100호를 계획한 곳이다. 태릉CC와 함께 부활했다. 가장 우려되는 부분은 국가 재산을 고비용 저효율로 활용하는 최악의 사례가 될 수 있다. 면적은 48,000㎡(14,520평)로 10여 년 전에는 50층 건물 5개 동 업무지구로 개발하려던 계획도 있었다. 부지는 한강대로변 상업용지에 해당한다. 민간에 매각한다면 3.3㎡(1평)의 시세가 2.5억원에서 3억원에 이를 것이다. 대략 4조원 가량이다. 만약 이 자금을 서울 외곽지역의 부지 토지보상자금으로 활용하면 공급은 2,500호가 아닌 몇 배 이상을 더 공급할 수 있다.◆ 시세 2~3배 곧바로 상승 불보듯용산은 토지가 있으니 단순하게 공공아파트를 짓겠다고 접근하면 심각한 자가당착에 빠진다. 국가의 재산은 최유효이용의 원리에 입각 개발해야 한다. 한편 아파트 분양자는 횡재 로또에 당첨되는 셈이다. 용산공원과 남산 조망에 사용가치까지 얻으니, 시세는 2~3배 곧바로 상승할 수 있다. 국가가 몇몇 특정 당첨자들을 위해 이런 특혜를 주는 것이 과연 최선인가? 공급계획은 반드시 철회해야 한다.태릉CC는 문재인 정부 당시 1만호를 계획한 곳이다. 세계문화유산 보존, 교통 악화 및 임대아파트 과다 배정 주장 등으로 논란이 뜨겁다. 사실 이곳은 바로 옆 육군사관학교까지 포함해 2만호로 개발해야 한다. 교통 문제 해결점을 찾고 지역 중심으로 개발하려는 노력이 필요하다.◆ 3기 신도시에 20만호 추가 공급이 대안이번 발표에서 도심 입주물량의 80% 이상을 차지하는 재건축과 재개발에 대한 공급 확대 방안이 빠졌다. 가령 재건축초과이익환수제 폐지, 이주비 대출규제 완화, 용적률 상향 등이다. 도심에서는 공공이 주도하는 공공택지도 필요하지만, 주력인 민간사업이 우선이다. 하반기부터 재건축부담금은 사업 지체의 영향요인으로 강하게 작용할 수 있다. 지금은 공급 속도와 물량 확대에 총력을 기울일 때다.도심 공급 6만호를 어렵게 확보하지 않아도 현 상황을 해결할 방안은 3기 신도시에 추가로 20만호를 공급하면 된다. 방법은 용적률을 200% 내외에서 300~350%로 늘리고, 공원녹지와 자족용지 일부를 주택용지로 전환하면 얼마든지 가능하다. 역세권은 500%로 고밀 개발하고, 일반지역은 300% 이상으로 늘리면 쉽게 달성할 수 있다. 3기 신도시에 20만호를 추가 공급하면, 별도의 부지를 확보해 같은 물량을 공급하는 비용 약 70조원(?)을 절감할 수 있다. 아울러 물리적인 시간도 5년 이상 단축할 수 있다.다주택자 양도세 중과 종료를 두고 논란이 뜨겁다. 종료 시점인 5월 9일까지 잔금을 받아야 하지만, 계약만 해도 인정한다. 토지거래허가구역에서는 매수자가 실거주해야 하므로 세입자 이주까지 시간이 필요하다. 당장 시장에서는 매물이 늘고 있다. 양도세 중과는 팔지 않으면 내지 않아도 되지만, 강화될 보유세 중과가 두려운 상황이다. 주택가격이 많이 올라 차익을 실현하는 의미도 있다. 다만 5월 9일 이후에는 매물 잠김이 나타날 수 있다.양도세 중과 상태에서는 장기보유특별공제도 배제되므로 매도가 쉽지 않다. 매물이 감소하면 수급불균형 문제가 부각할 수 있다. 2023년 개정된 종합부동산세에서 3주택 이상은 세율이 0.5~5%로 높게 적용되고 있다. 문재인 정부 당시 최고 세율이 6%였음을 고려하면 여력이 별로 없다. 보유세와 양도세가 둘 다 강화되면 퇴로는 사실상 사라진다. 결국 극심한 조세저항과 아울러 세입자에게 보유세를 전가하는 일도 발생할 수 있다.현재 시장에서 매물은 나오지만 대출규제와 토지거래허가구역 등으로 실수요자도 매입하기 어려운 상황이다. 물론 추가적인 가격 하락을 기대하며 관망을 보이기도 한다. 주택가격별로 6억원, 4억원, 2억원으로 대출금액이 줄어 매수자의 여력도 제한적이다. 1주택자 갈아타기도 종전 주택 매도의 어려움으로 연결하기 쉽지 않다. 실수요자인 1주택자 대출규제는 완화해야 한다. DSR 규제만으로도 충분하다. 모든 정책이 규제 일색으로 중복됨에 따라 매도와 매수자 간 움직임이 수월치 않다. 전반적인 경제 활성화를 위해 일정부분 거래 회복은 필수다.◆ 실수요자인 1주택자 대출규제는 완화해야1주택자도 이제 거주와 비거주를 구별하겠다고 한다. 그런데 문재인 정부에서 이미 장기보유특별공제를 통해 차등(보유 연 4%, 거주 연 4%) 적용하고 있다. 1주택자는 초고가 주택 유무를 떠나 실수요자라는 인식이 강해 반발이 클 수 있다. 가령 매각 시 양도세를 내고 나면 총액 감소로 인근의 유사한 주택으로 갈아타기가 어렵다. 결국 지역이나 가격대를 하향 조정해야 한다. 미국처럼 양도세를 이연하는 제도가 없어 민감하게 반응할 수 있다. 1주택자의 보유세 역시 마찬가지로 현 제도를 유지하는 것이 합리적이다.다주택자는 판단의 갈림길에 서 있다. 정부의 기조는 4년간 이어질 수 있다. 매각한다면 양도차익이 적은 것부터 검토해야 한다. 물론 주택의 미래가치도 파악해야 한다. 문재인 정부 당시의 경험칙도 있다. 당시에 팔지 않은 것을 잘했다고 생각하는 부류도 많다. 아무튼 획일적인 방향성 제시보다는 보유, 매매, 증여 등 다양한 방법을 본인의 상황에 맞게 재수립해 대응해야 한다.부동산정책은 시장안정을 위해 종합적인 전략을 수립해 추진해야 한다. 규제지역 지정, 대출규제, 토지거래허가구역 등 강력한 대책을 시행했지만, 가격안정이 기대만큼 되지 않았다. 정부의 공급대책에도 불구하고 입주물량 부족 등의 해결은 시간과 다양한 방법이 필요하다. 아울러 정부는 3기 신도시, 재건축과 재개발, 도시개발사업, 비아파트 공급 확대 등 전방위적인 방안을 새롭게 수립, 추진하는 것이 최선의 시장안정 방안임을 유의해야 한다.
다가올 금리상승기 '현금창출형 성장주'에 투자하라 [김한진의 뷰]
팬데믹 이후 모든 자산의 랠리를 이끌었던 역대급 ‘저금리’ 환경이 이제는 점차 ‘내재적 시장위험’으로 바뀌고 있다. 연방준비제도의 기준금리 인하에도 불구하고 장기금리가 불안한 이유는 아직 미국경기가 너무 좋다는 점과 정부와 중앙은행이 쏟아낸 막대한 유동성 때문이다. 이는 올해 자산시장 전반의 잠복된 위험이며 투자 지형을 재편하는 주 요인이 될 수 있다. 물론 미국의 장기금리는 올해 정책적인 힘으로 통제될 수 있기에 당장 시장에 위협을 가하지는 않을 것이다. 하지만 이는 임시방편에 불과하다. 투자자들은 점차 변화하는 금융 환경에서 보다 엄격한 잣대로 시장에 임해야 하고 내실 위주의 포트폴리오를 구성해야 한다.◆ 팬데믹이 남긴 화려한 잔치, 그 이후자산시장은 늘 안팎의 위협에 노출돼 있지만, 역설적으로 가장 위태로운 신호는 ‘가격이 너무 많이 올랐다’는 사실 그 자체에서 온다. 상승 그 자체가 하락의 이유가 되는 시장의 본질 속에서, 투자자들은 이제껏 경험하지 못한 새로운 방해꾼과 마주하고 있다. 바로 처음 랠리의 방아쇠 역할을 했던 ‘저금리’의 배신이다.돌이켜 보면 2020년 팬데믹 이후 전개된 전방위적 자산 랠리의 시발점은 채권시장의 과열, 즉 기록적인 초저금리였다. 2018년 11월 3.3% 수준이던 미 국채 10년물 금리는 2020년 상반기 0.5%까지 급락하며 전세계는 유례없는 ‘돈의 범람’을 경험했다. 미국 뿐 아니라 독일(-0.6%), 일본(-0.1%), 한국(1.3~1.7%) 등 글로벌 금리가 동반 하락하며 부동산, 주식, 원자재, 귀금속, 암호화폐에 이르기까지 거대한 가격 폭등의 불씨가 됐다. 지난 몇 년 간의 광풍은 정부와 중앙은행이 쏟아낸 막대한 유동성, 그리고 AI라는 거대한 기술 사이클이 저금리라는 토양 위에서 맞물리며 만들어낸 합작품이었다.◆ 정치적 완충지대와 일시적인 금리 방어막이제 모든 자산은 두 가지 거대한 파고를 넘어야 한다. 첫째는 내재가치에 비해 비대해진 ‘밸류에이션 부담’을 어떻게 뚫고 나갈 것인가이며, 둘째는 달라진 ‘고금리 환경’을 시장이 얼마나 이겨낼 수 있는가이다.물론 시장의 판을 뒤엎을 정도의 급격한 금리 폭등을 당장 염려할 필요는 없다. 오는 11월 중간선거라는 정치적 이벤트를 앞둔 연방준비제도(연준)는 금리 인하에는 우호적인 제스처를 취하되, 시장이 두려워하는 양적긴축(QT)의 칼날은 뒤로 미룰 공산이 크기 때문이다. 차기 연준 의장으로 지명된 캐빈 워시가 대차대조표 축소의 고삐를 죄더라도, 그 본격적인 시행은 올해보다는 내년 이후의 과제가 될 듯하다. 미 재무부 역시 단기채 중심의 발행 전략을 통해 장기 금리의 가파른 상승에 방어막을 치며 시장의 호흡을 고르게 할 것이다. ◆ 엄격해진 시장의 잣대, ‘가치’와 ‘내실’ 중심으로 지형 변화하지만 이러한 정책적 배려는 어디까지나 시간을 벌기 위한 임시방편일 뿐이다. 국채 발행 규모가 쉼 없이 불어나는 상황에서 금리 인하 사이클이 끝을 보이기 시작하면, 시장금리의 상승 압력은 댐이 터지듯 거세질 수 밖에 없다. 사실 장기 금리가 현재 수준에 머물기만 해도, 장기간 증시의 든든한 우군이었던 ‘저금리의 매력’은 이미 상실된 것이나 다름없다.이제 시장의 잣대는 한층 엄격해질 것이다. 만약 금리가 더 오른다면 주식과 금, 구리 등 모든 자산은 거센 저항과 변동성에 노출될 것이다. 이러한 환경 변화는 투자의 지형을 근본적으로 바꾼다. 이제 시장은 화려한 미래상만을 담보로 삼는 단순 성장주에 더 이상 관대하지 않을 것이다. 대신 합당한 이익을 숫자로 증명하는 ‘현금 창출형 성장주’에 주목할 것이다. 높은 밸류에이션의 테마주보다는 내실 있는 안정 성장주와 가치주가 투자자들의 안식처가 될 가능성이 높다.만약 미국의 장기 금리가 예상을 뛰어넘는 속도로 치솟는다면, 이는 다시 강력한 달러 강세를 부르고 신흥국 자금을 빨아들이는 촉매제가 될 수 있다. 우리는 이제 자산시장과 실물경제가 마주할 ‘금리’라는 변수를 보다 무겁게 받아들여야 한다.장기간 화려한 랠리를 이끌었던 저금리라는 비옥한 토양은 지금 이 순간에도 조금씩 산성화되고 있다. 당장 내일 위기가 닥치지는 않더라도, 토양의 성질이 바뀌면 그 위에서 자라는 식물의 종류도 바뀌게 된다. 근본적인 변화를 읽어내는 혜안만이 다가올 변동성의 계절을 버티게 할 유일한 자산이다.
“AI 시대 거칠 것 없다더니”···5년 주가 수익률 1000% 이 회사도 스페이스X는 겁나 [폼美쳤株]
버티브홀딩스(버티브) 투자자들은 더 버텨야할까. 최근 5년 주가는 9배 급등했다. 이 주식에 신규 진입하려는 투자자들은 고민 중이다. 아이러니하게도 일론 머스크의 ‘스페이스X’가 걸림돌이다. 이 우주사업자는 데이터센터를 우주에 지으려 한다. 이렇게 된다면 버티브의 매출은 쪼그라들 수 밖에 없다.버티브는 데이터센터에 전력을 공급하고 열을 공기와 물(水)로 식혀주며 유지 보수 까지 하는 일련의 ‘패키지’를 판매한다. 이런 구조는 과감한 인수합병(M; clear: both; display: table; max-width: 700px; margin-right: auto; margin-bottom: 40px; margin-left: auto; color: rgb(51, 51, 51); font-family: " noto="" sans="" kr",="" scmh_nmu;="" background-color:="" rgb(255,="" 255,="" 255);"="" >버티브 실적과 주가 추이.상장이후 주가 1800% 오른 열관리 美 회사블룸버그 등에 따르면 버티브는 데이터센터의 전력 공급을 먼저 맡는다. 핵심은 UPS(Uninterruptible Power Supply·무정전 전원공급장치)와 배전 등이다. 이후 뜨거워진 데이터센터를 식히는 역할을 해준다. 그동안 주로 공기로 식히는 방식(공랭식)이었는데 최근 물로 하는 수랭식 수요가 커지고 있다.랄프 리버트는 에어컨과 같은 냉각 장비 회사를 만들었다. 이 회사가 버티브의 뿌리다. 에머슨은 리버트의 회사를 M; margin-right: 20px; margin-bottom: 25px; margin-left: 20px; letter-spacing: -0.025em; line-height: 1.57em; min-height: 1.5em; white-space-collapse: preserve; color: rgb(51, 51, 51); font-family: " noto="" sans="" kr",="" scmh_nmu;="" background-color:="" rgb(255,="" 255,="" 255);"="" >버티브는 2020년 상장 이후 주가가 10배 이상 급등한 어엿한 ‘텐배거’다. 2023년말 액체 냉각 회사 ‘쿨테라’를 M; margin-right: 20px; margin-bottom: 25px; margin-left: 20px; letter-spacing: -0.025em; line-height: 1.57em; min-height: 1.5em; white-space-collapse: preserve; color: rgb(51, 51, 51); font-family: " noto="" sans="" kr",="" scmh_nmu;="" background-color:="" rgb(255,="" 255,="" 255);"="" >유지보수 매출도 크다. 버티브의 매출 중 이 분야가 전체의 22%(2024년 기준)다. 주요 제품 매출 비중이 78%라는 뜻이다. 아마존과 같은 데이터센터 ‘큰손’이 최고 고객이다. 미국 비중이 클 수 밖에 없다. 미국 비중이 56.2%이고 아시아태평양(21.4%) 유럽·중동·아프리카(22.4%)로 이어진다.버티브 투자시 봐야할 백로그·수주/매출 비율버티브의 일감은 계속 쌓이고 있다. 그동안 버티브의 주가는 이같은 사업 구조나 제품·서비스 매출 추이 보다는 ‘백로그’ 동향과 함께 움직였다. 백로그는 이미 계약이나 주문은 받아놨는데, 아직 매출로 인식(납품)되기 전인 ‘일감 잔고’다. 굳이 따지면 조선사들의 수주잔액과 비슷하다.특히 AI 데이터센터처럼 설비 발주가 큰 시장에선 버티브의 백로그 추이가 미래 매출을 예고하는 신호다. 투자은행들의 애널리스트들 역시 버티브와 같은 주식을 다룰 땐 회사가 발표하는 백로그로 향후 실적 추정치와 목표주가를 계산한다. 상대적으로 실적 예상이 쉬워 더 많이 버티브를 매수 추천하게 된다.버티브의 백로그는 지난 2024년말 72억달러였다. 3개월 후인 2025년 1분기 79억달러, 같은 해 2분기와 3분기 85억달러, 95억달러로 올해 100억달러(9일 환율 적용·약 14조6000억원) 돌파가 확실시 된다. AI 시장이 뜨거워질수록 이 ‘열 식히기 전문가’의 활동 무대는 커진다.투자자의 꼼꼼함은 여기서 그칠 수 없다. 백로그는 그저 숫자로 끝날 수 있다. 애널리스트들은 AI 관련주의 ‘Book-to-bill’(수주/매출 비율·북투빌)에 주목한다. 이 지표로 버티브의 현재와 미래를 알 수 있다는 것이다. 1배가 넘으면 주문이 매출 보다 더 많이 들어와 일감이 쌓이는 중이라는 뜻이다.최근 버티브가 자주 언급되는 이유 중 하나가 이 상장사의 북투빌이 1배(2024년말)였다는 것이다. AI는 확실히 달궈졌다. 북투빌이 이후 3개 분기 동안 1.2~1.4배로 한 단계 뛰어 올랐기 때문이다. 백로그의 증가와 북투빌 1배 이상은 주가 상승을 이끄는 강력한 두 축이다.엔비디아는 친구, 스페이스X는 잠재적 위협엔비디아를 비롯한 주요 빅테크들은 버티브의 우군이다. 엔비디아는 차세대 AI 가속기 ‘베라루빈’ 시스템부터 버티브와 공동 개발한 전력 변환 시스템을 적용하기로 했다. AI 시대에 버티브의 전력·냉각이 글로벌 표준이 되면 미래 먹거리는 더 커질 수 밖에 없다.2025년 3분기 매출은 26억8000만달러, 영업이익은 5억2000만달러다. 1년새 각각 29%, 39% 증가했다. 이익 증가율이 더 높은 것은 액체 냉각 솔루션이 실적에 반영되면서 나타는 현상이다. 버티브의 영업이익률은 2022년까지만 해도 10%가 안됐으나 2025년 연간 기준 20%로 추정되고 있다.최근 구글은 AI 투자에 271조원, 아마존은 한 술 더떠 293조원이라는 천문학적 투자비를 제시했다. 여기엔 버티브의 데이터센터 냉각 솔루션을 사용하는 대가도 포함돼 있는 셈이다. 이들이 계속해서 AI 투자를 늘릴수록 버티브의 실적과 주가는 우상향할 것이란 의견이 대세다.모든 빅테크가 버티브의 우군은 아니다. 스페이스X의 우주사업은 데이터센터 냉각의 패러다임을 완전히 바꿀 것으로 보인다. 우주에 데이터센터를 지을 경우 진공 상태여서 공랭식은 불가능하다. 서버에 쌓인 열을 라디에이터(방열판)에 모아 적외선으로 우주에 열을 쏘아 버리는 구조다.버티브 등 지구상의 냉각 기술은 필요 없는 셈이다. 대신 우주에서의 열 처리 방식은 지구 보다 더 비용이 비싸다. 아마존이 우주 데이터센터의 현실성이 낮다고 한 핵심 이유이기도 하다.버티브가 여전히 유망하지만 현 시점에서 투자를 주저하는 이유는 일단 실적 대비 주가가 비싸고, 배당률도 낮기 때문이다. 지난 1년 실적 기준 주가수익비율(PER)은 70배가 넘는다. 올해 예상 순이익 기준으로는 36.9배(야후파이낸스 기준)이나 여전히 유명 빅테크 대비 높은 편이다.
1·29 부동산대책 긴급분석
'양도세 중과 피하기' 5가지 매도 전략 [제네시스박의 1분 절세]
다주택자 양도세 중과 시행은 이제 초읽기다. 2026.5.10부터 시행이지만 정부 소식을 인용하면 약간의 예외는 허용될 수도 있을 것으로 보인다. 이런 경우에는 원칙대로, 최대한 보수적으로 접근하는 것이 중요하다. 또한 매도 순서에 따라 절세전략은 완전히 달라지는데 그 차이가 최소 수 천 만원일 것으로 보인다. 다주택자 양도세 중과시대에서 살아남는 법을 알아보자.지난 칼럼에서 2026년 올해 체크해야 할 부동산 세금 5대 이슈를 살펴보았다. 이중 첫 번째가 바로 ‘다주택자 양도세 중과 유예 여부’였고, 이는 1월 중 결과가 나올 것이라 했다. 예상대로 이에 대한 내용이 나왔는데, 대통령 신년기자회견 이후 계속되는 대통령의 SNS 메시지로 인해 오히려 혼란이 가중되는 상황이다.2월 3일까지의 상황을 정리하자면, 1)다주택자 양도세 중과는 예정대로 5월 10일부터 시행하되 2)토지거래허가구역 등 여건을 고려해 5월 9일까지 매도 잔금이 아닌 매도 계약을 하더라도 중과 배제는 가능할 것으로 보인다. 그렇다 하더라도 시간은 여전히 촉박하고 특히 보유 물건 매도 순서에 따라 세부담이 완전히 달라지기에, 앞으로는 매도 전략이 무엇보다 중요하다. 따라서 다음 내용을 반드시 숙지하도록 한다.◆ 첫째, 비조정 등 중과 대상에서 제외되는 주택을 먼저 매각한다.현행 양도세 중과 제도는 매각당시 세대기준 다주택이면서 조정대상지역에 위치한 주택을 매각해야 한다. 따라서 부산 등 지방에 있는 주택, 구체적으로 양도당시 비조정대상지역에 위치한 주택이라면 주택수가 아무리 많아도 양도세 중과와 무관하다.문제는 서울은 전체 지역이, 수도권의 경우 12곳이 조정대상지역이므로 그 대상이 상당히 많다는 것이다. 특히 양도세 중과는 ‘양도당시’로 판단하기에 제 아무리 취득 당시 비규제지역이었다 하더라도 양도당시 조정대상지역에 위치하고 세대기준 다주택이라면 양도세 중과에 해당한다. 따라서 지난 10.15 대책에서 새롭게 조정대상지역으로 추가된 지역에 위치한 주택을 매각할 때에는 반드시 이를 염두하고 매각하기 바란다.◆ 둘째, 최소 2년 이상은 보유한 후에 매각한다.앞서 비조정대상지역은 아무리 주택수가 많아도 양도세 중과에 해당하지 않는다고 했다. 그래도 조심해야 할 부분이 있는데 그건 바로 최소 2년 이상은 보유한 후 매각해야 한다는 점이다. 그렇지 않을 경우 1년 미만은 70%, 1년 이상 ~ 2년 미만 보유 시 60%의 양도세율을 부담해야 한다.다주택자 양도세 중과가 최고 75%라는 점을 고려한다면 60%, 70%와 같은 단기 양도세율 역시 중과와 마찬가지다. 참고로 이는 조정대상지역에 있는 주택도 동일하게 적용되니 최소 2년 보유한 후 매각해야 한다는걸 기억하자.◆ 셋째, 중과를 피할 수 있는 ‘특수 주택’을 먼저 매각한다.이 역시 중과배제 주택을 먼저 매각해서 전체 주택수를 줄이는데에 요긴하다. 대표적으로 주택임대사업자의 ‘등록임대주택’을 들 수 있다. 세법상 ‘장기임대주택’이라고도 하는데, 1)지자체, 세무서 2곳 모두 등록을 하고 2)의무임대기간을 준수해야 하며(최소 5년 이상) 3)임대료 증액 제한 5% 준수 4)임대개시 당시 기준시가 6억원 이하(수도권 밖은 3억원 이하) 등 관련 요건을 ‘모두’ 준수해야 한다.특히 단기 4년 모든 주택 유형 그리고 8년 장기 아파트의 경우에는 자동말소를 했고 위 요건을 모두 준수했다면 언제 매각하더라도 양도세 중과배제가 가능하니 이를 충분히 잘 활용해볼만하다. 그렇지 않고 자진말소를 했다면 자진말소 이후 1년 이내 매각해야 중과를 피할 수 있으므로 해당 일을 꼭 기억하자.그 외 수도권 외 기준시가 3억원 이하 주택 역시 중과 대상에서 제외된다. 이래저래 비조정대상지역인 지방, 그리고 수도권 외 저가주택부터 먼저 매각할 가능성이 높으니 역시 똘똘한 한 채 선호현상은 더욱 심해질 것으로 보인다.◆ 넷째, 어쩔 수 없다면 자녀에게 증여하는 것도 방법이다.비조정대상주택, 등록임대주택, 지방 저가주택 등을 매각했음에도 다주택이라고 가정하자. 그런데 양도세 중과 세부담이 너무 크거나 혹은 이대로 팔기에는 아까운 주택이 있다. 이럴 때에는 자녀에게 증여하는 방법을 고려해보자. 부담부증여, 저가양수도의 경우 해당 주택에 곧바로 전입을 해야 하기에(토지거래허가구역 가정) 차라리 증여가 나을 수 있다. 증여인 경우에는 명의를 이전하고 세를 줄 수도 있기 때문이다.실제 2025년 7월, 11월 그리고 최근에도 서울 주택 증여 건수는 늘어나는 추세다.◆ 다섯째, 마지막 남은 1주택은 취득일로부터 판단해서 비과세가 가능하다.기존처럼 추가 2년을 더 보유해야 할 필요도 없고 취득 당시 비조정이었다면 2년 이상만 보유하면 비과세가 가능하다. 이 방법은 보유 중인 주택을 모두 매각하고 자산 포트폴리오를 다시 새롭게 시작할때 유용하다.지금까지 다주택자 양도세 중과에서 유용한 다섯 가지 매도 전략을 살펴보았다. 다만 앞으로 나올 부동산 세제는 생각보다 센 규제가 나올 수도 있을 것으로 보인다. 연일 들리는 대통령의 SNS 메시지가 심상치 않기 때문이다. 이 경우 보유세 이슈가 가장 중요해질 것으로 보인다. 따라서 올해 2026년 부동산 시장에서는 세금이 주요 이슈가 될 것이고, 이는 보유세 vs 양도세 싸움이 주가 될 것이다. 이에 대해 각자의 대응 전략을 마련해두도록 하자.
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그가 체포되자 ETF '꿈틀'... 트럼프가 밀어주는 ETF 5종 세트 [ETF투자의 모든 것]
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그가 체포되자 ETF '꿈틀'... 트럼프가 밀어주는 ETF 5종 세트 [ETF투자의 모든 것]
이재명 대통령은 주식시장 활성화를 위해 자신의 쌈짓돈으로 국내 지수 상장지수펀드(ETF)를 매수해 ‘홍보대사’로 나섰다. 미국 대통령은 한술 더 떴다. 자신의 회사(트루 소셜)를 통해 ETF를 만들었는데, ETF에 호재가 될만한 ‘실력 행사’까지 한다. 니콜라스 마두로 베네수엘라 대통령을 생포한 것이다.세 명의 다른 대통령이 ETF로 엮여 있다. 트럼프 입장에서 마두로의 생포는 정치적 승리이자 자신의 ETF 중 TSSD의 수익률 상승으로 이어졌다. TSSD는 미국의 안보·국방 등 방위산업체 위주의 ETF다. 전쟁이나 전쟁과 비슷한 위기 상황시 빛을 발하는 구조다. 트럼프는 모든 구조를 짤 수 있는 설계자이며, 월스트리트도 이들 ETF에 깊은 관심을 보내고 있다.미군에 의해 생포 당한 마두로 베네수엘라 대통령. 트럼프가 만들었다고? 구성은 나름 괜찮네트럼프가 작년말 ETF 5종을 직접 관여해 출시한 것은 아니다. 그의 이름이나 브랜드를 활용한 사업 확장이다. 5종은 TSSD를 비롯해 TNSF·TSIC·TSES·TSRS 등이다. TNSF로 시작해 그 순서대로 우주 등 미래 신사업·미국 대표 대형주·에너지·공화당 우세 지역 부동산 리츠의 성격을 띈다.트럼프 입장에서 ‘눈엣가시’였던 마두로를 ‘외과수술’ 처럼 베네수엘라에서 분리해낸 것은 미국의 우수한 군사 작전 능력을 증명한다. 당연히 투자자들은 미국의 대표 방산 기업에 다시 관심을 가질 수 밖에 없는 상황. TSSD는 작년말 출시이후 1월13일까지 8.3% 올랐다. 시장 평균 보다 더 많이 상승했다.TSSD의 주요 보유 종목은 서학개미들이 선호하는 팰런티어를 비롯해 RTX·팔로알토 네트웍스·록히드마틴·크라우드스트라이크·제너럴다이내믹스·노스롭 그루만 등을 5% 이상의 비중으로 담고 있다. 보유 비중 1위 종목이 10%를 넘지 못한다는 것은 그만큼 분산 투자돼 있다는 뜻이다. 보유 종목 수는 58곳이다.ETF가 하나의 테마(업종 성격)로 돼 있다는 것은 그 업종이 강한 탄력을 받을 시엔 좋지만 그 반대의 경우엔 투자 리스크가 높아진다. TSSD는 방산 ETF이면서도 보안 ETF로 분류된다. 팔로알토와 크라우드스트라이크를 담고 있어서다.팔로알토는 회사·기관의 네트워크·클라우드의 ‘문지기’ 역할을 한다. 방화벽·클라우드 보안 플랫폼으로 외부로 부터의 해킹을 통째로 막아주는 보안 회사다. 크라우드스트라이크는 PC·서버에 깔려 해킹·악성코드를 실시간 탐지·차단하는 보안사 성격이다.TSSD 보다 더 분산돼 있는데도 연초 수익률이 더 높은 ETF가 있다. 바로 TNSF다. 출시 이후 10% 넘게 상승했는데 우주 관련주 효과를 톡톡히 보고 있다. 인공지능(AI) 사업과 달리 우주는 아직 크게 돈이 되지 않아 분산 투자가 정설로 받아들여진다. 이 때 TNSF가 투자 방법 중 하나로 부각된다.TSNF(Truth Social American Next Frontiers ETF)의 복잡한 이름은 미국이란 이름에 걸맞게 개척 정신을 발휘하는 신사업 위주 기업들로 해석된다. 종목 수가 많아 개별 종목 비중이 5%를 넘는 곳이 없다. 서학개미들에게 유명한 기업들이자 이 ETF 보유 종목으로는 로켓랩과 마이크론이다.로켓랩은 본격적인 우주 사업을 하는 업체이며 마이크론은 미국내 유일무이한 대형 D램 업체다. 로켓랩과 같은 고위험·고수익 종목과 마이크론 처럼 전통적인 업체가 섞여 있는 것이 이채롭다. 철저하게 ETF 운용사의 고유 철학이 담겼는데 연초 수익률로 봐선 시장을 크게 이기고 있다.트럼프가 출시한 미국 ETF. 사상 최고가 진입한 엑손모빌 담은 TSESETF체크에 따르면 1월 5일 기준 TSES의 주요 보유 종목은 미국 대표 에너지 기업 두 곳이다. 바로 셰브론(8.54%)과 엑손모빌(8.29%)이다. 엑손모빌은 사상 최고가를 최근 찍었다. AI 시대 천연가스의 가치가 높아지고 있는데다 최근 마두로의 생포 작전과 관련해 투자 분위기도 좋기 때문이다.베네수엘라는 주요 산유국이나 미국이 원하는 ‘달러+원유 패권’에 도전해 미국의 심기를 건드려왔다는 분석이다. 특히 미국 입장에선 ‘중질유’가 중요한데 베네수엘라 원유가 대표적인 초중질유다. 원유 중에 끈적하고 밀도가 무거운 타입인데 미국 주요 정유공장들은 중질유를 처리하도록 설계된 곳이 많다.마두로가 체포되면서 엑손모빌이나 셰브론은 중질유 공급에 숨통이 트일 전망이다. 특히 셰브론은 베네수엘라에서 ‘유일하게’ 사업하는 미국 메이저 회사다. 물론 기존에 사업을 하고 있어 향후 실적 상승 기대감은 오히려 제한돼 있고, 엑손모빌에게 더 많은 기회가 갈 것이란 전망도 있다.미국의 아이콘 기업 58곳을 담은 TSIC도 화제다. 5% 이상 주요 보유 종목으로 홈디포·넷플릭스·월마트·코스트코·펩시코·맥도날드·우버 등이 있다. ‘아이콘’이라는 이름에 걸맞는 기업들로 포진돼 있다. 굴뚝 기업은 물론 넷플릭스와 우버와 같은 플랫폼 상장사까지 담겨 있다.워런 버핏이 애플을 ‘필수소비재’로 파악해 담아 큰 수익률올 올렸듯이 이 ETF도 보유 자산의 절반 가량을 필수소비재에 할애했다. 그 다음으로 경기에 따라 소비가 왔다갔다 하는 ‘경기소비재’(33.8%), 그 다음으로 통신서비스(9.1%) 업종이 많이 포함돼 있다.마지막으로 부동산 리츠 ETF인 TSRS가 있는데 주요 종목 중에선 국내에도 잘 알려져 있는 ‘리얼티인컴’이 담겨 있다. 부동산 리츠는 순익의 대부분을 투자자에게 돌려줄 목적으로 만든 회사다. 배당률이 높을 것으로 예상되며 월배당 상품이지만 아직까지 배당 이력은 없으므로 유의해야 한다.아무리 트럼프의 브랜드를 등에 업고 있어도 신규 상장 ETF는 고위험 상품이다. 좋은 종목을 담았더라도 비슷한 성격의 ETF 보다 신뢰감이 없으면 그 ETF로 흐르는 ‘돈줄’이 말라 청산될 리스크도 있다. 그러나 이들 5종 세트는 예상대로 많은 돈이 몰리고 있다.TSES의 경우 최근 일주일 기준 자금 유입액이 주식형 ETF 3378곳 중 671등에 올랐다. 신규 상장 ETF인데도 출시 초기 상위 20%내에 들 정도로 돈이 몰리고 있는 셈이다.
2026.01.14
신도시 주택공급 물량 50%이상 늘려야 하는 이유 [박합수의 부동산 끝판]
지금 주택시장의 최대 화두는 가격상승이다. 정부의 온갖 규제와 경기침체에도 불구하고 상승세가 지속되고 있다. 거래량이 감소한 가운데 매도 호가가 상승하는 매도자 중심 시장이다. 통상 거래량이 감소하면 가격도 조정을 받는게 일반적이다. 상승의 가장 큰 원인은 입주물량 부족이다. 올해도 공급부족 문제를 해결할 길은 요원하다. 공급은 입주까지 물리적인 시간이 필요하기 때문이다. 정부 입장에서는 매수자의 심리, 즉 불안감을 어떻게 줄일 수 있을지가 관건이다. 부동산정책 등 제도개선을 통한 공급 확대 방안을 살펴보자.2026년 현재 입주물량이 부족한 원인을 파악해야 상응하는 해결책을 찾을 수 있다. 우선 공공택지인 신도시 부문이다. 일반적으로 발표부터 입주까지 대략 10년이라는 시간이 필요하다. 그렇다면 10년 전인 2015년 전후에 무슨 일이 있었을까? 당시는 한마디로 경제침체기인 하우스푸어 시절이다. 그때도 입주물량은 많지 않았다.▶ 공공택지 해제, 정비사업 정체, PF 부실이 공급 부족 불러하지만 정부는 공급이 확대되면 가격이 하락할 것을 우려해 이미 발표된 공공택지 지정을 해제했다. 대표적으로 3기 신도시로 부활한 광명시흥지구와 하남감북지구 등이다. 또한 공공주택 브랜드였던 ‘행복주택’이 자리를 잡지 못한 것도 크게 작용했다. 요즘 신도시급 공공택지 입주가 거의 없는 이유다.지난 10년간 공공택지 외에도 도심 공급의 주축인 정비사업이 정체 상태에 머무른 것도 공급부족의 큰 원인이다. 서울시의 재개발 정비구역이 대거 해제되고, 2018년 재건축초과이익환수제가 부활했다. 재건축 (안전)진단이 강화되면서 사업은 시작부터 문턱이 높아졌다. 사업추진 과정에 있던 상당수 단지도 진행이 더뎠다.2025년 전후로 입주한 대부분은 재건축부담금이 면제된 곳이다. 종전 단지로 보면 개포주공1단지, 신반포3차·경남, 신반포4지구, 반포주공1단지 1·2·4주구, 잠실 미성크로바, 잠실 진주, 둔촌주공, 청담삼익 등이 대표적이다. 재건축부담금 부과단지는 반포주공1단지 3주구 등 손에 꼽아야 할 정도로 극소수다. 그 결과 입주물량 공백기는 향후 몇 년이 될 수도 있다.부동산시장에 큰 충격을 준 것은 2022년 레고랜드 사태로 촉발된 부동산금융(PF) 부실이다. 지금까지도 현재 진행형으로 마무리되지 않고 있다. 정부는 사업장에 대한 조속한 정리를 통해 재개해야 하지만, 오히려 부동산금융의 기준을 강화하고 나섰다. 수도권을 비롯한 지방 지역의 민간 주도 공급이 쉽지 않은 상황이 이어지고 있다.비아파트 부문의 공급도 필요하다. 대표적으로 다세대주택과 오피스텔이다. 개발은 토지가격과 공사비 상승으로 쉽지 않은데다 전세사기 여파도 있다. 물론 거주 수요는 저소득층과 1~2인 가구 등 상당수 존재한다. 모두 다 아파트에 거주할 수는 없다. 서울시 기준으로 전체 주택의 약 60%가 아파트다. 아파트도 비중을 70% 정도로 높여야 하지만, 비아파트 공급이 병행돼야 주택가격 안정을 이룰 수 있다.공급의 큰 축은 공공택지, 정비사업, 민간 주도사업, 비아파트 등 4개 부문으로 요약할 수 있다. 작금의 상황은 모두 공급이 원활치 않다. 정부는 당장 시장의 심리를 안정시켜야 하고, 중장기적으로 공급에 대한 확신을 줘야 한다. 부동산정책과 제도적 측면에서 개선 방안 등을 제시해 보자.▶ 3기 신도시 물량 대폭 확대해 청년층 수요 흡수해야우선 가장 쉽고 빠른 공급 방법은 공공택지인 3기 신도시 물량을 대폭 확대하는 것이다. 3기 신도시는 1차로 발표된 고양창릉, 부천대장, 인천계양, 하남교산, 남양주왕숙 등 약 18만 호가 있다. 2차로 발표된 광명시흥, 의왕군포안산, 화성봉담, 화성진안, 인천구월 등 약 17만 호를 더하면 35만 호다. 최근 정부는 3기 신도시를 1차로 발표한 곳으로 한정하는 분위기다. 2차 지역의 토지보상이 늦어지고 있어 분리하려는 의도인지 모르나 구별의 실익은 크지 않다. 공급물량은 35만 호에 20만 호를 추가해 55만 호로 확대하면 된다.방법은 간단하다. 약 200% 전후로 책정된 용적률을 1기 신도시 수준인 300~350%로 늘리면 된다. 또한 과도하게 책정된 공원녹지(도시면적의 34%)를 1기 기준인 19% 정도로 낮추면 된다. 대부분 사방이 산으로 둘러싸여 있어 녹지 부족은 전혀 없다. 자족용지도 무려 13.8%로 책정돼 있는데 2기 신도시 4.7% 수준으로 축소하면 된다. 현재 주택용지가 전체 도시면적의 25% 수준에 불과한 기형적인 상태다. 신도시 조성 목표가 쾌적한 주거환경이라고 하더라도, 공급이 절대적으로 부족한 시점에 공원녹지보다 부족한 주택용지를 어떻게 설명할 것인가?또한 3기 신도시는 공급 일정이 늦어져 서두르는게 당연하지만, 설령 3~6개월 지체되는 한이 있더라도 반드시 공급물량 확보가 최우선이다. 20만 호가 추가되면 절반인 10만 호 정도를 청년층에게 할당할 수 있다. 그러면 이들을 청약 대기 수요로 전환할 수 있고 주거가 안정되므로 출산 대책도 된다.▶ 재초환-분상제 폐지, 도심 정비사업 용적률 늘릴 필요정비사업도 규제 완화와 용적률 확대 등 제도개선이 필요하다. 가장 먼저 재건축초과이익환수제를 폐지해야 한다. 전국의 모든 아파트가 재건축할 때 적용된다. 심지어 200가구 미만의 소규모 재건축도 대상이다. 폐지 이유를 굳이 설명할 필요도 없다. 도심 정비사업의 용적률을 300% 수준에 묶을게 아니라, 400% 정도까지 개발해도 무리가 없다. 역세권 등에서는 이미 500%까지 허용하고 있으며, 철도 도로 등 기반시설이 잘 갖춰져 있다.도시 내 가용토지의 한계로 고밀 개발은 필수다. 분양가상한제도 폐지가 바람직하다. 민간 부문에서 로또 청약을 양산할 것이 아니라, 조합이나 건설시행사의 부담을 낮춰 공급을 조기에 확대하는 것이 주택시장 안정에 적합하다. 물론 주택도시보증공사와 지자체의 합리적인 분양가심의 제도의 원활한 운영을 전제로 한다.또한 조합원에게 배정하는 ‘1+1’ 방식을 확대 개편해야 한다. 현재 다주택자로 취급해 이주비까지 제한하고 있다. 추가로 받는 전용 60㎡ 이하에 대해서는 입주 후 5년간 주택 수에서 제외해야 한다. 기존 1주택이었기 때문에 일정 기간 유예하면 된다. 그렇지 않으면 대형 한 채를 받아 주택 수가 줄고 만다. 아주 쉬운 공급 확대 방안이다.다주택자 양도세 중과 유예도 올해 5월 9일로 종료된다. 이 제도는 궁극적으로 폐지가 바람직하다. 이미 소득세율이 높은 상태이고, 중과 시 매물이 급감해 오히려 수급불균형이 가중됨에 따라 가격이 상승할 수 있다.국민주택 규모에 대한 재설정이 필요하다. 수도권은 전용면적 85㎡ 이하다. 가구원 수가 2.1명 수준으로 낮아졌고 1~2인 가구가 전체의 70%를 넘고 있다. 전용면적을 60㎡ 이하로 낮추고 공급 비율을 의무적으로 설정하면 중소형 물량을 대폭 늘릴 수 있다. 아파트 평면은 확장을 전제로 설계해 방 3개, 화장실 2개로 주거 만족도도 높다. 당장 자금조달 부담도 완화할 수 있는 등 현실적인 상황을 반영할 필요가 있다.▶ 국민주택 전용면적 기준 낮추고 다세대-오피스텔 물량도 늘려야비아파트 부문에서 다세대주택 공급물량을 확대해야 한다. 서울시에서 2028년 5월 18일까지 한시적으로 조례상 용적률에 50% 추가해 법적 용적률 수준으로 운영하고 있다. 이 제도의 상시화가 필요하며 주차장 여건 등도 제도를 개선해야 한다. 저소득층 거주 수요는 충분한 만큼 3종 일반주거지역의 건폐율을 50%에서 60%로 상향하고 일정면적 이하는 주택 수에서 제외하는 등 적극적인 검토가 필요하다.오피스텔은 발코니가 확장된 만큼 주거용으로 활용도가 높아졌다. 준주택으로서 역할이 확대됨에 따라 취득세도 주택 수준으로 낮춰야 한다. 양도소득세도 전용 60㎡ 이하는 3개 호까지는 주택 수에서 제외하는 등 수요와 공급 여건을 개선해야 한다.전체적인 다주택 수에 대한 개념을 다시 설정해야 한다. 수도권 접경지역과 자연보전권역 등 외곽지역은 인구감소지역과 같은 주택 수 제외도 필요하다. 다주택에 대한 양도소득세 중과 폐지와 더불어 유연성 있는 개념으로 주택 수를 재설정해야 한다.결론적으로 주택시장 안정을 위해서는 공급 확대만이 답이다. 지금의 잣대로 미래를 속단하지 말고 일관되게 추진할 ‘주택청’ 설립도 필요하다. 어떤 정부가 들어서든 상관없이 중장기적인 관점에서 국민적인 수요와 공급을 보고 대응해야 한다.현재 불안정한 부동산시장 상황은 지난 10년간 주택 수요에 대한 예측 실패 등으로 제때 공급을 하지 못한 결과다. 지금부터라도 체계적이고 신속한 공급 확대를 통해 정상적인 상태로 빠르게 되돌려야 한다.
2026.01.14
올해 비트코인, 트럼프 등에 업고 '상저하고'로 간다 [코인진단]
[코인진단-24] 새해 들어 비트코인 가격이 반등 시도를 거듭하고 있다. 비트코인은 지난해 10월 초 하락이 시작된 후, 한 때 8만달러 초반까지 떨어졌지만 12월 중순부터 저점을 점점 높이기 시작했다. 지난 1월 14일에는 3개월 저항선으로 작용했던 9만5000달러선 위로 올라왔다. 긴 침체를 딛고 드디어 반등장이 시작된 것일까. 최근 며칠 동안의 온체인 데이터를 보면 명확한 매수세가 들어오고는 있지만, 이것만으로 상승 추세 전환을 얘기하기는 이른 시점으로 보인다. 변수가 될 수 있는 여러가지 매크로 악재가 곳곳에 함정처럼 웅크리고 있기 때문이다. 2025년 비트코인 전망을 내놨던 대부분의 리서치 하우스와 자산운용사가 정확한 전망을 맞추는데 실패했다. 이들은 2026년 비트코인 가격 전망으로 지난해 내놨던 16만~20만달러를 재활용하는 분위기다. 오늘 글에서는 2026년을 단기와 중기로 나눠서 비트코인 전망을 살펴보고, 중간에 반드시 알아둬야 할 대응 포인트들을 짚어보려 한다. ▶ 2026년 연말 비트코인 전망, 16만~20만달러 올해 디지털 자산 전망에서 가장 중요한 요소는 2가지다. 하나는 스테이블코인 활성화, 다른 하나는 11월로 예정돼 있는 미국 중간선거다. 결론부터 말하자면 개인적으로 이 두 가지 지점에서 미국이 다시 한 번 디지털 자산 업계에 정책적 효과를 불어넣을 것이고, 결국 연말까지 비트코인이 16만달러 이상 상승할 가능성이 높다고 판단하고 있다. 먼저 스테이블코인을 살펴보자. 지난해 스테이블코인은 크립토 업계에 유동성을 불어넣어주는 역할을 했다. 2024년 대비 시가총액이 50% 정도 불어났는데, 연중 흐름을 보면 스테이블코인 시가총액 상승 시기와 비트코인 가격 상승 시기가 거의 일치하는 모습을 보였다. 현재 스테이블코인의 가장 많은 용도가 암호화폐 매수니 자연스러운 일이다. 시장의 반대편에서는 스테이블코인이 미국 단기 국채의 주요 수요처 중 하나로 기능했다. 글로벌 시가총액 1위 스테이블코인 USDT를 발행하는 테더사는 지난해 3분기 자신들이 보유한 미국 국채가 1350억달러에 달한다고 밝혔다. 이는 한국이 보유한 미국 국채량보다 소폭 많은 수준이다. 연초까지만 해도 테더가 이렇게 많은 국채를 보유하지는 않았다. 테더는 2024년 말 기준으로 300억달러 상당의 미국 국채를 보유하고 있었고 2025년 1분기 650억달러, 2분기 300억달러 상당의 국채를 빠르게 매입했다.역대 최대 국가 부채에 허덕이고 있는 미국 입장에서는 부채에 대한 이자를 갚고, 추가로 재정정책을 펴기 위해 대량의 국채를 발행해야만 한다. 하지만 미국 국채를 기꺼이 사주는 우방 국가들은 빠르게 줄어드는 추세다. 미국과 패권 다툼을 시작한 중국은 1조달러가 넘던 미국 국채를 7560억달러 아래로 줄여가고 있다. 이런 상황에 발행 과정에서 준비금으로 반드시 단기 국채를 사용해야 하는 스테이블코인이 미국 재무부의 새로운 국채 수요처로 등장한 것이다. 스콧 베센트 미 재무부 장관은 지난해 4월 “2028년까지 스테이블코인 시가총액이 약 2조달러에 달할 것”이라고 밝힌 바 있다. 3년 안에 시가총액이 6.5배 불어나야 하는 셈이다. 미국은 올해 스테이블코인 발행을 더욱 장려하며 속도를 높일 것이고, 이러한 흐름은 암호화폐 가격에 상승압으로 작용할 가능성이 높다.▶ 미국 중간선거 전후, 크립토 친화 정책 쏟아질듯11월로 예정된 미국 중간선거는 미국의 대표적인 ‘돈 잔치’ 이벤트로 꼽힌다. 일단 상·하원 선거와 주·지방 선거가 함께 치러지기 때문에 규모가 크다. 올해의 경우 정치 광고만으로도 약 108억달러(15조원) 상당이 소요될 전망이다. 2022년 중간선거의 경우 89억달러 상당의 정치 광고가 집행됐다. 선거에 나서는 후보자들이 가장 신경을 쓰는 부분은 선거에서 비용으로 사용할 수 있는 후원금을 모금하는 것이다. 특히 적은 비용 차이로 마케팅 효과가 확연히 갈릴 수 있는 지방 선거들은 더 고액 후원자들에게 큰 영향을 받을 수 밖에 없다. 이런 측면에서 크립토 업계는 2024년 대통령 선거부터 강력한 존재감을 드러내고 있다.이들은 트럼프 대선 캠페인에서 기업과 슈퍼팩을 통해 약 2억3800만달러 이상의 후원금을 투입했다. 트럼프 대선 캠프가 모금한 전체 후원액인 20억5000만달러의 10%정도 비중이었다. 업계에 따르면 올해 미국 중간선거를 앞두고 크립토 업계가 마련 중인 선거 자금은 2억6300만달러에 달한다. 상황이 이렇다보니 경쟁이 치열한 지역구에서 살아남아야 하는 정치인들은 선거 전후로 크립토 업계 활성화 정책이나 법안을 내놓을 수 밖에 없다. 크립토 업계의 후원금은 단순히 당선을 유리하게 만드는 것에 그치지 않고 ‘표적 낙선’ 효과도 있기 때문이다.실제로 대표적인 암호화폐 슈퍼팩 중 하나인 페어셰이크는 2024년 선거에서 암호화폐 업계의 주요 비판자 중 하나로 활동했던 상원 은행위원회 위원장 셰로드 브라운의 낙선을 위해 상대 후보였던 버니 모레노에게 4000만달러 이상을 지출했다. 이 선거에서 셰로드 브라운은 결국 낙선했다. 종합해보면 올해 말로 갈수록 미국에서는 정부와 정치권을 중심으로 암호화폐 친화 정책과 스테이블코인 활성화 방안이 계속 쏟아져나올 수 밖에 없다. 이런 움직임들은 중첩 효과를 만들며 비트코인 가격에 호재로 작용하게 될 것이다. ▶ 오히려 더 불투명한 단기 전망 … 지정학적 이슈가 중요문제는 단기 전망이다. 단기 전망은 상당히 불투명하다. 우선 지난해 11월, 주요 가격 지지선을 이탈하며 하락했던 비트코인 가격이 반등하긴 했지만, 충분히 강한 상승을 보여주지는 못하고 있다. 비트코인 가격의 역사적 흐름을 살펴보면 10만달러 선 아래에서 머무는 기간이 길어질수록 비트코인의 빠른 반등은 기술적으로 지연될 공산이 크다. 하반기 미국 자산시장 상승을 견인했던 미 연준의 연속적인 금리인하가 당분간 중단될 가능성이 높다는 것도 단기 비트코인 가격에는 악재다. 시카고상업거래소의 기준금리 예측 도구인 ‘페드워치(FedWatch)’에 따르면 1월 공개시장위원회(FOMC)에서 연준이 금리를 내릴 확률은 5% 미만으로 집계되고 있다. 올해 첫 금리인하는 6월 이후에나 가능할 것으로 보인다. 무엇보다 비트코인 가격 불확실성을 더하는 것은 국제 사회를 대하는 미국 정부의 극단적인 태도다. 미국은 지난 1월 3일 중남미 국가인 베네수엘라에 대규모 군사 공격을 감행해 니콜라스 마두로 대통령 부부를 체포했다. 이후에는 덴마크령인 그린란드를 갖고 싶다고 밝히고, 이란의 반정부 시위를 노골적으로 지지하는 등 동시 다발적인 지정학적 이슈를 만들어내고 있다.이와 관련해 연초부터 금, 은 등 귀금속 가격이 호조를 보였다. ‘디지털 금’이라는 별명을 가진 비트코인이 올해는 어떻게 움직일지 열린 마음으로 주시해야 할 듯 하다.
2026.01.16
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